Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

Блог

Перепланировка помещений в многоквартирном доме (МКД) явление нередкое. И далеко не все собственники считают необходимым оформить всю разрешительную документацию. Каким образом управляющая организация может повлиять на такие ситуации, а также что она должна делать при этом?

В соответствии с пунктом 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование, ОМСУ) на основании принятого им решения.

Пунктом 2 указанной статьи ЖК РФ установлен перечень необходимых документов, которые необходимо подать в ОМСУ для проведения перепланировки или переустройства помещений в многоквартирном дому (МКД) законным способом.

В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Согласно пункту 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Действия органа, осуществляющего согласования, при неисполнении предписания о возврате помещения в прежнее состояние регулируются пунктами 5,6 ст. 29 ЖК РФ, а именно: если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение… (далее — в норме перечислены варианты решений вплоть до продажи помещения с публичных торгов или выселения нанимателя из жилого помещения). Также возможен вариант оставить помещение в текущем состоянии (с перепланировкой), о чем также судом может быть принято решение по иску собственника или нанимателя в случае, если перепланировка не нарушает никаких норм и ничьих прав.

Таким образом, право подавать иски при незаконной планировке помещений МКД обладает ОМСУ в лице своего органа, который согласовывает перепланировку. Однако из этого не следует, что управляющая организация может бездействовать при обнаружении факта незаконной перепланировки (переустройства), особенно, когда они затрагивают общее имущество МКД.

Не буду здесь приводить всем известные нормы Правил содержания общего имущества (ОИ) МКД и Жилищного кодекса РФ, которые обязывают управляющую организацию содержать общее имущество в надлежащем состоянии и создавать благоприятные условия проживания, а также обязывающие осуществлять контроль за состоянием ОИ, фиксировать при этом все нарушения документально (оформляя соответствующие акты осмотра ОИ).

В принципе, в нормах закона не содержится никаких правомочий управляющей организации, с помощью которых она могла бы повлиять на нарушителя при ситуации с незаконной перепланировкой или переустройством помещений в МКД. Но управляющая организация при обнаружении таких фактов должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.

Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.

Кроме того, в случае отсутствия разрешительной документации или непредоставлении ее в управляющую организацию ею может быть инициировано обращение в орган, осуществляющий согласование перепланировки с просьбой о принятии мер по данному факту с приложением соответствующих документов и переписки.

Таким образом, управляющая организация не обладает правомочиями, которые могут понудить либо обязать лиц, осуществивших перепланировку, вернуть помещение в МКД в прежнее состояние, а также у нее нет права на обращение в суд с таким иском. Управляющая организация может выступать третьим лицом в таких делах при рассмотрении их судом в случае ее привлечения в процесс.

Кроме того, у нее есть право на обращение в суд в случае, если нарушения касаются общего имущества МКД, так как она выступает от имени собственников помещений МКД по договору управления. Но лучше всего такие иски подавать от имени лояльных собственников, принимая участие в процессе силами юридической службы УО и в качестве третьего лица в процессе, так как неизвестно, посчитает ли суд УО надлежащим ответчиком (всякое бывает).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 18 марта 2015 г. по делу № 33-2386/2015: первая инстанция отказала в иске собственнику, чтобы оставить помещение с перепланировкой в перепланированном виде, так как это не нарушает никаких норм и прав третьих лиц. Апелляция решение изменила, удовлетворив иск, за исключением изменения лоджии, которая является общим имуществом МКД и уменьшает его площадь.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 апреля 2015 г. по делу № АПЛ-158/2015: по иску собственника к другому собственнику суд обязал последнего вернуть помещение в прежнее состояние, так как перепланировка затрагивала общее имущество МКД.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2016 по делу № 33-37625/2016: суд установил, что ответчиком была произведена самовольная, в отсутствие разрешительной документации, перепланировка и выгораживание части помещения лоджии, принадлежащей истцу, в связи с чем ответчик обязан привести помещение лоджии в соответствие с требованиями технической документации и перенести разделительную перегородку лоджии по границе с лоджией истца на определенное расстояние в сторону квартиры ответчика.

Определение Московского городского суда от 22 ноября 2016 г. № 33-46573/16: по иску ТСЖ суд обязал собственник вернуть в прежнее состояние места общего пользования МКД.

Определение ВС РФ от 24.05.2016 по делу № 305-КГ15-20305: отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Определение ВС РФ РФ от 30.05.2016 N 307-ЭС16-5924 по делу № А56-73617/2013: по иску администрации к ТСЖ суд обязал восстановить в первоначальном состоянии чердачное перекрытие, являющееся общим имуществом МКД.

Интересным в свете рассматриваемой темы можно назвать дело № 2-717/2019, решение по которому вынесено 02 августа 2019 года Чертановским районным судом города Москвы. В результате залива от соседей сверху пострадала квартира, собственники которой подали иск о возмещении вреда. Суд удовлетворил требования пострадавших за исключением взыскания морального вреда. При этом пострадавшие соседи осуществили незаконную перепланировку, в результате чего ущерб значительно был больше, чем, если бы такой перепланировки не было бы, о чем указывал ответчик. Суд с ответчиком не согласился и вынес решение не в его пользу. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Как видно из приведенных решений судов, ТСЖ или УО может быть как истцом, так и ответчиком, когда дело касается общего имущества МКД. Если перепланировка или переустройство помещения произведены в жилом или нежилом помещении незаконно, право на подачу иска имеет орган, осуществляющий согласование.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы. Каким-то иным способом повлиять на нарушителей закона, кроме как: провести внеочередной осмотр общего имущества МКД, направить в их адрес письма о необходимости привести помещении в прежнее состояние при отсутствии разрешительной документации, управляющая организация повлиять на ситуацию не может в силу отсутствия правовых оснований для этого. Кроме того, указанное письмо от УО может быть проигнорировано нарушителями без возложения на них за это какой-либо ответственности. Если дело касается общего имущества МКД — УО может быть истцом, но лучше иски подавать от имени лояльных собственников.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе .

Что можно строить на участках для осуществления деятельности КФХ

Судьба ВРИ ЗУ «КФХ»

Вид разрешённого использования земельного участка определяет функциональное назначение объекта капитального строительства, который можно возвести на этом участке.

Следствием несоответствия возведённого здания установленному ВРИ ЗУ становится признание такого объекта недвижимости самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

Какая же участь постигнет уже существующие жилые дома и капитальные здания на фермерских участках? Будут ли они считаться самовольными, если наименования ВРИ:

  • «крестьянско-фермерское хозяйство» (КФХ)
  • «фермерское хозяйство» (ФХ)
  • «крестьянское хозяйство» (КХ)

исключены из перечня в новом действующем Классификаторе (Приказ Минэкономразвития РФ № 540)? Этих видов использования ЗУ в нём нет.

Удаление указанных видов использования ЗУ из квалификационного перечня — результат детализации порядка эксплуатации земельных участков, проведённой законодателем.

Ранее разрешённый вид использования «КФХ» (ФХ и КХ) оказался «разбитым на несколько самостоятельных вариантов» в составе направлений с/х деятельности:

  • растениеводство
  • выращивание зерновых и иных с/х культур
  • овощеводство
  • животноводство
  • скотоводство
  • свиноводство
  • пчеловодство
  • т.д.

Из наименования ВРИ крестьянской-фермерское хозяйство полностью преобразовалось в организационную форму деятельности на земле с/х назначения. Для её осуществления требуется регистрация КФХ как единоличного или коллективного хозяйства (не юридического лица).

Допустимые на участках:

  • хозяйственная деятельность
  • застройка зданиями и сооружениями или запрет на строительство

указываются в классификационном перечне ВРИ ЗУ. Его положения, после вступления их в законную силу, были применены в муниципальных образованиях для доработки ПЗЗ.

В них были откорректированы:

  • границы территориальных зон
  • градостроительные регламенты
  • наименования ВРИ ЗУ

Направления с/х деятельности полностью соответствуют задачам фермерского хозяйствования, связанного с собственным производством сельхозпродукции и дальнейшими задачами:

  • её переработки и хранения
  • транспортировки (перевозки)
  • реализации

Для фермерского хозяйствования разрешено строительство необходимых сооружений и зданий:

  • капитальные склады
  • овощехранилища
  • цеха по переработке с/х продукции
  • фермы для содержания скота или птиц
  • ангары
  • амбары
  • теплицы
  • гаражи
  • т.д.

Прежние наименования видов использования участков «КФХ», «ФХ» и «КХ» стали «архаичными». Они исчезли из классификационного перечня, но сохранились в ранних документах на землю:

  • в сведениях из ЕГРН
  • в свидетельствах и кадастровых паспортах, сохраняющих свою актуальность

если землевладельцы не привели существующее наименование ВРИ в соответствии с Классификаторомв установленном порядке,

Необходимость в изменении «имени» ВРИ ЗУ не возникнет в следующих случаях:

  1. участок КФХ (ФХ и КХ) и объекты недвижимости фермеры и впредь планируют эксплуатировать в том состоянии, что уже есть:
    • использовать земельный надел по его назначению, то есть для осуществления крестьянского-фермерской деятельности
    • использовать возведённые постройки и жилой дом, в котором разрешена регистрация, поставленные в ГКН до вступления в силу Классификатора ВРИ ЗУ, в соответствии с их ВРИ
  2. без застройки земельного надела новыми капитальными зданиями и сооружениями

Участки КФХ (ФХ и КХ) и возведённые и ранее зарегистрированные в ЕГРН постройки на них сохраняют свою роль как недвижимые объекты при сделках:

  • купле/продаже
  • обмене
  • дарении
  • наследовании
  • залоге
  • т.д.

Правовой режим таких участков и хозяйственная деятельность на них, как и прежде, регулируется федеральным законом № 74-ФЗ. Он также доработан и соответствует произошедшим изменениям в Классификаторе.

Фермерское хозяйствование

Фермерство — особый стиль хозяйствования в аграрном производстве. Оно свойственно сельскому укладу жизни.

Фермерским хозяйством занимаются люди, связанные родством или свойственными отношениями. Они владеют земельным участком с/х назначения, на котором ведут хозяйственную и производственную деятельность (предпринимательское дело). Такой бизнес основан на личном участии каждого члена хозяйства.

Направления фермерской деятельности отражены в наименованиях ВРИ ЗУ и ОКС в Классификаторе (раздел с кодом 1.0 «Сельскохозяйственное использование»).

На эти «имена» придётся ориентироваться:

  1. при выборе вида планируемого фермерства в соответствии с установленным градостроительным регламентом территориальной зоны земельного участка
  2. при застройке земельного надела, используемого для фермерского хозяйствования

Возможность строительства сооружений и зданий установлена не для всех ВРИ земельных наделов, включённых раздел 1 Классификатора.

Участки для фермерской деятельности

Фермерская деятельность весьма многообразна по своим направлениям. Она осуществляется на земле с/х назначения. И хотя для неё больше нет «специального» вида использования земель (ВРИ «КФХ»), ею можно заниматься на земельных участках с расширившимся спектром возможной эксплуатации.

Разрешённое использование сельхозземель указано в Классификаторе. Оно представлено 19 направлениями с/х деятельности (наименованиями ВРИ ЗУ), обозначенных кодами.

Каждый ВРИ ЗУ:

  • отражает особенности направления с/х деятельности:
    • в наименовании ВРИ ЗУ
  • конкретизирует дополнительные условия:
    • возможность строительства объектов недвижимости
    • запрет на застройку
    • размещение соответствующих сооружений
    • производство и переработка с/х продукции
    • т.д.

Характер фермерской деятельности соотносится со следующими ВРИ земельных участков.

Код 1.1. Растениеводство

  • участки предназначены для ведения с/х работ по выращиванию культур
    • содержание данного ВРИ применимо по отношению строительства объектов недвижимости по позициям 1.2-1.6

Код 1.2. Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур

допускается осуществление с/х работ с использованием с/х культур:

  • зерновых
  • бобовых
  • кормовых
  • технических
  • масличных
  • эфиромасличных
  • иных с/х культур

Код 1.3. Овощеводство

  • осуществление деятельности, связанной с выращиванием:
    • бахчевых культур
    • картофеля
    • групп с/х культур:
      1. листовых
      2. луковичных
      3. плодовых
  • допускается строительство теплиц

Код 1.4. Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур

осуществление хозяйственной деятельности на с/х угодьях, связанной с производством:

  • чая
  • лекарственных культур
  • цветочных культур

Код 1.5. Садоводство

земельные участки, предназначенные для выращивания:

  • садово-ягодных растений
  • винограда
  • прочих многолетних культур

Код 1.6. Выращивание льна и конопли

осуществление хозяйственной деятельности: связанной с выращиванием льна и конопли:

  • в том числе на с/х угодьях

Код 1.7. Животноводство

ведение хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием продукции для животноводства, в том числе:

  • покос сена
  • выпас крупного и мелкого рогатого скота
  • разведение племенного животноводства
  • размещение зданий и прочих сооружений:
    • для животных
    • для хранения и переработки с/х культур

Данный стандарт ВРИ может сочетаться с позициями 1.8-1.11, 1.15, 1.19, 1.20 Классификатора.

Код 1.8. Скотоводство

  • осуществление деятельности на сельхозугодиях, которые используются:
    • для разведения крупного рогатого скота:
      1. овцы
      2. коровы
      3. лошади
      4. олени
      5. верблюды
    • для сенокоса
    • для выпаса крупного рогатого скота
    • для производство кормов
  • размещение зданий и сооружений для крупного рогатого скота
  • для размещения племенных животных
  • для разведения племенной продукции или материала

Код 1.9. Звероводство

  • осуществление деятельности, связанной с разведением пушных зверей в неволе:
    • размещение зданий и сооружений:
      1. для разведения пушнины
      2. для переработки пушнины
      3. для хранения кормов

Код 1.10. Птицеводство

  • осуществление разрешённой деятельности, связанной с выращиванием и разведением всех категорий домашней птицы (в том числе из группы водоплавающих)
  • размещение зданий, построек и прочих объектов
    • для содержания:птиц
    • для разведения животных
    • для разведения птиц:
      1. с одновременной первичной переработкой птицы
  • разведение племенных животных и птиц:
    • в том числе семенного материала

Код 1.11. Свиноводство

Осуществление производственных целей по содержанию свиней:

  • размещение зданий и сооружений, используемые под свинокомплексы общего предназначения
  • размещение зданий для переработки и хранения кормов для свиней
  • разведение племенного материала и продукции

Код 1.12. Пчеловодство

  • осуществление хозяйственной деятельности, с использованием продукции пчеловодства:
    • разведение пчёл и прочих полезных насекомых
    • размещение сооружений и оборудования, используемых для переработки продуктов пчеловодства

Код 1.13. Рыбоводство

  • осуществление деятельности, связанной с содержанием и разведением рыб (подтипы аквакультур)
  • размещение зданий и сооружений предназначенных для поддержания жизни и разведения аквакультур

Код 1.14. Научное обеспечение сельского хозяйства

  • проведение научной, а также селекционной работы
  • ведение сельского хозяйства:
    • как предмет научной деятельности для отбора образцов растительного и животного миров
  • размещение коллекций для растений генетической группы

Код 1.15. Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции

  • здания и сооружения, используемые:
    • для производственных целей
    • для хранения с/х продукции
    • для первичной глубокой переработки с/х продукции

Код 1.17. Питомники

  • производственное выращивание, а также промышленная реализация:
    • подроста для деревьев и кустарников, применяемые исключительно в целях ведения сельского хозяйства
    • иных с/х культур для получения рассады и семян
  • строительство с последующим размещением сооружений, предназначенных для исключительного развития указанных видов с/х производства

Код 1.19. Сенокошение

покос травы, сбор и заготовка сена

Новая застройка на участках для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ)

В случае, когда на участке с существующим ВРИ КФХ (ФХ и КХ) планируется строительство нового ОКС, требующего получения разрешения на его возведение, необходимо привести наименование вида использования участка в соответствие с Классификатором.

Требование вполне логично и очевидно:

  1. ВРИ ЗУ — один из элементов градостроительного регламента
  2. градостроительный регламент территориальной зоны:
    • содержит набор ВРИ ЗУ, установленных для неё правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в соответствии с наименованиями по Классификатору
    • определяет порядок использования и застройки ЗУ
  3. назначение ОКС на участке должно соответствовать градостроительному регламенту территориальной зоны, в которую включён участок, то есть ВРИ ЗУ по Классификатору
  4. существующий ВРИ ЗУ «КФХ» не соответствует квалификационному перечню
  5. для подготовки к строительству требуется привести вид использования ЗУ в соответствие с квалификационным перечнем

Присвоить ЗУ вид использования, разрешённый градостроительным регламентом и соответствующий Классификатору, можно в следующем порядке:

  1. или подать заявление в МФЦ (простой заявительный порядок):
    • если выбранный ВРИ ЗУ относится к основным видам в градостроительном регламенте территориальной зоны
  2. или через процедуру проведения общественных слушаний (с их положительным результатом, разумеется):
    • если выбранный ВРИ относится к условно разрешённым видам использования

Условием изменения ВРИ ЗУ является наличие в муниципальном образовании материалов территориального планирования:

  1. проекта планирования и межевания территории (ППТиПМ)
  2. схем градостроительного зонирования территории поселения
  3. градостроительного регламента, установленного ПЗЗ для территориальной зоны, в которую включён ЗУ

При отсутствии хотя одного из этих утверждённых документов:

  • изменение ВРИ ЗУ становится невозможным
  • разрешение на строительство не выдаётся

ПЗЗ — источник сведений о порядке использования и застройки фермерских участков

Значимость ПЗЗ в решении вопросов изменения ВРИ ЗУ и застройки земельных наделов трудно переоценить Они подробно «рассказывают»:

  • об установленных территориальных зонах
  • о градостроительных регламентах в территориальных зонах, включающих:
    • состав основных, условно разрешённых и вспомогательных видах использования земельных участков
    • параметры разрешённого строительства
    • ограничения в использовании и застройке участков
  • о порядке:
    • внесения изменений в ПЗЗ
    • смены ВРИ ЗУ при выборе нового вида из состава основных и условно разрешённых ВРИ
    • изменения параметров ОКС
    • о других сведениях, полезных для землепользователей и застройщиков

При необходимости изменения существующего ВРИ ЗУ «для ведения крестьянского-фермерского хозяйства» (КФХ, КХ, ФХ) на тот, что соответствует Классификатору, нужно ознакомиться с градостроительным регламентом территориальной зоны земельного участка.

В случае, когда наименование этой зоны владельцу земельного надела не известно, необходимо:

  1. в отделе архитектуры и градостроительства в муниципалитете заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) или Выписку из ПЗЗ:
    • о градостроительном регламенте территориальной зоны ЗУ
    • о видах разрешённого использования участков в территориальной зоне, к которой относится земельный надел с таким-то кадастровым номером
  2. изучить полученные материалы и ознакомиться:
    • с градостроительным регламентом
    • с установленными в территориальной зоне ВРИ ЗУ
    • с видами и параметрами ОКС, размещение которых допускается к размещению в территориальной зоне
    • с обременениями и ограничениями в использовании и застройке ЗУ
    • с другими сведениями
  3. из состава основных или условно разрешённых видов использования выбрать тот ВРИ участка, что соответствует планируемой задаче
  4. подать заявление в МФЦ или в муниципальную комиссию по ПЗЗ с приложением соответствующих документов и изложением цели:
    1. или об изменении существующего ВРИ участка или ОКС
    2. или об изменении параметров ОКС
    3. т.д.

Правила землепользования и застройки — документ открытого пользования. Они представлены на официальных сайтах администраций муниципальных образований.

С действующими ПЗЗ можно ознакомиться и при непосредственном обращении в администрацию муниципалитета.

Жилой дом на участке для фермерского хозяйствования — миф или реальность?

Руководители крестьянских (фермерских) хозяйств настойчиво ставят перед законодателем вопрос о разрешении строительства жилого дома на собственных земельных участках.

Нужда в жилом доме становится особенно острой, когда земельный надел расположен не в том муниципальном образовании, в котором проживает фермер. В таких ситуациях фермеры вынуждены использовать для пребывания на участке временные приспособленные помещения. А это сдерживает развитие животноводства, кролиководства или птицеводства, снижает эффективность использования земли.

Исправление создавшегося положения дел позволит:

  • стимулировать развитие семейных фермерских хозяйств
  • улучшить условия производства
  • использовать земли эффективнее
  • повысить качество жизни фермеров

Проблема не осталась без внимания. Тема строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном для осуществления деятельности КФХ, была включена в проект федерального закона № 496293-7.

В соответствии со статьёй 6 этого законопроекта, в федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ) планируется внести изменения.

Суть изменений

  1. В состав имущества фермерского хозяйства его прежних видов, будет входить жилой дом (дополнение в пункт 1 статьи 6 ФЗ 74-ФЗ).
  2. Статью 11 ФЗ 74-ФЗ планируется дополнить пунктом с содержанием:
    • уточняющим параметры жилого жилого дома
    • устанавливающим запрет:
      • на образование земельного участка под домом
      • на перепродажу земельного участка под домом

Итак, в соответствии с разрабатываемым законопроектом, на земельном участке, используемом для осуществления деятельности фермерского хозяйства, планируется разрешение на строительство одного жилого дома.

Параметры жилого дома

  • количество этажей — не более 3
  • общая площадь — не более 500 м2
  • назначение — для проживания членов фермерского хозяйства

Дополнительные требования

  1. Образование земельного участка под жилым домом не разрешается
    • за исключением случаев прекращения фермерского хозяйства
  2. Отчуждение жилого дома проводится совместно с отчуждением:
    • или земельного участка, предоставленного для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности
    • или прав на земельный участок, предоставленный для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности

Весомое уточнение

Строительство жилого дома на участках, по законопроекту, возможно только при условии реального фермерства.

По этой причине, из прежде используемой формулировки «для ведения КФХ», слово «ведение» уже исключено:

  • во всех статьях Земельного кодекса РФ
  • в иных федеральных законах

Оно заменено на «для осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства».

Некоторые особенности деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства

Крестьянское (фермерское) хозяйство — это организационно-правовая форма деятельности.

В КФХ объединяются граждане:

  • связанные:
    • или родством (супруги, дети)
    • или отношениями (свойством) между родственниками супругов
  • имеющие имущество, находящееся в общей собственности
  • совместно осуществляющие производственную и иную хозяйственную деятельность, основанную на их личном участии:
    • производством, переработкой, хранением, транспортировкой и реализацией с/х продукции)

В соответствии с положениями статьи 1 ФЗ 74-ФЗ:

1. Фермерское хозяйство занимается предпринимательством без образования юридического лица.

Оно подчинено требованиям гражданского законодательства. Предпринимательская деятельность регулируется как деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

2. Крестьянское (фермерское) хозяйство может признано сельскохозяйственным товаропроизводителем.

В этом случае оно имеет право на льготное налогообложение прибыли (пункт 1.3 статьи 284 НК РФ):

  • или применять специальный налоговый режим в виде уплаты единого сельскохозяйственного налога (ЕСХН)
  • или платить налог на прибыль по нулевой ставке по деятельности, связанной с реализацией произведенной с/х продукции

Основное условие для получения фермерским хозяйством статуса сельскохозяйственного товаропроизводителя — доля выручки должна составлять не менее 70% в общем размере годовых доходов от реализации произведенной продукции:

  1. растениеводства
  2. сельского и лесного хозяйства
  3. животноводства
  4. выращивания и доращивания рыб и других водных биологических ресурсов или их вылова

Стадия проработки законопроекта № 496293-7

В сентябре 2018 года законопроект был представлен к первому чтению на заседание Государственной Думы. Результат слушаний положительный (Постановление № 4911-7 ГД).

Проекту, до момента вступления его в силу как федерального закона, предстоит очень долгий путь (паспорт проекта ФЗ № 496293-7):

  1. второе и третье чтения в ГД
  2. рассмотрение в Совете Федераций
  3. рассмотрение Президентом РФ

В ближайшем втором чтении в ГД парламентарии планируют рассмотреть:

  1. вопросы об ограничении доли фермерского земельного участка, на которой можно строить жилой дом
  2. предложения, исключающие:
    • возможность использования закона для застройки других земель сельскохозназначения
    • последующую перепродажу жилья на таких землях
  3. механизм жесткого контроля:
    • за строительством, проводимом на земельных участках с/х назначения
    • за соблюдением ограничений, установленных для сельхозземель
    • за соблюдением установленных параметров жилого дома на фермерской земле

В текущий период времени (начало 2020 года) строительство жилого дома на фермерской земле остаётся невозможным. Тем не менее, законодательная идея обретает зримые очертания, из которых постепенно формируется ожидаемый закон.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *