Существенные условия договора купли продажи ГК РФ

Как оформить договор купли-продажи в соответствии с ГК РФ

Договор купли продажи – двусторонняя сделка, при которой одна из сторон соглашения (продавец) соглашается передать другой стороне (покупателю) определенный предмет (товар) за соответствующую оплату. Договор может заключаться письменно или устно в соответствии с ГК РФ главы 30 ст.454. Понятие договора полностью раскрыто в Гражданском кодексе РФ.

В устной форме договор имеют право заключать обычные граждане, если сделка не имеет отношения к предпринимательской деятельности.

Существенные условия договора купли продажи

До заключения сделки обе стороны должны согласовать условия, по которым будет осуществлено соглашение. Это зависит от особенностей главного объекта договора купли-продажи – товара.

Часто встречающиеся группы товаров:

  • недвижимость (квартира, дом, земельный участок);
  • любой вид транспорта;
  • бытовые товары (предметы мебели, электронной техники и прочее);
  • ценные бумаги или иностранные денежные знаки;
  • животные.

Существенные условия договора купли-продажи, которые оговариваются до совершения сделки, определяют правила ее проведения.

Без указания существенных условий, сделка может быть признана несостоятельной в ряде случаев. В первую очередь это касается операций с недвижимостью.

В Гражданском кодексе РФ приняты следующие определения существенных условий:

  • объект сделки (товар);
  • стоимость товара, которая должна быть выдана покупателем продавцу;
  • особые существенные условия для данного вида объекта сделки.

Товар

В договоре должно быть четко прописано, какой объект продается (название товара) и его количество.

Важно: в ряде случаев договор не может быть законно заключен, если у продавца нет соответствующей лицензии на продажу определенных групп товара (алкоголь, медицинские препараты, оружие), а у покупателя разрешения на покупку соответствующих предметов (п. 1 ст. 455, ст. 129 ГК РФ).

Стоимость

Оплата в ряде случаев также является существенным условием, например, при покупке недвижимости.

В других случаях присутствие указаний о цене не является обязательным (п. 3 ст. 424 ГК РФ), если об этом нет информации в тексте документа, тогда возможна оплата за товар в том же размере, что и за аналогичные (по марке и качеству).

Другие существенные условия

Количество

Количественная характеристика передаваемого покупателю товара зависит от особенности сделки.

Чаще всего применяются:

  • единицы — то есть, количество штук товара;
  • меры веса – килограммы, тонны и другие;
  • меры площади – квадратные метры;
  • меры объема – литры, баррели.

Договор, в тексте которого нет указаний о количестве передаваемого продавцом товара, признается ничтожным (п. 2 ст. 465 ГК РФ).

Если продавец нарушил условия сделки: передал покупателю меньшее количество товара, чем указано в тексте соглашения, потерпевшая сторона может либо потребовать недостающей части, либо отказаться от уже полученной с расторжением договора (ст. 466 ГК РФ).

В обратной ситуации, когда покупатель получил больше товара, он должен сообщить об этом продавцу и при необходимости вернуть лишний товар.

Кроме статей ГК РФ, в ряде случаев применяются дополнительные документы различных ведомств:

  • постановления правительства РФ;
  • приказы МВД.

Основные и существенные условия по видам сделок

При заключении различных договоров, следует учитывать особенности условий, которые или обязательно требуется включать в текст документа, или рекомендуется, что установлено соответствующими статьями ГК РФ или другими нормативными актами разных ведомств.

Розничная торговля

Наименование товара – одно из существенных условий при осуществлении сделок в розничной торговле. Товар – это, как правило, предмет или набор предметов, приобретаемый для личного пользования.

Внимание: товары, причиняющие вред покупателю, не допускаются к продаже, а если предмет должен соответствовать определенным требованиям безопасности, то обязательно должен присутствовать сертификат качества.

Поскольку отдельный договор о купле-продаже чаще всего не составляется, доказательством сделки становится товарно-кассовый или товарный чек.

Информацию о цене за товар покупатель узнает до заключения договора (покупки), после оплаты и получения товара, сделка считается заключенной.

Продавец не может в ряде случаев указывать более высокую цену, если государственные регулирующие органы установили максимальную стоимость данного вида продукции.

Сделки с недвижимостью

При заключении подобных сделок, следует руководствоваться следующими существенными условиями, которые нужно указать в тексте документа:

  • информация об объекте, позволяющая его точно идентифицировать;
  • оценочная стоимость;
  • те лица (список), которые имеют право на использование (проживания) объекта и юридические основания для предоставления этих прав.

Эти пункты описаны в статьях ГК: 554, 555, 558.

Отсутствие согласования существенных и дополнительных условий, упомянутых в законах РФ или в тексте документа, делает соглашение о купле-продаже не имеющим юридической силы, то есть ничтожным.

О продаже лесоматериалов

Особенностью существенных условий при заключении данного вида сделок является более полное описание предмета договора (товара). Это:

  • полное наименование породы древесины;
  • сорт материала;
  • количество товара и порядок его определения.

Также должны быть пометки о соответствии качества древесины определенным стандартам или регламентам, а в некоторых случаях – указание на документы, служащие подтверждением указанных свойств.

Договор о поставке электроэнергии

Постановление правительства РФ от 04.05.2012 г. № 442 (пункт 40) регламентирует существенные условия, которые отражаются в документе купли-продажи.

А именно:

  • предмет договора;
  • дата начала исполнения договора;
  • обязанности потребителя;
  • права потребителя;
  • требования, предъявляемые к качеству электроэнергии (э/э);
  • особенности определения мощности, объема и стоимости приобретаемой э/э;
  • пункт об условиях учета электроэнергии;
  • описание ответственности исполнителя за нарушение поставки и качества э/э.

Купля-продажа автомобилей

Справка. При осуществлении сделок с участием ТС в качестве товара, нужно руководствоваться приказом МВД от 07.08.2013 № 605 для указания существенных условий договора

.

Это связано с особенностями регистрации ТС на территории РФ.

В данном случае, существенными принято считать:

  • данные о месте заключения договора и дате;
  • информация о транспортном средстве, по которой его можно четко идентифицировать (марка, модель, указание номерных агрегатов, масса, дата выпуска);
  • данные техпаспорта ТС;
  • номер регистрационного знака при его наличии;
  • стоимость ТС (по указанию продавца);
  • паспортные данные продавца и покупателя, наименование организации, если это – юридическое лицо.

Рекомендуется также указать:

  • дату передачи ТС покупателю;
  • способ оплаты покупки, срок выдачи или перечисления средств продавцу;
  • сведения о гарантии продавца, если она предоставляется;
  • комплектность ТС, если это необходимо.

Поставка коммунальных услуг

Данный вид услуг разделяется на два вида, соответственно создаются два документа:

  1. Договор подряда на содержание и ремонт общего имущества дома;
  2. Договор об управлении домом.

В первом случае соглашение требует указания:

  • предмета договора;
  • сроков выполнения работ;
  • стоимости работ;
  • дополнительные условия (при необходимости).

В договоре управления следует отметить:

  1. Предмет договора. Здесь указывают адрес дома, что входит в состав общего имущества, выполняемые работы при обслуживании, перечень услуг;
  2. Способ определения стоимости ЖКУ, порядок ее оплаты;
  3. Порядок мониторинга за осуществлением услуг, оказываемых управляющей фирмой;
  4. Прочие дополнительные условия, по согласованию сторон.

Основные условия договоров международной купли продажи товаров

Основным регламентирующим учреждением, влияющим на общемировые отношения продавец-покупатель, является ИМКС (Институт международной коммерческой сделки).

Важно! Нормативными документами считаются международные договоры и конвенции, при условии, что страны, чьи субъекты стали участниками сделки, приняли эти документы для применения официально
.

Основной акт, регулирующий мировую торговлю – Венская конвенция ООН. В статье 1 оговариваются признаки международного договора о купле-продаже, обязательными условиями считаются:

  • местонахождение сторон, то есть, в каких странах расположены продавец и покупатель. В тексте договора указывается реквизиты сторон и банковские данные;
  • предмет контракта (товар), его количество;
  • методика определения качества;
  • срок/место доставки;
  • особенности совершения платежей при оплате за товар;
  • способ сдачи-приемки;
  • особенности транспортировки;
  • упоминание о гарантиях и штрафных санкциях при срыве поставки/оплаты;
  • способ решения возможных спорных ситуаций;
  • ответственность сторон при наступлении особых обстоятельств (форс-мажор);
  • ссылки на международные нормативные акты.

Дополнительные условия

Помимо основных, в договоре могут фигурировать прочие условия, влияющие на осуществление сделки.

Ассортимент

Ассортимент определяет характеристики товара (внешние и внутренние), может быть подробно указан в тексте договора, но это не является существенным условием.

Качество товара

Параметр, который не является существенным, но может быть упомянут в тексте, в этом случае, согласно пункту 1 ст. 469 ГК РФ покупатель должен получить от продавца товар такого качества, которое соответствует соглашению.

Комплектность

Если товар является составным (например, мебель, бытовая техника) или состоит из нескольких отдельных изделий (комплект продуктов), это следует отмечать в договоре с перечислением всех элементов.

Предполагается, что покупатель получит весь набор предметов одновременно, а если обнаружит отсутствие одного или нескольких элементов, то имеет право потребовать либо уменьшения стоимости за комплект пропорционально полученным предметам, либо выдачи недостающих элементов.

Типичные ошибки

Чаще всего не указывается одно из существенных условий, что может привести к признанию сделки недействительной.

Заинтересованная в расторжении соглашений сторона договора может воспользоваться данной ошибкой и в судебном порядке аннулировать контракт.При составлении договора купли-продажи его часто путают с договором подряда, что недопустимо, поскольку эти похожие внешне документы подчиняются различным законодательным нормам.

Ошибочное указание стоимости товара тоже встречается довольно часто, поэтому необходимо внимательно ознакомиться с текстом перед подписанием.

Важно! Существенные условия сделки – это одна из основ текста договора купли-продажи. Для предотвращения потери финансов, следует ответственно относиться к составлению данного документа, а при необходимости (или неуверенности в собственной компетенции), обращаться к опытным юристам за консультацией.

Статья 49. Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение

СТ 49 АПК РФ

1. Истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

2. Истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

3. Ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

4. Стороны могут закончить дело мировым соглашением в порядке, предусмотренном главой 15 настоящего Кодекса.

5. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Комментарий к Ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ

1. Статья 49 Кодекса, говоря о распорядительных действиях сторон, в основном повторяет текст ст. 37 ранее действовавшего АПК РФ. Новеллы имеют частный характер: добавлено упоминание предмета иска в начале статьи, а также появилось уточнение в ч. 4 ст. 49 Кодекса о возможности сторон окончить дело мировым соглашением в порядке, предусмотренном гл. 15 АПК РФ.

2. Основание иска — это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Предмет иска — материально — правовое требование к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них; признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Изменение основания иска — увеличение числа фактов, подтверждающих притязание истца, или замена их другими. Изменение предмета иска — изменение материально — правового требования.

Отказ от иска — отказ истца от материально — правовых притязаний к ответчику и, следовательно, от дальнейшего производства по делу. Оно в этом случае подлежит прекращению, если отказ принят судом (ч. 2 ст. 150 АПК РФ).

Признание иска полное или частичное — согласие ответчика с притязаниями истца, сформулированными в исковом заявлении, как по существу, так и по размеру. Если суд принимает признание иска, в решении указывается на его удовлетворение.

Мировое соглашение сторон — любое соглашение между сторонами, направленное на прекращение спора, не противоречащее законодательству и интересам других лиц.

4. Не все распорядительные действия сторон могут быть совершены ими в любой стадии процесса. Использование прав, предусмотренных в ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ — право истца изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, — ограничено моментом вынесения решения, следовательно, эти права истец может использовать лишь в первой инстанции, включая и тот случай, когда дело передается туда на новое рассмотрение (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 13). Признание иска возможно в любой стадии. Мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта (ч. 1 ст. 135 АПК РФ).

В соответствии с ч. 7 ст. 141 АПК РФ в определении об утверждении мирового соглашения, заключенного в процессе исполнения судебного акта арбитражного суда, должно быть указано, что этот судебный акт не подлежит исполнению.

5. Практика применения ст. 37 ранее действовавшего АПК РФ, связанная с утверждением мирового соглашения, свидетельствует о том, что в них содержались различные сочетания условий, на которых стороны пришли к компромиссу и приняли решение о прекращении судебного спора. В зависимости от условий, положенных в основу мирового соглашения сторонами, можно назвать несколько их типичных групп: признание ответчиком предъявленных требований и предоставление отсрочки (рассрочки) исполнения вступившего в законную силу решения; уменьшение предъявленных исковых требований; признание иска ответчиком; отказ истца от исковых требований; урегулирование спора путем погашения задолженности; внесение изменений в договор; выплата отступного по предмету спора и по уплате процентов.

6. Природа мирового соглашения по-разному оценивается судьями арбитражных судов <*>. Одни исходят из того, что это только процессуальное действие, предусмотренное законом, поэтому мировое соглашение, заключаемое при рассмотрении дела в арбитражном суде, не может рассматриваться как сделка, являющаяся основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей; к нему нельзя применять нормы о крупных сделках и заинтересованности. Сущностью мирового соглашения является прекращение судебного спора между сторонами, при этом одна из сторон отказывается от получения в принудительном порядке того, на что притязала, а другая сторона соглашается на определенных условиях удовлетворить исковые требования.
———————————
<*> См., например, справку по итогам анализа практики заключения мировых соглашений в суде кассационной инстанции за 1995 — 2000 гг.

Сторона, заключившая мировое соглашение, лишается права на обращение в суд с тождественным иском.

Другие полагают, что мировые соглашения — материально — правовая сделка, заключаемая сторонами для разрешения возникшего спора, основанная на свободном волеизъявлении сторон. Поэтому мировое соглашение может содержать в себе любые условия (рассрочку или отсрочку исполнения, изменение предмета спора, новацию, отступное, полный или частичный отказ от исковых требований или их признание в обмен на совершение другой стороной определенных действий).

Задачей суда является проверка заключаемой сделки на соответствие нормам материального права, поскольку мировое соглашение должно быть законным способом урегулирования конфликта и не задевать законные права и интересы других лиц.

Второй взгляд представляется правильным, поскольку речь идет о реализации принципа диспозитивности, в соответствии с которым путем мирового соглашения стороны распоряжаются своим материальным правом и процессуальными средствами его защиты. Он нашел свое отражение в ст. 140 АПК РФ (ч. 2). Вместе с тем в литературе справедливо обращалось внимание на то, что не всякое соглашение между сторонами, направленное на прекращение спора между ними и не противоречащее законодательству, может считаться мировым <*>. Мировое соглашение должно быть основано на взаимных уступках, сделки, направленные на перемену лиц в обязательстве, послужившие основанием для спора, не могут являться мировым соглашением между первоначальным истцом и ответчиком.
———————————
<*> См.: Демьяненко Ф.А. Соглашение о перемене лиц в обязательстве, а также получение истцом отступного не может являться основанием мирового соглашения. Комментарий судебной арбитражной практики. Вып. N 8. Юридическая литература. 2001. С. 153 — 159.

7. Исходя из смысла рекомендаций, сформулированных в Постановлении Пленума ВАС РФ N 13 от 31.10.96 г., мировое соглашение может быть утверждено не только при условии, что оно не противоречит закону и не затрагивает интересов других лиц. Его текст должен отвечать определенным требованиям. Мировое соглашение не может заключаться под условием совершения одной из сторон какого-либо действия, не может содержать варианты способов его исполнения и должно быть в принципе исполнимым. Мировое соглашение должно утверждаться актом, который в принципе может выносить та инстанция, которая принимает или отвергает компромисс сторон (см. комментарий к ч. 2 ст. 141), в акте этом должны быть указаны мотивы и основания, которыми руководствовался суд. Если после вынесения решения не подана апелляционная или кассационная жалоба, заявление об утверждении мирового соглашении следует подавать в суд первой инстанции, вынесшей решение.

8. Практика выдвинула ряд вопросов, которые должны получить решение в постановлении Пленума Верховного Суда РФ: может ли мировое соглашение выходить за пределы заявленных требований и предмета иска; возможно ли утверждение мирового соглашения в части и исключение из него условий, противоречащих законодательству; могут ли третьи лица быть инициаторами заключения мирового соглашения; нужно ли оговаривать в судебном акте, утверждающем мировое соглашение, что проверены полномочия представителя на подписание мирового соглашения.

Статья 163 УК РФ. Вымогательство

1. Вымогательство наряду с собственностью имеет дополнительный непосредственный объект в виде чести и достоинства потерпевшего и его близких, а также их личной неприкосновенности и здоровья.

Предметом вымогательства может быть чужое имущество, право на него, а также действие имущественного характера.

Потерпевшими при вымогательстве являются лица, в собственности, ведении или под охраной которых находится требуемое имущество, или их близкие.

2. Объективная сторона выражается в требовании передачи чужого имущества, права на него или совершения других действий имущественного характера.

Требование представляет собой категорическое приказное высказывание о необходимости совершения тех или иных действий теми, кому оно адресовано. При вымогательстве оно сопровождается угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества. О содержании этих признаков см. комментарий к ст. ст. 162, 167, 168 УК.

3. Угроза убийством охватывается составом вымогательства и не нуждается в дополнительной квалификации по ст. 119 УК.

Реализация угроз находится за пределами состава преступления и может потребовать дополнительной квалификации в зависимости от характера причиненного вреда.

4. При вымогательстве виновный не сам завладевает имуществом, а принуждает потерпевшего к внешне добровольной передаче его или права на него либо к совершению имущественных действий.

5. Действия имущественного характера заключаются в активном поведении, создающем предпосылки для юридического оформления тех или иных имущественных прав или освобождения от имущественных обязанностей (например, дача долговой расписки, погашение долга, передача в пользование имущества, выполнение работ или оказание услуг).

6. Состав вымогательства формальный, передача имущества, прав или совершение действий имущественного характера находится за его пределами; преступление окончено с момента предъявления незаконного требования.

7. Субъективная сторона характеризуется прямым умыслом, преступление совершается по корыстным мотивам и преследует цель незаконного получения имущественных выгод или освобождения от материальных затрат.

8. Субъект преступления — лицо, достигшее возраста 14 лет.

9. По своему содержанию квалифицирующие и особо квалифицирующие признаки полностью совпадают с аналогичными признаками хищения.

Причинение тяжкого вреда здоровью полностью охватывается ст. 163 и не требует дополнительной квалификации по ст. 111 УК. Однако если в результате причинения тяжкого вреда здоровью наступила смерть потерпевшего (форма вины в данном случае характеризуется неосторожностью), то деяние должно квалифицироваться по совокупности п. «в» ч. 3 ст. 163 и ч. 4 ст. 111 УК.

10. Вымогательство с угрозой применения насилия необходимо отграничивать от грабежа и разбоя. Угроза насилием при грабеже является средством завладения имуществом, а при вымогательстве она выступает средством принуждения потерпевшего к внешне добровольной передаче имущества.

При грабеже виновный угрожает насилием или применяет насилие, не опасное для жизни или здоровья, а при вымогательстве угроза может касаться любого насилия. Насилие при вымогательстве не применяется. Грабеж состоит в завладении чужим имуществом, а при вымогательстве переход имущества к виновному находится за пределами состава преступления.

11. Вымогательство отличается от разбоя следующими признаками:

  • разбой представляет собой нападение, вымогательство таковым не является;
  • разбой сопровождается угрозой насилия, опасного для жизни или здоровья, при вымогательстве возможна угроза любым насилием;
  • при разбое угроза служит способом непосредственного завладения имуществом или его удержания, поэтому возникает в момент предъявления самого требования, а при вымогательстве она нацелена на склонение потерпевшего к согласию передать имущество, поэтому обращена в будущее;
  • при разбое завладение имуществом происходит одновременно с угрозой, процесс воздействия на потерпевшего при вымогательстве не предполагает немедленного завладения имуществом, так же как и реализации угрозы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *