С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Поручительство после смерти основного должника

Сложным вопросом поручительства является вопрос ответственности поручителя после смерти должника.

В юридической доктрине существуют весьма противоположные мнения по данному вопросу. Ю.А. Тарасенко в статье «Смерть должника как основание прекращения поручительства», пишет, что поручительство после смерти должника должно прекращаться вне зависимости от того, есть у должника наследники или нет. Свое мнение он обосновывает тем, что личность должника имеет важное значение для поручителя, более того, личность должника является существенным условием поручительства. Еще И.Б. Новицкий писал, что «на положение поручителя серьезное влияние оказывают особенности хозяйственного и правового положения должника: чем прочнее это положение, тем больше шансов для поручителя выйти из отношения без ущерба, и обратно». Из этого Ю.А. Тарасенко делает вывод, что поручительство носит фидуциарный характер и прекращается в случае смерти должника.

Р.С. Бевзенко придерживает точки зрения, что поручитель, после смерти должника, отвечает в том же объеме, что и наследник, то есть в пределах стоимости наследственной массы. Поручительство, в случае смерти должника, не должно прекращаться в полном объеме, так как это негативно сказывается на надежности данного способа обеспечения. Поручитель должен отвечать только в пределах наследственной массы, так как в ином случае он не сможет реализовать свои права, предусмотренные п. 1 ст. 365 ГК РФ, кроме того по договору поручительства, кредитор не

может требовать от поручителя уплаты суммы, превышающей сумму основного долга.

В.А. Хохлов также является сторонником сохранения поручительства после смерти основного должника. Он пишет, что довод о невозможности удовлетворения требований поручителя в полном объеме в случае смерти должника несостоятелен, поскольку данная ситуация не слишком отличается от случая, когда при отсутствии средств у должника, обязанность исполнение обязательства в полном объеме ложится на кредитора. Хохлов отвергает довод о фидуциарном характере договора поручительства, так как обязательство не связано непосредственно с личностью поручителя или должника. Кроме того, поручительство – это прежде всего отношения между поручителем и кредитором, и эти отношения имеют решающее значение.

Л.А. Новоселова считает, что в случае смерти должника, поручительство должно сохраняться в полном объеме. Эта точка зрения подкрепляется следующей аргументацией: в случае смерти должника, наследство переходит в порядке универсального правопреемства. В соответствии с принципом о неизменности универсального правопреемства, кредитор и поручитель имеют отношение с той же имущественной массой, которая служила обеспечением до смерти должника. Поэтому довод о том, что размер наследства, которым можно покрыть долг, меньше размера обеспечения, является несостоятельным. Кроме того, по общему правилу, обязательство после смерти должника не прекращается (кроме случаем если оно неразрывно связано с личностью должника.

Российская судебная практика по данному вопроса также сложилась противоречивая, рассмотрим, что говорят по этому поводу высшие судебные инстанции.

Одна из главных проблем – возможность поручителю ссылаться на ограниченную ответственность наследников в случае смерти основного должника. Впервые это проблема была поднята в обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ в 2008 г. Логика ВС в данном вопросе складывалась следующим образом: в соответствии со ст. 1175 ГК РФ наследники отвечают за долги наследодателя в пределах стоимости наследственной массы. Если наследник отвечает по обязательству в пределах стоимости наследственного имущества, то при отсутствии либо недостаточности этого имущества обязательство прекращается невозможностью исполнения полностью или в недостающей части наследственного имущества. Так как поручительство – это обязательство акцессорное, оно прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства (п.1 ст. 367 ГК РФ). Следовательно, в данном случае поручительство прекращается в части, в которой прекращается обеспеченное им обязательство и поручитель должен нести ответственность перед кредитором в пределах стоимости наследственного имущества.

В Постановлении Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9 Верховный суд подтвердил точку зрения, что поручитель наследодателя становится поручителем наследника только в случае, если он заранее дал согласие отвечать за неисполнение обязательства наследниками. Кроме того, была подтверждена позиция, что поручитель отвечает по обязательству только в пределах стоимости наследственного имущества.

ВАС РФ не согласился с позицией Верховного суда и в Постановлении от 12.07.2012 г. отверг основную идею ВС РФ – предоставление поручителю права ссылаться на возражения наследников об ограниченной ответственности по долгам наследодателя. Высший Арбитражный Суд сформулировал противоположный подход – поручитель не может ссылаться на ограниченную ответственность наследников и требовать уменьшения размера обязательства по договору поручительства пропорционально стоимости наследственной массы. В этом случае, поручитель несет ответственность не за поручителей, а по своему самостоятельному обязательству, которое он заключил с кредитором.

Позиция ВАС РФ основано на том, что поручительство – это прежде всего способ переложить ответственность за неплатежеспособность должника с одного субъекта (кредитора) на другого (должника). И в этом отношении, кредитор не должен лишаться гарантий исполнения обязательства из-за того, что наследники отвечают по обязательствам только в пределах наследственной массы. Договор поручительства предполагает, что поручитель принимает на себя риск неплатежеспособности, в том числе в случае, если должник умрет и его наследники будут отвечать только в пределах наследственной массы. Следовательно, поручитель не может ссылаться на данное обстоятельство против требования кредитора.

Представляется, что что правовая позиция ВАС является наиболее предпочтительной для интересов гражданского оборота и укрепления поручительства как способа обеспечения обязательства. Данная позиция ВАС РФ направлена на защиту интересов кредитора и ГК РФ пошел по этому пути, запретив в п.3 ст. 367 поручителю ссылаться на ограниченную ответственность наследников по обеспеченному обязательству.

Если мы будем брать судебную практику, касающуюся вопросов платежеспособности должника, то увидим, что фактор неплатежеспособности должника не является основанием для прекращения договора поручительства. Смерть должника и недостаточность наследственной массы для покрытия долга тоже можно считать неплатежеспособностью. Третий арбитражный апелляционный судв своем Постановлении указал, что в соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, его условия определяются по усмотрению сторон. При заключении договора поручительства, поручитель действует на свой страх и риск, и, так как поручительство выдается добровольно, с учетом принципа свободы договора, на поручителе лежит обязанность оценки степени риска заключения договора поручительства. Смерть должника, безусловно, не является риском, который можно оценить при должной степени разумности и осмотрительности, однако, главным в этом судебном Определении является то, что поручитель заключает договор, заранее предусматривая то, что должник не будет способен погасить обязательство перед поручителем в полном объеме. Этот вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ.

Таким образом, поручитель должен заплатить кредитору сумму, соответствующую всей сумме долга должника, однако это не означает, что он сможет удовлетворить перешедшее к нему в порядке суброгации требование за счет наследственной массы. Это и есть тот риск, который принимает на себя поручитель, заключая договор поручительства.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

— Хочу купить квартиру в новостройке – с чего начать?

Отвечает руководитель отдела агентских услуг «S.A. Ricci жилая недвижимость» Юлия Кравчук:

Начинать покупку квартиры в новостройке нужно с изучения рекламы (наружной, в СМИ, в интернете и т. д.). Она обязательно должна содержать название компании-застройщика и адрес сайта, на котором должна быть размещена проектная декларация комплекса и разрешение на строительство. Интернет (сайт объекта, форумы) поможет составить первое представление о проекте и его инициаторах: их учредителях и опыте работы. Полезно обратить внимание на наличие кредитующих объект крупных банков и его аккредитацию по ипотеке (это дает дополнительные гарантии, что Ваш будущий дом будет построен в срок).

Изучите на сайте планировки квартир: есть ли среди них то, что Вы ищете. Если да, то приступайте к изучению проекта: этажность, количество квартир на этаже, технологии строительства, инженерия, наличие внутренней инфраструктуры и т. д. Обратите внимание на ближайшее окружение комплекса: есть ли вокруг парки, детсады, школы, поликлиники, ТЦ и прочее. На некоторых сайтах можно в режиме реального времени отслеживать процесс строительства. Обязательно воспользуйтесь этой возможностью, посмотрите, как движется стройка.

Если к этому моменту у Вас сложится благоприятное впечатление, звоните в офис продаж и уточняйте, есть ли в продаже квартира с интересующей Вас площадью, количеством комнат, стоимость, наличие отделки и т. д.). Если таковых осталось немного или они подпадают под акцию, лучше по телефону забронировать выбранный лот и договориться о времени визита. Также уточните условия акции, правильно ли Вы поняли информацию, содержащуюся в рекламе.

Итоги 2016 года на рынке новостроек Москвы

Итоги 2016 года на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти

Далее обратитесь к специалистам, которые помогут Вам в изучении документов, являющихся основанием для законного строительства. В частности, посмотрите договор аренды земельного участка и инвестконтракт, проясняющие обязательства застройщика перед городом. Также важной является документация, подтверждающая правомочность действий продавца: договор на реализацию объекта, протокол поквартирного распределения. Следующий этап — изучение договора приобретения жилья. Самой надежной правовой схемой на этапе строительства является покупка квартиры в соответствии с ФЗ-214.

Постарайтесь разузнать подробнее о комплексе: какой материал стен, уровень звукоизоляции, изготовитель окон, транспортная ситуация в районе, стоимость будущих коммунальных услуг, куда выходят окна и какой из них открывается вид. Уточните сроки реализации проекта поэтапно: когда построят, введут в эксплуатацию, когда будет оформлена собственность, выданы ключи.

Отвечает руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой» Оксана Сторожук:

Начинать покупку квартиры следует с четкого определения бюджета (даже добавленного), той критической точки, выше которой Вы не готовы подниматься. И определения ставки по кредиту и размера ежемесячной выплаты, если Вы собираетесь воспользоваться помощью банка. Подготовьте все эти суммы, чтобы у Вас не возникало неприятных сюрпризов. Далее стоит определить местоположение будущей квартиры, ее размер, этажность. Будьте готовы к тому, что процесс выбора, покупки и оформления всех необходимых документов — не быстрый. Вам может не подойти ни первый, ни второй вариант.

Это серьезная покупка, при которой необходимо взвесить все плюсы и минусы. Сколько времени у Вас будет уходить на дорогу в офис? Как далеко от Вашего дома расположено метро и детский сад, школа? Где находится ближайшая поликлиника и больница? Все это необходимо обдумать и учесть при выборе объекта недвижимости.

Ключевой момент — выбрать надежного застройщика, риелтора, того, кому Вы действительно можете доверять. Кроме того, приготовьтесь к непредвиденным расходам, которые могут быть добавлены к договору в качестве приложений, а также изменениям ставки по кредиту в банке, возможным колебаниям финансовой стабильности Вашей семьи. При покупке квартиры у Вас должна быть подготовлена «подушка безопасности». Внимательно читайте все пункты договора, требуйте дополнительного времени для его изучения, советов семьи и родственников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

10 трендов 2016 года на рынке новостроек Москвы и Подмосковья

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Сколько стоит ремонт квартиры в новостройке?

Неудовлетворение полученными услугами или купленными товарами каждый из нас испытывает достаточно часто, так как все мы каждый день ходим в магазин за повседневными товарами (которые тоже должны быть надлежащего качества), пользуемся какими-то услугами (парикмахерская, прачечная, бытовой ремонт, ремонтно-отделочные работы, банковские и страховые услуги и так далее), иногда покупаем одежду и товары длительного пользования (бытовую технику, мебель). Затрачивая при этом свои кровные деньги, мы хотим быть полностью удовлетворены качеством. Но часто возникают ситуации, когда, придя домой, мы обнаруживаем, что товар оказался не того качества, на которое мы рассчитывали. Или полученная услуга полностью не устраивает? Или с вашего банковского счёта списана какая-то сумма? Что делать в подобной ситуации? Первое, что должен сделать каждый добропорядочный член нашего общества, – это написать продавцу или фирме, оказывающей услуги, претензию. Разберёмся, какие должны быть основания для написания претензии.

Что может послужить поводом для оформления претензии?

Для написания претензии, конечно, должны быть конкретные основания: приобретённый товар ненадлежащего качества, заказанные услуги были оказаны ненадлежащим образом. В некоторых случаях клиент может вернуть и качественный товар. Например, согласно законодательству о защите прав потребителей, можно вернуть довольно широкий перечень товаров в соответствующем виде в течение четырнадцати дней после покупки.

Если ваш рейс во время осуществления туристической поездки задержали на несколько часов, бытовая техника перестала работать, обои отвалились через некоторое время после поклейки, мебель привезли через месяц после оговорённого срока, не выплачена страховая сумма при наступлении страхового случая – все это существенное основание для предъявления претензии.

Претензия оформляется в письменном виде в произвольной форме (образец можно найти на интернет-порталах).

При этом обязательно должны быть указаны следующие реквизиты:

  • указываете свои данные как заявителя (Ф. И. О., почтовый адрес, писать контакты для связи);
  • название фирмы или индивидуального предпринимателя, физического лица, которым вы предъявляете претензию;
  • описываете товар или услугу, обстоятельства – из-за чего предъявляете требования;
  • конкретные требования и предложения для разрешения конфликта;
  • дата написания и подпись заявителя.

Претензию в письменном виде необходимо послать заказным почтовым отправлением с описью вложения или вручить под подпись сотруднику фирмы с обязательным указанием даты получения.

Срок рассмотрения претензии по Гражданскому кодексу

Претензию можно предъявлять, пока не истечёт гарантийный срок на товар или услугу или в течение иного срока, указанного в законодательстве. Согласно Гражданскому кодексу можно обратиться с претензией и в последний день истечения гарантии.

Попробуем ответить на вопрос, каковы сроки ответа на претензию по закону о защите прав потребителей?

Сроки рассмотрения претензии отличаются в зависимости от вида товара или услуги. Это надо уточнять в каждом случае.

Например, в стандартном случае предъявления претензии по выплате процентов за задержку поставки товара потребителю ответ на претензию срок по закону составляет десять дней со дня получения претензии (а не со дня отправки в случае общения через почту).

Если ваши требования не исполнят, то этот срок надо обязательно выждать до подачи заявления в суд.

Потребитель может предъявить разные требования:

  1. Замена товара.
  2. Устранение недостатков.
  3. Возврат денежных средств.
  4. Причинение морального вреда и так далее.

Если большинство из них должно быть решено в течение 10 дней, то замена товара при его отсутствии может продлеваться до одного месяца. Срок ответа на претензию по технически сложным товарам может продлеваться до 15 дней. Также срок рассмотрения претензий по закону о защите прав потребителей продлеваются, есть товар был отправлен на экспертизу и дальнейший ремонт. В любом случае гарантийный ремонт не должен длиться более 45 календарных дней, но в этот срок не должно входить 10 дней для ответа на претензию. Согласно законодательству на это время потребителю должно быть предоставлено в пользование аналогичное устройство (новое или б/у). Например, автосалон может предоставить автомобиль на время ремонта вашего. Обычно это право редко соблюдается автоматически, и потребителю приходится настаивать на нём, если это необходимо.

Если какой-нибудь случай предъявления требований не подходит ни под какое законодательство, то претензия должна быть исполнена в разумные сроки. Под разумным сроком здесь можно понять кратчайшее время на рассмотрение требований, принятие решения, подготовки ответа, общение с заявителем и так далее. Если стороны не пришли к взаимно удовлетворяющему решению, то все будет решать суд.

Юридические лица также могут предъявлять друг другу претензии:

  • заменить продукцию (срок согласно гражданскому законодательству – 7 дней);
  • разорвать заключённый договор и потребовать возмещения уплаченных денежных средств (срок – 10 дней);
  • погасить возникшую задолженность по контракту;
  • оплатить пени за несвоевременную поставку продукции или несоблюдение других установленных сроков (например, подрядчик задержал монтаж окна);
  • устранить какие-то нарушения или устранить недостатки юридические лица могут в течение 45 дней.

Организации также могут установить срок рассмотрения претензий по взаимному согласию самостоятельно. Но это обязательно должно устанавливаться в письменном виде (обычно в договоре, если он имел место). Сроки измеряются календарными днями.

Что может послужить отказом для рассмотрения претензии и что делать в таком случае?

Вторая сторона может отказать в рассмотрении претензии, если были нарушены сроки досудебного нарушения конфликта.

Если же вы уложились в вышеуказанные сроки, а виновная сторона отказывается исполнять ваши требования и долго не отвечает на вашу претензию, то потребитель может предпринять следующие действия:

  1. Написать жалобу в муниципальный (межрегиональный) отдел защиты прав потребителей.
  2. Написать жалобу в прокуратуру о невыполнении действий ответчика по закону.
  3. Обратиться в суд за защитой своих интересов в судебные органы.

При отправке документов в вышеперечисленные инстанции обязательно нужно приложить первоначальную жалобу и копию документов об отправке этой жалобы. Все эти действия могут способствовать тому, что искомый конфликт будет решён в вашу пользу в кратчайшие сроки.

Также виновная сторона может прислать отрицательный ответ на вашу претензию, в котором будет указано, что все действия и услуги были выполнены правильно, что заказчик сам виноват в сложившейся ситуации. В этом случае остаётся только обращаться в суд.

При конфликте между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, связанном с ведением бизнеса, при отрицательном ответе на претензию или отказе ответить на неё, остаётся только предпринять юридические действия по обжалованию.

Как рассматривается претензия банком?

Последние годы всё больше потребителей и юридических лиц пользуются различными банковскими услугами. Естественно, при этом возникают разные конфликтные ситуации. Общение с банком на претензионной основе нигде не описано в нашем российском законодательстве, чем банки очень успешно пользуются, продлевая сроки рассмотрения жалоб на неограниченное время, присылая периодически клиентам уведомления о том, что банку для рассмотрения претензии требуется дополнительное время. Или банковские служащие присылают ответ-отписку, который не решает проблему.

К этим случаям надо применять положения ГК РФ о рассмотрении претензионного письма в течение тридцати дней. По истечении этого срока надо собирать документы и переводить общение с банковской организацией в судебные органы.

Но судебное общение с банками довольно сложное, так как они:

  • имеют большой опыт судебных разбирательств;
  • в банках работают высококвалифицированные юристы.

Поэтому для обращения в суд лучше заручиться помощью юриста с опытом судебных разбирательств в банковской сфере и собрать все возможные доказательства правильности ваших действий: аудиозаписи общения с банковскими консультантами, копии всех документов, свидетельские показания, сканы переписки в интернете и так далее. Некоторые нарушения банка относятся к нарушениям, изложенным в КоАП.

Какие сроки исковой давности и рассмотрения претензии?

К делам о защите прав потребителей применяются общие положения об исковой давности, то есть три года. Но считаться этот срок начинает со дня, когда виновная сторона отказа вам в удовлетворении ваших требований или со дня пропущенного срока ответа на претензию.

Но надо иметь ввиду, что все товары (услуги) делятся на:

  1. Имеющие гарантийный срок службы.
  2. Не имеющие гарантийного срока службы.

Если товар или услуга имеют гарантийный срок, то три года начинают течь с того момента, как во время гарантийного срока клиент обратился с претензией и ему отказали в удовлетворении.

Если же клиент обратился в суд по истечении гарантийного срока и до этого не предъявлял требований, то суд откажет в иске.

Для товаров без гарантий применяют общие нормы исковой давности.

Для сделок с недвижимостью (например, приобретение дачи) исковая давность – 5 лет.

Подобные нормы применяют и при рассмотрении конфликтов при ведении предпринимательской деятельности, только все процессуальные дела рассматривает арбитраж.

При обращении в любые судебные органы составляется письменное исковое заявление согласно законодательству.

К нему прикладывают:

  • копию договора или документов о приобретении товара (услуги);
  • копию претензии и доказательства её отправления;
  • ваши доказательства нарушений со стороны ответчика.

Для написания иска и представления ваших интересов в суде лучше обратиться к юристу. При положительном решении суда это может увеличить денежную компенсацию, которую вы сможете получить (это плюс для вас). Расходы на юриста можно получить с ответчика как судебные расходы.

Государственная пошлина при подаче заявления уплачивается согласно НК РФ.

Судебное рассмотрение может длиться до 2 месяцев. Срок может продлеваться из-за разных причин, например, проведения экспертизы, истребования дополнительных доказательств и др.

Но перед передачей документов в суд стоит «трезво» оценить ситуацию: какие вы действительно понесли потери и насколько в этом виноват ответчик. Так как в случае вашего проигрыша в суде расходы на юриста «лягут» на ваши плечи. Также ответчик может взыскать с вас свои расходы на судебные заседания и юридическое сопровождение. Если вы не уверены в своих претензиях, то подумайте, стоит ли предъявлять судебные требования.

Если после подачи искового заявления в суд ответчик поспешил исполнить ваши требования, вы всегда можете произвести аннуляцию своего заявления, отказаться от всех требований или уменьшить свои требования в суде. Если полученная сумма компенсации меньше, чем вы просили, то возможно стоит продолжить разбирательства.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *