Продажа квартиры при наследовании налог

Минфин России разъяснил порядок уплаты НДФЛ при продаже наследованного имущества

Налоговым законодательством установлено общее правило, согласно которому при продаже имущества бывшему собственнику необходимо заплатить НДФЛ с полученного дохода (подп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса).

Освобождаются от такой обязанности только те налогоплательщики, которые владели имуществом значительное количество времени (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Так, для имущества, полученного в наследство, максимальный предельный срок владения составляет три года, в других случаях – пять лет (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Гражданским кодексом установлено, что право на имущество возникает, а также изменяется и прекращается, с момента его госрегистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Исключение составляет переход права собственности на имущество в результате смерти хозяина. Тогда, переходящее по наследству или в соответствии с законодательными нормами имущество признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (п. 2 ст. 218, ст. 1114, ст. 1152 ГК РФ). Им признается день смерти гражданина, независимо от времени фактического принятия наследства, а также момента госрегистрации права наследника на наследованное имущество в случае обязательности такой процедуры.

Таким образом, как поясняет Минфин России, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на такое имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты госрегистрации этих прав. Значит и трехлетний срок владения имуществом нужно исчислять с даты смерти прежнего хозяина.

При этом бывают ситуации, когда наследованное имущество переходит к одному из участников общей собственности. Тем не менее, это не является основанием прекращения права собственности на указанное имущество. Напомним, что право собственности на имущество прекращается в случае отчуждения собственником своего имущества другим лицам, отказе от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Следовательно, если со дня смерти наследодателя до момента госрегистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества от наследника к другому лицу прошло более трех лет, то, по мнению министерства, в отношении доходов от продажи такого имущества, полученного в собственность в порядке наследования, налогоплательщик вправе претендовать на освобождение от обложения НДФЛ (письмо Минфина России от 16 июля 2019 г. № 03-04-05/52685).

Правовые последствия судимости в России

Правовые последствия судимости в РФ – установленные законом обстоятельства, которые влияют на положение осужденного в обществе. Принято разграничивать уголовно-правовые и гражданско-правовые последствия судимости. Первые проявят себя только, если осужденный вновь совершит преступление. Вторые сразу ограничивают в некоторых гражданских правах, в частности лишают возможности занимать определенные должности или вести определенную деятельность.

Юридические и неюридические последствия судимости

Судимость – факт осуждения человека судом, вынесения в его отношении обвинительного приговора и определенного наказания. Кроме того, судимость – это и определенное правовое положение осужденного, в котором ему придется находиться, пока судимость не будет снята или погашена.

Юридические (правовые) последствия судимости – все те, что предусмотрены УК РФ и другими законами. Как правило, они носят временный характер – действуют только до снятия или погашения судимости. Исключение – некоторые специфические последствия, как, например, запрет на службу в органах внутренних дел (ст. 14 Закона о службе в ОВД РФ от 30.11.2011 (ред. от 03.08.2018)).

Судимость погашается:

  • для условно осужденных – по истечении испытательного срока;
  • для осужденных к мягким видам наказания (без лишения свободы) – по истечении года после отбытия (исполнения) наказания;
  • для осужденных к лишению свободы за нетяжкие преступления – по истечении 3 лет после отбытия наказания;
  • для осужденных к лишению свободы за тяжкие преступления – по истечении 8 лет, а за особо тяжкие – по истечении 10 лет после отбытия наказания.

Судимость снимается досрочно судом или на основании акта помилования.

Лица, у которых судимость снята или погашена, считаются несудимыми. На практике, чтобы разграничить фактически судимых и несудимых, для лиц со снятой (погашенной) судимостью используется несколько другой термин – юридически несудимые.

Неюридические последствия судимости не предусмотрены законом, но они также есть и могут серьезно осложнить жизнь. Это своего рода пятно на репутации человека, которое останется с ним навсегда. Более того, наличие судимости может негативно сказаться и на родственниках осужденного. Здесь не работают юридические нормы. Здесь играет роль отношение общества или отдельных людей к лицам, совершившим преступление, – морально-этические соображения или даже предвзятость.

Юридические последствия судимости

Уголовно-правовые последствия:

  1. Судимость учитывается при рецидиве преступления. Рецидив – совершение умышленного преступления лицом, которое имеет судимость за умышленное преступление. Он может быть опасным или особо опасным – это определяется согласно правилам ст. 18 УК РФ. При наличии рецидива обвиняемому за совершение нового преступления назначается более строгое наказание. Кроме того, рецидив включен в перечень обстоятельств, отягчающих ответственность.
  2. Судимость за аналогичное преступление влияет на квалификацию преступления, предусмотренного ст. 134 УК РФ (половое сношение с несовершеннолетним).
  3. При совершении нового преступления и назначении реального лишения свободы наличие судимости повлияет на выбор исправительного учреждения (режима содержания).
  4. Судимость негативно сказывается на возможности быть помилованным, быстрее освободиться условно-досрочно или по амнистии.
  5. Влияет судимость и на условия административного надзора, устанавливаемого после освобождения.
  6. Судимость ставит крест на возможности прекращения уголовного преследования за совершение преступлений небольшой и средней тяжести, в частности в связи с примирением сторон.
  7. В любом случае наличие судимости – отрицательная характеристика, которая оказывает влияние и при избрании меры пресечения, и при назначении наказания.

Гражданско-правовые последствия предусматриваются отдельными законами. Они, в частности, влияют на возможность участия в выборах (избирательной кампании), мешают занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью.

В отличие от уголовно-правовых последствий, гражданско-правовые последствия менее зависимы от того, погашена (снята) судимость или нет:

  • Судимость пожизненно лишит права служить в полиции, Росгвардии, ФСБ и других правоохранительных органах.
  • Если человек был осужден за сексуальные преступления в отношении несовершеннолетних, даже погашенная или снятая судимость не позволит работать с детьми.
  • Для судимых лиц предусмотрены ограничения для трудоустройства и в других сферах, в частности педагогической, культурной, социальной.
  • Судимые лица рискуют не получить визу при выезде за рубеж, и здесь мало что зависит от российских законов.
  • Для судимых лиц есть ограничения и запреты для участия в избирательных кампаниях.

Неюридические последствия

Среди неюридических (не предусмотренных законами) последствий основная проблема – трудоустройство граждан с судимостью, в том числе погашенной или снятой. Брать на хорошие должности таких людей не хотят – они просто формально не проходят экспертизу на уровне службы безопасности или кадровой службы работодателя. В данном случае официальный отказ может звучать как угодно, но подразумеваться будет именно наличие судимости.

Для наступления тех или иных неюридических последствий судимости большое значение имеет характер совершенного преступления. «Ошибки молодости» принимаются более лояльно, чем преступления в уже солидном возрасте. Убийства и сексуальные преступления практически всегда вызывают острый негатив в обществе. Более-менее обыденно воспринимают судимости за небольшие хищения.

Неюридические последствия мало оказывают влияние на бизнес-сферу. Практически нет ограничений для того, чтобы судимый человек занимался какой-либо коммерческой деятельностью.

Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом?

Доходы с продаж недвижимости по законодательству РФ облагаются налогом. Каким он может быть в случае, если продается нежилое помещение?

Какие помещения признаются нежилыми?

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

Отнесение помещения к жилым или нежилым предопределяет специфику исчисления налога при продаже объекта недвижимости (данную особенность мы рассмотрим далее в статье). Пока что определим то, в каких случаях, в принципе, может возникнуть необходимость в уплате соответствующего налога.

В каких случаях платится налог с продажи нежилой недвижимости?

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования). Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Соответствующий период:

  • Составляет 3 года для:
    • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким родственником;
    • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
    • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
  • Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
  • Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.

Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления

Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

  1. Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).

  1. Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Пример.

Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.

Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.

Налогооблагаемая база и кадастровая цена

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Уменьшить налог на вычет: нюансы

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Пример.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *