Получить налоговый вычет с процентов по ипотеке

Личный опыт: как получить налоговый вычет по ипотеке?

Исходные данные: в 2014 году мы с супругой купили двухкомнатную квартиру в новостройке города Лобня за 3,9 млн руб. На покупку не хватало 800 тыс. руб., ещё 500 тыс. нужно было на ремонт. Итого заняли 1,3 млн руб. в Сбербанке по ставке 12% годовых (12,75% с учётом аннуитетных платежей). Дом сдали в июле 2014 года.

Подать документы в налоговую инспекцию можно на следующий год после покупки недвижимости. Когда речь идёт о новостройке, то всё то же самое, но отправной точкой считается дата сдачи дома в эксплуатацию. Например, в 2014 году дом начал заселяться, в 2015 году можно обращаться за вычетом.

Куда идти?

Получить налоговый вычет можно в налоговой инспекции по месту официальной регистрации. «Прописаться» в новостройке проблематично. Для этого нужно свидетельство о собственности. Обратиться за свидетельством можно после постановки дома на кадастровый учёт – это занимает у застройщика от нескольких месяцев до года. В общем нескоро.

Я зарегистрирован в подмосковном Орехово-Зуеве, супруга – в Казани. Именно в эти города и нужно обращаться. Ехать совсем не обязательно. Документы можно отправить по почте даже обычным письмом.

Сколько вернут?

Каждый покупатель недвижимости может вернуть 13% от стоимости жилья, но не больше 260 тыс. руб. Даже если квартира стоит 7 млн руб., государство перечислит только 260 тыс. руб. При этом очень важен размер официального дохода. Если он составляет 15 тыс. руб. в месяц, то за год накопится только 180 тыс. руб. – с них и вернут 13% (23,4 тыс. руб.). Остаток будет перенесён на следующий год.

Официальный размер зарплаты, руб.

15 000

30 000

50 000

100 000

150 000

Сумма, которую вернёт налоговая инспекция за прошлый год, руб.

23 400

46 800

78 000

156 000

234 000

Если у покупателя недвижимости нет официального дохода, то налоговый вычет не дадут.

Какие нужны документы для налогового вычета?

1. В первый рабочий день нового года мы пошли в свои бухгалтерии по месту работы за справкой 2-НДФЛ, в которой указывается доход, полученный за предшествующий год.

2. Дальше требуется заполнитель налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Для многих это очень сложно. За помощью можно обратиться к специалистам, которые за небольшую плату заполнят документ. Самый простой способ – дождаться обновления личного кабинета на сайте nalog.ru (пароль к нему нужно заранее получить в любой налоговой инспекции по паспорту).

Обычно к середине января на сайте налоговой службы появляется специальная программа или онлайн-сервис, позволяющий заполнить 3-НДФЛ за прошлый год. Заполненная форма экспортируется в excel или pdf, распечатывается и подписывается на каждом листе.

3. Также нужны следующие бумаги:

  • копия договора купли-продажи квартиры;
  • копия акта приёмки квартиры (для новостроек);
  • копия кредитного договора (если недвижимость покупалась по ипотеке);
  • копия квитанции о перечислении средств на счёт продавца недвижимости;
  • копия свидетельства о браке (если имущество приобретается в совместную собственность);
  • письменное заявление о распределении суммы имущественного вычета между супругами. В нём указывается, что налоговая база для вычета делится в таких-то частях. Например, в моём случае при стоимости квартиры в 3,9 млн руб., супруга установила себе 1,9 млн руб., а я – 2 млн руб. С этих сумм и будет каждому возвращаться по 13%.

4. Вычет может быть не один, а несколько. В том числе за лечение или образовательные услуги в учреждениях, имеющих государственную лицензию. Я в 2014 году проходил обучение на курсах по английскому языку. В течение года собирал чеки об оплате услуг. Получилось 35 960 руб. – с них я и запросил 13% (4675 руб.). Сделал ксерокопию договора с курсами, а также копию всех чеков на одном листе. Эти документы приложил к собранному пакету, а предварительно указал информацию об оплате обучения в налоговой декларации.

Собранные документы я отвёз в свою налоговую инспекцию лично. Воспользовался тем, что там был приём в субботу. Супруга отправила бумаги заказным письмом. Спустя две недели информация о зарегистрированных декларациях появилась в личных кабинетах на nalog.ru.

В последующие годы не нужно снова собирать эту кипу документов. Они уже будут находиться в вашем деле. Достаточно только новой налоговой декларации, справки о доходах 2-НДФЛ и справки об уплате процентов по ипотеке.

Сколько ждать?

У налоговой инспекции есть три месяца на проверку декларации. Срок начинает идти с момента регистрации документов. Раньше многие говорили, что стартовой точкой является дата отправки бумаг по почте. На практике это оказалось не так. Отправили. Неделю конверт пролежал в очереди на вскрытие и только потом его внесли в базу.

Чудеса встречаются редко, поэтому налоговая инспекция вряд ли удивит быстрым откликом. Спустя два месяца про нас вспомнили. Позвонили на мобильный телефон и попросили как можно быстрее исправить несколько цифр в декларации 3-НДФЛ, а также приложить ещё одну копию какого-то документа. К счастью, можно снова зайти в личный кабинет, исправить, заново распечатать и отправить по почте. Срок в это время продолжает идти. За его нарушение у инспектора будут проблемы.

За несколько дней до истечения срока проверка закончилась, а сумма налогового вычета подтвердилась. Об этом мы узнали на сайте nalog.ru, каждый день проверяя его.

Как получить деньги?

После этого снова бежать. Теперь нужно быстренько заполнить заявление на возврат денег. В нём всё просто: указывается от кого, куда, сумма возврата и реквизиты банковского счёта, на который нужно перевести подтверждённую сумму.

Бумага отправляется в налоговую инспекцию. Её можно приложить и сразу при отправке всех документов, но за три месяца может скорректироваться сумма возврата или поменяться банк, в котором открыт счёт.

Как только заявление на возврат будет зарегистрировано в налоговой инспекции, начинают отсчитываться новые 30 дней (месяц, как сказано в Налоговом кодексе), в которые инспекция должна перевести деньги. Супруге радостная смска о поступлении средств на счёт банковской карты пришла через две недели, а мне – через две с половиной.

Счастливый случай

Полученные от государства деньги мы не стали направлять на досрочное погашение кредита. Напомню, что его стоимость составляла 12,75% годовых. В 2015 году мы успели открыть несколько вкладов по ставке 17-19% годовых. Туда и перевели деньги. На разнице процентов мы зарабатывали дополнительные 4,25-6,25% годовых. Когда срок депозита подошёл к концу, а на рынке не осталось похожих предложений – отправили средства на досрочное погашение кредита.

И ещё 13%

Каждый заёмщик и созаёмщик имеет право на получение вычета с процентов, уплаченных по жилищному кредиту. Для получения этих сумм необходимо ежегодно брать справку в банке об уплаченных процентах по кредиту. Сведения указываются в налоговой декларации.

Однако, как мне рассказали в налоговой инспекции, сначала будет возвращаться «основной» налоговой вычет по квартире и лишь, когда он будет исчерпан – очередь дойдёт до компенсации процентов. То есть, я сначала должен получить 260 тыс. руб. и лишь потом 13% с процентов, уплаченных по займу. При этом доля выплаты будет браться из заявления о распределении налогового вычета между супругами. Например, мы заплатили процентов на 150 тыс. руб., а наши доли в кредите составляют 55% и 45% – таким образом, мы получим по 10 725 руб. и 8 775 руб. соответственно.

Приятная новость для тех, кто оформил кредит на 20-30 лет: максимальная сумма уплаченных процентов, с которой возвращаются 13% ограничена 3 млн руб. Это означает, что заёмщики дополнительно могут вернуть ещё 390 тыс. руб. Вместе с «основным» налоговым вычетом получается 650 тыс. руб. На эту сумму может рассчитывать каждый покупатель недвижимости по ипотеке. Она может быть возвращена как по одному объекту недвижимости, так и по нескольким (если они приобретались позднее 1 января 2014 года).

В налоговую инспекцию можно не идти

Получить вычет можно и по месту работы. Для этого не нужно ждать наступления следующего за покупкой квартиры года. Порядок следующий:

  • написать в свою налоговую инспекцию заявление в произвольной форме с просьбой о предоставлении налогового вычета;
  • подготовить копии документов, свидетельствующие о покупке недвижимости;
  • передать заявление и копии документов в налоговую инспекцию;
  • через 30 дней получить в инспекции уведомление о праве на вычет;
  • передать уведомление в бухгалтерию по месту работы.

В этом случае налоговый вычет возвращается частями – он просто не будет удерживаться с последующей заработной платы, то есть на период возврата ваша зарплата вырастет на 13%. Не всем это удобно.

Резюме

  1. Каждый человек может вернуть до 260 тыс. руб. от стоимости квартиры, а также до 390 тыс. руб. с процентов, уплаченных по ипотеке.
  2. Налоговый вычет выгодно получить как можно быстрее, поскольку с каждым годом деньги обесцениваются.
  3. Чем выше официальная зарплата, тем быстрее можно получить деньги.
  4. Налоговый вычет можно вернуть через налоговую инспекцию или по месту работы.
  5. Если передать все документы в налоговую инспекцию в январе, то уже в мае налоговая инспекция перечислит запрашиваемую сумму на ваш счёт.

Какие нужны документы при покупке комнаты

При покупке комнаты покупатель обязан иметь только свой паспорт. Весь остальной пакет документов для продажи обязан подготовить продавец жилья.
У продавца должно быть свидетельство о праве собственности на комнату, выписка из кадастрового паспорта и копия кадастрового плана, полученная в БТИ, выписка из домовой книги и лицевого счета.
Комната является частью квартиры, поэтому при продаже жилья необходимо получить нотариальный отказ совладельцев от преимущественного права покупки (статья 250 ГК РФ). Если совладельцы не желают давать отказ и не пользуются своим преимущественным правом, то продавец обязан уведомить их заказным письмом с описью вложения о продаже комнаты с указанием условий. Через один месяц он имеет право продать жилье посторонним лицам без нотариального отказа совладельцев.
Если права собственности зарегистрированы на человека, находящегося в зарегистрированном официальном браке, то второй супруг обязан дать нотариальное разрешение на продажу комнаты (статья 256 ГК РФ, 34 СК РФ). Разрешение не требуется только в том случае, если права собственности на одного из супругов были зарегистрированы до вступления в законный брак или комната была подарена одному из супругов.
Если на комнату имеют права собственности ограниченно способные, недееспособные или несовершеннолетние лица, то продавец обязан получить в органах опеки и попечительства постановление (статья 28, 29, 26, 30 ГК РФ).
При наличии всех необходимых документов заключается сделка купли-продажи в простой письменной или нотариальной форме и составляется письменный акт приема-передачи жилья.
Все документы следует подать в ФУГРЦ, заполнить бланк заявления, заплатить пошлину за регистрацию. Права собственности на покупателя оформляют в течение 30 дней.

Можно ли оспорить завещание на квартиру после смерти завещателя и как это сделать

8 569 просмотров

Каждый собственник имеет право оформить волеизъявление на случай гибели. В документе содержится последняя воля покойного. Завещание является односторонней сделкой. Однако зачастую претенденты пытаются оспаривать документ с целью обойти распоряжения наследодателя. Как правило такие действия подразумевают корыстный интерес законных наследников. Однако иногда ситуация действительно заключается в том, что покойного собственника обманом заставили оформить документ. Рассмотрим, можно ли оспорить завещание на квартиру после смерти завещателя и как это сделать.

Можно ли оспорить завещание после смерти завещателя

Юридическое основание обжаловать документ появляется после смерти наследодателя. До открытия наследства завещание не имеет юридической силы относительно распределяемого имущества.

Мнение эксперта Станислав Евсеев Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту

Признать одностороннюю сделку недействительной реально, если были допущены явные нарушения законодательства. Например, не были учтены интересы лиц, которым полагается обязательная доля или завещание составлено недееспособным субъектом (ст.171 ГК РФ).

Однако такое бывает довольно редко. Но если претенденты имеют на руках документы, подтверждающие такой факт, то есть все основания для подачи иска.

Надлежащие истцы

Оспорить распорядительный документ имеет право любое заинтересованное лицо. таким образом, гражданин, который не получит выгоды от отмены распоряжения, не может быть истцом.

№ п/п Надлежащие истцы
1 Правопреемники по завещанию/закону при наличии спора о разделе имущества Например, если наследодатель оставил машину одному ребенку, а ценные бумаги другому. То один из них может быть недоволен таким порядком распределения имущества.
2 Правопреемники по завещанию/закону против недостойного получателя Если наследник по завещанию совершал противоправные действия против наследодателя, то претенденты по закону могут подать иск о признании такого человека недостойным имущества умершего гражданина. Однако если судебный акт был вынесен до того, как наследодатель составил завещание, то правило об устранении от права наследования не действует. Следовательно, основания для оспаривания распорядительного отсутствуют.
3 Обязательные наследники Завещание могут опротестовать граждане, которым положена обязательная часть (супруг, дети, родители), например, если документ не учел их интересы на дату составления. Ведь с момента оформления завещания у нотариуса и до дня смерти наследодателя иногда проходят годы. За это время наследодатель может создать семью, родить или усыновить ребенка. Таким лицам полагается обязательная часть имущества, независимо от наличия и содержания завещания. В интересах малолетних или недееспособных граждан действуют законные представители (родители, опекуны).

Пример. Гражданин С. составил завещание на дачу и земельный участок. После смерти наследодателя имущество должно отойти сыну. Нынешняя семья наследодателя состоит из 3 человек (он, жена и сын). Завещанное имущество не является совместной собственностью супругов, поэтому права жены не затрагиваются. На остальное имущество (жилая недвижимость и машина) завещание не распространялось. После смерти гражданина С. супруга и ее сын подали документы на принятие наследства. Однако позже выяснилось, что нетрудоспособный сын от первого брака также претендует на наследство. Основной интерес составляла дача. По закону детям полагается обязательная доля, независимо от содержания завещания. В такой ситуации супруге полагается половина имущества по закону (жилье и машина), остальное наследство делится между всеми родственниками (двое детей и супруга) умершего человека в равных долях. Наследство по завещанию подлежит разделу в равных частях между детьми от разных браков. Чтобы избежать длительных судебных разбирательств наследники первой очереди заключили между собою соглашение о разделе имущества. Жене осталась жилая недвижимость. Сыну отошел автомобиль и земельный участок. Ребенку от первого брака досталась дача.

Основания

№ п/п Основание
1 Недееспособность Сам факт должен подтверждаться судебным решением. Если при жизни наследодателя родные не обращались в суд, но, есть основания полагать, что умерший страдал алкоголизмом, был наркозависимым или находился под действием лекарственных препаратов, то можно подать иск после его смерти. Однако придется проводить посмертную экспертизу, чтобы доказать заявленные требования.
2 Наличие обязательной доли к квартире Наследодатель не может лишить права несовершеннолетних или нетрудоспособных детей их части. Поэтому, если распорядительный документ не учел интересы малолетних детей, то родители или опекуны могут обратиться в суд. То же самое касается второго супруга, родителей и иждивенцев умершего.
3 Документ не соответствует установленной форме По общим правилам завещание должно иметь письменную форму и быть удостоверено нотариусом. В отдельных случаях документы могут быть удостоверены главврачом больницы, где проходил лечение умерший гражданин. Если человек работает на морском судне, то документ может заверить его капитан. В местах лишения свободы завещание удостоверяет начальник колонии. Если человек находится в армии, то здесь документы заверяет командир воинской части. Нарушение предусмотренного порядка служит поводом для оспаривания документа.
4 Недостойный наследник Но должны быть доказательства того, что такие лица противоправно пытались повлиять на решение умершего, чтобы уменьшить часть других претендентов или подговаривали к этому иных наследников. Правило не действует, если умерший человек завещал имущество недостойному претенденту уже после того, как он утратил право наследования. То же самое касается граждан, которые были обязаны содержать наследодателя, но злостно уклонялись от его обеспечения. Указанные факты должны подтверждаться судебным решением.
5 Подделка документов Например, если в завещании стоит подпись другого лица. Для выявления подобного факта проводится почерковедческая экспертиза. Если она подтвердит, что подпись не принадлежит завещателю, то такой документ признается недействительным. Отдельно суд направляет материалы дела в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела и выявления виновных лиц.

Какое завещание на квартиру нельзя оспорить

Обжаловать в суде можно практически любой документ. Однако выиграть дело можно далеко не всегда.

Не получится оспорить в суде завещание, которое соответствует следующим условиям:

  • соответствует закону и установленной форме;
  • заверено нотариусом или другим уполномоченным лицом (главврач больницы, капитан судна или начальник тюрьмы);
  • не ущемляет права других или потенциальных наследников.

Также не подлежит оспариванию документ, не вступивший в силу, т. е. при жизни завещателя. Завещание может быть многократно изменено наследодателем.

Как оспорить завещание на наследство после смерти

Оспаривание сделок происходит исключительно в суде. Обращение в суд происходит по месту жительства наследодателя.

Инициировать судебное разбирательство, может, заинтересованное лицо из числа потенциальных наследников.

Алгоритм действий для оспаривания завещания:

  1. Подготовка доказательств.
  2. Составление искового заявления.
  3. Направление документов в суд.
  4. Посещение заседания суда.
  5. Получение судебного решения.
  6. Посещение нотариальной конторы.
  7. Вступление в наследство.
  8. Государственная регистрация имущества.

После того как документы будут отправлены в суд, останется дождаться повестку. Если в судебном процессе будут участвовать свидетели, необходимо их предупредить о скором слушании дела. Свидетелями могут быть родственники наследодателя, соседи умершего человека или лечащий врач.

Важно! Если какие-то бумаги были получены после подачи иска, их можно предоставить во время судебного заседания. При наличии угрозы отчуждения имущества можно подать заявление о наложении ареста на него.

По итогам слушания суд вынесет одно из решений – удовлетворить заявленные требования или отклонить их. Если суд признает недействительным завещание, то заинтересованные лица смогут вступить в свои права в общем порядке. Если решение суда будет не в пользу истца, то его можно обжаловать в апелляции.

Исковое заявление

Иск должен содержать следующие сведения:

  • наименование суда, куда подается заявление;
  • Ф.И.О. и адрес истца;
  • данные ответчика;
  • сведения о нотариусе, у которого находится наследственное дело;
  • описание нарушенных прав;
  • обстоятельства, обосновывающие позицию заявителя;
  • доказательства изложенных фактов;
  • просьба признать завещание недействительным;
  • список прилагаемых документов;
  • доверенность на представителя (при наличии).

После подачи иска суд назначает дату слушания дела.

Образец искового заявления об оспаривании завещания

К иску необходимо приложить:

  • удостоверение личности истца;
  • свидетельство о смерти завещателя;
  • копию оспариваемого распоряжения;
  • подтверждение родства с умершим гражданином;
  • доказательства незаконности завещания;
  • квитанцию об оплате сбора.

При подаче иска заявитель должен оплатить госпошлину. Ее размер составляет 300 р.

Дополнительные издержки могут быть связаны с вызовом свидетелей, проведением экспертизы, привлечением адвоката.

Если придется подавать апелляцию, то истцу нужно будет еще раз оплачивать госпошлину в размере 50% от стоимости первичного иска.

Срок оспаривания

Когда можно обратиться в суд? Заинтересованным лицам желательно подать иск в течение полугода после открытия наследственного дела. Именно такой срок отводится для оформления наследственных бумаг у нотариуса.

После получения наследниками нотариального свидетельства они могут распоряжаться имуществом по своему усмотрению, что усложняет решение вопроса. В целом признать ничтожность односторонней сделки можно в течение 3 лет.

Оспаривание документа до открытия наследства законом не предусмотрено. При жизни наследодатель может самостоятельно изменить, или отменить ранее оформленное завещание.

Для этого необязательно обращаться в суд. Достаточно оформить новый документ.

Слушание дела

Во время слушания дела стороны могут заявлять ходатайства и отводы, привлекать свидетелей, подавать доказательства.

В качестве свидетелей обычно привлекают соседей и близких родственников, которые проживали вместе с умершим человеком и могут рассказать, как жил наследодатель, часто ли терялся и узнавал ли членов семьи. Также можно опросить лечащего врача или коллег по работе.

При необходимости стороны могут провести посмертную психиатрическую экспертизу. Она поможет выявить дееспособность или ее отсутствие у наследодателя.

Дополнительно можно предпринять обеспечительные меры, наложить запрет на отчуждение наследственного имущества, чтобы за время судебных разбирательств недобросовестные родственники не успели перепродать жилье. По итогам судебного разбирательства суд выносит решение.

Если истец смог обосновать свою позицию, то завещание признается полностью или частично недействительным. Как следствие в имущественные права вступают лица, которым полагается наследство по закону, при условии, что нет другого завещания.

Судебная практика

Зачастую основанием для судебных разбирательств является недееспособность граждан. Также встречаются дела, где заинтересованные лица пытаются доказать, что умершему человеку угрожали или его ввели в заблуждение.

Однако на практике доказать наличие подобных фактов крайне сложно. Суды часто отказывают в удовлетворении исковых требований.

Пример. Гражданин К. подал исковое заявление с просьбой признать недействительным завещание, оформленное его покойным отцом. Свои требования истец обосновывал тем, что первично отец завещал свое имущество ему. А спустя время (2006 год) составил новый распорядительный документ, которым переадресовал наследство сестре истца. Следовательно, заявитель был устранен от наследования. Истец утверждал, что на момент составления второго завещания отец страдал тяжелой болезнью – дисциркуляторная энцефалопатия, а значит, не мог адекватно оценить свои действия. Ответчиком выступала сестра заявителя, которая признала исковые требования. Нотариус, который регистрировал завещание, просил отказать в удовлетворении иска. В ходе слушания дела была проведена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза. Ее результаты подтвердили наличие ряда тяжелых заболеваний у покойного гражданина. Поэтому на дату составления завещания он не мог вполне осознавать последствия своих действий. Суд удовлетворил заявленные требования и признал завещание незаконным (Решение промышленного райсуда Владикавказа от 28.10.2016 дело №2-1200/2016).

При наличии подобного судебного решения наследство переходит претенденту по предыдущему завещанию. Если документ отсутствует, то имущество делится между родственниками в порядке очереди.

Признание наследника недостойным

Одной из причин для оспаривания завещания является наличие противоправных действий со стороны наследника. Они могут выражаться в противодействии воли наследодателя или призыву других претендентов к действиям, направленным на увеличение их доли имущества.

Еще одной категорией недостойных наследников являются лица, лишенные родительских прав и граждане, которые злостно уклонялись от выполнения возложенных на них обязанностей по содержанию завещателя. При подаче иска в суд заявителю необходимо будет уплатить госпошлину в размере 300 р.

Как избежать оспаривания

Чтобы предотвратить возможные судебные разбирательства в будущем, необходимо:

  • проверить текст завещания на предмет соответствия букве закона;
  • учесть интересы малолетних и нетрудоспособных детей или родителей;
  • учесть интересы лиц, которым полагается обязательная доля;
  • представить нотариусу доказательства вменяемости и свободного волеизъявления.

Пример. Можно взять справку у психиатра или нарколога, разрешение родителей несовершеннолетнего завещателя. Также можно пригласить свидетелей, которые подтвердят свободное волеизъявление наследодателя.

Еще одним способом является назначение исполнителя завещания. Для этого нужно указать конкретного человека в тексте завещания, который впоследствии будет следить за исполнением последней воли умершего. Душеприказчик также может внятно донести волю покойного назначенным наследникам и потенциальным кандидатам.

Если недвижимость продана

Что делать, если наследник вступил в свои права по завещанию и успел продать недвижимость, но были веские основания для его устранения от наследства или оспаривания документа? Претенденту необходимо обратиться в суд с заявлением о продлении сроков на принятие наследства.

Если суд удовлетворит заявленные требования, то можно будет взыскать стоимость недвижимости с ее продавца. Однако вернуть жилье уже не получиться. Покупатели квартиры считаются добросовестными приобретателями, если только они не знали о предстоящих судебных разбирательствах.

Даже при наличии завещания между родственниками могут возникать конфликтные ситуации. Что делать в таком случае и как отстоять свои права знает не каждый наследник. Многие опускают руки, предполагая, что наличие завещания исключает любую возможность получить часть имущества. Избежать ущемления законных прав или длительных судебных разбирательств помогут наши юристы. Вы можете получить бесплатную консультацию уже сегодня. Профильные специалисты помогут разобраться в сроках подачи документов, возможных злоупотреблениях со стороны родственников и при необходимости представлять ваши интересы в судебном порядке.

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Соглашение о задатке при покупке квартиры

Просмотров 613

При проведении купли-продажи недвижимости стороны вправе договориться о внесении предварительного платежа ­– задатка. Чтобы его передача прошла безопасно и юридически чисто, участникам сделки рекомендуется заранее составить Соглашение о задатке при покупке квартиры. Что же прописывается в этом документе, и когда именно он заключается?

Что такое задаток, и чем он отличается от аванса

Задаток представляет собой денежную сумму, которая входит в общую стоимость квартиры и уплачивается Покупателем еще до заключения основного договора купли-продажи квартиры (ДКПК). Условие о внесении задатка обычно ставится Продавцом, т.к именно ему требуются деньги на процессуальное оформление сделки (сбор документов, оплата госпошлин за их истребование, погашение незначительных долгов по коммунальным платежам и пр.).

Пример. Собственник квартиры, гражданин Н., договорился с приобретателем жилья, гражданином Л., о внесении задатка в размере 500 000 рублей. Стоимость всей квартиры равнялась 3 млн. рублей. Это значит, что после заключения ДКПК и перерегистрации права собственности в Росреестре гражданин Л. должен будет заплатить гражданину Н. оставшуюся сумму, равную 2,5 млн. рублей (3 млн. — 500 тыс.).

Уплачивая задаток, Покупатель подтверждает серьезность своих намерений в отношении продаваемой жилплощади. В свою очередь, Продавец «бронирует» квартиру именно за этим Покупателем. Платеж связывает обоих участников сделки определенными обязательствами друг в отношении друга. Обычно уплата задатка происходит после того, как стороны заключают предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП).

О размере задатка стороны договариваются самостоятельно. Данная денежная сумма может быть рассчитана в процентном формате (как правило, это 4-10% от исходной стоимости жилья), а может иметь фиксированное твердое выражение (например, 200 000 рублей).

Помимо задатка существует и другой вид предварительного платежа – аванс. Аванс также включается в общую стоимость жилья и уплачивается от Покупателя Продавцу. Однако он не имеет обеспечительного характера и выполняет обыкновенную платежную роль.

Главное отличие между задатком и авансом заключается в том, как и кому возвращаются деньги в случае расторжения сделки. Если речь идет про аванс, то он всегда подлежит возвращению Покупателю. Не важно, по чьей вине срывается купля-продажа. Авансовый (обеспечительный) платеж, если он уже был внесен, должен быть возвращен Покупателю. Об этом говорится в ст. 381.1 ГК РФ.

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Для Покупателя такое развитие событий оказывается невыгодно, ведь он не только не получит недвижимость, но и потеряет время. Именно к такой нечестной схеме порой прибегают некоторые собственники. Чтобы не брать займ в банке под проценты, они набирают авансов сразу у нескольких Покупателей, используют их деньги в своих нуждах, а в конце – отказываются от сделок.

Порядок возвращения задатка регламентируется ст. 381 ГК РФ. Здесь важность будет иметь то, по чьей вине не состоялся переход права собственности на жилое помещение. Если сделка срывается по вине Покупателя, то Продавец оставляет задаток у себя. Если же сделка срывается по вине Продавца, то Покупатель должен получить назад уже двойную сумму задатка. Кроме того, Покупатель сможет надеяться на возмещение убытков, не покрытых размером задатка.

В соответствии с ч. 2 ст. 380 ГК РФ, факт уплаты задатка всегда должен подтверждаться составлением соответствующего письменного документа – Соглашения о задатке. Соглашение может быть заверено у нотариуса опционально и по желанию сторон. Для аванса все эти требования законодательно не предусматриваются. В случае уплаты аванса стороны могут составить письменное соглашение, а могут его и не составлять.

Пример. Гражданин Н. и гражданин Л. договорились об уплате задатка до составления и подписания основного ДКПК. Стороны включили соответствующий пункт в предварительный договор, однако не оформили отдельное Соглашение о задатке. В ПДКП предварительный платеж также не был однозначно назван «задатком». С юридической точки зрения внесенная сумма будет считаться не задатком, а авансом, т.к. стороны не учли ч. 2 ст. 380 ГК РФ и не составили письменное соглашение.

Задаток и залог: одно и то же?

Задаток не следует путать ни с авансом, ни с залогом. Залог выполняет гарантийно-обеспечительную функцию, однако не является разновидностью предварительного платежа. В качестве предмета залога может выступать любое имущество гражданина, а также его имущественные права. В результате одна из сторон становится Залогодателем, а вторая сторона – Залогодержателем.

Факт передачи залога и факт возникновения взаимных обязательств должен быть зафиксирован в определенном письменном документе – договоре залога (ст. 339 ГК РФ). По умолчанию такое соглашение не требует нотариального удостоверения, однако в ряде случаев заверить его у нотариуса все же окажется необходимо:

  1. Если пункт об обязательном нотариальном удостоверении содержится в тексте самого договора залога.
  2. Если основной договор (например, ДКПК) подлежит нотариальному удостоверению.

Договор залога практически не применяется в случае купли-продажи недвижимости, т.к. здесь Покупатель может подтвердить серьезность своих намерений в более простом и удобном формате (в формате задатка или аванса). Однако договор залога часто используется тогда, когда человек обращается в банк для взятия кредита. В этом случае банк может потребовать, чтобы клиент заложил какое-либо имущество или имущественное право. Если человек нарушит условия основного кредитного договора (например, не вернет деньги в установленный срок), то банк окажется вправе забрать у него заложенное имущество или имущественное право.

По этой же схеме развивается ситуация с ипотечным кредитом. Квартира, купленная в ипотеку, сама является предметом залога. Она продолжает находиться в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит всю сумму по основному кредитному договору. Если же человек перестает вносить ежемесячные платежи, банк обращается в суд с целью распорядиться предметом залога (т.е. ипотечной квартирой). Квартира продается на торгах, после чего банк покрывает и компенсирует:

  • штрафы;
  • проценты;
  • тело кредита.

Если денег оказывается недостаточно, банк получает право обратиться в суд повторно и потребовать от Ответчика покрытия остатка. Суд может обязать Ответчика продать какое-либо имущество и передать банку недостающую сумму. Несоблюдение обязательств по договору залога отражается на кредитной истории человека, – он попадает в «черные» списки других финансовых организаций. В дальнейшем ему могут отказывать в кредитовании.

Также договор залога часто дополняет собой договор аренды жилого помещения. Арендодатели могут брать какую-то сумму как обеспечение того, что жилец будет бережно относиться к квартире. В случае порчи имущества Арендодатель окажется вправе использовать заложенные деньги для покрытия расходов.

Как правильно составить договор задатка при покупке квартиры

Договор задатка не имеет установленного государственного образца и строгой формы. Однако обычно сюда включаются следующие сведения:

  1. Дата и место заключения настоящего Соглашения.
  2. Персональная информация об обеих сторонах сделки (их ФИО, паспортные данные, пол, адреса регистрации и фактического проживания).
  3. Техническое описание квартиры (адрес расположения, метраж и другие характеристики).
  4. Общая стоимость квартиры (цифрами и прописью).
  5. Сумма задатка (цифрами и прописью). Здесь же должно быть указано, что передаваемый платеж – именно задаток, а не аванс. То же самое необходимо упомянуть и в тексте ПДКП.
  6. Срок, до наступления которого стороны обязуются заключить основной ДКПК.
  7. Порядок действий в случае срыва сделки и незаключения основного ДКПК. Здесь прописывается, кому, как и при каких обстоятельствах возвращается задаток.
  8. Количество оригинальных экземпляров настоящего Соглашения (обычно составляется в 2 экземплярах).
  9. Подписи сторон с расшифровками.

Соглашение о задатке обретает юридическую силу с момента его подписания обоими участниками сделки.

Образец договора, соглашения о задатке при покупке квартиры между физическими лицами 2020

В качестве образца типового договора (соглашения) о задатке может быть использован нижеприведенный документ.

Передача задатка

После составления и подписания Соглашения о задатке сторонам необходимо осуществить непосредственную передачу денег. День встречи может быть прописан в самом документе, а может быть выбран сторонами в устном формате, – существенной роли это не играет.

Продавец и Покупатель могут произвести передачу задатка в любом, удобном для них, месте. Как показывает практика, чаще всего это происходит в продаваемой квартире. Обеим сторонам рекомендуется взять на встречу по 1 свидетелю. Независимые лица дополнительно проследят, чтобы процедура была произведена без нарушений. Сумма должна быть пересчитана (также в присутствии свидетелей).

Факт передачи и принятия денег понадобится зафиксировать путем составления соответствующей расписки. Расписка о получении средств составляется Продавцом обыкновенной ручкой на листе формата А4. Здесь дублируется та же информация, которая ранее вносилась в Соглашение (персональные сведения об участниках сделки, адрес квартиры, ее стоимость и сумма предварительного платежа). Здесь также указывается, что Продавец получил деньги в полном объеме и не имеет претензий к Покупателю по этому поводу.

Документ удостоверяется подписью Продавца. С этого момента расписка уже имеет юридическую силу. Покупателю необходимо забрать эту бумагу с собой и сохранить ее на случай возможных судебных разбирательств.

Иногда деньги не передаются Продавцу из рук в руки, а переводятся ему через банк в безналичном формате. В этом случае Покупателю потребуется сохранить у себя чеки и квитанции о совершенной транзакции. Однако встретиться с Продавцом и попросить его написать расписку также не будет лишним. Деньги необходимо передавать или переводить только самому Продавцу, а не его риэлтору, другу, знакомому и т.д. Иначе велик риск того, что платеж просто не дойдет до собственника и/или будет использован не по назначению.

Образец расписки о получении средств 2019

Для составления расписки Вы можете воспользоваться нижеприведенным бланком.

Можно ли расторгнуть соглашение о задатке: как и когда

Соглашение о задатке может быть расторгнуто. Однако это возможно только до того момента, пока стороны не зарегистрируют переход права собственности в Росреестре. Если же это произойдет, сделка будет считаться совершенной. Получается, что оспаривать и расторгать понадобится всю куплю-продажу, а не отдельный документ.

Соглашение может быть расторгнуто по следующим основаниям:

Основание

Что произойдет

Покупатель передумал приобретать жилье и/или не исполнил своих обязательств.

Продавец вправе оставить задаток у себя.

Однако ситуация будет развиваться иначе, если Покупатель передумает покупать жилье в связи с объективными причинами. Иногда Покупатель обнаруживает, что квартира имеет неустранимые недостатки, которые были сокрыты и не описаны Продавцом ни в одном из официальных документов (предварительный договор, основной договор и пр.). Здесь фактическим виновником срыва сделки можно считать Продавца, поэтому задаток должен получить Покупатель – в двукратном размере. Как правило, такие конфликты рассматриваются уже в зале судебного заседания, а деньги достаются тому, кто основательнее доказывает свою позицию.

Продавец передумал продавать свое жилье и/или не исполнил своих обязательств.

Продавец должен возвратить Покупателю задаток в двукратном размере.

Иногда Продавцы начинают затягивать или просто отказываются возвращать деньги, – в этом случае Покупателю понадобится обратиться в суд.

Обоюдное решение сторон (ст. 450 ГК РФ).

Предварительный платеж возвращается Покупателю в исходном (а не двукратном) размере и в полюбовном формате.

Форс-мажорные обстоятельства.

Одна из сторон может серьезно заболеть, столкнуться с необходимостью отъезда и пр. Все эти ситуации также должны быть учтены и прописаны в Соглашении (пункт «порядок действий в случае срыва сделки»).

Обычно при наличии форс-мажорных или смягчающих обстоятельств задаток возвращается Покупателю в исходном (а не в двукратном) размере.

Вне зависимости от основания процедуру по возврату платежа рекомендуется фиксировать документально. Покупатель составляет и направляет 2-ой стороне письменное Требование о возвращении задатка. Здесь указываются:

  • ФИО и адреса жительства обоих участников сделки;
  • реквизиты ПДКП и Соглашения о задатке, в рамках которого Продавец получил платеж в размере … рублей;
  • основание расторжения договоренностей;
  • просьба Покупателя о возвращении средств;
  • подпись Покупателя и дата составления документа.

Продавцу остается либо перевести деньги в безналичном формате, либо передать их лично – в присутствии свидетелей и с повторным составлением расписки. Теперь ее должен будет написать уже Покупатель, принимающий средства назад.

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Когда стороны не могут прийти к консенсусу по поводу возврата или невозврата задатка, им необходимо обращаться в суд. При цене иска (размере предварительного платежа) менее 50 000 рублей за рассмотрение дела ответственен мировой суд. При цене иска (размере предварительного платежа) свыше 50 000 рублей за рассмотрение дела ответственен районный суд. Обычно просьба о возвращении задатка исходит именно от Покупателя, т.к. он не имеет доступа к деньгам, игнорируется Продавцом и т.д. Для инициирования разбирательства необходимо составить исковое заявление «О взыскании суммы задатка» или «О взыскании двойной суммы задатка». Помимо этого иск может содержать просьбу «О возмещении убытков в части, не покрытой задатком».

Судебная практика по делам, касающимся уплаты задатка, неоднородна. Все зависит от условий и обстоятельств конкретной сделки. Чтобы Соглашение о задатке максимально обеспечивало защиту Ваших интересов, Вам понадобится:

  • проследить за правильным составлением бумаг (самого соглашения, расписки о получении денег);
  • добросовестно исполнить свои обязательства по ПДКП;
  • мотивировать свои претензии в отношении 2-ой стороны, подтвердить их фактическими материалами.

Пример. Истец обратился в районный суд с требованием взыскать с Ответчика задаток в двойном размере, а также возместить понесенные убытки и компенсировать моральный вред. Истец обосновал свои иск тем, что Ответчик неожиданно отказал ему в продаже квартиры. Однако Ответчик заявил, что он возвратил Истцу весь предварительный платеж, равный 100 000 рублей. Продавец настаивал, что эти деньги необходимо рассматривать как аванс.

После изучения всех материалов суд постановил, что предварительный платеж был именно задатком, а не авансом. Об этом говорило соответствующее Соглашение, составленное как приложение к ПДКП. В тексте Соглашения однозначно указывалось, что вносимая сумма выступает задатком и выполняет обеспечительную функцию. Т.к. неисполнение условий ПДКП произошло по вине стороны, принявшей задаток, суд постановил, что эта сторона (Продавец) обязана возвратить средства в двойном размере. Ответчику пришлось уплатить Истцу еще 100 000 рублей, а также компенсировать убытки и моральный вред.

Составление договора задатка при покупке квартиры – непростая процедура, требующая от сторон достаточной правовой подкованности. Участникам сделки понадобится определиться с суммой, правильно составить соответствующее соглашение, а также не перепутать задаток с авансом или залогом. Не знаете, с чего начать оформление договора задатка конкретно в Вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на все имеющиеся вопросы. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *