Продать квартиру купленную с использованием материнского капитала

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий. Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

  • Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
  • Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:

  • доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т.е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);
  • жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.

Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий:

  1. жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным;
  2. орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.

Исходя из требований закона, сделка по продаже жилья, которое приобреталось с использованием накоплений маткапитала, должна происходить с письменного разрешения органов опеки или в присутствии их представителей.

Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. Составить соответствующее заявление о распоряжении;
  2. Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);
  3. Ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  4. Справка об оценочной стоимости жилья;
  5. Документы на квартиру;
  6. Справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.

Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:

  • Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
  • При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.

Без этого документа Росреестр выдаст отказ в совершении регистрационных действий с имуществом детей до 18 лет. При этом саму сделку по отчуждению жилого помещения, приобретенного с использованием накоплений сертификата, можно провести в любое время после его покупки.

Но стоит не забывать про ряд важных моментов:

  1. Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
  2. Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.

Поскольку законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.

Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП.

Разрешение ООиП на отчуждение квартиры без выделения долей детям в этом случае можно получить при условии выделения аналогичной площади в другом жилье (приобретаемое взамен или уже имеющееся, причем не обязательно в собственности семьи — можно и в квартире родственников).

  • Кроме того, отчуждаемая недвижимость на момент продажи может быть оформлена только на одного супруга.
  • Поскольку в таком случае сделка с жильем проводится в период брака, если взамен планируется покупка или строительство иного жилого помещения — понадобится получить от второго супруга нотариальное согласие как на продажу, так и на выделение долей несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как уже было отмечено, прямого запрета на продажу квартир, купленных за маткапитал, нет, но на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:

1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире.

  • Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.
  • Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, то поскольку банки не охотно дают свое одобрение, когда сособственниками выступают дети, приобретаемое жилье можно оформить на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.

Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки. Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.

2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:

  • соответствующее заявление;
  • справку о стоимости доли (без проведения оценки).

После того, как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета в банке на имя детей и внести деньги. Речь может идти как о простом банковском счете (где деньги будут просто лежать), так и о вкладе (куда будут начисляться проценты), сделанном на имя ребенка, которым он может распорядиться по достижении 18 лет, либо родители с согласия опеки и ребенка (если ему уже есть 14 лет) могут распорядиться этими средствами в интересах ребенка (например, купить ему отдельное жилье).

Поскольку по закону родители в принципе не имеют права расходовать имущество несовершеннолетнего (ст. 26, 28 ГК и ст. 60 СК), это возможно только с согласия органов опеки. Например, несмотря на то, что закон дозволяет опекунам распоряжаться средствами ребенка в размере, не превышающем прожиточный минимум, на практике для того, чтобы снять хоть копейку (например, с пенсии по потере кормильца), нужно получить согласие опеки, указав в заявлении цели на которые пойдут средства, а затем предоставив подробный отчет.

3. Если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, не планируется, то доли детям также можно выделить в жилом помещении, принадлежащем родственникам — например, в квартире бабушки и дедушки.

При этом, в некоторых случаях в данной ситуации размер выделяемой доли может быть меньше первоначального. Это возможно, если:

  • выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю (например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м, а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет только одну шестую от общей площади);
  • уменьшенную долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах (например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена).

Процедура продажи жилья при покупке на маткапитал

На практике существует 2 основных сценария, по которым проводятся сделки по отчуждению жилья, оформленного за маткапитал:

  • продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
  • на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.

Рассмотрим указанные случаи более подробно.

Продажа квартиры без обременений

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья. Таким доказательством выступает:

  • предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
  • можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.

В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день.

Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)

В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита — первоначально нужно получить согласие банка. Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены — это не значит, что необходимости обращаться в ООиП нет!

  • Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по наделению детей долями, очень высок шанс оспаривания такой сделки.
  • К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении, собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
    • Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
    • Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.

После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи:

  • часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
  • по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;
  • продавец погашает ипотеку, с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.

Таким образом, отчуждение жилья, приобретенного с использованием средств семейного сертификата, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

Зачем нужен родовой сертификат и почему родителям необходимо предоставлять его в поликлинику.
Родовый сертификат введен с 1 января 2006 года в рамках реализации национального проекта «Здоровье» во всех регионах Российской Федерации. Его цель — улучшить качество обслуживания в женских консультациях, родильных домах и детских поликлиниках. Порядок и условия оплаты родового сертификата утверждены Приказом Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 16 января 2008 года N 11н.
Родовый сертификат состоит из шести частей
  • корешок родового сертификата, предназначенный для подтверждения выдачи родового сертификата женщине. Остается в лечебно-профилактическом учреждении, выдавшем родовый сертификат.
  • талон N 1 родового сертификата, предназначенный для оплаты услуг по медицинской помощи учреждениям здравоохранения, оказывающим амбулаторно-поликлиническую помощь женщинам в период беременности. Передается из женской консультации в региональное отделение Фонда социального страхования для последующей оплаты.
  • талон N 2 родового сертификата, предназначенный для оплаты услуг по медицинской помощи учреждениям здравоохранения, оказывающим медицинскую помощь женщинам в период родов и в послеродовой период в родильных домах (отделениях), перинатальных центрах. Передается из роддома в региональное отделение Фонда социального страхования для последующей оплаты.
  • родовый сертификат, служащий подтверждением оказания медицинской помощи женщинам в период беременности, в период родов и в послеродовой период, а также диспансерного (профилактического) наблюдения детей. Родовый сертификат выдается женщине при выписке из родильного дома.
  • талон N 3-1 родового сертификата, предназначенный для оплаты услуг по медицинской помощи учреждениям здравоохранения, осуществляющим диспансерное (профилактическое) наблюдение детей (далее – детская поликлиника) за первые шесть месяцев наблюдения детей, поставленных в течение первого года жизни в возрасте до 3 месяцев на диспансерный учет.
  • талон N 3-2 родового сертификата, предназначенный для оплаты услуг по медицинской помощи детским поликлиникам за вторые шесть месяцев наблюдения детей, поставленных в течение первого года жизни в возрасте до 3 месяцев на диспансерный учет.

Когда, кем и где выдается родовый сертификат
Выдача родового сертификата производится женщинам женской консультацией, осуществляющей наблюдение женщины в период беременности, при явке к врачу на очередной осмотр женщины со сроком беременности 30 недель (при многоплодной беременности – 28 недель беременности) и более
В исключительных случаях Родовый сертификат может быть выдан женщине детской поликлиникой в случае, если:
  • талон N 3-1 и талон N 3-2 родового сертификата не были представлены женщиной в детскую поликлинику, осуществляющую диспансерное (профилактическое) наблюдение детей, поставленных в течение первого года жизни в возрасте до 3 месяцев на диспансерный учет (для детей, родившихся в 2007 году, – независимо от срока постановки на диспансерный учет) (например, в случае преждевременных родов, утраты родового сертификата, в случае если родовый сертификат женщине не выдавался);
  • женщина усыновила ребенка в течение первого года жизни в возрасте до 3 месяцев и поставила его на диспансерный учет в детскую поликлинику, осуществляющую диспансерное (профилактическое) наблюдение детей, поставленных в течение первого года жизни в возрасте до 3 месяцев на диспансерный учет (для детей, родившихся в 2007 году, – независимо от срока постановки на диспансерный учет).
Для получения бланков родовых сертификатов детские поликлиники подают в региональные отделения Фонда заявки на основании которых детские поликлиники обеспечиваются бланками родовых сертификатов с талонами N 1 и N 2 родового сертификата, погашенными штампом «Не подлежит оплате».
Передача родового сертификата из одной детской поликлиники в другую в случае изменения места жительства женщины
В случае, если за время диспансерного наблюдения ребенка в течение первого года жизни женщина изменила место жительства, то при переезде женщины с одного места жительства на другое детская поликлиника по прежнему месту жительства возвращает женщине родовой сертификат вместе с картой диспансеризации ребенка формы N ОЗО-Д/у, для постановки ребенка на учет в детскую поликлинику по новому месту жительства. Право на оплату талона N 3-1 или талона N 3-2 родового сертификата при перемене женщиной места жительства будет иметь детская поликлиника, пронаблюдавшая ребенка не менее шести месяцев.
При этом периоды наблюдения ребенка в одной детской поликлинике могут суммироваться в случаях, когда в диспансерном наблюдении ребенка был перерыв. Периоды наблюдения ребенка в различных детских поликлиниках не суммируются.
Учитывая изложенное, в случае, если период диспансерного наблюдения ребенка составляет менее шести месяцев талон N 3-1 или талон N 3-2 не оплачивается.

Инструкция: как взять ипотеку под 6,5%

Кто сможет оформить льготную ипотеку

Новая льготная ипотека будет распространяться только на жилые помещения (не апартаменты) в новостройках. Купить квартиру можно только у застройщика: по договорам купли-продажи, участия в долевом строительстве или уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве.

Кредит должен быть не больше 3 миллионов ₽ (или до 8 миллионов ₽ — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области). Причём первоначальный взнос должен составлять минимум 20%.

Выходит, если учитывать максимальный размер кредита и минимальный первоначальный взнос, то в Москве и Петербурге можно будет купить жильё за 10 миллионов ₽ (с первоначальным взносом в 2 миллиона ₽), а в остальных регионах — за 3,75 миллиона ₽ (со взносом в 750 тысяч ₽).

Льготная ипотека выдаётся гражданам РФ. В программе участвуют только рублёвые займы.

Заключить кредитный договор на новую льготную ипотеку можно с 17 апреля по 1 ноября 2020 года включительно.

Какие будут условия по кредиту

Ставка по льготной ипотеке для заёмщика будет составлять 6,5% и сохранится на весь срок выдачи кредита. Разницу между процентами, которые будут платить заёмщики, и рыночной ипотечной ставкой банкам возместит государство.

В некоторых случаях возможно небольшое увеличение ставки:

1. Если заёмщик не заключит договоры личного страхования (страхования жизни, страхования от несчастного случая и болезни) или не застрахует купленную квартиру после регистрации права собственности. Тогда ставка может вырасти на 1%.

2. Пока заёмщик не отдаст в залог банку квартиру или права требований по договору участия в долевом строительстве. На это время ставка может вырасти на 3 процентных пункта от ключевой ставки ЦБ (то есть сейчас — до 8,5%).

Погашение кредита будет осуществляться равными ежемесячными аннуитетными платежами без возможности увеличения остатка ссудной задолженности (это один из возможных способов рефинансирования кредита — получается, им нельзя будет воспользоваться). Рефинансировать с помощью этой программы уже действующую ипотеку тоже нельзя.

Где можно получить льготную ипотеку уже сейчас

Банки уже начали предлагать клиентам ипотеку с госсубсидированием, причём в некоторых из них ставка ещё ниже, чем предлагает государство. Мы собрали предложения по новой программе в банках из топ-20 по объёму ипотечного кредитования за 2019 год.

Имейте в виду: низкая ставка действует, только если заёмщик оформит страховые продукты. Иначе ставка может подняться — максимум до 8,5% (на 3 процентных пункта выше, чем действующая ставка ЦБ).

Полный список банков, которые смогут участвовать в программе, будет опубликован на сайте Дом.рф.

Стоит ли брать ипотеку в разгар кризиса

Что нужно учесть

Прежде всего, нужно понимать, насколько устойчивы ваши доходы — сейчас и в перспективе. «Есть семьи, в которых доход в кризис сохранился: например, их бизнес не завязан на офлайне и пережил не столь сильные потрясения», — приводит пример независимый финансовый советник Екатерина Голубева. Если вы работаете по найму, то оцените, насколько уже отразилась и может сказаться в будущем текущая ситуация с коронавирусом на вашей отрасли.

Оцените уровень кредитной нагрузки: сколько процентов от вашего дохода будет «съедать» минимальный платёж по кредиту. «Кредитная нагрузка должна составлять не более 30–40% от дохода, причём в кризис считается минимально возможный доход. Подумайте, сможет ли ваша семья придерживаться этого соотношения», — советует Екатерина Голубева.

Далее нужно подумать, насколько быстро вы сможете поменять работу в случае её потери, говорит финансовый советник. Задайте себе вопросы: обладаете ли вы редкими знаниями или навыками, хорошими рекомендациями и связями в вашей отрасли? Можете ли уйти в онлайн? Сможете ли найти дополнительный заработок? Насколько ваша специализация в принципе позволяет вам быстро сменить профессию?

Читайте по теме: Инструкция: что делать, если вы лишились работы в «коронакризис» Ещё один важный момент — подушка безопасности. Желательно, чтобы резервный фонд был у всех, кто хочет взять большой кредит. Он должен составлять минимум 2–3 ежемесячных платежа, а лучше — 3–6 сумм ежемесячных расходов семьи.

Когда можно попробовать

Всё зависит от вводных каждой конкретной семьи. Если заёмщик снимает квартиру и так или иначе тратит на это деньги, сопоставимые с минимальным ежемесячным платежом по кредиту, то льготная ипотека может стать оптимальным решением. «Вряд ли мы ещё увидим такую низкую ставку в ближайшей перспективе — учитывая, что это программа ограниченного времени», — рассуждает Екатерина Голубева.

Ещё один вариант, когда льготная ипотека может быть выгодной, — если у заёмщика уже есть довольно дорогая ипотека под более высокую ставку. В этом случае можно продать ипотечное жильё и купить новое, используя льготный кредит с господдержкой — получится своеобразное «рефинансирование» ипотеки. «То есть мы меняем квартиру на более хорошие условия и при этом ещё и получаем более низкую субсидированную ставку. Ежемесячный платёж в этом случае может остаться на том же уровне или стать совсем немного выше, чем был», — объясняет Екатерина Голубева.

Когда не стоит пробовать

Есть ситуации, когда точно не нужно брать большой кредит в кризис, пусть даже и под самую низкую ставку. Не берите новый кредит, если у вас:

  • уже есть другие кредиты;

  • неустойчивое финансовое положение: вас или вашего супруга могут легко уволить с работы, в вашей компании происходят сокращения, вы не обладаете эксклюзивными знаниями и навыками для вашей рабочей отрасли;

  • нет подушки безопасности;

  • нет дополнительного дохода или возможностей, чтобы его получить;

  • нет первоначального взноса в 20% от стоимости нового жилья (важно: нельзя использовать для этого подушку безопасности!);

  • минимальный платёж по ипотеке будет больше 40% от вашего дохода.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *