Продать долю в квартире без согласия

Содержание

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

2 110 просмотров

Проблемой долевого владения квартирой является невозможность свободно продать свое имущество. Существует много проволочек, связанных с оформлением документов, уведомлением других владельцев. Зачастую возникает вопрос, а нужно ли учитывать мнение совладельцев? Рассмотрим, как оформить продажу доли квартиры без согласия других собственников.

Немного о долевой собственности

Квартира может находится в собственности одного владельца или нескольких. В первом случае – это индивидуальная собственность, во втором – общая.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ к общей собственности относятся:

  1. Совместная. Жилье принадлежит 2 и более гражданам. Каждый из владельцев имеет права на объект в целом, но не может им распоряжаться самостоятельно.
  2. Долевая. Квартира принадлежит 2 и более гражданам, но каждый имеет строго установленную долю.

Мнение эксперта Станислав Евсеев Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту

Доля – это условное название. Она не означает, что собственник может распоряжаться определенной комнатой и коридором. Каждый из владельцев имеет равные права на пользование квартирой, вне зависимости от величины доли.

Наличие прав на долю в квартире дает возможность оформить регистрацию по месту жительства. Причем размер доли значения не имеет.

Для того, чтобы доля включала конкретную жилплощадь в квартире необходимо провести процедуру по определению порядка использования объекта. Процесс проводится в судебном или добровольном порядке. В результате определенная комната будет закреплена за владельцем.

Важно! Обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на сособственников вне зависимости от величины долей. Если будет сформирован долг, то предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, даже если один из совладельцев вносил оплату за свою долю регулярно.

Доля в квартире может быть продана, завещана, подарена. На нее может быть наложен арест или обременение.

Можно ли продать долю квартиры без согласия других владельцев

Собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Согласие других владельцев для этого не требуется.

Чтобы избежать деления квартир на микродоли, закон предусматривает необходимость предоставления сособственникам преимущественного права выкупа. В случае отказа граждан от заключения сделки, объект может быть продан третьим лицам.

В случае согласия на выкуп, доля продавца может быть:

  • передана одному из совладельцев (его доля пропорционально увеличивается);
  • продана нескольким совладельцам (стороны сами определяют, на сколько увеличится их часть).

Продажа доли квартиры без согласия совладельцев в 2020 году

Продажа доли в квартире мало отличается от сделки с участием квартиры целиком.

Однако имеет определенные особенности:

  • необходимость соблюдения прав других владельцев;
  • потребность в оформлении документов;
  • необходимость в выделении доли.

Выделение доли

В процессе подготовки к продаже необходимо выделить долю в праве общей собственности.

Процедура может быть проведена:

  1. По соглашению собственников. Граждане заключают соответствующее соглашение на добровольной основе. Документ подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
  2. В судебном порядке. Один из совладельцев может инициировать судебный процесс. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. Документы направляются в районный суд по месту нахождения квартиры. Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании решения суда.

В результате, гражданин станет владельцем определенной доли квартиры. После чего можно осуществить сделку по ее продаже.

Направление уведомления

Ст. 250 ГК РФ обязывает продавца предложить выкупить часть жилого помещения совладельцам в приоритетном порядке. В соответствии с методическими рекомендациями для нотариусов процедура оповещения сособственников о продаже должна выглядеть следующим образом:

  • оформление письменного документа;
  • направление его способом, который позволяет установить факт вручения;
  • получение ответа.

В случае отсутствия ответа в течение 30 дней, появляется возможность продажи объекта другому покупателю.

При нежелании выкупа, отказ необходимо оформить в письменной нотариальной форме. В противном случае нотариус откажется принимать его во внимание при совершении сделки.

Методические рекомендации для нотариусов предлагают следующие варианты направления уведомления сособственникам:

  • телеграмма;
  • при помощи нотариуса.

В случае, если совладелец отказывается получать телеграмму, то необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист подготовит уведомление и направит адресату самостоятельно.

В случае невручения, нотариус имеет право составить соответствующий документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к официальному уведомлению совладельца.

Однако не все специалисты выдают данный документ, так как его обоснованность является сомнительной. Гражданин может не получать телеграмму, так как находится в длительной командировке, на лечении и по другим уважительным причинам. Поэтому перед заключением договора с нотариусом необходимо узнать, выдаст ли он документ о невручении.

Алгоритм действий

Порядок действий собственника в случае продажи доли в квартире:

  1. Оформление телеграммы с уведомлением совладельцам.
  2. В случае получения положительного ответа – заключение договора.
  3. В случае получения отказа – нотариальное оформление ответа.
  4. В случае отсутствия сведений в течение 30 дней – заключение договора с третьими лицами.
  5. В случае, если документ не был вручен – обращение к нотариусу.

Алгоритм действий при заключении договора:

  1. Подготовка документации.
  2. Оформление контракта.
  3. Обращение к нотариусу.

Сбор документации

Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:

  • правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
  • технический паспорт из БТИ;
  • документ о выделении доли;
  • паспорта собственника и покупателя;
  • согласие супругов на сделку;
  • выписка из домовой книги;
  • выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
  • нотариальная доверенность (при наличии представителя).

Составление договора

Контракт оформляется в письменной форме. Он может быть подготовлен сторонами, но данная услуга оказывается нотариусом. Так как обращения в нотариальную контору не избежать, можно заказать документ там.

Однако предварительно можно урегулировать все правовые моменты с помощью юриста. Так как нотариус только оформит документ. Сведения для него должны предоставить стороны.

Образец договора по продаже доли в квартире

Обращение к нотариусу

С 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному оформлению. Поэтому избежать обращения к нотариусу нельзя.

Закон не устанавливает конкретную нотариальную контору, в которую должны обратиться стороны. Выбор лежит на продавце и покупателе.

Важно! Нужно обратить внимание, что расценки у нотариусов различаются даже в масштабах одного города. Если заранее поискать специалиста, можно немного сэкономить.

Обязанности нотариуса:

  • проверка документов;
  • проверка юридической чистоты сделки;
  • проверка дееспособности сторон;
  • оформление контракта (по инициативе сторон);
  • удостоверение сделки;
  • направление документов в Росреестр;
  • выдача новых документов и выписки из ЕГРН.

С 2019 года, обязанность по направлению документов на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Данные передаются в порядке электронного документооборота.

Затраты собственника

Сделка по продаже доли в жилье нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. С одной стороны, обращение к нотариусу увеличивает надежность сделки. Ее сложнее оспорить, так как специалист проверяет юридическую чистоту сделки.

С другой стороны, стоимость процедуры значительно увеличивается. Расходы на нотариальное удостоверение сделки по продаже доли квартиры включают фиксированную сумму и процент. Величина напрямую зависит от стоимости объекта.

Порядок расчета фиксированной суммы

Порядок определения процентной части тарифа для родственников:

  • если стоимость объекта составляет менее 10 000 000 р., то необходимо выплатить 3 000 + 0,2% от суммы сделки;
  • если цена доли составляет более 10 000 000 р., то нужно заплатить 23 000 + 0,1%.

Максимальная выплата не может превышать 50 000 р.

Порядок определения процентной части тарифа для третьих лиц:

Предельная сумма составляет 100 000 р.

В случае, если гражданин пользуется услугами нотариуса для оформления договора купли-продажи, то дополнительно необходимо оплатить правовые и технические услуги. На практике отказаться от такой выплаты невозможно.

Поэтому к величине госпошлины добавится еще одна выплата. Она различается в зависимости от субъекта РФ, в котором расположена квартира. Уточнить предельную стоимость в регионе можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Чтобы конкретизировать сумму нужно связаться с конкретной нотариальной конторой.

Варианты продажи доли в квартире без согласия второго собственника

В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:

  • оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
  • оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.

Нужно помнить, что данные методы являются незаконными. Они содержат признаки мнимой сделки (стороны не желают наступления последствий, которые должны возникнуть вследствие заключения конкретной сделки).

Законопослушный совладелец может оспорит такую сделку в суде и перевести право покупки на себя. В такой ситуации, продавец может потерять значительную сумму.

Пример. Гражданин Ж. отбывал наказание в тюрьме. В это время жена подала на развод. Мужчина освободился, но пользоваться совместной квартирой не смог. Женщина сменила замки и проживала там с сожителем. Назло бывшей жене, гражданин Ж., подарил 1/100 долю квартиры гражданину Г. После чего, продал ему свою долю. Женщина узнала о сделке в момент вселения нового сособственника. Она обратилась в суд для признания сделки незаконной и перевода права выкупа не нее. Суд удовлетворил ее требования.

Поэтому в случае проблем с сособственником, необходимо обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий в продаже объекта. Судебное решение приравнивается к уведомлению.

Продажа доли в квартире: плюсы и минусы

На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.

Минусов у такой сделки гораздо больше:

  • сложно найти покупателя;
  • возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
  • стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
  • если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.

Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.

В случае возникновения проблем при продаже доли в квартире, необходимо привлечь юриста. Специалист поможет правильно оформить уведомление, составить контракт купли-продажи, осуществит полное сопровождение сделки. Записывайтесь на первую бесплатную консультацию прямо на сайте. Юридическая поддержка будет отказана вам немедленно.

Автор статьи Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года. Рейтинг автора Написано статей 712 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

НЕ ЯВИТЬСЯ В ПРОЦЕСС:
1) Не явиться и ничего не сообщить суду
Способ очень рискованный и «успех» его зависит от того, были ли Вы как сторона по делу надлежащим образом уведомлены о предстоящем заседании. Если в материалах дела таких доказательств нет, то, скорее всего, заседание будет отложено. Если же Вас уведомляли, а Вы просто не явились, то высока вероятность того, что решение будет вынесено без Вас, а процессуальный оппонент, безусловно, воспользуется ситуацией, чтобы убедить судью в своей правоте в отсутствие Ваших возражений.
К сведению: способ не ходить на почту и ничего не брать (и вроде бы как не быть уведомленным) давно себя дискредитировал — если Вы знаете о процессе, то не получать корреспонденцию по адресу, известному суду, станет, скорее, Вашей проблемой, нежели спасением.

2) Не явиться, но заблаговременно уведомить суд, ссылаясь на уважительность причин неявки
В данном случае заблаговременно (а не в тот же день!) подается ходатайство об отложении разбирательства дела с приложением документов (как правило, копий), подтверждающих уважительность причин невозможности присутствовать в судебном заседании в назначенную дату. Здесь всё будет зависеть от того, признает ли суд причины неявки уважительными. В ситуации, когда дело сложное, сроки рассмотрения ещё не «горят» и вообще есть ощущение, что судья по каким-то причинам не готов вынести решение, вероятность того, что причины неявки будут признаны уважительными весьма велики, следовательно, дело будет отложено.
Способ, конечно, несет определенные риски — ведь до конца нельзя быть уверенным, признает ли судья причину неявки уважительной или нет. «Поджимающие» сроки рассмотрения дела могут сделать неуважительными даже болезнь, невозможность ознакомиться с материалами дела и необходимость присутствовать в другом судебном заседании (для представителя).
К сведению: способ подходит, преимущественно, для граждан. Варианты, когда, к примеру, генеральный директор, представляющий компанию, приносит больничный в обоснование невозможности своего присутствия в суде, совершенно «не проходит» в арбитражном суде, позиция которого такова, что юрлицо априори обладает достаточными человеческими ресурсами и не должно останавливать свою деятельность (в том числе отстаивать свои интересы в суде), если заболел руководитель. И, конечно, аналогичные «директора нет на месте, а больше никто не может выдать доверенность» также не представляются убедительными.
ЯВИТЬСЯ И ЗАЯВИТЬ ХОДАТАЙСТВО ОБ ОТЛОЖЕНИИ:
В данном случае возможны несколько причин для обоснования заявления такого ходатайства.
3) Ходатайство об отложении в связи с необходимостью представить дополнительные доказательства / истребовать доказательства с помощью суда
Конечно, в этом случае доказательства, о предоставлении которых ходатайствует сторона, действительно должны иметь значение для дела. Следует иметь в виду, что придется аргументированно обосновать это, а также срок, который необходим для их предоставления.
Вариантом может быть ходатайство об истребовании доказательств, но не самостоятельно, а с помощью суда. В этом случае необходимо будет также убедительно аргументировать необходимость исследования этих доказательств в рамках рассматриваемого дела, а также обосновать, почему не представляется возможным получить такие доказательства самостоятельно. В качестве доказательства невозможности получения доказательства самостоятельно, к примеру, может быть представлен отрицательный ответ на запрос о предоставлени каких-либо сведений в связи с невозможностью их предоставления любому обратившемуся лицу, а только, скажем правообладателю (если истребуемые сведения касаются какого-либо права) или его представителю.
К сведению: на практике имеют место случаи, когда сторона по делу намеренно не предоставляет с самого начала все имеющиеся доказательства, «придерживая» ряд важных, с тем чтобы получить фору по времени, выражающуюся в возможности «затянуть» процесс.
4) Ходатайство об отложении для уточнения истцом исковых требований
Согласно действующему процессуальному законодательству, только истец вправе «уточнить» иск. В законе термина «уточнить иск» нет, но, обычно, под этим подразумевают увеличение/ уменьшение размера исковых требований, изменение предмета или основания иска.
В свою очередь, ответчик может искусственно создать ситуацию, в которой истцу придется «уточнять» исковые требования. К примеру, ответчик может частично исполнить денежное обязательство и просить в этой связи отложении разбирательства дела для произведения сверки взаиморасчетов с истцом и изменения последним суммы иска.
5) Ходатайство об отложении для урегулирования спора миром
По общему правилу, одной из обязанностей суда является принятие всех возможных мер для применения сторон и содействие сторонам в поисках такого компромисса.
С одной стороны, об урегулировании спора путем заключения мирового соглашения должны ходатайствовать обе стороны, поэтому, заявлять просто так об этом в процессе, не обсудив данную перспективу с процессуальным оппонентом, по меньшей мере, нелогично.
В связи с этим, одна из сторон уже до судебного заседания выходит с таким предложением и даже начинает коммуникацию по этому вопросу. И далее вопрос техники — заявить в суде, что идет обсуждение мирового соглашения (и это подтверждает другая сторона), в связи с чем ходатайствовать об отложении разбирательства дела.
К сведению: очевидно, что далеко не всегда такие инициированные одной из сторон обсуждения имеют реальной целью заключение мирового соглашения. При этом необходимо понимать, что если эта «фиктивность» будет обнаружена , то у суда будут все основания квалифицировать действия соответствующей стороны как злоупотребление правом и недобросовестность процессуального поведения, не говоря уже о формировании вполне конкретного негативного отношения к стороне.
6) Ходатайство об отложении для ознакомления с материалами дела / в связи с необходимостью подготовиться к прениям
Объективная необходимость отложить судебное заседания для ознакомления с материалами возникает в случае, когда, к примеру, практически накануне заседания в процесс вступает новый представитель, у которого объективно нет возможности ознакомиться с материалами (особенно если дело многотомное и содержит много расчетов, технических деталей, эпизодов и т.п.) Отказ в таком ходатайстве может в ряде случаев вообще квалифицироваться как нарушение права на получение квалифицированной юридической помощи, гарантированное Конституцией РФ, и повлечь отмену судебного решения в выщестоящей инстанции.
Нетрудно понять, что в ряде случаев такая «замена» представителя носит исключительно формальный характер и направлена на «затягивание» процесса таким образом.
Что касается прений, то, в отличие от уголовного процесса, в гражданском, административном и арбитражном процессах реальное в них участие далеко не всегда целесообразно. Как правило, о подготовке к прениям и отложении заседания по этому основанию имеет смысл заявлять, если дело реально сложное, объемное и длительное.
7) Ходатайство об отложении для явки доверителя
Очень невелика вероятность, что по этому основанию будет отложено разбирательство дела. Имеет смысл только в гражданском процессе, только когда доверитесь физическое лицо и только когда его личное присутствие действительно объективно необходимо для полного и всестороннего разбирательства (при этом желательно, чтобы сам доверитель имел уважительную причину неявки в судебное заседание, в котором заявляется такое ходатайство).
СОЗДАТЬ УСЛОВИЯ, ЧТОБЫ ЗАСЕДАНИЕ БЫЛО ОТЛОЖЕНО ПО ИНИЦИАТИВЕ СУДА:
8) Предъявить встречный иск
По общему правилу, после принятия встречного иска рассмотрение дела производится с самого начала. При этом необходимо помнить, что для того чтобы такое «принятие» состоялось, встречный иск должен соответствовать всем установленным законом требованиям ( встречное требование направлено к зачету первоначального требования, удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска, между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров).
К сведению: ответчик может заявить, например, встречный иск о недействительности договора или признании договора незаключенным. Объективно, он может быть совсем не обоснованным и не иметь никакой перспективы разрешения (теоретически, от него вообще можно будет отказаться), главное, чтобы он формально отвечал указанным требованиям.
9) Обеспечить появление третьего лица с заявлением о вступлении в дело с самостоятельными требованиями относительно предмета спора
В таком случае, конечно, необходимо это третье лицо найти. Здесь также не имеет значения, насколько обоснованны требования третьего лица, главное, что с его вступлением рассмотрение дела производится с самого начала. В крайнем случае, а именно если суд откажет во вступлении третьего лица в дело, это определение можно обжаловать, не дожидаясь итогового решения суда. И, кстати, в связи с необходимостью обжалования, можно также заявить ходатайство об отложении разбирательства дела.
10) Заявить ходатайство о привлечении в процесс третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора / обеспечить появление третьего лица с заявлением о вступлении в дело
Как уже было сказано выше, после вступления третьего лица рассмотрение дела производится с самого начала. Однако, в данном случае будет необходимо аргументированно доказать суду необходимость привлечения данного третьего лица. Как и в вышеуказанном случае, отказ можно будет обжаловать, предварительно ходатайствуя об отложении заседания.
К сведению: наибольшие затруднения вызывают ситуации привлечения третьего лица иностранца (или иностранной организации). Затруднения связаны, в первую очередь, с особенностями надлежащего уведомления лица, находящегося за границей, что существенно увеличивает время рассмотрения дела.
11) Заявить ходатайство о приостановлении производства по делу
Для приостановления производства по делу необходимо соблюдение формальных оснований, поименованных в законе. Пр этом следует учитывать, что в некоторых случаях приостановка дела является обязанностью суда (к примеру, признание стороны недееспособной или отсутствия законного представителя у лица, признанного недееспособным, невозможность рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве, а также дела об административном правонарушении — производство по таким делам зачастую инициируется без цели разрешения дела по существу), а когда — правом (например, нахождения стороны в лечебном учреждении, розыск ответчика и (или) ребенка, назначение судом экспертизы, назначение органом опеки и попечительства обследования условий жизни усыновителей по делу об усыновлении (удочерении) и другим делам, затрагивающим права и законные интересы детей, реорганизации юридического лица, являющегося стороной в деле или третьим лицом с самостоятельными требованиями).

К сведению: ходатайство о приостановлении производства по делу по вышеуказанным обстоятельствам можно «совместить» с ходатайством об отложении судебного заседания с целью предоставления доказательства наличия оснований для приостановления производства по делу.
12) Заявить ходатайство о проведении экспертизы
Как было указано в предыдущем абзаце, назначение экспертизы предоставляет суду право приостановить производство по делу (на практике, почти всегда производство по делу приостанавливается, как минимум, с целью «экономии» процессуального времени, отведенного законодателем для разбирательства дела).
Безусловно, стороне необходимо убедить суд в необходимости назначения экспертизы.
К сведению: для заявления такого ходатайства, необходимо заранее обратиться в экспертную организацию и получить от неё письмо (сообщение) с заявлением о готовности проведении такой экспертизы и иными условиями ее проведения (стоимость, сроки и т.п.). Также лучше заранее сформулировать вопросы, в отношении которых сторона ходатайствует о постановке перед экспертом.
К сведению: уже после проведения экспертизы и в зависимости от экспертного заключения, может также возникнуть необходимость в проведении повторной, или дополнительной экспертизы, что также увеличит время рассмотрения дела.
13) Заявить ходатайство о вызове свидетелей, специалиста, эксперта
Очевидно, что вызов свидетеля должен быть объективно необходим, и суду придется объяснять, какие именно сведения, имеющие значение для правильного, полного и всестороннего разрешения дела, данному свидетелю известны.
Что касается экспертов специалистов, то на их вызов суды далеко не всегда соглашаются, и необходимо, чтобы были объективные «неясности» в экспертном заключении, для объяснения которых необходимы специальные познания.
14) Заявить ходатайства с перспективой обжалования определений по этим ходатайствам
Целью в данном случае является именно получение дополнительного времени, а не объективное процессуальное разрешение заявленных ходатайств. В силу того, что для их заявления создается исключительно видимость соответствующих обстоятельств, вероятность отказа, конечно, велика. Поэтому сторона ходатайствует об отложении для обжалования определения об отказе в удовлетворении такого ходатайства.
К сведению: в качестве таких ходатайств заявляют: ходатайство о передаче дела в другой суд, ходатайство о вступлении в дело соистца, о привлечении соответчика, ходатайство о процессуальном правопреемстве, ходатайство об объединении дел в одно производство или о выделении требований в отдельное производство.
15) Заявить о фальсификации доказательств
Способ рискованный, так как если для этого вообще нет никаких оснований, то возникает вероятность быть привлеченным к уголовной ответственности за заведомо ложный донос (ст. 306 УК РФ). На практике таких случаев очень немного — объективную сложность составляет доказывание этого самого признака «заведомости». Основанием для отложения является то, что такое заявление подразумевает проведение экспертизы, в связи с чем дело приостанавливается.
ПОЙТИ НА КРАЙНИЕ МЕРЫ:
16) Форс-мажор
Это, конечно, самая крайняя мера, на которую по возможности не нужно решаться во избежание, в ряде случаев, и уголовно-правовых последствий. В качестве такого форс-мажора может быть «стало плохо» в зале суда, пожар/потоп в офисе, кража важных документов и т.п. Практике известны и более экзотические происшествия — так, в архиве офиса одной из сторон завелся жучок, который съел важные для дела оригиналы документов. Факт наличия насекомого был подтвержден экспертизой. При этом никого, однако, не смутило, что «жучок» покусился на документы исключительно в пределах срока исковой давности.

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

  • договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
  • возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
  • безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

  1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
  2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
  3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
  2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
  3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

  • наименование адресата уведомления;
  • сообщение о факте предстоящей сделки;
  • описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

  1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
  2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
  3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

  • учреждение Росреестра;
  • Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

  • договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
  • кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
  • официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
  • общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
  • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
  • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *