Процесс покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку в строящемся доме: пошаговая инструкция 2020 года

Программы ипотечного кредитования, которые предлагают банки, разработаны для разных вариантов приобретения недвижимости. Пользуется популярностью и проект ипотеки на квартиру в строящемся доме, ведь стоимость квадратного метра такого жилья существенно дешевле готового. Для кредитора оформление ипотечного кредита в новостройке сопряжено с дополнительными рисками.

Если в программе кредитования ипотеки на вторичное жилье в роли залога выступает приобретаемая квартира, то в строящемся доме такой гарантии нет. Чтобы оформить жилищный кредит по такой программе, нужно для начала подготовить стандартную документацию для оценки шансов получения такого займа в принципе.

Если первичная заявка одобрена, надо готовить документацию на строящийся объект. Кредитор проверит платежеспособность клиента, оценит ликвидную стоимость строящейся квартиры. Процесс этот занимает немало времени и денег.

Особенности оформления ипотеки в строящемся доме

Первичная и вторичная ипотеки имеют принципиальные отличия:

  1. Новостройка – это квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевым моментом будет оформление права собственности. Теперь жилье уже считается вторичным, даже если там никто и не жил. Свидетельство выдают после ввода дома и подписания акта приема-передачи жилья. Если свидетельство еще не оформили, банк не может кредитовать такую ипотеку ни по программе для первичного жилья, ни вторичного. Для таких случаев в банках есть программа «Ипотека – мертвый период». Жилье приобретается по предварительному договору купли-продажи. Противозаконного тут ничего нет, и бояться такого развития событий не стоит.
  2. Новостройки в рамках ипотечных программ должны соответствовать требованиям кредитора. Застройщик должен пройти аккредитацию у банков, каждый из которых выдвигает свои требования и по степени готовности дома, и по благонадежности партнера. Если с аккредитацией проблемы, банк откажется финансировать покупку жилья у этой фирмы.
  3. Ипотека на первичную недвижимость – серьезный риск для банка. На время строительства кредитор может потребовать дополнительное обеспечение (поручительство или залог на недвижимость, которая уже есть у заемщика в собственности).
  4. Страхование такой квартиры и ее оценку оформляют не сразу, а только после ввода дома в эксплуатацию.

Выбор формата ипотеки

Еще совсем недавно банки предпочитали кредитовать ипотеку для приобретения квартиры на вторичном рынке. Сегодня все ведущие финансовые компании налаживают сотрудничество со строительными организациями, предлагая заёмщикам дополнительные преимущества в виде акций и заниженных процентов.

В виде поощрительных мер для приобретения квартиры в новостройке по ипотеке используют кэшбэк. При высоких ценах на недвижимость можно вернуть достаточно солидную сумму (до 300 тыс. руб.).

Проверка застройщика и строящегося объекта

Прежде чем предоставить заёмщику ипотеку на покупку жилья в новостройке, банк обязан убедиться в надежности застройщика. Этим объясняется интерес кредитора к аудиторским оценкам крупных объектов, ведь мнение экспертов намного расширяет возможности ипотечного кредитования. Служба безопасности проверяет всю документацию, связанную со строящимся объектом:

  • Договор на долговременную аренду или право собственности на земельный участок;
  • Разрешение на застройку выбранного фирмой земельного участка;
  • Утвержденный проект застройки;
  • Документы для подтверждения целевого расходования средств.

Аккредитацию проводят в два этапа: в первую очередь проверяется репутация застройщика, а потом уже качество строящегося объекта. Если заключение экспертов положительное, разрабатывают условия программы кредитования по конкретному объекту.

Важно учитывать, что на нулевом цикле строительства, когда объект выглядит в виде вырытого котлована под фундамент, вряд ли найдется банк, готовый кредитовать на таких условиях. Новостройка должна быть готова хотя бы процентов на 20.

Подлежат аудиту и инвесторы застройщика. Хорошо, если инвестиции вкладывает сам банк, который выбрал клиент. Это дает возможность заёмщику оформить жилищный кредит по сниженной ставке, ведь кредитор нацелен на быструю продажу квартир в своей новостройке, чтобы вложения окупились быстрее.

Способы покупки квартиры в строящемся доме

Приобрести квартиру «без прошлого» – мечта многих новоселов. Оформить жилищный кредит можно разными способами:

  • Договор долевого участия (ДДУ). Этот вариант сейчас самый популярный. Сделку заключают застройщик и покупатель. Это официальный документ инвестора о том,что у вас есть доля в строящемся объекте и земельном участке под ним, на его основании выдается свидетельство на право владения имуществом. Его, как и регистрацию, можно оформить уже после сдачи объекта в эксплуатацию. ДДУ и отношения сторон регламентирует законодательство. Заключать предварительный договор долевого участия нельзя – можно никогда не увидеть свое жилье.
  • Договор цессии (переуступки прав). Заинтересованные стороны в сделке – инвестор и покупатель. Подписывают соглашения по переуступке прав по ДДУ только на стадии строительства. Главная проблема этого варианта – относительно высокая стоимость квадратных метров, так как есть свои риски из-за перехода прав. Способ абсолютно законный.
  • Дольщик в рамках договора ЖСК. С точки зрения безопасности этот вариант самый рискованный, так как на руках у вас только членская книжка. Сделка не регистрируется – просто приобретается пай в кооперативе. Учет квартир ведет застройщик. Есть риск двойных продаж. Схема популярна у застройщиков с проблемами по части разрешения на строительство. Поэтому они сначала строят дом, а потом занимаются документацией.

В этот перечень можно добавить еще способ, когда заемщик и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи. Но такая сделка возможна лишь при условии сдачи дома в эксплуатацию, когда документы на собственность еще на стадии оформления.

Этапы оформления ипотеки

Процедура оформления ипотеки при покупке жилья в строящемся доме занимает около месяца.

Шаг 1. Для начала надо определиться с выбором добросовестного застройщика и подходящей недвижимости. Если компания малоизвестная или на рынке недавно, проверьте ее данные:

  • Дату основания фирмы;
  • Организационно-правовую форму;
  • Информацию о владельцах компании;
  • Данные о строящихся и достроенных объектах;
  • Аккредитацию в банке (финансовые компании охотнее работают к партнерами, которые прошли у них аккредитацию).

Неплохо было бы проверить разрешительную документацию на участок и строительство, но физическому лицу такой аудит не всегда доступен. Если обратиться сразу в банк, у них наверняка есть своя база застройщиков.

Шаг 2. Если еще не определились с банком, можно уточнить информацию у застройщика – перечень банков, где он аккредитован, у него тоже есть. Готовьте документацию для банка. Подать ее можно лично или через ипотечного брокера застройщика. Услуга бесплатная, не стоит игнорировать. Брокер знает условия всех доступных застройщику банков и сможет правильно сориентировать заёмщика. Он поможет и заявку оформить.

Шаг 3. Теперь надо подготовить ДДУ. После выбора жилья и кредитора менеджер застройщика подготовит ДДУ. Шаблон его с банком уже согласован.

Шаг 4. В назначенный день необходимо явиться в банк с подписанным ДДУ и всей документацией. На этом этапе оплачиваете страховку, подписываете кредитное соглашение. Некоторые банки просят сделать первый платеж на аккредитивный счет (с комиссией).

Шаг 5. Регистрируете ипотеку в Росреестре. Вместе с представителем застройщика и всей подписанной документацией надо явиться в юстицию, чтобы оформить сделку.

Шаг 6. Осталось купить квартиру и перевести застройщику деньги. Регистрация занимает около 10 дней. После получения готовых документов можно идти в банк. Он выдаст кредит и перечислит застройщику оговоренную сумму.

Шаг 7. Теперь надо вовремя оплачивать ипотеку, а после окончания строительства оформить квартиру в собственность.

Выгоды и проблемы приобретения в ипотеку строящегося жилья

Главный аргумент в пользу строящейся недвижимости – это стоимость будущего жилья и кредита соответственно. По сравнению с квартирой на вторичном рынке оно может быть дешевле на треть. Специалисты рекомендуют выбирать новостройки, где квартиры готовы хотя бы на 30%, а еще лучше – на 50%. Стоимость таких квадратных метров пока еще остается низкой, а вероятность сдачи объекта в срок повышается.

Жилье в строящемся комплексе всегда юридически чистое: нет необходимости проверять его обременение, да и титульное страхование оформлять не надо. Следовательно, и шансы связаться с мошенниками ниже.

Планировка таких квартир самая современная, есть возможность изучить несколько проектов и выбрать оптимальный. Широкий выбор новостроек дает возможность клиенту купить квартиру в нужном районе. В новых микрорайонах предусмотрена и новая инфраструктура, много парковочных мест.

Рынок первичного жилья осваивают активно. Кроме дополнительных возможностей есть в такой ипотеке и немалые риски:

  • Если фирма разорится, стройку заморозят надолго – выбирайте жилье почти готовое;
  • Расходы в период строительства дома возрастут, особенно если придется оплачивать и ипотеку, и арендованное жилье;
  • Без первоначального взноса в таком виде кредитования не обойтись, так как завышение стоимости сделать сложно.

Не исключены задержки со сдачей жилья в эксплуатацию, и тогда нагрузка на заемщика увеличится. В этом случае свои интересы можно и нужно защищать в суде.

Как обезопасить себя заемщику

Дать гарантию на своевременный ввод в эксплуатацию новостройки не сможет никто. Выбирая квартиру для ипотеки, поинтересуйтесь репутацией застройщика: вовремя ли сдавались другие объекты. Если он аккредитован в вашем банке или даже в нескольких, можно рассчитывать на то, что его не доведут до банкротства, и объект не будет заморожен на неопределенный срок. В идеале строительство должно быть застраховано.

Долгострой также опасен дополнительными затратами. Заселение дома откладывают на неопределенный срок, а переоформить ипотеку возможности нет, – приходится оплачивать ее по завышенным тарифам. Но у всякой проблемы есть свое решение.

В соответствии со ст.6 п.2 и ст.7 п.2 ФЗ РФ № 214 от 2004 г. застройщик должен покрыть все издержки, возникшие из-за нарушения условий соглашения о долевом строительстве.

Всегда есть риск втянуться в схемы мошенников, спекулирующих на двойных продажах. В Новосибирске одному из клиентов крупнейшего застройщика вместо обещанной квартиры пытались вручить ключи от технического помещения площадью 8 кв. м, так как менеджеры фирмы уже продали его квартиру повторно.

К чести застройщика, вопрос решили в пользу клиента и квартиру в другом доме он получил. Но впечатлений ему на всю жизнь хватит. Если вносить оплату после государственной регистрации договора о долевом строительстве (согласно ст.4 ФЗ РФ от 2004г.), вероятность заключения «левого» соглашения исключена.

Ипотека на строительство жилья

Ипотека на строительство частного дома от предыдущего варианта отличается кардинально:

  1. Прежде всего, этот тип ипотечного кредита – залоговый. Под залог обычно отдают земельный участок, где планируют возводить дом. Заемщик должен иметь документы на право собственности и отсутствие обременения.
  2. Кредитору надо подготовить разрешение на возведение строения и проектную документацию. На участке уже должны быть подведены все коммуникации.
  3. Есть проблема и с точным расчётом необходимой для строительства суммы. Если строящееся или вторичное жилье подлежит оценке экспертами, то при оформлении кредита на строительство коттеджа ограничиваются залогом на земельный участок.
  4. Ипотека на такой вид застройки выдается под завышенную ставку. Клиент обязан внести в качестве первоначального взноса 40% суммы жилищного кредита.

Приобретать жилье по ипотеке в строящемся доме достаточно рискованно. Но желание сэкономить и отпраздновать новоселье в новой квартире при участии в долевом строительстве побеждает страх, а потому и достаточно востребовано на сегодня.

Апелляционная жалоба в Мосгорсуд образец (пример). Если Вы ищите как писать апелляционную жалобу, то это значит, что Вы к сожалению, не в состоянии ее написать со всей возможной эффективностью. Опытные специалисты пишут каждую жалобу без каких-либо образцов или примеров. Если Вы юрист, то задавать такие вопросы в интернете не прилично, по опыту адвоката Даниленко более 50% запросов по слову «апелляционная жалоба пример/образец» задается юристами или даже адвокатами, что является нонсенсом. Адвокат лично проверял аккаунты соцсетей каждого зашедшего по данному запросу для своих исследований и точно выяснил, что более 50% пользователей ищущих образцы процессуальных документов действительно юристы из юр.компаний по всей стране, что конечно же приводит адвоката в ужас за свою профессию.

Если Вы гражданин, не понимающий в праве или «считающий себя знатоком своего вопроса по форумам и знакомым судьям», то желательно не заниматься «самолечением» и заказать апелляцию у специалиста в среднем апелляционная жалоба стоит от 7 до 20 т.р. в зависимости от сложности, цены иска, и объема требований/правоотношений. Нужно учитывать, что 70% жалоб по большинству дел никогда не будут удовлетворены (это если специалист пишет, если не специалист, то шанс провала еще больше). Опытный специалист в большинстве случаев может сказать будет ли удовлетворена жалоба и сколько есть процентов того что это будет конкретно относительно оспариваемого акта, хотя, сказав правду специалист фактически теряет клиента.

Если Вы простой гражданин, не имеющий особых познаний, то, Вы могли полностью не понимать и не осознавать, что происходило в первой инстанции, а теперь возможно не понимаете, что происходит во второй. В данной ситуации лучше обратиться к юристу или адвокату цивилисту. Помните не все дела вообще можно «выиграть» и не всегда выигрыш приносит результат, на который Вы рассчитываете.

Если вы пишите апелляцию Вы должны понимать, по какому процессуальному закону Вы апеллируете, по ГПК РФ или КАС РФ, это можно узнать в решении суда, которое Вы хотите обжаловать. Ниже Адвокат опубликует вариант для КАС и ГПК, существенно они не отличаются. Данная статья не предназначена для обжалования приговоров суда по уголовным делам (по УПК РФ) или жалобы на постановление о привлечении к административной ответственности (по КоАП РФ), однако суть почти та же, но срок обжалования 10 дней.

Первое нужно знать, что нужно оплатить госпошлину в размере 150р для физ.лица (в т.ч. ИП)и 3000р для юр.лица. Есть дела где платить не нужно, но в большинстве случаев если Вы не специалист лучше заплатить особенно юр.лицу. Чеки и платежные поручения необходимо передать в суд в оригинале. Оплачивать госпошлину желательно по реквизитам Мосгорсуда, квитанцию можно распечатать на сайте Мосгорсуда и оплатить по его реквизитам.

Второе, что нужно понимать, что сроки обжалования по большинству дел составляют 1 месяц, (хотя по некоторым есть и 10 и 5 дней) с момента составления Мотивированного решения (решения в окончательной форме). Если сроки фактически (календарно) пропущены в апелляции нужно просить восстановить срок, указывая на работу почты, долгое изготовление решения, не получения на руки и т.п. Пока идет обжалование – решение в законную силу не вступает и за некоторым исключением исполнению не подлежит. Зачастую решение в Москве может писаться судьей более 1 месяца и даже 6 месяцев, поэтому лучше подать как можно быстрее в пределах 1 месяца от его вынесения апелляционную жалобу, по тем данным что у Вас есть, это лучше, чем пропустить срок.

С 01.10.2019г. апелляционные жалобы по ГПК подаются только после отправления всем участникам процесса заказным письмом с уведомлением о вручении копий апелляционных жалоб и приложения к жалобе в суд почтовый чеков, которые подтверждают отправку писем. По КАС ничего в этом плане не изменилось.

Третье, что нужно учитывать, что Вашу жалобу рассмотрят очень нескоро и возможна задержка от 2 до 6 месяцев. Само рассмотрение занимает 1-2 заседания по 5-10 минут каждое. Большинство дел рассматривается за 1 заседание и суд не дает ничего сказать, особенно если гражданин выступает не по существу. Поэтому жалобы пишут не более чем 3-5 страниц, и все самое важное пишут на 1 странице, потому что судьям тяжело читать всю жалобу и внимание читающего притупляется на 3 странице.

Жалоба подается через суд 1 инстанции ( Nый районный суд г.Москвы), либо лично через общий отдел ( с отметкой на вашем экз.), либо по почте заказным письмом с уведомлением, либо на сайте ГАС правосудия с электронной подписью.

Помните, что глупый юрист отличается от обычного в том, что он всегда знает процессуальный минимум достаточный, чтобы жалобу приняли и рассмотрели по существу, даже если она изначально содержит глупый довод для обжалования, однако даже одного довода достаточно, чтобы запустить процесс апелляции. Далее всегда можно направить дополнение. Даже самые именитые адвокаты и международные мега корпорации думая о каких-то доводах, забывали процессуальный минимум, соблюсти который может даже школьник и в результате их жалобу либо не принимали, либо оставляли без рассмотрения для исправления апелляции для соответствия проц. минимуму. Процессуальный минимум для жалоб установлен в ст.322 ГПК РФ и ст.299 КАС РФ.

ПРИМЕР/ОБРАЗЕЦ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ЖАЛОБЫ В МОСГОРСУД ПО ГПК/КАС РФ:

В Московский городской суд

(подается через суд 1ой инстанции)

От Иванова Ивана Ивановича ( в ГПК истец/ответчик/третье лицо)

(в КАС адм.истец, адм.ответчик, заинтересованное лицо)

Адрес:

Тел:

Дело №:

АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ЖАЛОБА

на решение Nного районного суда

г. Москвы от чч.мм.год

номер дела:

Уважаемый суд!

Чч.мм.гг Nский районный суд г. Москвы вынес решение по гражданскому делу/административному делу по иску Иванова И.И. к Департаменту городского имущества г. Москвы о взыскании денежных средства/обжалования действий (решений) незаконными. По делу вынесено следующее решение: далее указывается то что решил суд первой инстанции (например отказал в удовлетворении или решил что то конкретное, но покороче).

Мотивированное решение было изготовлено чч.мм.гг. Чч.мм.гг Апеллянт получил решение на руки/по почте или когда узнал о решении. Если срок в месяц пропущен нужно писать почему и просить суд его восстановить потому как это было не по вине Апеллянта (если это так конечно), без этой просьбы судьба жалобы может быть печальной по самым формальным причинам.

ТУТ указывается кратко почему Вы не согласны, основные мотивы, кратко и в общем не более чем 6-7 строк (суть всех возражений, главные доводы).

(Далее уже указывается конкретно по пунктам более расширено):

Апеллянт не согласен с оспариваемым решением и считает его незаконным и не справедливым по следующим основаниям по следующим основаниям:

  1. … Суд неправильно дал оценку доказательству.
  2. … Суд неверно определил обстоятельства по делу.
  3. … Суд не дал оценку такому-то обстоятельству.
  4. …. Суд не установил обстоятельства, подлежащие доказывании.
  5. … Суд не применил/применил закон, подлежащий/неподлежащий применению.
  6. ….Суд существенно нарушил нормы ГПК/КАС.
  7. … Суд был излишне суров в установлении неустойки/штрафа.
  8. …Суд необоснованно снизил…
  9. … Суд не примени/применил исковую давность…
  10. …Суд рассмотрел дело в отсутствии…
  11. ….Суд нарушил правила подсудности и т.п.
  12. …..Суд не назначил экспертизу…

Далее пишут, какие доказательства необходимо приобщить к делу на этапе апелляции, почему и почему ранее они не были переданы суду 1ой инстанции.

Дале пишут нужно ли ускорить производство по делу и почему.

Далее пишут нужно ли приостанавливать исполнительное производство по делу и почему.

На основании изложенного

ПРОШУ СУД:

  1. Ускорить производство по жалобе (если нужно, в Москве часто нужно иногда работает).
  2. Восстановить срок подачи апелляционной жалобы (если срок был пропущен, если нет писать не нужно).
  3. Приобщить к делу новые доказательства: какие именно (если нет писать не нужно).
  4. Отменить/изменить решение Nного районного суда г. Москвы от чч.мм.год номер дела . Если отменить, то …Принять новое решение, которым….
  5. Приостановить исполнительное производство № в ФСП энного района г.Москвы.

Приложения:

1.Копия апелляционной жалобы по числу лиц в деле по КАС, (лучше больше чем меньше). Если спор идет по ГПК то нужно прикладывать оригиналы почтовых чеков (квитанций) подтверждающих направление заказных писем с уведомлениями о вручении всем участникам процесса.

2. Оригинал квитанции (платежного поручения) подтверждающей оплату госпошлины,

3. Копии документов (новых доказательств, если таковые есть по числу копий как участников)

4. Копия доверенности представителя или же копия решения о назначении ген.директором, (если подает представитель или директор организации).

ФИО лица подписавшего _______________ Подпись подписавшего дата

ЕСЛИ ВЫ НЕ СПЕЦИАЛИСТ, ТО АДВОКАТ ПОЛАГАЕТ, ЧТО ВАМ ЛУЧШЕ ДОВЕРИТЬСЯ СПЕЦИАЛИСТУ И НЕ ЗАНИМАТЬСЯ САМОДЕЯТЕЛЬСНОСТЬЮ, ОСОБЕННО ЕСЛИ ЭТО СВЯЗАНО С ПРАВАМИ НА ИМУЩЕСТВО ИЛИ СУЩЕСТВЕННЫМИ ДЕНЕЖНЫМИ СУММАМИ. ЗВОНИТЕ АДВОКАТУ ДЛЯ НАЧАЛА СОТРУДНИЧЕСТВА.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *