Задаток или аванс при покупке квартиры?

Предоплата при покупке квартиры

Последнее обновление: 27.03.2019

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.

Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно .

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно .

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Можно ли вернуть аванс или задаток, если передумал покупать квартиру – см. в этой заметке.

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с ПДКП между дольщиком и Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.

Военнослужащие относятся к отдельной категории граждан, для которых государство предусматривает максимальное количество льгот и привилегий в различных областях жизнедеятельности. Налогообложение не является исключением. Те, кто служит в рядах ВС РФ, могут рассчитывать на значительные послабления при уплате налогов. Налог на недвижимость для военнослужащих и земельные сборы при соблюдении определенных условий могут быть отменены, уменьшены платежи по доходам физических лиц, существенно увеличены размеры налоговых вычетов при покупке недвижимости, лечении и воспитании детей. Налоговые льготы для военнослужащих обширны и многообразны, но перечень для каждого конкретного военного устанавливается в индивидуальном порядке. Может учитываться вид несения службы, выслуга лет и даже звание, а также наличие воинских почестей. Если вы хотите разобраться в том, какие конкретно послабления полагаются солдатам-срочникам или тем, кто служит по собственному желанию на основании контракта, читайте эту статью.

Общий перечень налоговых льгот для ветеранов боевых действий вы найдете по этой ссылке. Военным пенсионерам же рекомендуем ознакомиться с этим материалом.

Налоговые льготы военнослужащим по контракту

Российское законодательство предусматривает разнообразные налоговые льготы военнослужащим, находящимся на службе по контракту. Они позволяют армейцам ежегодно экономить приличные деньги. Подобные меры социальной господдержки являются прекрасным мотивирующим средством для всех желающих стать частью ВС РФ, а также существенно облегчают жизнь военнослужащих и их семей. Налоговый Кодекс РФ предполагает послабления, налоговые вычеты для военнослужащих и льготы по следующим видам налогов и сборов, применяемых в Российской Федерации:

  1. Имущественный. Льготы военнослужащим по налогу на имущество предоставляются состоящим на военной службе в текущий момент времени. Если армеец имеет в собственности квартиру, загородный дом, дачу или официально оформленный гараж, он может не платить имущественный сбор (НК РФ, ст.407). Это послабление действует в отношении только одного объекта имущества. Например, при наличии в собственности 2-х квартир и 3-х капитальных гаражей не платить налог можно только за один гараж или квартиру. При этом предпочтение отдается имуществу военнослужащего, имеющему большую стоимость и соответственно облагаемому большим налогом.
  2. Земельный. Законодательство России разделяет недвижимое имущество на объекты недвижимости и земельные участки. В отношении каждой из этих категорий действуют особые правила налогообложения. На федеральном уровне рассчитывать на отмену земельного налога могут лишь юридические лица и некоторые категории граждан. Однако на муниципальном уровне каждый регион или область формирует собственные списки льготников, в их числе могут быть и военные. По этой причине уточнять перечень льгот, предоставляемых военнообязанному в конкретном населенном пункте, необходимо в местном отделении Федеральной налоговой службы.
    Важно знать все особенности начисления земельного налога для военнослужащих.
  3. Подоходный. Налог на доходы физических лиц для военнослужащих рассчитывается так же, как и для всех остальных россиян с учетом вычетов на детей. При этом можно оформить налоговый вычет на детей военнослужащим. Подробно о подоходном налоге можно узнать из этой статьи.
  4. Вычет при покупке жилья. В отношении армейцев, служащих по контракту, действует стандартная схема, предполагающая уменьшение налоговой базы на сумму фактически понесенных расходов, но не более 2-х млн. рублей. В случае, если жилье армейцу приобреталось за счет собственных и бюджетных средств, вычет может быть применен только в отношении расходов из собственных денег.
    Узнайте про вычет по военной ипотеке.
  5. Транспортный. Послабления в части транспортного налога относятся к ведению региональных властей, и устанавливаются в каждом регионе страны на основании местных законов. В отношении военнослужащих и военных пенсионеров транспортный налог может быть уменьшен вплоть до полного освобождения от обязательного дорожного сбора. Важным показателем при определении размера транспортного налога является мощность автомобиля (количество лошадиных сил). В большинстве регионов послабления по этому сбору действуют в отношении легкового транспорта с мощностью менее 150 л.с.
  6. Вычет на лечение. Если в течение отчетного периода армеец или члены его семьи (жена, дети) тратили серьезные суммы на приобретение лекарств, медицинских препаратов и прохождение оздоровительных процедур, он имеет возможность компенсировать часть расходов (НК РФ, ст. 210).
  7. Налоговый вычет на обучение. Часть расходов на оплату услуг образовательных учреждений может быть возмещена военнослужащему при обучении его детей. Действует ограничение на размер вычета (не более 50000 рублей на одного ребенка).

Основным условием получения любой льготы по действующим налогам и сборам является личный визит армейца в местное отделение Федеральной налоговой службы. Освобождение от сборов или применение послаблений может быть использовано в отношении армейца только после получения от него письменного заявления.

Подробно о том, как военный пенсионер может оформить льготы по налогу на имущество, мы рассказывали в этой статье.

Льготы военнослужащим срочной службы

Право на налоговые вычеты возникает у солдат срочной службы с момента их зачисления в ряды ВС РФ.

Несмотря на то, что налоги военнослужащих, как и других граждан РФ, являются важной статьей доходов государственного бюджета, Правительство страны старается максимально снизить налоговое бремя для тех, кто проходит срочную службу в рядах ВС РФ. Этой категории военных положены льготы касательно следующих налоговых сборов:

  1. Налог на доходы физических лиц. Пока солдаты-срочники находятся на полном государственном денежном довольствии, оно не облагается сбором НДФЛ.
  2. Имущественный. При наличии в собственности у солдата недвижимого имущества, на период нахождения в армии этот налог отменяется.

В отношении транспортного и земельного налога к солдатам-срочникам применяются те же правила и нормы, что и к другим категориям граждан.

Продам долг. Дешево

Эта история случилась в Новосибирской области. Там фирма пошла в суд с иском к некой гражданке, задолжавшей коммерсантам больше 864 тысяч рублей. Правда, истцы попросили добавить к этой сумме еще и госпошлину в 12 тысяч рублей.

Дело рассматривал Центральный районный суд Новосибирска и принял решение в пользу фирмы, присудив ей столько, сколько она попросила. Областной суд, недолго думая, это решение утвердил. Проигравшая ответчица дошла до Верховного суда РФ и там нашла понимание.

Верховный суд РФ с местными решениями не согласился и встал на сторону должницы. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда разъяснила свою позицию, рассказав, где и как ошиблись их коллеги в регионе.

История этого иска началась еще в 2007 году, когда нынешняя ответчица взяла в банке кредит в 35 тысяч рублей под 25 процентов годовых. Срок действия подписанного ею кредита был «до востребования, но не позднее мая 2027 года». Спустя полтора года после подписания этого договора у самого финансового учреждения началась бурная личная жизнь — банк стал преобразовываться, потом сливаться с другим банком, потом, и не один раз, он поменял название. В 2013 году, судя по материалам дела, кредит клиентки, который на тот момент уже был с долгом, банк передал другому финансовому учреждению, к которому перешло и право требования долга. Интересно, но, судя по документам, банк, купивший долг, в тот же день передал его в некое ОАО, а это общество спустя буквально пару часов уступило долг гражданки одному ООО, а тот — второму ООО. Так в реестре уступаемых прав и появился договор нашей ответчицы. И с 35 тысяч рублей сумма долга выросла почти до 900 тысяч рублей, из которых половина суммы — основной долг, а остаток — неуплаченные проценты.

Уступка прав требования допускается, только если она прописана в договоре с банком

Решение районного суда было простым — ответчица «ненадлежащим образом исполняла обязательства по кредитному договору, права требования по которому были уступлены».

Апелляция с таким решением согласилась, подчеркнув, что согласие должницы на переуступку прав требования не нужно, так как «личность кредитора не имела существенного значения для исполнения должником обязательств».

Кроме того, областной суд сказал, что кредитный договор «не содержит условия, запрещающего передачу прав третьим лицам». Вот с такими выводами местных судов и не согласился Верховный суд РФ. Свои разъяснения он начал с Гражданского кодекса. В нем есть 382-я статья, в которой говорится, что право требования, принадлежащее кредитору, может быть передано другому лицу «на основании закона». Для такого перехода к другому лицу прав кредитора согласия должника не требуется, «если иное не предусмотрено законом или договором».

Потом Верховный суд перешел к материалам своего пленума, который рассматривал споры о защите прав потребителей (N 17 от 28 июня 2012 года). На пленуме было разъяснение — решая дела по спорам об уступке прав требований по кредитным договорам потребителей (физических лиц), суд должен учитывать следующее. В Законе «О защите прав потребителей» не предусмотрено право банка или иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности. Исключение — «если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении».

Вывод Верховного суда — действующее законодательство не исключает возможность передачи прав требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) другим лицам, у которых нет лицензии на банковскую деятельность. Но такая уступка допускается только в том случае, если подобное прописано в договоре между банком и его клиентом и обе стороны это согласовали, заключая договор.

Судя по материалам нашего дела, кредитный договор, который заключила гражданка с банком, не содержал положения о возможности переуступки прав по этому договору третьим лицам. По мнению высокой судебной инстанции, райсуд не учел, а областной суд не увидел, что разъяснения пленума Верховного суда применены в этом деле неправильно. Поэтому решения новосибирских судов отменены, и спор придется пересматривать заново.

Есть несколько льготных программ аренды помещений у города. Например, для представителей малого и среднего бизнеса действует арендная ставка от 4500 рублей за квадратный метр в год. Назначение таких помещений — свободное, поэтому предприниматель может сам решить, какой бизнес вести в арендованном объекте.

По этой же программе действует льготная арендная ставка от 1000 рублей за квадратный метр в год для подвальных или полуподвальных помещений. Важно, что арендовать такие помещения можно в результате торгов, поэтому возможность вести в них бизнес получает тот, кто предложит наибольшую ставку.

Фото: .com

Льготная программа «1 рубль за 1 квадратный метр»

Кроме того, льготную ставку могут получить те, кто хочет открыть частный детский сад, школу или клинику. Вести бизнес на льготных условиях можно и в историческом здании. В этом случае стоимость аренды составит 1 рубль за квадратный метр в год — правда, предпринимателю нужно будет выполнить определенные условия, например, провести реконструкцию объекта. Подробнее о видах льготной аренды от города смотрите на сайте mbm.mos.ru — это проект MBM.MOS (ГБУ «Малый бизнес Москвы»), подведомственного Департаменту предпринимательства и инновационного развития города Москвы.

Как подобрать помещение

На mbm.mos.ru есть онлайн-сервис «Подбор городских помещений для бизнеса» — предприниматель может оперативно получить подходящие варианты по своим параметрам. Просто оставьте заявку на подбор помещения в разделе «Услуги онлайн», и информация с вариантами объектов нежилых помещений будет направлена в течение 24 часов на вашу электронную почту.

Как принять участие в имущественных торгах

Торги организует Департамент города Москвы по конкурентной политике. Они проводятся на нескольких электронных площадках. Участвовать в них могут физические лица, компании и ИП, у которых есть электронная подпись. Если у вас возникнут трудности в данном вопросе, вы всегда можете обратиться за бесплатной специализированной консультацией к эксперту MBM.MOS. Через торги также можно арендовать нестационарный торговый объект — например, киоск, передвижную тележку или павильон в метро.

Международная школа: помощь от города и успех международного уровня

The English School of Science and Technology («Английская школа науки и технологий») — это школа, выдающая британские аттестаты, которая открылась благодаря комплекснойподдержке от города Москвы. Для частного образовательного учреждения выбрали здание по льготной аренде — один рубль за квадратный метр в год. Так как здание требовало ремонта и существенных инвестиций, а у компании не хватало залога на получение кредита для ремонта, то им помог Фонд содействия кредитованию малого бизнеса Москвы. Он выступил поручителем по проекту и закрыл залоговое обеспечение на 70%. Компания получила необходимый кредит и смогла открыть The English School of Science and Technology, которая готовит своих учеников к поступлению в лучшие университеты мира.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *