Риски при покупке доли в квартире

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

2 696 просмотров

При покупке квартиры целиком нередко возникают спорные ситуации и другие проблемы, связанные с деятельностью мошенников или просто невнимательностью покупателя. Эта же ситуация еще больше усугубляется при приобретении доли в квартире, ведь требований к ней больше. Рассмотрим данную проблему подробнее, чтобы минимизировать возможные риски.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.

Пример: Есть трехкомнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждый из них владеет одной комнатой в квартире. В такой ситуации, покупая долю, человек получает в собственность фактически отдельное помещение.

Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.

Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.

Подводные камни и риски при покупке долей

Любая сделка с покупкой-продажей недвижимости или ее доли обязательно должна проходить с нотариальным заверением договора. Это требование законодательства и если продавец предлагает «сэкономить» и не обращаться к нотариусу – это мошенник. Он потом с легкостью оспаривает договор в суде и возвращает себе недвижимость. А деньги с него стребовать будет практически невозможно.

Чтобы исключить большую часть проблем, рекомендуется пользоваться услугами представителя-опытного юриста.

Кроме того, при покупке доли в квартире нужно уточнять следующую информацию:

  • Фактическое наличие права собственности на жилье. Оно должно подтверждаться «свежей» выпиской из ЕГРН и каким-то правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, договор дарения, завещание и так далее).
  • Дееспособность продавца. Он должен подтвердить тот факт, что является полностью дееспособным. В противном случае может оспорить договор в суде на том основании, что просто не отдавал себе отчета тогда, когда соглашался на сделку.
  • Наличие временно или постоянно прописанных лиц. Если выписать их до заключения сделки по каким-то причинам невозможно, необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, согласно которому все прописанные лица обязаны быть выписаны в определенный срок.

Помимо всего прочего, обязательно нужно пообщаться с другими совладельцами. Это нужно для того, чтобы точно убедиться, что они не собираются пользоваться преимущественным правом, а также для того, чтобы заранее понять, какие правила действуют в квартире (им придется подчиняться). Вполне вероятно, что правила настолько неприемлемые, что именно из-за них доля и продается.

Преимущественное право

Про преимущественное право нужно сказать отдельно. В соответствии со ст.250 ГК РФ, совладельцы квартиры имеют право на покупку доли с большим приоритетом.

Пример: Прежде чем продавать долю третьему лицу, продавец должен сначала предложить купить эту долю другим совладельцам. И только если они откажутся или не смогут ее приобрести, продавец сможет продать ее другому человеку.

Обычно подобные предложения оформляются в письменном виде и выдаются владельцам под роспись. Если в течение 10 дней они не изъявили желание купить долю, ее можно продавать «на сторону». При покупке доли обязательно нужно требовать отказы от преимущественного права или, как минимум, предложения, переданные другим собственникам с их подписью о том, что они с ними ознакомлены.

Несовершеннолетний собственник

Несовершеннолетние собственники могут продавать долю в квартире, но только при условии, что от их лица будут действовать официальные представители-опекуны (например, родители). Но и этого мало. Требуется еще разрешение от органов опеки. Этот документ также нужно требовать, иначе сделка опять-таки может быть признана недействительной.

Порядок покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире выполняется примерно таким же способом, как и приобретение всей недвижимости в целом.

Порядок действий

  1. Затребовать от собственника всех указанные выше документы и проверить их подлинность. Не допускается предоставление копий. Все бумаги должны быть оригинальными. Вполне логично, что продавец может отказаться передавать оригиналы документов. В такой ситуации можно сделать копии, но только лично контролируя, что они делаются именно с оригиналов, а не с каких-то других копий или иных сомнительных бумаг.
  2. Подготовить договор купли-продажи. Этим может заниматься как собственник, так и покупатель. В любом случае, его нужно очень внимательно прочитать. Любой сомнительный пункт – причина отказаться от сделки или потребовать его пересмотра.
  3. Подписать и заверить договор у нотариуса. Выбирать можно любого, какой-то территориальной привязки не существует. Однако каждый нотариус выставляет цены на свои услуги в индивидуальном порядке. Потому логично, что обращаться стоит к тому нотариусу, который просит меньше всего.
  4. Передать продавцу сумму, в которую он оценил долю в квартире.
  5. На основании договора купли-продажи внести изменения в Росреестре и оплатить госпошлину.
  6. Получить выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник доли в квартире.

Документы

Для сделки нужно подготовить следующие бумаги:

  • Паспорта сторон (оригиналы и копии).
  • Свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки (актуально для несовершеннолетних).
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Отказы от реализации преимущественного права от других собственников (если есть).

В зависимости от ситуации могут требоваться и другие документы. Рекомендуется уточнять список у нотариуса, а также у собственного представителя, если он есть.

Расходы, налоги и сроки

Ждать придется только 10 дней, чтобы совладельцы точно не воспользовались своим преимущественным правом. Все остальное, при условии наличия всех документов на руках, можно реализовать буквально за 1 день.

Внесение изменений в Росреестре может занять еще от 3 до 14 дней.

Примерный перечень расходов:

Тип расхода Сумма
Стоимость доли Индивидуально
Услуги нотариуса От 2 тысяч рублей
Госпошлина в Росреестре 2000 за каждого собственника

Помимо всего прочего, новый владелец будет вынужден ежегодно платить налог на недвижимость. Вопрос с НДФЛ за продажу доли будет решать уже продавец, покупателя этот момент волновать не должен.

Несмотря на все требования законодательства и достаточно жесткие условия подобных сделок, все равно могут возникать проблемы, связанные с мошенничеством. Исключить их полностью очень сложно. Самый оптимальный вариант – воспользоваться помощью представителя-юриста. На бесплатной консультации специалисты разберут все популярные вопросы, однако каждая ситуация требует индивидуального рассмотрения. Выступая в качестве представителей, юристы минимизируют риски, сводя их практически к нулю и помогают заключить сделку с наиболее выгодными условиями. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Основания возникновения и прекращения сервитутов

Как и любое право, сервитут имел особые основания возникновения. Вещные сервитуты могли приобретать только собственники или добросовестные владельцы земельного участка или строения, в пользу которых устанавливался сервитут. Если же земельный участок, для которого приобретался сервитут, принадлежал нескольким собственникам, всеми должно было быть совершено такое приобретение. Сервитут не существовал до тех пор, пока хотя бы один из сособственников его не приобрел.

Преимущественными основаниями возникновения сервитутов в римском праве было установление их управомоченным лицом. Возникали они и вследствие давности существования.

Лицом, имевшим право установить сервитут, был собственник вещи, которой данный сервитут обременялся. Аналогично с приобретением сервитута, если вещью на правах собственности владели несколько лиц, все они были обязаны установить сервитут для его возникновения.

К способам возникновения сервитута относились договор, завещательное распоряжение собственника вещи — отказ, а также судебное решение.

Приобретение сервитута в силу давности было установлено с целью защиты права сервитута от возможности исчезновения доказательств этого права со временем. При этом считалось, что продолжительное осуществление права заменяет доказательство правомерного возникновения этого права.

Среди оснований приобретения сервитута посредством давности было продолжение осуществления сервитута в течение длительного времени. Для доказательства права в данном случае было необходимо удостоверение начала и конца реализации права сервитута, а также удостоверение осуществления сервитута. Насколько действия владельца сервитута достаточны для доказательства его осуществления, определял судья в каждом конкретном случае.

Следующее основание, связанное с приобретением сервитута, имело распространение в большей степени на личные сервитуты.

Поскольку для сервитута было установлено, что он не может быть отчужден и смена лица или вещи, в пользу которой установлен сервитут, невозможен, то эти обстоятельства диктовали и особенности прекращения сервитута. Поэтому считалось, что утрата вещью или лицом своего сервитута ведет к уничтожению права сервитута.

Для вещных сервитутов существовало несколько исключений из этого общего правила. В случае, когда сервитут принадлежал сразу нескольким владельцам, при утрате одним из них своего сервитута сам сервитут не уничтожался, а продолжал существовать в «уменьшенном» виде у остальных владельцев.

Среди оснований уничтожения сервитута выделялись следующие:

1) уничтожение вещи, обремененной сервитутом — как физическое, так и изъятие ее из гражданского оборота;

2) соединение права собственности и сервитута в одном лице;

3) прекращение жизни лица — субъекта личного сервитута или вещи — для вещного сервитута. В том случае, когда сервитут предоставлялся наследникам, он считался не унаследованным старым, а начавшимся новым сервитутом.

Уничтожался и сервитут вследствие уничтожения земельного участка, в пользу которого он был установлен.

Прекращение сервитутов происходило и по воле владельца сервитута, либо путем заключения договора с собственником вещи, обремененной сервитутом, либо вследствие неиспользования сервитута (non usus). При этом для вещных сервитутов их прекращение наступало после двух лет его неиспользования. Это условие не было применимо к «городским» сервитутам – servitus predium urbanorum. Если же осуществление сервитута было периодичным, например раз в год, то для такого сервитута последствия его прекращения на основании non usus наступали по общему правилу после 20 лет неиспользования.

Ваше отношение, жена работает, а муж в декрете?

В принципе, такая ситуация вполне возможна и даже нормальна в наше время. Дело в том, что каждый человек должен заниматься тем, что у него лучше всего получается, и в данном случае можно сделать так, что все будут довольны. Для примера приведу историю одной моей подруги. Она со студенческих лет работает, и у нее неплохо сложился карьерный рост, соответственно, она имеет неплохую зарплату. Когда они с мужем все же решились завести детей, ей пришлось на какое-то время выйти в декрет, и по этой причине в их семье начался финансовый коллапс. Сначала были скандалы, трудности, поскольку муж при всех своих способностях может зарабатывать лишь примерно пятую часть от того, что ей дается с относительной легкостью, так как она очень любит свою работу, то есть она нашла именно «свое» дело. В итоге после полугодового мучения они пришли к обоюдному решению о том, что с ребенком будет сидеть муж, а она выйдет на работу. И что самое интересное: мы все наблюдали за ним и даже делали ставки между друзьями на то, сколько он выдержит, так как сидеть в декретном отпуске – это явно не отдых. Но он удивил всех – прекрасно справляется на сегодняшний день уже с двумя детьми (подруга берет только 4 месяца, которые положены по закону по беременности и родам, а отпуск по уходу за ребенком оформил муж на своей работе). Как оказалось, он прекрасно может управляться и с домом, и с детьми, и все довольны. Во всяком случае, внешне вовсе не скажешь, что кто-то из них несчастлив. Поэтому несмотря на многие аргументы о том, что с младенцем должна сидеть только мама, я пришла к выводу, что вполне нормально, когда родители меняются ролями – тем более что, как правило, такое разделение обязанностей чаще всего приводит к положительным результатам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *