Продажа квартиры в новостройке по переуступке

Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках Фото: Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Положен ли отпуск внешним совместителям 5 (100%) 1 vote

В России все большее количество граждан устраиваются на несколько работ одновременно. Второе место занятости является совместительством, если оформление официальное, то на сотрудника распространяются все права и обязанности работника, как и на основном месте трудоустройства. Однако если человек занят в нескольких компаниях одновременно, то есть специфика по предоставлению ежегодного отпуска.

Особенности отпуска для совместителей

Официальное трудоустройство предполагает отпуск. Независимо от того, является ли работа основной или дополнительной отдыхать человек должен. По закону отпуска со всех мест службы должны совпадать. Принцип назначения времени отдыха зависит от типа совместительства.

В отношении совместителей действуют все гарантии, предусмотренные Трудовым кодексом за исключением двух категорий:

  1. Привилегии для граждан, трудоустроенных в районах Крайнего Севера.
  2. Дополнительные отпуска для лиц, получающих образование параллельно с занятостью.

Указанные льготы предоставляются только по основному месту работы. Но по своему усмотрению работодатель может их назначить и совместителям.

Для внешних

Внешние совместители – сотрудники, устроившиеся на дополнительное место службы, имея основное. Количество компаний, в которых можно устроиться сверх базовой работы, не ограничено, но часовая занятость не может превышать 4 часов по ТК РФ.

Отпускной период определяется графиком, установленным на предприятии, где человек трудится по основной занятости. На смежной работе руководство должно предоставлять отпуск в тот же период времени. Для этого сотрудник подает заявление на имя работодателя.

Документально подтверждать, что на основной работе в этот момент будет очередной отпуск не нужно. Начальство может запросить соответствующую бумагу, но не обязано.

Если человек трудиться на второй работе менее 6 месяцев, то есть еще не приобрел право на отпуск, то его все равно должны отпустить, если пришел срок отдыха на основном месте. Отпуск в данном случае предоставляется авансом.

Для внутренних

Внутренние совместители – это те, кто занимает несколько должностей одновременно в рамках одной компании. Как правило, к текущему трудовому договору заключается дополнительное соглашение.

Работодатели часто соглашаются на то, чтобы один сотрудник выполнял несколько обязанностей. Для руководства – это уверенность в человеке, а для служащего – дополнительный доход на текущем месте занятости. Согласоваться период отпуска в данном случае не требуется, но заявления необходимо подать два.

Расчет отпускных внутреннему совместителю производится в 2 этапа, сначала считается для основной должности, затем для дополнительной. Расчетных листа также предоставляется два.

Правовая база

Общие правила работы по совместительству закреплены в 44 главе Трудового кодекса РФ. Рассмотрим ключевые статьи, связанные с данной темой:

  • 282 – общие аспекты – определение понятия, условия трудоустройства и занятости;
  • 283 – документы, предоставляемые при устройстве совместителем;
  • 284 – продолжительность трудодня;
  • 285 – оплата труда и дополнительные выплаты;
  • 286 – оформление отпуска;
  • 287 – социальные гарантии и компенсации;
  • 288 – основания для расторжения трудового договора.

На основании 286 статьи совместители уходят в отпуск в тот же период, который назначен на первой работе, даже если трудились менее полугода у конкретного работодателя.

Порядок предоставления отпуска

Процедура ухода в отпуск по совместительству не отличается от обычного назначения отпуска и предполагает следующие шаги:

  1. Сотрудник пишет заявление о предоставлении ему отпуска с указанием предполагаемых дат и оснований для назначения. Последнее не требуется, если срок работы превышает полгода. Заявление подается минимум за 3 недели до отпуска.
  2. Руководство рассматривает заявление сотрудника, и если в нем нет ошибок, соблюдены все условия и при необходимости предоставлены подтверждающие документы – издает приказ и делает расчет.
  3. Деньги должны быть переведены за 3 дня до ухода в отпуск.

Что касается выплаты отпускных, то принципы и процедуры стандартны и предполагают следующий расчет:

  • Определяется среднедневной доход гражданина;
  • Показатель умножается на количество дней оплачиваемого отпуска.

Перевод осуществляется за три дня до начала отдыха. Для внутренних совместителей расчеты производятся по отдельности для каждой должности. Получить деньги можно как наличными, так и переводом на банковскую карту, в зависимости от системы, установленной на предприятии.

При увольнении совместителю выплачивается полная компенсация, включающая в себя оклад за последний период, выплату за неиспользованные дни отпуска и иные перечисления, предусмотренные коллективным соглашением.

Документальное оформление

Компании формируют график отпусков на год вперед, но данный документ допускает корректировки и изменения. Во-первых, совместитель может и не знать, когда пойдет на отдых на основном месте, следовательно, его не впишут и на дополнительном. Во-вторых, в зависимости от потребностей компании или самого человека сроки могут меняться.

Если дата отпуска на первой работе известна, то она же ставится и на второй, если нет, то все сведения фиксируются по факту поданного заявления. Какого-либо дополнительного оформления отпуска совместителям не требуется.

Важной особенностью издания приказа для внутренних совместителей является то, что используется форма Т-6а, где можно внести сведения сразу о нескольких сотрудниках. Информация в полях идентична за исключением должности и периода работы в компании.

Количество дней

Количество дней отпуска на основной и дополнительной работе должно совпадать, ориентиром при этом является базовая занятость. Если на втором месте наработано меньше дней, то руководство предоставляет неоплачиваемые отгулы.

Право на выходные без сохранения заработка есть не у всех, в связи с этим нужно документальное подтверждение их необходимости. В качестве него предоставляется справка с первого места работы.

В соответствии с 115 статьей ТК РФ продолжительность ежегодного оплачиваемого отпуска не может быть менее 28 дней. Для определенных профессий устанавливается более долгий период отдыха.

Положены ли отпускные

Как отмечалось выше, совместители равны в правах с другими сотрудниками. Следовательно, им положены не только дни отпуска, но и денежная выплата на период отдыха. Принцип расчета отпускных совместителям аналогичен стандартной процедуре. Размер выплаты зависит от количества дней отдыха и среднего заработка служащего.

Кассация в гражданском процессе

Сущность и значение кассации в гражданском процессе

Кассация представляет собой третью и четвертую инстанции в судебном процессе судов общей юрисдикции (второй является апелляционная инстанция). Понять отличие кассации от апелляции в гражданском процессе поможет статья нашего сайта, посвященная апелляционной инстанции.

Чтобы объяснить сущность кассации в гражданском процессе, приведем примеры судов кассационных инстанций. Иск был подан в мировой суд, по результату его рассмотрения вынесен отказ. Решение обжаловано в городском суде и апелляционным определением оставлено без изменения. Кассационной инстанцией в данном случае будет являться высший суд субъекта (например, Московский областной суд для Московской области и городской суд Санкт-Петербурга для СПб).

Также можно привести пример, когда первоначально заявление подавалось городской суд и в удовлетворении требований было отказано. Апелляционным определением высшего суда региона решение оставлено без изменения. В таком случае, также как и при первичной подаче иска в мировой суд, третьей инстанцией будет являться высший суд субъекта, только уже в другом составе судей по отношению к рассматривавшему апелляцию.

Подача кассационной жалобы

С чего же начать, когда у вас есть на руках решение и определение судов первой и второй инстанций? Как составить и подать кассационную жалобу?

Прежде всего, нужно отметить, что сроки подачи кассации в гражданском процессе достаточно велики и составляют в большинстве случаев шесть месяцев с момента вынесения апелляционного определения. В кассационной жалобе обязательно нужно указать, какие постановления предыдущих инстанций обжалуются и номера дел. Следует также указать, какие нормы права были применены неверно или вовсе не применялись, по каким причинам они подлежат применению в данном судебном процессе.

Кассационную жалобу следует подавать непосредственно в суд, который будет ее рассматривать. Как было сказано выше, по результату рассмотрения жалобы судьей единолично выносится определение либо о передаче дела на рассмотрение, либо об отказе в передаче на рассмотрение. Если жалоба будет вынесена на рассмотрение коллегии, в определении будет указано о дате и времени судебного заседания.

Особенности рассмотрение дела

Стоит учесть, что суд кассационной инстанции не занимается переоценкой фактов, которые были установлены первой инстанцией и апелляцией. Поэтому ссылаться рекомендуется именно на неправильное применение норм материального и процессуального законодательства.

Например, судом первой и второй инстанций по иску районной администрации о сносе самовольной постройки установлено, что на земельном участке присутствует самовольно возведенная постройка. При таких обстоятельствах оспорить факт возведения строения на земельном участке в кассации будет маловероятным, но нормы права, на основании которых строение было признано самовольным, могут быть подвергнуты новому анализу. Однако не стоит забывать, что к неправильной оценке фактов могли привести серьезные процессуальные нарушения, на которые можно и нужно ссылаться при обжаловании.

Вторая кассация в гражданском процессе

Обжаловать решение суда первой инстанции, оставленное апелляционным определением без изменения, будет достаточно трудно, но все же возможно. Основной проблемой при подаче кассационной жалобы является то, что 99% из них вообще не выносятся на рассмотрение коллегии судей, так как судья своим определением отказывает в передаче жалобы на рассмотрение суда кассационной инстанции, приводя при этом достаточно краткую мотивировку.

Важно знать, что отказом в передаче дела права на кассационное обжалование не исчерпываются, кассация может состоять из двух частей. При отказе первой вторая кассация в гражданском процессе (точно такая же) подается уже в Верховный суд. При этом нужно успеть уложиться в общий шестимесячный срок, установленный для кассационного обжалования.

Разобрав понятие кассации в гражданском процессе, в заключение еще раз подчеркнем, что при подготовке кассационной жалобы не стоит просто дублировать исковое заявление и апелляцию, подробно указывая при этом на неправомерность действий ответчика или истца. В жалобе нужно сделать акцент на ошибки суда, допущенные при вынесении решения или апелляционного определения.

Предлагаем наши качественные услуги юриста

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *