В какой суд подавать кассационную жалобу?

Содержание

Кассационная жалоба. Как выиграть суд?

Проиграли в суде первой инстанции и в апелляции, а решение суда вступило в законную силу? У Вас есть возможность подать жалобу в кассационный суд. В нашей новой статье мы расскажем, как это сделать.

Кассационное судопроизводство призвано защитить интересы заявителя (ответчика, истца или иного лица), предотвратить нарушение его законных прав и причинение вреда в ходе исполнения неправомерного решения. Закон дает шесть месяцев на, но то, чтобы отправить кассационную жалобу на решение суда общей юрисдикции и три месяца на обжалование арбитражного решения. Она составляется и направляется после принятия апелляционного определения и вступления решения суда в законную силу.

Рекомендация: Несмотря на относительно большой период для подачи кассационной жалобы — не затягивайте этот процесс. От Вашей оперативности зависит момент, когда вышестоящий суд отменит несправедливое решение.

«Непредсказуемая» кассация

Кассация — самый непредсказуемый этап обжалования несправедливого или «неугодного» судебного акта. Зачастую, кассационная инстанция оставляет без изменения судебные решения с явными признаками нарушений. Особенно это касается судов общей юрисдикции. Но почему так происходит? Ведь суд обязан защищать интересы «ущемленной» в правах стороны.

На этот вопрос есть два ответа. Если говорить о районных судах, то сегодня кассационное обжалование, как правило, происходит в том же субъекте РФ, где было вынесено первоначальное решение. Например, жалоба на вступившее в силу решение райсуда, направляется в президиум суда субъекта РФ (верховного, областного, краевого и так далее), где функционирует данный суд. Этого требует ст.377 ГПК РФ. И если суд субъекта станет один за другим отменять решения своих же нижестоящих инстанций, то это резко ухудшит статистику и вызовет вопросы из Москвы со стороны Верховного Суда. Именно данная ситуация и привела к очередной реформе судебной системы РФ, которая началась в прошлом году. Более подробно о ней мы расскажем чуть ниже.

Если же говорить об арбитражных кассационных судах, то они отменяют гораздо больше решений, чем их коллеги из сферы общей юрисдикции. Это происходит потому, что они не связаны «региональными» интересами и могут занимать более независимую позицию. Впрочем, и здесь не всё так гладко. Зачастую на принятие решений серьезно влияет пресловутая судейская «корпоративность» (многие судьи кассационных и апелляционных инстанций знают друг друга очно или заочно), а также сложившаяся практика. Ну, здесь уже ничего не поделаешь.

Вторая причина, по которой кассационная инстанция не всегда отменяет решения нижестоящих судов состоит в том, что она отталкивается от содержания кассационной жалобы и от приведенных в ней аргументов. Кроме того, она проверяет законность решения суда. Говоря простыми словами, кассационный суд не станет (и не обязан) подробно изучать обстоятельства дела и оценивать правильность оценки доказательств по делу «предыдущими» инстанциями.

Суд кассации не вправе пересматривать уже оцененные предыдущими инстанциями факты и обстоятельства, если оценка осуществлялась с соблюдением норм материального и процессуального права. Далее, он не может собирать дополнительные доказательства и привлекать к участию в деле новых фигурантов.

В результате большая часть подобных жалоб вообще не удовлетворяется судами. Особенно ярко этот постулат иллюстрирует деятельность Верховного Суда РФ в качестве кассационной инстанции. Так, по данным статистики, ВС РФ удовлетворяет всего лишь 1, 35% подобных жалоб, поступающих в его адрес. То есть в среднем только 1 жалобу из 100! Это очень низкий процент. Большинство поступивших жалоб даже не передаются в соответствующую коллегию ВС РФ. Ответственный судья, изучив документы, выносит Определение об отказе в передаче дела в кассационную инстанцию. На этом всё и заканчивается. (Определение ВС РФ № 11-КГ18-38 от 14.12.2018 года).

В каких случаях возможна отмена апелляционного постановления или судебного акта первой инстанции?

На отмену вступившего в силу решения можно рассчитывать, если в ходе рассмотрения дела и при вынесении решения были нарушены нормы:

материального права, а именно:

  • не были применены законодательные нормы, подлежащие применению;
  • были применены законодательные нормы, не подлежащие применению;
  • законодательные нормы были неверно истолкованы.

и/или

Далее, если в процессе рассмотрения были нарушены процессуальные нормы, например,

  • в деле отсутствует протокол судебного заседания;
  • дело рассматривалось судом в ненадлежащем составе;
  • нарушены законные нормы о тайне судебного совещания;
  • процесс проходил в отсутствие одного из обязательных участников дела без надлежащего извещения лица о дате и месте проведения судебного заседания и т.д.

Несмотря на всю сложность процедуры кассационного обжалования, выиграть суд вполне реально. Но: нужно помнить, что правильность составления кассации играет решающую роль в исходе рассмотрения дела.

Важно: несмотря на то, что кассационные суды неохотно идут на удовлетворение жалоб на решения, принятые в двух инстанциях, подавать жалобу стоит. Дело не только и не столько в том, есть ли шансы выиграть дело в кассационной инстанции. Самое главное – у заявителя появляется возможность дальнейшего обжалования судебного постановления — последующего направления ходатайства председателю Верховного Суда РФ и в Европейский суд.

Кассация – куда подавать?

Кассационная жалоба на решения арбитражных судов

Система арбитражного кассационного обжалования является двухуровневой и включает два звена: окружные арбитражные суды и коллегию по экономическим спорам Верховного Суда. Жалобу необходимо подавать через суд той инстанции, которая приняла обжалуемое решение.

Кассационная жалоба по гражданским делам общей юрисдикции.

Жалоба направляется непосредственно в кассационную инстанцию. Сегодня (то есть на начало 2019 года), всё ещё действуют нормы ГПК РФ, указывающие, что она, как правило, подается в вышестоящий суд субъекта РФ.

Например, если гражданин или юрлицо обжалует апелляционное определение суда субъекта РФ, то он/оно направляет жалобу в президиум этого же суда. Похожим образом обжалуются и вступившие в силу решения районных судов, а также решения и судебные приказы мировых судей. Сторона, недовольная вынесенным и вступившим в законную силу вердиктом, также обжалует его в президиум высшего суда субъекта РФ.

При этом, действующие статьи позволяют дополнительно отправить кассационную жалобу на вступившие в силу решения и определения райсудов даже в ВС РФ, когда они уже были обжалованы в президиуме суда субъекта РФ. Правда, как мы уже узнали выше, Верховный Суд рассматривает чуть более 1% подобных жалоб. Но попытаться все же стоит. Вдруг ваше дело попадет в этот 1%?

Новеллы в сфере кассационного обжалования.

В июле 2018 года Президент РФ подписал конституционный закон № 1-ФКЗ. Этот нормативный акт существенно реформирует всё судебное устройство России. Одной из важнейших новелл данного закона является создание кассационных суда общей юрисдикции в нашей стране. В соответствии с ней РФ делится на девять округов в каждом из которых формируется свой кассационный суд. Он будет рассматривать жалобы на вступившие в силу решения нижестоящих судов, мировых судей, а также на акты апелляционных судов, принятых по жалобам и представлениям на решения нижестоящих инстанций.

Исходя из вышеизложенного, президиумы судов субъектов РФ потеряют право рассматривать кассационные жалобы. По мысли авторов закона это полностью исключит заинтересованность кассационной инстанции в оставлении в силе решений нижестоящих судов и повысит справедливость судебных вердиктов.

Однако эти нормы еще не действуют. Реформой сейчас занимается ВС РФ. В 2019 году он должен объявить о дне начала функционирования этих судов. Но в любом случае, данное событие произойдет до 01 сентября текущего года. Пока же всё остается по -прежнему.

Какие решения можно обжаловать в кассации?

В кассационном порядке обжалуются решения:

  • вступившие в силу;
  • по которым исчерпаны другие варианты обжалования.

Под «другими вариантами» понимается апелляционное обжалование.

Иными словами, рассмотрение дела в апелляционном порядке — необходимое и достаточное условие для пересмотра решения в кассационном суде, не считая отдельных случаев, указанных в ГПК и АПК.

Если апелляционная инстанция была «пропущена», и решение вступило в силу, в кассации можно обжаловать решение суда первой инстанции. В случае апелляционного рассмотрения дела, когда изначальное решение оставлено неизменным, у заявителя есть выбор: обжаловать решение первой инстанции либо решение апелляционного суда.

Кто может подать кассационную жалобу?

Подать кассационную жалобу имеют право:

  • лица, принимающие участие в деле: ответчик, истец, их уполномоченные представители и т. д.;
  • третьи лица, права и законные интересы которых были существенно затронуты решением суда первой или апелляционной инстанций.

В какой срок необходимо подать кассационную жалобу?

Очень важно не пропустить установленные законом сроки на кассационное обжалование. По гражданским делам он составляет шесть, а по арбитражным – три месяца.

Отсчет положенного срока следует начинать со дня, следующего за днем принятия апелляционного постановления или со дня вступления решения суда первой инстанции в законную силу.

Как правильно написать кассационную жалобу?

Чтобы выиграть суд, добиться пересмотра дела или отмены судебного решения, нужно правильно составить кассационную жалобу, — с учетом специфики производства, полномочий кассационного суда, целей заявителя и имеющихся данных по делу.

Несмотря на то, что жалоба составляется в произвольной форме, следует придерживаться ряда правил к составлению данного документа.

В жалобе необходимо указать:

  • реквизиты кассационного суда;
  • наименование суда, принявшего обжалуемое решение;
  • сведения о заявителе и данные участников спора;
  • номер дела, место и дату итогового рассмотрения дела;
  • предмет и обстоятельства судебного разбирательства, а также краткое содержание обжалуемых решений. Кроме того, ГПК РФ, например, (ст.378), требует, чтобы заявитель конкретно указал на суть, допущенных нижестоящими судами нарушений материальных и процессуальных норм и привел доводы, подтверждающие данные факты;
  • требования заявителя со ссылками на соответствующие нормы закона;
  • перечень прилагаемых документов.

К жалобе прилагаются следующие материалы:

  • заверенная копия обжалуемого решения суда;
  • квитанция об уплате госпошлины, либо документы, свидетельствующие о праве на льготы при её оплате, или ходатайство о предоставлении рассрочки и так далее;
  • документы, которые подтверждают факт направления другим участникам процесса копии жалобы, а также отсутствующих у них бумаг или иных материалов;
  • документ, являющийся подтверждением права на подачу кассации, — если жалоба подается через уполномоченное лицо.

Важно: содержание кассационной жалобы кардинально отличается от содержания первичного искового заявления и апелляции. Поэтому не нужно дублировать информацию и опираться на образец иска. Кассация пишется «с чистого листа», с учетом того факта, что данной инстанцией принимаются во внимание исключительно «ошибки права».

Поэтому не стоит говорить о вновь открывшихся фактах и обстоятельствах, а также приводить (и просить принять во внимание) новые доказательства по делу.

О чем просить в кассации?

В кассационной жалобе можно заявить просьбу о вынесении нового решения или о направлении дела на новое рассмотрение. Несмотря на то, что фактически кассационный суд не связан доводами ходатайства, судьи вряд ли будут выходить за рамки заявленных требований. Поэтому самое оптимальное решение — просить о возврате дела на новое рассмотрение. В 90% случаев дело направляется на повторное рассмотрение в апелляционный суд или суд первой инстанции, которые становится более «сговорчивыми» и идут навстречу заявителю в вопросах выдачи запросов и приобщения к делу новых фактов и доказательств.

Если же просить суд о вынесении нового решения, нужно учитывать, что кассационная инстанция может вынести его только в том случае, если в рассматриваемом деле имеются все необходимые данные для принятия такого решения, то есть не требуются дополнительные доказательства, и нет необходимости в переоценке имеющихся данных. В противном случае заявитель может получить отказ в вынесении нового решения.

Сроки рассмотрения кассационной жалобы

По гражданским делам

В кассационных инстанциях, за исключением Верховного Суда, рассмотрение жалоб должно осуществляться в течение одного месяца, если дело не было запрошено, и в течение двух месяцев, если дело было запрошено.

Верховный Суд рассматривает жалобы в двухмесячный или в трехмесячный срок соответственно.

По арбитражным делам

Кассационные арбитражные суды обязаны рассмотреть жалобу в срок, не превышающий двух месяцев со дня поступления заявления.

Если кассация направлена в кассационную инстанцию ранее истечения законодательно установленного срока ее подачи, отсчет временного периода рассмотрения жалобы начинается со дня окончания максимального срока подачи кассации.

Данные сроки могут быть продлены, например, в связи со сложностью дела — до 6 и более месяцев — на основании заявления судьи кассационного суда.

Госпошлина за подачу кассационной жалобы

При подаче кассации необходимо оплатить государственную пошлину в размере:

  • Ста пятидесяти рублей – для физического лица;
  • Трех тысяч рублей – для юридического лица.

Подать кассацию самостоятельно

Вы можете подать кассацию самостоятельно, если учтете все процессуальные нюансы кассационной процедуры. Важно знать, что любое неправомерное решение серьезно затрагивает авторитет судьи. Поэтому положительный пересмотр вступивших в силу судебных решений – скорее исключение, чем правило. Ведь если ошибка в решении имеет место, то она должна оперативно устраняться еще на этапе апелляционного рассмотрения. Выиграть в суд кассации и в последующих инстанциях — высший пилотаж даже для самого опытного адвоката.

Правовая помощь в кассационной инстанции

Если Вы хотите выиграть суд в кассации и находитесь в поисках надежной квалифицированной юридической помощи, то адвокаты компании «Гестион» готовы оказать правовую поддержку на всех этапах кассационного процесса.

Ваш доверенный адвокат:

  • Объяснит нюансы составления жалобы и обращения в кассационный суд;
  • Подготовит кассационную жалобу с учётом индивидуальных обстоятельств дела;
  • Проведет правовой анализ ситуации;
  • Ознакомит с примерами успешно разрешенных дел из судебной практики;
  • Выстроит выигрышную линию защиты;
  • Представит Ваши интересы в суде;
  • Восстановит пропущенные сроки на подачу кассации.

Для защиты Ваших интересов по разрешению арбитражных гражданских споров возможно вступление адвоката в дело на любой стадии кассационного процесса.

Теги: ведение дел в судах, адвокат

Предупреждение, административный штраф, лишение специального права, предоставленного физическому лицу, административный арест и дисквалификация могут устанавливаться и применяться только в качестве основных административных наказаний.

Возмездное изъятие орудия совершения или предмета административного правонарушения, конфискация орудия совершения или предмета административного правонарушения, а также административное выдворение за пределы Российской Федерации иностранного гражданина или лица без гражданства может устанавливаться и применяться в качестве как основного, так и дополнительного административного наказания.

За одно административное правонарушение может быть назначено основное либо основное и дополнительное административное наказание из наказаний, указанных в санкции применяемой статьи Особенной части КоАП РФ или закона субъекта Российской Федерации об административной ответственности.

Предупреждение(Статья 3.4.) — мера административного наказания, выраженная в официальном порицании физического или юридического лица. Предупреждение выносится в письменной форме.

Административный штраф(Статья 3.5.) является денежным взысканием и может выражаться в величине, кратной:

1) минимальному размеру оплаты труда (без учета районных коэффициентов), установленному федеральным законом на момент окончания или пресечения административного правонарушения (далее — минимальный размер оплаты труда);

2) стоимости предмета административного правонарушения на момент окончания или пресечения административного правонарушения;

3) сумме неуплаченных налогов, сборов, подлежащих уплате на момент окончания или пресечения административного правонарушения, либо сумме незаконной валютной операции.

Размер административного штрафа не может быть менее одной десятой минимального размера оплаты труда.

Размер административного штрафа, налагаемого на граждан и исчисляемого исходя из минимального размера оплаты труда, не может превышать двадцать пять минимальных размеров оплаты труда, на должностных лиц — пятьдесят минимальных размеров оплаты труда, на юридических лиц — одну тысячу минимальных размеров оплаты труда.

Административный штраф за нарушение законодательства Российской Федерации о внутренних морских водах, территориальном море, континентальном шельфе, об исключительной экономической зоне Российской Федерации, антимонопольного, таможенного, валютного законодательства Российской Федерации, а также законодательства Российской Федерации о естественных монополиях, о рекламе, об охране окружающей природной среды, о государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, налагаемый на должностных лиц и юридических лиц, может быть установлен с превышением размеров, указанных в абзаце первом настоящей части, но не может превышать для должностных лиц двести минимальных размеров оплаты труда, для юридических лиц — пять тысяч минимальных размеров оплаты труда.

Размер административного штрафа, исчисляемого исходя из стоимости предмета административного правонарушения, а также исходя из суммы неуплаченных налогов, сборов, не может превышать трехкратный размер стоимости соответствующего предмета, суммы неуплаченных налогов, сборов.

Сумма административного штрафа подлежит зачислению в бюджет в полном объеме в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Возмездное изъятие орудия совершения или предмета административного правонарушения (Статья 3.6.) — их принудительное изъятие и последующая реализация с передачей бывшему собственнику вырученной суммы за вычетом расходов на реализацию изъятого предмета. Возмездное изъятие назначается судьей.

Возмездное изъятие охотничьего оружия, боевых припасов и других дозволенных орудий охоты или рыболовства не может применяться к лицам, для которых охота или рыболовство является основным законным источником средств к существованию.

Конфискацией орудия совершения или предмета административного правонарушения(Статья 3.7.) является принудительное безвозмездное обращение в федеральную собственность или в собственность субъекта Российской Федерации не изъятых из оборота вещей. Конфискация назначается судьей.

Конфискация охотничьего оружия, боевых припасов и других дозволенных орудий охоты или рыболовства не может применяться к лицам, для которых охота или рыболовство является основным законным источником средств к существованию.

Не является конфискацией изъятие из незаконного владения лица, совершившего административное правонарушение, орудия совершения или предмета административного правонарушения:

— подлежащих в соответствии с федеральным законом возвращению их законному собственнику;

— изъятых из оборота либо находившихся в противоправном владении лица, совершившего административное правонарушение, по иным причинам и на этом основании подлежащих обращению в собственность государства или уничтожению.

Лишениефизического лица,совершившего административное правонарушение, ранее предоставленного ему специального права(Статья 3.8.), устанавливается за грубое или систематическое нарушение порядка пользования этим правом в случаях, предусмотренных статьями Особенной части КоАП РФ. Лишение специального права назначается судьей.

Срок лишения специального права не может быть менее одного месяца и более двух лет.

Лишение специального права в виде права управления транспортным средством не может применяться к лицу, которое пользуется транспортным средством в связи с инвалидностью, за исключением случаев управления транспортным средством в состоянии опьянения, уклонения от прохождения в установленном порядке медицинского освидетельствования на состояние опьянения, а также оставления указанным лицом в нарушение установленных правил места дорожно-транспортного происшествия, участником которого он являлся.

Лишение специального права в виде права охоты не может применяться к лицам, для которых охота является основным законным источником средств к существованию.

Административный арест(Статья 3.9.) заключается в содержании нарушителя в условиях изоляции от общества и устанавливается на срок до пятнадцати суток, а за нарушение требований режима чрезвычайного положения или режима в зоне проведения контртеррористической операции до тридцати суток. Административный арест назначается судьей.

Административный арест устанавливается и назначается лишь в исключительных случаях за отдельные виды административных правонарушений и не может применяться к беременным женщинам, женщинам, имеющим детей в возрасте до четырнадцати лет, лицам, не достигшим возраста восемнадцати лет, инвалидам I и II групп.

Срок административного задержания включается в срок административного ареста.

Административное выдворение за пределы Российской Федерации иностранного гражданина или лица без гражданства(Статья 3.10.) заключается в принудительном и контролируемом перемещении указанных граждан и лиц через Государственную границу Российской Федерации за пределы Российской Федерации, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, — в контролируемом самостоятельном выезде иностранных граждан и лиц без гражданства из Российской Федерации.

Административное выдворение за пределы Российской Федерации как мера административного наказания устанавливается в отношении иностранных граждан или лиц без гражданства и назначается судьей, а в случае совершения иностранным гражданином или лицом без гражданства административного правонарушения при въезде в Российскую Федерацию — соответствующими должностными лицами.

О порядке административного выдворения иностранного гражданина за пределы Российской Федерации см. Федеральный закон от 25 июля 2002 г. N 115-Ф.

Дисквалификация(Статья 3.11.) заключается в лишении физического лица права занимать руководящие должности в исполнительном органе управления юридического лица, входить в совет директоров (наблюдательный совет), осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению юридическим лицом, а также осуществлять управление юридическим лицом в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Административное наказание в виде дисквалификации назначается судьей.

Дисквалификация устанавливается на срок от шести месяцев до трех лет.

Дисквалификация может быть применена к лицам, осуществляющим организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в органе юридического лица, к членам совета директоров, а также к лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в том числе к арбитражным управляющим.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Последнее обновление: 27.10.2019

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *