Сдача муниципального имущества в аренду

Особенности аренды муниципального имущества

Считается, что предприниматели больше всего денежных средств расходуют именно на аренду помещения. Поэтому им приходится рассматривать разные варианты, позволяющие максимально сэкономить на этом. Одним из способов является заключение сделки на съем имущества, относящегося к муниципальному. Порой его стоимость ниже других коммерческих предложений, иногда – такая же, но расположение более удобное. А это очень важно, если предприниматель занимается торговлей или работает в сфере услуг. В данной статье рассмотрим, каким образом оформляется аренда муниципального имущества. Процесс этот считается достаточно трудоемким и времязатратным, но выгодным.

Какое имущество считается муниципальным

Гражданский Кодекс РФ в статье 215 дает дефиницию муниципальной собственности. Так, к ней относится то имущество, владельцем которого выступает:

  • сельское или городское поселение;
  • иные муниципальные структуры.

Непосредственно к имуществу относятся:

  • земельные участки;
  • природные объекты;
  • здания, сооружения и их части;
  • оборудование и транспорт;
  • любые так называемые непотребляемые предметы, то есть те, которые в процессе использования не теряют своих характеристик.

Органы местного самоуправления (далее – МСУ) имеют право приобретать в собственность новые площади, вести деятельность от имени муниципальных структур, представлять их интересы в суде, а также выполнять вмененные им обязанности, входящие в компетенцию, установленную законодательно.

В основном считается, что целью сдачи в аренду муниципального имущества является оказание услуг населению, проживающему на территории данного поселения. А также, чтобы пополнить денежными средствами местный бюджет.

Оформление арендных отношений

Особенности оформления арендных отношений, если дело касается муниципального имущества, регулируются специальным нормативно-правовым актом, действующим на федеральном уровне. Речь идет о ФЗ №135 «О защите конкуренции». Его статья 17.1 говорит о том, что для найма подобного помещения обязательно заключается договор в письменной форме. Однако чтобы получить право на совершение такой сделки, необходимо сначала провести торги. Впрочем, иногда законодатель делает исключение. Это касается имущества, использующегося:

  • организациями почтовой связи;
  • медицинскими и образовательными учреждениями;
  • конторами, оказывающими нотариальные и адвокатские услуги;
  • религиозными движениями и политическими партиями.

Данный перечень не является исчерпывающим, все остальные исключения перечислены в уже упомянутой статье 17.1.

Итак, опишем порядок действия предпринимателя, который хочет претендовать на аренду муниципального имущества. Прежде всего, он обращается в учреждение или управляющую организацию, которая является владельцем интересующего его помещения. Чаще всего со списком всех свободных площадей можно ознакомиться на сайте соответствующего органа или структуры, а заявление отправить в электронном виде. Однако если нужные сведения отсутствуют, рекомендуется обратиться с ходатайством лично.

Проведение торгов

Как было сказано выше, предоставить муниципальную площадь в аренду можно лишь после проведения торгов. Они проходят как в «удаленном» режиме, так и в виде отдельного официального мероприятия. Форма определяется ГК РФ в статье 448, а проведение имеет следующий порядок:

  • оповещение о проведении конкурса;
  • разработка и подготовка документов;
  • подача заявок претендентами;
  • непосредственно проведение;
  • определение победителя, с которым заключается сделка.

Непосредственным предметом таких торгов считается право заключения договора аренды. В извещении о проведении конкурса должна быть обязательно указана начальная цена лота: ею признается либо минимальная величина арендной платы, либо минимальная стоимость права подписания соглашения. Правила торгов никаким образом не регулируют порядок определения указанных цен. Это делает сам организатор, ориентируясь на законодательные акты в области оценки имущества.

Претендентом может быть гражданин (физическое лицо), организация (юридическое лицо) или предприниматель.

Обратите внимание! Если есть только один участник конкурса, претендующий на указанное помещение (или иное муниципальное имущество), то договор будет заключен с ним без проведения торгов. Это правило идет вразрез со стандартными требованиями гражданского законодательства. Ст. 447 ГК РФ, например, говорит о том, что торги, в которых участвует лишь один претендент, считаются несостоявшимися.

Указанная выше ремарка, однако, не касается проведения торгов по поводу муниципальных земельных и водных участков. Поскольку вопросы, связанные с ними, регулируются Земельным и Водным Кодексом соответственно.

По смыслу понятно, что если участников торгов несколько, победителем будет признан тот, кто предложить самую большую цену либо за заключение договора, либо за аренду. Кстати, если после трехкратного объявления текущей начальной стоимости никто не соглашается, организатор обязан снизить ее на 0,5 процента.

Заключение сделки

После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.

Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.

В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.

Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Расторжение договора

Варианты прекращения договорных отношений по аренде муниципального имущества установлены в законодательной форме. Так, это может происходить:

  • по обоюдному соглашению сторон сделки;
  • если один из партнеров нарушил условия договора, и этим был нанесен значительный вред другой стороне;
  • в иных случаях, прямо определенных правовыми актами, например, окончание срока найма или если стороны договорились досрочно расторгнуть сделку.

Моментом завершения арендных отношений считается день подписания письменного соглашения об этом. Нужно помнить, что поскольку первоначальный договор на срок более 1 года подлежал обязательной государственной регистрации, сделка о расторжении также должна быть оформлена подобным образом.

Обратите внимание! Оба партнера обязаны направить в регистрирующий орган добровольное согласие о прекращении арендных отношений. Если одна из сторон не согласна с этим, то другая вправе обратиться в суд за разрешением сложившейся ситуации.

Продление сделки

Если помещение полностью устраивает предпринимателя, а срок аренды подходит к концу, можно договориться о продлении договора. По общему правилу, это также осуществляется через проведение торгов, однако имеются исключения. Так, если организация или лицо-арендатор выполняли свои обязанности, указанные в соглашении, точно, не допускали просрочек по оплате, у них есть право перезаключить договор на новый срок, минуя стадию конкурса. Однако требуется соблюдение нескольких требований:

  • новое соглашение должно действовать не менее 3 лет, однако срок может быть уменьшен, если об этом в письменной форме просит арендатор;
  • величина ежемесячной арендной платы определяется только после определения рыночной цены самого объекта. Оценка должна полностью соответствовать требованиям законодательства, касающегося данного мероприятия.

Таким образом, реализуется право арендатора на преимущественное заключение соглашения на новый срок.

Кроме того, есть особенное положение, которое действует лишь для тех, кто первый раз вступил в арендные отношения по поводу определенного помещения до июля 2008 года. Они вправе просто продолжать пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока договора, в течение неопределенного периода, если арендодатель не протестует против этого.

Выводы

В последнее время аренда именно муниципального имущества становится все более популярной. Причина, скорее всего, заключается в том, что законодательная база регулирования постепенно совершенствуется, а сами сделки отличаются стабильностью, если сравнивать со съемом помещения у коммерческой организации.

Предприниматель может заключить подобную сделку, если знает о всех тонкостях и хитростях данного договора. Вариант этот представляется достаточно выгодным, поскольку обычно муниципальные площади сдаются по приемлемой цене.

Российским трудовым законодательством закреплено право каждого работника ежегодно получать оплачиваемые дни отдыха (отпуск). Отказ работодателя в реализации этого права может привести к тому, что на него будет наложено взыскание, если сотрудник будет обжаловать решение руководства в трудовую инспекцию или суд. Но бывают случаи, когда работник не нуждается в отпуске. В этой ситуации важно понимать, может ли работодатель заставить идти в отпуск, не согласовав с работником, и какова эта процедура.

Сущность оплачиваемого ежегодного отпуска

Предоставляемые каждый год оплачиваемые дни отдыха это период когда сотрудник не осуществляет трудовую деятельность, но сохраняет свое место работы и среднюю заработную плату.

Продолжительность отпуска должна быть не меньше двадцати восьми дней. Это закреплено в статье 115 российского Трудового кодекса. График отдыха сотрудников составляется за четырнадцать дней до окончания текущего года на следующий трудовой годовой период. Руководитель организации обязан под роспись ознакомить персонал с составленным планом.

При составлении графика работодатель не обязан учитывать желания сотрудников о времени ухода в отпуск (хочет ли тот или иной член коллектива отдыхать зимой или летом).

Исключения составляют только некоторые категории работников (родители, имеющие трех и более детей, женщины с детьми до четырнадцати лет, инвалиды и т.д.). Полный перечень таких сотрудников закреплен в статьях ТК РФ (Глава 19. ОТПУСКА).

Перед отправлением члена трудового коллектива в отпуск, руководитель предприятия обязан в письменной форме уведомить работника за две недели до начала периода отдыха.

Помимо письменного уведомления, работодатель должен составить приказ, ознакомление с которым также производится под роспись. За три календарных дня до начала отпуска бухгалтерия организации обязаны выплатить сотруднику отпускные.

Даже если работодатель своевременно не исполнил обязанность по составлению графика отпусков, он должен предоставить сотрудникам дни отдыха.

Ежегодный основной оплачиваемый отпуск в 2020 году

Может ли работодатель отказать в отпуске за свой счет

Направление работника в отпуск в принудительном порядке

Законодательство допускает возможность изменить время отпуска или разделить его на части. При этом одна часть отпуска должна предоставляться не меньше, чем на 14 дней. Если сотрудник хочет изменить время отдыха, он может договориться с руководством или поменяться с другим работником периодами, указанными в графике. Также член трудового коллектива вправе не брать отпуск в течение года.

Но не идти в отпуск в течение двухлетнего периода сотрудник не вправе, так как по нормам трудового законодательства, дни отдыха должны быть использованы в полном объеме в течение года после завершения предыдущего рабочего годового периода.

Но принудительно отправлять сотрудников в отпуск за свой счет работодатель не вправе, даже если член трудового коллектива входит в группу работников, которые вправе в любое время брать дни отдыха без содержания.

Если работодатель нарушает это требование, на него может налагаться штраф, размер которого определяется нормами административного законодательства и зависит от субъекта вины и количества подобных нарушений.

Если сотрудник отказывается расписываться в приказе на отпуск или в соответствующем уведомлении, работодатель должен составить акт в присутствии двух свидетелей об отказе члена трудового коллектива от подписания документа.

В этом случае уже на сотрудника может быть наложено взыскание дисциплинарного типа за нарушение дисциплины труда.

Заставлять идти сотрудника в отпуск работодатель вправе только в исключительных случаях. При этом работник должен или стоять в графике или не отдыхать в течение года с начала нового трудового периода после предыдущего отпуска.

Как подать в суд на работодателя за нарушения ТК РФ?

Распространенные нарушения работодателя по которым возникают споры с работниками!

Для того, что бы понимать где были нарушены ваши права, вы должны знать, какие действия работодателя являются нарушениями трудового законодательства и ниже приведен список самых частых нарушений в результате которых дело доходит до суда:

  1. Увольнение не в соответствии с трудовым законодательством, к примеру без видимых причин, или по абсолютно абсурдной причине, увольнение беременной по инициативе работодателя и прочие нарушения связанные с незаконным увольнением;
  2. Отсутствие выходных, отгулов и отпусков, хотя по закону каждый работник имеет право на отдых;
  3. Отказ в оформлении травмы на производстве и отказ в каких либо компенсациях по данному поводу;
  4. Серые заработные платы;
  5. Отказ в выплате заработной платы, задержки по заработной плате, отказ в выплате отпускных и прочие нарушения связанные денежными выплатами положенными работнику;
  6. Нарушение условий и безопасности труда, к примеру когда работнику положен легкий труд, ему такое рабочее место не предоставляется. Нарушение безопасности труда для беременных женщин и подростков;
  7. Отказ в трудоустройстве не связанный с деловыми качествами работника;
  8. Несогласованный перевод на другую должность;
  9. Разглашение личных данных работника.

Вышеперечисленные причины в основном становятся поводом для подачи на работодателя в суд. Но здесь нужно понимать, как подготовить исковое заявление, а так же в какой суд его подать. Написать исковое заявление и подготовить все документы вам поможет юрист по трудовому праву, который проконсультирует вас по конкретной проблеме, ответит на вопросы и поможет с решением вашей ситуации.

Давайте теперь определимся в какой суд подать заявление?

Трудовые споры могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и городские, так же и районные суды. Подсудность, то есть в какой суд подать заявление и по какому месту положения следующая:

  • Если у вас в договоре указано конкретное место выполнения работ, то в суд вы можете подать по месту выполнения данных работ;
  • Если вы трудоустроены в филиале, то иск в суд вы можете подать по месту нахождения конкретного филиала;
  • По месту нахождения работодателя, то есть по его юридическому адресу;
  • По вашему месту жительства.

В какой суд подать заявление это ваш выбор, как видите закон вас жестко не ограничивает с определением подсудности, так что вы свободны в своем выборе.

Но обычно исковое заявление подается по месту нахождения работодателя, в заявлении вам нужно описать суть вашего конфликта, а так же обязательно укажите статьи закона которые нарушил работодатель и так же какие пункты трудового договора были нарушены работодателем.

К исковому заявлению обязательно нужно приложить все доказательства возникновения конфликтной ситуации, для этого вам нужно собрать как можно больше доказательств. Вы можете ссылаться на свидетельские показания, на фото и видео материалы, документы и прочие доказательства.

Обычно к исковому заявлению прикладываются следующие документы:

  • Трудовой договор;
  • Трудовая книжка;
  • Если речь идет о спорах по заработной плате то обязательна справка 2-НДФЛ, подтверждающая ваши доходы;
  • Если речь об увольнении то необходим приказ об увольнении (если конечно он есть у вас на руках);
  • Прочие имеющие отношение к делу документы.

Знайте, что при подаче искового заявления по трудовым спорам, работник на основании статьи 393 Трудового Кодекса РФ, освобождается от уплаты государственной пошлины, а все расходы связанные с судом оплачивает работодатель в случае положительного для вас исхода дела, поэтому перед тем как подать в суд, нужно взвесить свои перспективы и если нарушение работодателя действительно имело место и у вас есть доказательства, то тщательно подготовьтесь и подайте исковое заявление и все документы в суд.

Если у вас на руках нет трудовой книжки и трудового договора на руках то вы в рамках суда можете истребовать данные документы у работодателя и работодатель обязан вам выдать данные документы в течении 3 дней с момента вашего требования. В противном случае работодателя просто оштрафуют за нарушение трудового законодательства.

Как составляется исковое заявление на нарушение трудового законодательства?

Исковое заявление составляется следующим образом:

  • Самая первая это вводная часть в которой указываем судебную инстанцию в которую подается исковое заявление, адрес суда, ваши реквизиты (адрес, ФИО и контакты, обычно номер телефона), а так же указываются реквизиты ответчика, в нашем случае работодателя, его ФИО, юр. адрес и его контакты, номер телефона;
  • Прежде чем описать ситуацию пишем по середине листа «Исковое заявление на работодателя» и ниже начинается описательная часть в которой указываем по какой причине вы подаете в суд на работодателя, опишите нарушение которое совершил ваш работодатель и укажите статьи закона или правовые акты которые нарушил работодатель;
  • Если иск имеет материальную составляющую, то произведите необходимые расчеты и приложите их к заявлению;
  • Если вы предпринимали попытки мирного (досудебного) урегулирования конфликта, то приложите к заявлению документы подтверждающие данный факт, к примеру копии письменных обращения в трудовую инспекцию, переписку с руководством организации или ваши обращения с отметками о принятии их работодателем;
  • Так же в заявлении укажите ваши требования, к примеру восстановление на работе или полное погашение задолженности по заработной плате;
  • Прикладываем к заявлению список всех подтверждающих документов;
  • Ставим дату подачи иска и подпись.

Сроки давности по трудовым спорам

Сроки давности по трудовым спорам несколько сокращенные и это нужно иметь в виду при подготовке к суду и обязательно учитывать и не тянуть время.

Так сроки давности по индивидуальным трудовым спорам составляют 3 месяца с момента когда работник узнал или должен был узнать о нарушении работодателем своих прав.

Еще более короткий срок давности по спорам связанным с увольнением, он составляет всего 1 месяц с момента незаконного увольнения, а точнее 1 месяц с момента выдачи приказа об увольнении или с момента выдачи трудовой книжки.

По спорам о невыплате заработной платы вы имеете право обратиться в суд в течении 1 года с момента когда вам должны быть произведены такие выплаты, но их не было. К категории данных споров относятся споры по невыплате других вознаграждений причитающихся работнику по закону.

Поэтому мы всегда советуем не затягивать с подачей иска в суд, особенно по спорам об увольнении. Некоторые совершают ошибку и подают жалобу на работодателя в трудовую инспекцию, а по закону трудовая инспекция имеет право дать ответ в течении 30 дней с момента подачи жалобы. Подают жалобу в ГИТ и сидят ждут погоды у моря, а пока ждут срок давности при увольнении проходит, а по другим нарушениям сокращается, а за месяц можно уже было разобраться с проблемой в суде, или до суда по претензии. Конечно в ГИТ можно и порой нужно подавать жалобы, но делать это нужно параллельно с подачей иска в суд или уже после подачи иска. На наш взгляд суд это самое эффективное средство в борьбе с нарушителями трудового законодательства.

Краткий алгоритм действий при нарушении работодателем ТК РФ

Алгоритм ваших действий в случае нарушения трудовых прав следующий:

  1. Пробуем договориться с работодателем мирно, путем подачи ему требований в письменном виде и у вас обязательно должен остаться экземпляр вашего обращения к работодателю с датой подачи и отметкой о принятии. Можно направить ваше обращение к работодателю почтой;
  2. Если ваши обращения не помогают и работодатель не идет на встречу, то формулируем ваши требования в исковом заявлении, прикладываем к нему все необходимые документы в том числе вашу переписку с работодателем и подаем заявление в суд;
  3. Параллельно с подачей искового заявления подаем жалобу в ГИТ;
  4. В назначенное судом время приходим на заседание и защищаем свои права, но в целом законность своих действий должен доказывать работодатель, но вам все же нужно быть готовым привести доводы в свою пользу. Рекомендую привлечь к делу юриста;
  5. Получаем решение суда и отдаем исполнительный лист приставам для исполнения.

Если у вас остались вопросы, то задайте их нашему юристу, он вас проконсультирует и поможет разобраться и решить вашу проблему связанную с работой.

Об авторе:

Васильев Дмитрий. Один из самых опытных юристов Центра Правовой Помощи ‘Лидер’ в сфере недвижимости, а так же земельного права, так же практикует трудовое право. Общий стаж в сфере юриспруденции более 11 лет. Автор статей по соответствующим категориям на портале. В 2007 году окончил СПбГЭУ – Санкт-Петербургский государственный экономический университет. Проходил обучение на кафедре юриспруденции, получил статус бакалавра.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *