Покупка новой квартиры в зачет старой

Содержание

После пандемии на рынок жилья вернутся обмены старых квартир на новые

В период самоизоляции схема трейд-ин на рынке жилья перестала быть актуальной — застройщику сложно реализовать квартиры бесконтактным способом. Однако после окончания пандемии обмен может стать главным рабочим инструментом на рынке жилья Фото: Andrew Olney / Global Look

Схему трейд-ин агентства недвижимости и застройщики позаимствовали у авторынка, где давно существует практика своеобразного обмена старого автомобиля на новый с доплатой. Такую систему взаимозачета еще за несколько лет до кризиса и пандемии опробовали на квартирном рынке: компания берет квартиру клиента на реализацию на вторичном рынке, а взамен продает ему жилье в новостройке.

Подобное будет актуальным и после пандемии (на самоизоляции такие сделки проводить сложно). Рассказываем в коротких карточках, как обменную сделку можно провести без доплаты.

Что такое трейд-ин

Трейд-ин представляет собой способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Зачем это нужно

Желая приобрести квартиру в новостройке, клиенты продают свою вторичку. Деньги, полученные от продажи, полностью (или частично) идут в оплату жилья в новом доме. Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья банком, который выдал ипотеку, отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить сам застройщик, в чьих интересах, правда, занизить в разумных пределах стоимость вторичной квартиры.

Фото: Andrew Olney / Global Look

Вместо ипотеки

Трейд-ин до кризиса был пусть и не очень распространенным, но все-таки альтернативой ипотеке и позволял приобрести квартиру в современном жилом доме без привлечения заемных средств (или с минимальными). После пандемии девелоперские компании будут шире предоставляют эту схему — либо сами, либо через партнерские агентства недвижимости. Трейд-ин был/есть почти у всех крупных застройщиков в Московском регионе.

Как это работает

Клиент бронирует квартиру в новостройке и фиксирует ее стоимость (обычно на один — три месяца). Одновременно заключается договор, направленный на поиск покупателя на его вторичную недвижимость. После получения аванса назначается дата сделки. В указанный день проводится сделка по вторичной недвижимости. После этого подписывается договор долевого участия с застройщиком, а деньги, полученные за старую квартиру, направляются в счет оплаты жилья в новостройке.

Резервное жилье

Взаимозачет удобен, если нужно улучшить свои жилищные условия: взамен старого жилья покупатель получает квартиру в современном доме, созданном в соответствии с последними запросами рынка. Весомым аргументом являются привлекательные цены в строящихся домах. Совершить необходимую покупку можно будет и не имея бюджета — исключительно за счет средств, полученных от реализации квартиры. Вторичку на новостройку лучше поменять, если у покупателя есть второе жилье, куда он съедет после продажи первого, либо имеется готовность платить за аренду, пока идет строительство и отделка новостройки. Есть нюансы и с регистрацией. В новостройке сразу невозможно зарегистрироваться по месту жительства, а значит, надо быть зарегистрированным где-то в ином месте либо иметь штамп о выписке с прежнего жилья и ничего более.

Включение в реестр требований кредиторов при банкротстве

Реестром требований называют официальный документ, где содержится информация о том, перед кем должник имеет финансовые обязательства. В этом реестре указаны нюансы сделок – сумма, условия и т.п. Но процесс включения в реестр требований кредиторов в конкурсном производстве непростой – долговых обязательств мало. Перечисление кредиторов ведут управляющие и реестродержатели. Правда, последние будут работать над делом, только если кредиторов очень много.

Все эти данные упорядочены и систематизированы, что упростит работу по возмещению задолженности. Но кредиторов больше интересуют не преимущества входа в реестр, а как их могут туда вписать.

Как включить свои требования?

Несмотря на популярность процедуры банкротства и возможность её прохождения даже физическими лицами, не все кредиторы понимают, как встать в реестр при банкротстве. Процесс включает в себя несколько этапов:

  1. Сформировать три пакета документов. Первый отправится в суд, второй предназначен управляющему, третий – должнику. У каждого пакета документов присутствуют особенности. Причём потребуются оригиналы или заверенные копии бумаг. Управляющие получают обычные копии, без нотариальной печати. Должнику весь пакет бумаг не потребуется – для него хватит заявления.
  2. Отправка уведомления конкурсному управляющему и должникам. Переправляется заказным письмом, а квитанция сохраняется.
  3. Подача в суд. К основному списку бумаг нужно приобщить оригиналы или заверенные копии уведомлений об отправке. Отдавать папку можно лично или через почту. Если выбирать второй вариант, желательно отправлять ценным письмом.
  4. Отслеживание статуса. Когда документы получены, выносится решение – открывать производство или нет. Периодически желательно отслеживать, нужны ли суду дополнительные документы, и если да – принести их. На это даётся определённый срок. Если его пропустить, документы не завернут, но шансы вернуть средства небольшие.
  5. Судебное заседание. На него можно идти лично или кредитор может отправить своего представителя, снабдив его доверенностью. Если невозможно присутствовать, дело могут рассмотреть без кредитора, предварительно подавшего соответствующее ходатайство.
  6. Включение. Когда суд дело рассмотрел, пользователя включают в реестр. Если решение не устраивает, его обжалуют.

При включении в реестр нужно периодически проверять почту. Будут приходить уведомления о различных собраниях. Если при рассмотрении дела должника поменялись реквизиты, их нужно сообщать управляющему.

Сроки

В законодательстве существует срок предъявления требований кредиторами. Он равен 30 суткам со дня, когда поступило уведомление о банкротстве. Это объявление в газете «Коммерсантъ». А вот при конкурсном производстве у кредиторов больше времени для включения в реестр требований. Срок удваивается. Официально лица могут заявить о своих желаниях получить долги обратно и после окончания данных сроков, но тогда гораздо меньше шансов на успех.

Формируется очерёдность. Требования направлены в обозначенные термины, становятся первыми в своей очерёдности, а опоздавшие заявления переправляются в конец. Но лучше успеть за два месяца. Именно в этот срок закрывают реестр, и требования больше не вносятся.

Когда заимодателя включают в реестр, остаётся ждать рассмотрения. Дату определяет суд, о чём уведомляет кредитора. Обычно для рассмотрения дела достаточно одного заседания, где присутствовали как все заимодатели, так и каждый по отдельности.

Как быть, если срок подачи уже прошёл

Соблюдать сроки очень важно для попадания в список претендентов на возмещение долга. Но бывают ситуации, когда кредитор по разным причинам не смог написать заявление. Тогда для него наступают не самые приятные последствия.

Например, у опоздавшего нет возможности участвовать в собраниях. Это важно, поскольку в это время могут приниматься важные решения. Правда, когда у кредитора небольшая доля в списке долгов, это не столь важно. Прежде чем попасть в реестр кредиторов, желательно учитывать, что право голоса зависит от размера долга. Чем выше долг, тем весомее голос.

Кроме того, это сильно влияет на порядок включения в реестр требований кредиторов. Когда лица из одной группы очерёдности опаздывают с подачей документов, их интересы выполняются последними. А чем дальше от начала очерёдность, меньше шансов получить компенсацию. Вполне возможно, что сумма окажется гораздо ниже ожидаемой, или кредитор ничего не получит, так как у должника закончатся деньги.

Очерёдность

Требования кредиторов выполняются с определённой очерёдностью. Учитывая ФЗ «О банкротстве», кредитору определяется его очерёдность в списках. Причём сумма долга далеко не самый важный критерий в момент принятия решения, в какую очередь попадёт кредитор. Но есть главное правило – в первую очередь выполняются долги из категории приоритетных. К таким относят внеочередные требования. В частности, различные платежи и денежные обязательства, срок выполнения которых должник просрочил.

Законом выделяют 3 очереди:

  • Первыми относят задолженности, возникшие путём вреда, причинённого третьим лицам. Вред может быть физическим (здоровью, жизни) или моральным;
  • Вторыми платятся долги по ЗП, пособиям и другим финансовым обязательствам для работников;
  • К третьей очереди относят иные выплаты. Например, долги по залогу, по обязательным платежам, связанные с возмещением упущенной выгоды и т.п.

Выплатив долги по всем трём очередям, если ещё останутся средства, можно будет компенсировать внереестровые долги.

Составление заявления

Заявление на включение в реестр кредиторов пишут на протяжении месяца-двух. Подаётся в письменной форме, отправляясь в арбитражный суд. Чтобы получить компенсацию, кредиторам потребуется судебный акт, подтверждающий факт долга, его размер и т.п. Заявление, позволяющее войти в реестр, напоминает классический иск.

В документе нужно указать:

  1. Шапка. Информация о суде, представителях, должниках и управляющих.
  2. Описательная или основная часть. Номер, дата, суд, начавший дело о банкротстве. Процедура – наблюдение/производство. Описать, на основании чего инициируется попадание в реестр.
  3. Главное, что нужно вписать – требования. Когда появились и что спровоцировало. Состав должен быть максимально подробным. Вписать очередь погашения долга.
  4. Перечень приложений.
  5. Подпись, дата.

Арбитраж это заявление рассматривает, если требования признаются разумными, включают в реестр. Включение может быть двух видов:

  • На этапе наблюдения;
  • В конкурсном производстве.

У каждого из представленных вариантов заявления свои особенности составления.

Скачать бланк заявления о включении в реестр требований кредиторов

На стадии наблюдения

Принцип оформления заявления практически одинаковый на разных этапах. На этапе наблюдения в приложениях должны быть:

  1. Судебное решение.
  2. Копии бумаг, что подтверждают полномочия заявителя. В этот перечень входит – паспорт, ИНН, ОГРН, и т.п.
  3. Доверенность на имя представителя.
  4. Бумаги, что подтверждают обоснованность требований. Можно добавить судебный акт (были прецеденты). Подойдут материалы, связанные с долгом, и подтверждающие его.
  5. Расчёт требований.
  6. Подтверждение вручения или отправления сторонам процесса копий пакета с заявлением.

Понадобится три пакета с документами. Каждая копия найдёт своего владельца. Одна отправится в суд, вторая останется кредитору, а третья попадёт к должнику.

На стадии конкурсного производства

Иногда кредитор немного опаздывает, в реестр включается на стадии конкурсного производства. Кроме того, бывают случаи, когда стадии наблюдения вообще нет, а дело начинается с производства. Тогда у кредиторов больше времени для написания заявления – до 2 месяцев.

У конкурсного производства свои особенности:

  1. Реестр будет вести управляющий.
  2. Повторно подавать заявление не нужно.
  3. Кредиторы, которые в реестр не включены, должны подать документы с указанием на стадию производства.

В другом изменений практически нет. Разве что кредиторы подают документы не чтобы повлиять на процесс рассмотрения дела, а исключительно для возврата части долга.

Какие документы понадобятся

Помимо заявления о включении в реестр кредиторов, потребуются документы-доказательства. Их пакет должен быть представлен в суд:

  1. Заявление. Если отправляется почтой, нужно 3 экземпляра, а если передаётся лично – 4.
  2. Кредитор-физлицо. Ксерокопия паспорта.
  3. ИП. Ксерокопия паспорта, ИНН и ОГРНИП, выписки ЕГРИП. Всё по одному экземпляру.
  4. Организация. Ксерокопия ИНН и ОГРН, устав, протокол о выборе руководителя, выписка ЕГРЮЛ. По одному экземпляру.
  5. Доверенность. Необязательно, только если заявителя представляет другое лицо. Она должна быть нотариально заверенной.
  6. Выписки ЕГРЮЛ (ЕГРИП) о состоянии должника. Проще всего заказать интернетом на сайте налоговой.
  7. Документы по требованиям. Представить бухгалтерские документы, договоры о предоставлении финансовых услуг. Лучше сделать две копии – суду и управляющему.
  8. Документы, демонстрирующие результаты исполнительного производства. К таким относятся исполнительные листы, о возбуждении/окончании, документы о возвращённых суммах. Нужно две копии.
  9. Копия почтовой квитанции.

Госпошлину платить не нужно. Обращаться к нотариусу для заверения копий документов необязательно. Чтобы показать их достоверность, достаточно поставить надпись «Копия верна», печать и подпись руководителя.

Исключение требований

Требования вступивших в реестр кредиторов должника могут исключить. Это происходит, если должнику не хватает денег для оплаты всех долговых обязательств. Наиболее важный фактор, влияющий на исключение – основание:

  1. В процессе мирового соглашения.
  2. При гибели предмета залога.
  3. По заявлению кредитора.

Исключение требований кредитора – редкое явление. Но заимодатели могут пойти на уступки, например, на мировое соглашение. Тогда кредитор сможет получить компенсацию долга, но на менее выгодных условиях. Или оставить требования и рисковать не получить ни копейки после полного разорения должника.

Плюсы и минусы рефинансирования военной ипотеки

Рефинансирование военной ипотеки – вариант, позволяющий уменьшить процентную ставку по кредиту. Правда, такое решение будет не всегда выгодно: есть не только плюсы, но и минусы. Поэтому, прежде чем оформить рефинансирование, внимательно все проанализируйте и просчитайте.

Условия и варианты рефинансирования военной ипотеки

Как происходит рефинансирование военной ипотеки? Вы оформляете новый ипотечный кредит (новый договор военной ипотеки), который направляется на полное погашение старого. При этом предполагается, что условия нового кредитования (процентная ставка) будут более выгодными, чем ранее.

Поскольку речь идет о специфическом кредитном продукте (военная ипотека), рефинансирование тоже должно быть таким. С военной ипотекой работают на все банки, а рефинансирование такого кредита предлагает еще меньшее число банков. Из-за этого число предложений ограничено, но они, тем не менее, есть.

На сегодняшний день рефинансирование военной ипотеки будет выгодно для тех заемщиков, которые оформляли кредит в 2015-2016 годах, когда ставки по ипотеке резко возросли. Сегодня ставки упали примерно до 9-10%, поэтому появился реальный шанс уменьшить процент по своей военной ипотеке.

Есть два варианта рефинансирования:

  1. Внутреннее – вы оформляете новый договор в том же банке, где оформлена текущая военная ипотека.
  2. Внешнее – новая военная ипотека оформляется в другом банке, и у вас, таким образом, меняется кредитор.

Плюсы рефинансирования военной ипотеки в своем банке – меньше бумажной волокиты и быстрое решение вопроса. При этом если вы исправно погашали старый кредит, есть вероятность получить очень хорошие персональные условия для рефинансирования. Однако в другом банке, возможно, вам смогут предложить еще более лучшие условия. Альтернативное решение нередко ищут и те, кто допускал просрочки, а значит, вероятность одобрения рефинансирования или выгодных условий в своем банке невелика.

Преимущества рефинансирования

Основные плюсы рефинансирования военной ипотеки:

  1. Уменьшается процентная ставка по кредиту. Если вы брали ипотеку в 2015-2016 годах, снижение ставки будет особенно ощутимым.
  2. Полностью погашается старый кредит, и все начинается как бы с чистого листа, при этом, разумеется, то, что вы уже погасили, уменьшит сумму нового кредита.
  3. Увеличивается срок кредитования и уменьшается за счет этого ежемесячный платеж дополнительно к снижению суммы процентов. Например, если вы оформили ипотеку в 2015 году на 10 лет, а в 2019 году заключили новый кредитный договор на тот же срок, то общий срок кредитования составит фактически 14 лет.
  4. Можно сменить банк-кредитор, если что-то в старой кредитной организации вас не устраивает.

Указанные преимущества – условная модель. Чтобы узнать, сможете ли вы их получить, какие будут в реальности выгоды, нужно анализировать конкретную ситуацию:

  1. Состояние текущего кредита. Когда он оформлен, на каких условиях, сколько осталось платить по нему, какова сумма основного долга и сумма процентов, в каком режиме вы платите (согласно графику, с просрочками, с опережением графика) и другие частные нюансы.
  2. Условия рефинансирования. Срок нового кредита, процентная ставка, сумма кредита (только на погашение старой ипотеки или больше), система погашения кредита (аннуитетная или дифференцированная) и другие условия.

Указанные обстоятельства нужно оценивать во взаимосвязи. Проще говоря, нужно сесть и все внимательно просчитать математически. Если вы платите с опережением графика, то, скорее всего, придется заложить в расчеты и некий прогноз – учитывайте не только текущую ситуацию с платежами, но и возможность в будущем платить по кредиту в прежнем режиме.

Недостатки рефинансирования военной ипотеки

Минусы рефинансирования военной ипотеки так же условны, как плюсы. Как правило, недостатки рефинансирования проявляются тогда, когда изначально были неверно сделаны расчеты. Например, заемщик рассчитывал, что меньшая процентная ставка позволит меньше платить, но на самом деле оказалось, что на первых порах ежемесячный платеж возрос из-за увеличения срока кредитования.

Нужно понимать: новый договор – новые сроки, новые платежи. Не исключено, что на первых порах ежемесячный платеж будет несколько выше, чем ранее. Если у вас аннуитетная система платежей, в первое время придется гасить, по сути, проценты, а тело кредита будет уменьшаться незначительно. Таким образом, придется при погашении нового кредита вернуться как бы в прошлое.

Если у вас были просрочки, да и в целом есть проблемы с кредитной историей, то банк может увеличить процентную ставку по сравнению с заявленной в предложении. В результате может оказаться, что новые условия в целом никак особо не повлияли на долговую нагрузку.

При аннуитетной системе погашения ипотеки заемщик в первое время, по сути, гасит проценты, а тело кредита уменьшается очень медленно. Таким образом, к моменту рефинансирования заемщик может погасить только проценты или их большую часть, но не основной долг. Если оформить новый кредит, он, конечно, покроет этот основной долг, только и проценты придется платить заново. В такой ситуации оформлять рефинансирование будет невыгодно в принципе. Кроме того, не исключено, что размер переплаты будет больше, чем если бы вы продолжали по графику погашать старый кредит.

При дифференцированной системе погашения ипотеки рефинансирование смотрится более выгодным вариантом. При этом даже не имеет значения, выберете ли вы рефинансирование с такой же системой платежей или перейдете на аннуитетные платежи.

Еще один возможный минус рефинансирования – неочевидные дополнительные расходы. Они связаны с переоформлением залога. Потребуется новая оценка, новая страховка. И такие расходы могут сократить или свести к нулю все выгоды от сниженной процентной ставки. Особенно если вы будете менять банк и (или) страховую компанию. Так что, и в этом вопросе нужно быть внимательными.

Как купить квартиру на материнский капитал

Сейчас много шумихи вокруг материнского капитала – теперь его дают уже на первенцев, а для последующих детей увеличивается сумма выплат. Все больше семей могут улучшить свои жилищные условия с использованием жилищных сертификатов. Если вы – счастливый обладатель так называемых «путинских» денег (как прозвали их в народе), но не знаете, с чего начать, ознакомьтесь с нашей инструкцией.

С чего начинать

Начните с основ. Чтобы продать что-то ненужное, нужно сначала что-то ненужное купить. Ну то есть получить этот самый пресловутый сертификат на материнский капитал. Для начала выясните, имеете ли вы на него право. Вы гражданин РФ, и у вас появился второй ребенок (родился или усыновлен) в период с 2007 года и по настоящее время — спешите подать заявление на оформление маткапитала, если по каким-то причинам вы этого еще не сделали.

Если же у вас родился первый ребенок уже в текущем году, то претендовать на выплаты вы можете, не дожидаясь рождения второго и последующих наследников.

Не только мамы могут получать материнский капитал. Один рассерженный отец направился в суд, и теперь папы, которые усыновили ребенка (первого и последующих – с 2020 года), тоже могут получить эту выплату.

Папы и мамы, чтобы взять в руки заветную бумажку с указанием суммы и вашей фамилии, необходимо обратиться в Пенсионный фонд РФ по месту жительства. Это можно сделать разными способами:

  • явиться лично в территориальное отделение ПФ РФ;
  • направить документы заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться услугами третьих лиц, оформив надлежащим образом их полномочия (представитель по доверенности);
  • подать заявление онлайн через портал Госуслуги, например;
  • обратиться в ближайший к дому многофункциональный центр.

Для того, чтобы ваше заявление было рассмотрено по существу, к обращению следует приложить несколько документов. После изучения ситуации, специалист примет решение о том, имеете ли вы право получить сертификат. К заявлению нужно приложить:

  • копию паспорта гражданина РФ (фотография, сведения о регистрации, запись о браке и наличии детей);
  • копии свидетельств о рождении всех имеющихся детей – собственнорождённых ил приемных (имейте в виду, опекунство не дает право на получение маткапитала). Для усыновленных детей необходимо предоставить копию свидетельство об усыновлении;
  • сведения, подтверждающие у ваших детей факт принятия гражданства России. Это может быть штамп соответствующей службы на обороте оригинала свидетельства о рождении, либо отдельная бумага, отражающая сведения о том, что ребенок имеет статус гражданина РФ.

Как правило, этого вполне достаточно для того, чтобы заявление рассмотрели и выдали сертификат. В отдельных сложных случаях специалист может попросить предоставления дополнительных сведений, например, при смерти матери или при обращении за маткапиталом после усыновления ребенка.

В случае, если вы не хотите лично приходить за готовым сертификатом, вы можете запросить его электронную версию. Сделать это можно через портал «Госуслуги». В результате у вас в личном кабинете появится электронная версия бланка и все сведения, определяющие владельца капитала: номер, серия, дата и так далее. При необходимости вы можете распечатать сведения дома и в таком варианте предоставить их по месту требования.

Помните: для отказа в выдаче сертификата на семейный материнский капитал должны быть веские основания. Они указываются в письме, которое направляют вам по результатам рассмотрения заявления. Немотивированный отказ – повод обратиться в вышестоящие инстанции.

Какая квартира подходит под «материнский капитал»

Прежде всего, надо понимать, что далеко не любое жилье можно приобрести с участием материнского капитала. Если вы уже участник ипотеки, вы можете погасить часть задолженности причитающейся вам суммы. Если же вы проживаете в съемной квартире, при наличии маткапитала можно подумать о том, чтобы купить наконец собственное жилье.

Для того, чтобы ПФ РФ согласился выделить маткапитал (или его часть) на покупку конкретной квартиры, она должна соответствовать определенным требованиям:

  • располагаться на территории РФ. Гипотетически, вы можете купить квартиру хоть в Анадыре, хоть в Волгограде. Территориальных ограничений для покупки в пределах страны не существует;
  • соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. То есть помещение не должно быть аварийным, подлежащим сносу;
  • располагаться выше подвального или цокольного помещения;
  • иметь системы отопления, электричество и все необходимые инженерные коммуникации;
  • дом, в котором покупается квартира, должен быть возведен по всем правилам и нормам, введен в эксплуатацию.
  • жилые комнаты и кухня должны полноценно освещаться. Но не лампами, а мягким естественным дневным светом. А для этого в помещении должны быть окна.
  • жилье должно быть изолировано. Долю в коммуналке или в квартире получится только в том случае, если оставшиеся доли тоже в вашей собственности. И такая покупка существенно улучшит ваши жилищные условия.
  • процент износа многоквартирного дома, в котором вы хотите купить квартиру, не должен превышать 50% по различным данным. Но это момент лучше уточнить непосредственно в отделении Пенсионного фонда РФ.

Исходные условия для покупки

Теперь, когда вы знаете критерии, по которым можно подобрать квартиру для покупки, вы должны определиться с видом жилья. Здесь у вас 4 варианта:

  • покупка жилья в ипотеку на первичном рынке;
  • покупка квартиры за счет собственных средств на первичном рынке;
  • покупка квартиры в ипотеку на вторичке;
  • покупка квартиры на вторичном рынке без привлеченных средств банка.

С одной стороны – хорошо, если у вас достаточно средств, чтобы обойтись без кредитных обязательств. С другой, в этом случае вы сможете воспользоваться средствами семейного материнского капитала только после достижения ребенком, при рождении которого капитал был назначен, трехлетнего возраста.

Если же у вас нет необходимых средств для покупки квартиры, вы можете обратиться в банк за получением кредита на недостающую сумму. Но и здесь могут быть подводные камни. Во-первых, банк попросту может не одобрить кредит, если у вас плохая кредитная история, или после ежемесячного платежа остается недостаточно средств для жизни. А во-вторых, некоторые банки не одобряют кредит, если у вас в качестве первого взноса по ипотеке рассматривается только маткапитал. Поэтому к маткапиталу хорошо бы иметь в резерве энную сумму, которая может пойти в зачет стоимости нового жилья. Как правило, минимальный размер такой суммы не превышает 10% от стоимости приобретаемой квартиры.

Несмотря на то, что мы указывали 4 варианта приобретения, при проведении сделки все сводится к двум вариантам – с привлечением ипотеки или без, независимо от того, на каком рынке приобретается квартира, на первичном или вторичном.

Как проходит сделка купли-продажи с ипотечной квартирой

Если вы приобретаете квартиру с использованием заемных средств, то о том, какая это должна быть квартира, нужно спросить еще и у банка. У многих из них есть собственные критерии, которые строже тех, что предъявляет пенсионный фонд. Например, год постройки не может быть старше 1985-го, и прочее. Поэтому предварительно пройдите собеседование в банке и получите его принципиальное согласие. Как правило, согласие сопровождается указанием суммы, которую банк может вам предложить.

После того, как вы будете уверены в помощи банка, приступайте к поиску квартиры. Помимо того, что она должна удовлетворять запросам ПФР и банка, она еще должна как-то отвечать вашим интересам и задумкам. Если нашли подходящий вариант – договаривайтесь с продавцом о сделке. Но и здесь могут быть варианты.

Конечно, сейчас продавцов недвижимости уже не так пугают воображаемые проблемы с материнским капиталом, как еще каких-нибудь 5 лет назад. В те времена продавцы крайне неохотно связывались с такими покупателями. Они полагали, что будут задержки переводов или еще какие-нибудь проблемы, связанные с неповоротливостью нашей бюрократической системы.

В последнее время, когда рынок недвижимости (особенно вторичный) перенасыщен предложениями, люди вынуждены были соглашаться на эти «подозрительные» с их точки зрения сделки. И тогда накал страстей по поводу опасности продажи жилья с использованием средств материнского капитала пошел на спад. Сейчас это так же просто и быстро, как с использованием обычной ипотеки. По закону перевод средств маткапитала должен быть осуществлен в течение месяца с момента одобрения покупки, но по факту этот срок редко превышает 10-14 дней.

Но вернемся к нашим вариантам. Один вариант – когда материнский капитал зачисляется в качестве первоначального взноса по ипотеке. В этом случае вы должны получить разрешение пенсионного фонда на сделку, и после одобрения покупки ПФР переводит нужную сумму в банк. Только после этого финансовая организация отправляет всю сумму на счет покупателя. Вы отдадите эти деньги продавцу, и получите взамен вознаграждение в виде квартиры и графика ежемесячных платежей.

Другой вариант – когда в качестве первоначального взноса оплачиваются средства покупателя. В этом случае сразу после получения взноса от покупателя, банк выдает всю сумму покупателю. Все полученные средства идут на счета (или в банковские ячейки) продавца, и сделка считается заключенной. А Пенсионный фонд в своем режиме по заявлению гражданина переводит маткапитал на банковский счет. После этого сумма долга по кредиту уменьшается пропорционально осуществленной выплате.

В любом случае, повод для волнения продавца здесь минимальный: все процедуры, связанные с маткапиталом, затрагивают только покупателя и банк-кредитор. Бывший владелец квартиры просто получает оговоренную сумму, не вникая в нюансы распределения средств по счетам.

Как происходит купля-продажа без ипотеки

Если у вас накопилось достаточно средств, а ребенку, после рождения которого вы получили маткапитал, уже исполнилось три года, вы можете сразу купить подходящую квартиру. Но для этого нужно достичь соглашения с продавцом. Последний должен согласиться недополучить сумму, равную материнскому капиталу, при заключении сделки. И быть готовым к тому, что эта сумма может прийти позже. С 2017 года в законодательство были внесены изменения, в соответствии с которыми срок зачисления денежных средств на счет получателя не должен превышать десяти дней.

Для страховки продавца, право собственности у покупателя наступит только тогда, когда будет произведен окончательный расчет.

Для правильного составления договора купли-продажи с использованием средств материнского капитала лучше обратиться к квалифицированному юристу или риелтору. Это вселит уверенность в продавца и снимет все тревоги, связанные с участием бюджетных средств в сделке. В двух словах – в договоре должна присутствовать оговорка, что основная часть средств поступит сейчас, а средства из маткапитала – не позднее предусмотренного законом срока. В документе обязательно укажите реквизиты сертификата.

После регистрации сделки в Росреестре или МФЦ, копии документов направляются в Пенсионный фонд. Здесь уже принимается решение о перечислении денежных средств, которые по истечении 10 рабочих дней уже оказываются на счету продавца.

Несколько нюансов использования маткапитала при покупке квартиры

  • несмотря на то, что основная сумма для покупки квартиры оплачивается родителями, доля детей в приобретаемом жилье закреплена законодательно. Перед совершением сделки родители дают письменное обязательство, что при оформлении права собственности обязательная доля будет выделена всем членам семьи. Размер этой доли может варьироваться. То есть вам не нужно делить жилье поровну на всех, но есть установленная минимальная доля для несовершеннолетних. Она рассчитывается следующим образом: нотариус определяет, сколько квадратных метров жилья приходится на долю маткапитала. Эту квадратуру делят на всех членов семьи поровну. Получившееся значение и будет минимально допустимой площадью, которую надо закрепить за ребенком.
  • вы можете использовать средства материнского капитала для покупки жилья у родственников. Исключение составляют сами супруги – муж не может купить квартиру у жены, и наоборот. Другие же родственники вполне могут быть продавцами имущества. Сделку изучают специалисты пенсионного фонда, и, если они не найдут ничего подозрительного, средства будут выплачены. При этом по негласной статистике чаще всего одобряются те покупки у родственников, в которых помимо маткапитала добавляются личные или заемные средства.
  • в случае, если правила использования маткапитала были нарушены, Пенсионный фонд не пренебрегает обращением в суд и изъятием затраченных средств. Мы предостерегаем вас от попытки мошенничества.
  • нет, вы не должны включать в число собственников детей, рожденных после использования средств семейного материнского капитала (и такие вопросы тоже возникают).
  • да, продать квартиру, купленную с помощью маткапитала, даже с ипотечным обременением, можно. Для этого необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. А для этого разрешения, в свою очередь, нужно выполнить предписания. Например, предоставить в собственность в новом жилье детям долю не меньше той, которая была у них в предыдущей квартире. В качестве альтернативы можно положить на счет ребенка сумму, превышающую стоимость квадратных метров, которые находятся у него в собственности. Но к этому методу прибегают крайне редко.
  • после выплат по кредиту или после того, как продавцу на счет поступят средства маткапитала, не забудьте снять обременение с квартиры в управлении Росреестра. Это не требует срочности здесь и сейчас, но в дальнейшем, если вы забудете про обременение и будете жить дальше, в случае срочной продажи время подготовки сделки существенно затянется. Эти сани лучше готовить летом.

Василиса Иванова

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *