Порядок продажи доли в квартире второму собственнику

Преимущественное право покупки

Если речь идёт о продаже доли, то первым кандидатом на заключение договора в качестве покупателя является второй сособственник или любой из них, если их 2 и более.

Ст. 250 ГК РФ предусматривает, что прежде чем заключать договор с посторонним покупателем – продавец должен уведомить сособственников о том, что он намерен продать долю. И лишь после того, как уведомленные не дали ответа в течение месяца со дня уведомления либо дали отказ – можно заключать сделку с посторонним лицом.

Закон прямо говорит, что отказ от преимущественного права не допустим. Даже если сособственники заключили соглашение, в котором разрешили любому из них продавать долю без уведомления остальных – этот документ не будет иметь юридической силы.

Правило об уведомлении не применяется, если покупателем выступает другой собственник-дольщик. В этом случае можно сразу же заключать договор, не сообщая о продаже другим сособственникам.

Как проходит сделка?

Продажа доли в праве собственности на квартиру проходит через следующие этапы:

Определение цены

Размер цены, которую он предлагает покупателю, зависит исключительно от его желания. При определении цены необходимо учитывать следующее:

  • Налог на собственность зависит от кадастровой стоимости квартиры. Соответственно, если цена доли ниже, чем соответствующий процент от суммы, зафиксированной в ЕГРН согласно требованиям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», это может быть подозрительным для налоговых органов и сделка окажется на контроле.
  • При слишком завышенной цене может не найтись покупателя на неё.
  • Цена, указанная в уведомлении и установленная в договоре купли-продажи, должна быть одинаковой. Если окажется, что постороннему лицу доля была продана на других условиях, чем было предложена сособственнику – сделка может быть отменена через суд в порядке, установленном ГПК РФ.
  • Если сделка заключается с одним из сособственников, владеющим уже долей в праве на квартиру, цену можно указывать любую. Никаких ограничений нет, все условия сделки остаются на усмотрение сторон.

При необходимости продавец может обратиться за помощью к эксперту-оценщику, который, имея соответствующую лицензию, может определить минимальную рыночную стоимость на долю.

Однако заключение эксперта не гарантирует, что сделка обязана быть заключена именно по этой цене.

Составление уведомления

В том случае, если планируется продажа доли «на сторону» (то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности на квартиру), первоначально, согласно ст. 250 ГК РФ, требуется уведомить об этом остальных сособственников. Уведомление о продаже составляется в письменном виде. В нём должны быть указаны все основные условия планируемой сделки (цена, размер продаваемой доли и т. д.).

Если планируется безвозмездная сделка, по которой собственник в обмен на долю ничего не получает (например, дарение) – уведомление не требуется.

Сбор необходимых документов

Чтобы заключить договор купли-продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

  1. Правоустанавливающие – те, на основании которых у продавца возникло право на долю в квартире.
  2. Выписка из ЕГРН о его праве собственности на долю в квартире. С 2016 года этот документ – единственный, подтверждающий право. Прежние свидетельства о праве собственности больше юридической силы не имеют.
  3. Техническая документация на квартиру.
  4. Справка о количестве лиц, прописанных в квартире.
  5. Если продавец состоит в браке – нотариально заверенное согласие на продажу доли. Исключением являются ситуации, когда доля приобреталась до брака либо по безвозмездной сделке (дарение, наследование, приватизация и т. д.).

Это ориентировочный перечень. В конкретных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы.

Обращение к нотариусу

Продажа доли в праве собственности на квартиру является одним из тех договоров, по отношению к которым закон предусматривает обязательную нотариальную форму.

Без обращения к нотариусу оформление сделки не возможно. Такое требование действует с момента вступления в силу ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Конкретно именно ст. 42 этого нормативного акта требует, чтобы договор о распоряжении долями в недвижимости был обязательно заверен нотариусом.

Оформление сделки

По отношению к сделке по купле-продаже доли в квартире закон предусматривает только два требования:

  1. Сделка должна совершаться обязательно в письменной форме, причём в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ).
  2. Требуется нотариальное удостоверение (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

В остальном стороны совершенно свободны в том, как и на каких условиях им составлять договор. Условия совершения договора:

  1. Кто совершает сделку.
  2. В какой квартире и какая доля подлежит продаже.
  3. По какой цене осуществляется продажа. В отношении не применяется правило о том, что при отсутствии цены используется стоимость, сложившаяся относительно аналогичных предметов. Каждый объект сделки, связанной с недвижимостью, является уникальным – и потому цена становится обязательным условием, без которого договор не считается заключенным.

Все остальные условия не являются обязательными. Тем не менее, если стороны считают их для себя важными – они вправе указать в договоре всё, что захотят, и что не противоречит действующему законодательству.

Государственная регистрация перехода права

В отличие от некоторых других договоров (долевого участия в строительстве, ипотеки и т. д.) сама по себе сделка по купле-продаже доли государством не регистрируется. Однако переход права, осуществляющийся в соответствии с ней, должен обязательно регистрироваться.

Порядок осуществления регистрационных действий определяется как ГК РФ, так и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ведомственными нормативными актами, принятыми на основании этого закона.

Для регистрации необходимо заявление, подписанное покупателем, а также документы, предоставленные продавцом (их перечень приведён выше). Заявление направляется:

  • Напрямую в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры.
  • В МФЦ, действующий в соответствующем городе.
  • По почте – в адрес Росреестра. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
  • С помощью онлайн-сервиса на портале «Госуслуги» или на официальном сайте Росреестра. Для этого заявитель должен иметь там подтверждённую регистрацию.

При регистрации платится госпошлина. Согласно ст. 333.33 НК РФ она составляет для граждан 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей. Это без учёта пошлины за совершение нотариальных действий при заключении договора купли-продажи.

Последствия

После того как прежний долевой собственник заключил сделку по купле-продаже своей доли, наступают следующие последствия:

  • Продавец перестаёт иметь какое-либо отношение к квартире (если он продал долю целиком, а не часть от неё). Он больше не имеет права пользования квартирой, его голос не учитывается при решении судьбы жилья.
  • Покупатель полностью заменяет собой продавца, а если продаётся только часть доли – то становится таким же сособственником, как и все остальные.

В целом, последствия описываются теми нормами ГК РФ, которые описывают право долевой собственности на объект.

Договор купли-продажи доли – обычная сделка. И если она совершена без нарушения действующего законодательства, по своим правовым последствиям она равна обычному договору купли-продажи. В договоре купли-продажи квартиры указываются реквизиты сторон, предмет договора, цена договора, права и обязанности сторон, другие условия. Договор купли-продажи квартиры скрепляется подписями сторон. Также он заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

vershinin.photo/

1. Просите скидки

Хотя за последний год размер скидок на рынке новостроек стал меньше, их предлагают не реже, чем раньше. Вместо дисконта в 4–5% от стоимости квартиры сейчас можно надеяться на 2–3%. Многие застройщики вместо фиксированных ставок при 100-процентной оплате или ипотеке начали рассчитывать скидку индивидуально, а это значит, что можно выторговать и более привлекательные условия. В общении с менеджером по продажам ссылайтесь на конкурентов – их сейчас достаточно у любого проекта или застройщика. Помимо этого, понаблюдайте некоторое время за выбранным ЖК: время от времени застройщик выставляет на продажу ограниченное число квартир с очень хорошим дисконтом (10–15%). Грядущий новогодний сезон как раз тот самый случай.

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

2. Ищите альтернативы

Практически всегда девелоперы выставляют на продажу лишь малую часть всех квартир. Сайт ЖК при этом настроен так, чтобы показывать покупателям сначала дорогие варианты. Поэтому не поленитесь прокрутить колесико мышки и ознакомьтесь с квартирами, которые не входят в топ списка. Обычно туда попадают квартиры на нижних этажах, с неоднозначно привлекательным видом, расположенные в угловой части здания или недалеко от лифтовых шахт. Далеко не факт, что все эти характеристики доставят вам какие-то неудобства. Лифты сегодня практически бесшумные, вид во двор полезен, если у вас есть дети, а нижние этажи не так уж плохи, если вокруг здания растут взрослые деревья. Разница между аналогичными квартирами с лучшими и средними характеристиками может варьироваться от 5% до 15%.

3. Следите за сезоном

Застройщик охотнее дает скидки в период снижения активности клиентов, а во времена ажиотажа – быстрее наращивает цены в строящемся доме. Высокий сезон на рынке новостроек – это середина весны, осень и декабрь. Низкий сезон – январь-февраль, лето (иногда и май). Также имейте в виду, что работающий с вами менеджер по продажам имеет индивидуальный план и стремится завершить как можно больше сделок до окончания отчетного периода (обычно это месяц или квартал). Соответственно, в конце этих периодов с ним проще договориться.

4. Покупайте на раннем этапе строительства

В жилищном строительстве в России в 2019 году произошли важные изменения: теперь возведение новых домов финансирует не покупатель при посредничестве застройщика, а банк. Дольщики при этом отдают деньги не строительной компании, а банку – кредитору строительства (на эскроу-счет). Обычно в их роли выступают Сбербанк, ВТБ и другие надежные участники рынка. Ваши деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому теперь инвестиции на раннем этапе строительства полностью защищены. Правда, ранняя покупка теперь помогает сэкономить не 20–25%, как раньше, а 15–20%. Количество проектов, которые строятся с применением эскроу-счетов, тоже пока сравнительно небольшое – около 20% от общего числа. Остальные продаются по-старому.

Какую господдержку можно получить, не имея жилья в собственности?

Можно ли отказаться от страхования при семейной ипотеке?

5. Используйте льготную ипотеку

В России действует государственная программа поддержки семей, имеющих право на льготные условия ипотечного кредитования. При рождении второго, третьего (и так далее) ребенка, ставку по ипотеке на весь период выплат можно снизить до 6%.

Помимо этого, Сбербанк запускает программу льготного кредитования для покупателей квартир в некоторых новостройках, возведение которых он финансирует. По условиям этой программы заемщик может получить кредит со скидкой к процентной ставке на 1,4% (получится 7,9% годовых) на весь период выплат либо на 4% в период строительства дома (ставка составит 5,3%).

Многодетным семьям государство выплачивает 450 тысяч рублей, которыми также можно гасить ипотечный кредит.

6. Участвуйте в торгах

Государственные застройщики время от времени выставляют на продажу жилые помещения. К примеру, в Москве этим занимается Казенное предприятие – Управление гражданского строительства (КП УГС). Обычно речь идет о типовых новостройках, от строительства которых коммерческие застройщики давно ушли. Цены на такие объекты могут быть на 5–10% ниже рынка массовых новостроек от частных девелоперов. Приобрести такие квартиры можно только через аукционы. Для этого нужно постоянно следить за выставляемыми лотами, а также иметь в распоряжении всю сумму, чтобы первым купить квартиру на торгах.

Что точно придется переделывать в ремонте от застройщика?

То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения

7. Купите с отделкой

На московском рынке новостроек квартир с отделкой уже больше, чем без нее. Если вы приобретаете только бетонную коробку, то автоматически увеличиваете стоимость на 15–20% – именно столько придется выложить за ремонт собственными силами по индивидуальному проекту. Поэтому лучше купить квартиру с полной или предчистовой отделкой.

В первом случае вам нужно будет только получить ключи и привезти мебель. Правда, цена «квадрата» выйдет на 15-20 тысяч рублей дороже, чем в черновом (по столичным ценам). Но все равно это будет дешевле отдельного ремонта, который обойдется в 25-30 тысяч рублей (а то и больше) за кв. метр.

Более экономичный вариант – предчистовая отделка или whitebox. В этом случае вы получите ключи от квартиры, в которой останется только положить ламинат, поклеить обои и прикрутить лампочки. Такой объем дороже черновой квартиры лишь на 5-10 тысяч рублей за кв. метр.

Как подготовиться к приемке квартиры

Как согласовать перепланировку в новостройке?

Ответы на главные вопросы о перепланировках

Как правильно инвестировать в недвижимость?

7 самых прибыльных рабочих профессий

Обладателям вузовских дипломов пора перестать свысока смотреть на тех, кто окончил колледж. Во-первых, некоторым вещам в университетах просто не учат. А во-вторых, после колледжа вполне можно зарабатывать больше, чем после МГУ. «Мел» и WorldSkills Russia собрали семь рабочих специальностей, за зарплату которых точно не стыдно.

Рассылка «Мела» Мы отправляем нашу интересную и очень полезную рассылку два раза в неделю: во вторник и пятницу

1. Пилот

Что делает. Пилот должен не только знать, как выпустить шасси и включить автопилот, но и уметь быстро принимать решения и брать на себя ответственность даже в самой стрессовой ситуации. Например, как в 2016 году, когда в пассажирском «Боинге», летевшем из Доминиканы в Москву, началось задымление. Командир судна Константин Парикожа принял решение отключить неисправный двигатель и посадил самолёт в доминиканском аэропорту. Все 355 пассажиров выжили, а пилота наградили орденом Мужества.

Сколько получает. Зарплата пилота напрямую зависит от количества налётанных часов и типа техники. Например, пилот маленького четырёхместного самолёта ЯК-18Т получает от 80 000 до 160 000 рублей. Без опыта работы можно устроиться вторым пилотом вертолёта с зарплатой 70 000 рублей, а после шести лет стажа — стать командиром и зарабатывать 200 000.

Где учиться

  • Егорьевский авиационный технический колледж (Московская область)
  • Сасовское лётное училище гражданской авиации имени Героя Советского Союза Г. А. Тарана (Рязанская область)
  • Бугурусланское лётное училище (Оренбургская область)

2. Радиотехник

Что делает. Радиотехник может наладить связь с космосом и легко читает электронные схемы. Такие специалисты нужны в кораблестроении и авиации, в научных институтах и на телевидении. Они собирают, настраивают и ремонтируют радиоэлектронную технику — от простых телефонов и радиоприёмников до спутников, дронов и воздушных радиолокаторов.

Сколько получает. По данным Росстата за 2016 год, средняя зарплата специалиста в области электросвязи — 53 948 рублей. Примерно столько может зарабатывать выпускник колледжа после года работы. Опытный специалист может рассчитывать на оклад до 100 000 рублей.

Где учиться

  • Колледж космического машиностроения и технологий (Королёв)
  • Колледж телекоммуникаций Московского технического университета связи и информатики (Москва)
  • Санкт-Петербургский колледж телекоммуникаций Санкт-Петербургского государственного университета телекоммуникаций имени профессора М. А. Бонч-Бруевича (СПбГУТ) (Санкт-Петербург)

3. Java-разработчик

Что делает. Программирует на языке Java. Сразу два авторитетных рейтинга языков программирования — Tiobe и GitHub — называют Java самым популярным языком 2017 года. В лидерах он держится уже несколько лет — во многом благодаря тому, что это основной язык платформы Android. Программировать на Java, как и на других языках, можно научиться на специальности «Информационные системы и программирование».

Сколько получает. Superjob провёл исследование и выяснил, что у программистов Java — самые высокие зарплаты среди разработчиков. Например, в Москве средняя зарплата за 2017 год составляет 120 — 170 000 рублей, а максимальная — 300 000. Младший Java-разработчик получает 30-60 000 рублей, а с опытом от одного года можно рассчитывать на зарплату 120 000 рублей.

Где учиться

  • Университетский колледж информационных технологий МГУТУ имени К. Г. Разумовского (Москва)
  • Колледж связи № 54 имени П. М. Вострухина (Москва)
  • Колледж приборостроения и информационных технологий Московского технологического университета (Москва)

4. Дизайнер интерфейсов

Что делает. Дизайнер интерфейсов делает так, чтобы нам было удобно пользоваться сайтами. Он знает, как организовать навигацию по сайту и где разместить баннер, чтобы собрать больше кликов. Базовые навыки в этой профессии те же, что и у дизайнеров других специальностей — художественная композиция, рисунок, черчение. Кроме этого, дизайнеры интерфейсов учат, например, языки HTML и СSS, компьютерную анимацию и основы работы в графических редакторах.

Сколько получает. По данным HeadHunter, средняя зарплата дизайнера интерфейсов в 2016 году была 92 468 рублей, а в 2017 выросла до 101 029 рублей. С опытом от года в этой профессии можно зарабатывать 50 000 рублей, а дизайнерам интерфейсов с трёхлетним стажем предлагают, например, работу в бизнес-центре «Москва-Сити» с зарплатой от 100 000 рублей.

Где учиться

  • Колледж декоративно-прикладного искусства имени Карла Фаберже (Москва)
  • Радиотехнический колледж (Санкт-Петербург)
  • Колледж архитектуры, дизайна и реинжиниринга № 26 (Москва)

5. Бухгалтер

Что делает. Слово «бухгалтер» буквально переводится с немецкого как «книгодержатель». Сейчас толстый гроссбух заменяет таблица в Excel, но суть профессии осталось неизменной: бухгалтер считает деньги. То есть следит за тем, чтобы они не пропадали в никуда, и отчитывается перед налоговой службой и собственниками компании. Бухгалтеры есть почти в каждой компании, потому что без них некому будет выдавать зарплаты и вести отчёты.

Сколько получает. Средняя зарплата в финансовой отрасли за 2016 год, по данным Росстата, — 81 996 рублей. Совсем без опыта можно устроиться помощником бухгалтера за 30 000, а после трёх лет работы получать до 100 000 рублей.

Где учиться

  • Московский финансовый колледж Финансового университета при правительстве РФ (Москва)
  • Промышленно-экономический колледж (Санкт-Петербург)
  • Колледж многоуровневого профессионального образования Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РоссийскойФедерации (Москва)

6. Кондитер

Что делает. Многослойные торты, конфеты ручной работы или шоколад с морской солью и лепестками роз. Широта творческих возможностей кондитера напрямую зависит от его квалификации, которая подтверждается разрядом. Выпускнику колледжа с первым-вторым разрядом доверят, разве что, вырезать из теста фигурки готовыми формочками и наполнить кондитерский шприц кремом. Чтобы самостоятельно придумывать рецепты и экспериментировать, придётся повысить квалификацию до максимального (шестого) разряда.

Сколько получает. Средняя зарплата в пищевой отрасли за 2016 год, как пишет Росстат, — 32 734 рубля. Но даже без опыта можно найти работу с окладом 40 000 рублей, а после шести лет стажа стать главным технологом и получать от 120 000 рублей в месяц.

Где учиться

  • Колледжи сферы услуг — № 10 или № 32 (Москва)
  • Пищевые колледжи — например, № 33 (Москва)

7. Металлург

Как нетрудно догадаться, металлурги занимаются обработкой металла. В этой профессии много специализаций: одни работники плавят металл, другие разливают его по формам, третьи работают операторами доменных печей. По виду металлов отрасль делится на чёрную и цветную металлургию. К чёрной относится производство стали и чугуна, к цветной — добыча и выплавка тяжёлых и лёгких цветных металлов — меди, олова, алюминия и магния. Но интересно и то и другое.

Сколько получает. По данным Росстата за 2016 год, специалисты металлургической отрасли в среднем зарабатывают 43 373 рублей. Для металлургов без опыта есть вакансии с окладом от 50 000 рублей, а после трёх лет работы можно зарабатывать больше 90 000 рублей.

Где учиться

  • Московский политехнический колледж
  • Железногорский горно-металлургический колледж
  • Липецкий металлургический колледж

Данные Росстата по средней зарплате за 2016 год взяты из таблицы «Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, по видам экономической деятельности в Российской Федерации в 2012–2016 годы».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *