Покупаем квартиру в ипотеку

Содержание

УСН: уменьшение на страховые взносы-2019/2020

Актуально на: 23 января 2020 г.

Выбранный объект налогообложения на УСН влияет на право упрощенца учитывать свои расходы при определении налоговой базы. Но даже при объекте «доходы 6%» упрощенец может уменьшить свой налог на ряд платежей. Как это сделать, расскажем в нашей консультации.

УСН «доходы»

Упрощенец в КУДиР отражает свои доходы от реализации и внереализационные доходы (п. 1 ст. 346.15 НК РФ) по «кассовому» методу. Что относится к доходам от реализации, можно прочитать в ст. 249 НК РФ. Перечень внереализационных доходов приведен в ст. 250 НК РФ. «Кассовый» метод признания доходов упрощенца означает, что его доходы признаются на дату получения денежных средств и иного имущества или погашения задолженности другим способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Упрощенец определяет свою налоговую базу как денежное выражение суммы доходов от реализации и внереализационных доходов, а затем рассчитывает налог:

На что можно уменьшить налог при УСН «доходы»

В отличие от УСН 15% («доходы минус расходы»), на «доходной» упрощенке расходы не уменьшают доходы упрощенца, т. е. не учитываются в его налоговой базе. Однако уменьшить можно уже рассчитанный исходя из доходов упрощенца налог на следующие расходы, произведенные в этом отчетном периоде (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ):

  • уплаченные с выплат работникам взносы во внебюджетные фонды;
  • выплаченные за счет работодателя пособия по временной нетрудоспособности (кроме несчастных случаев на производстве и профзаболеваний);
  • платежи по добровольному страхованию работников на случай их временной нетрудоспособности при определенных условиях.

Кроме того, плательщик торгового сбора, находящийся на УСН «доходы», может уменьшить на него свой налог по упрощенке (п. 8 ст. 346.21 НК РФ). Перечисленный сбор уменьшает только ту часть «упрощенного» налога, который исчислен по деятельности, облагаемой торговым сбором.

УСН «доходы 6%»: уменьшение налога на взносы

Взносы во внебюджетные фонды уменьшают налог при УСН при следующих условиях:

  • взносы фактически уплачены в отчетном (налоговом) периоде, в которым упрощенец хочет уменьшить свой налог;
  • взносы уплачены в пределах исчисленных сумм. Это означает, что нельзя уменьшить налог на взносы, которые перечислены сверх начисленных сумм, в результате чего образовалась переплата по взносам. Излишне уплаченные взносы можно будет учесть в том периоде, в котором будет принято решение о зачете этих сумм в счет задолженности по взносам. В то же время, оплата задолженности по взносам, которая образовалась за прошлые года, уменьшает налог в периоде уплаты взносов;
  • уменьшать налог на УСН могут только те суммы страховых взносов, которые начислены в период применения «упрощенки». Если упрощенец погашает задолженность по взносам, образовавшуюся в период применения, например, ОСНО, уменьшить налог при УСН на них не получится.

На сколько можно уменьшить налог при УСН

Взносы во внебюджетные фонды упрощенца, а также другие платежи, перечисленные в п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ, могут уменьшать налог организации при УСН или упрощенца-ИП с работниками максимум на 50%.

Если у упрощенца–ИП работники отсутствуют, то свой налог он может уменьшить на уплаченные страховые взносы за себя без ограничений.

Суммы взносов и иных выплат, на которые упрощенец уменьшает свой налог на УСН, в 2020 году будут отражены в Налоговой декларации по УСН (утверждена Приказом ФНС России от 26.02.2016 N ММВ-7-3/99@​) по строкам 140-143 Раздела 2.1.1.

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу. Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка. Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.

При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

Переуступка прав: особенности сделок

Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца. Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры. Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%). Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки. После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры. Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру в ипотеке?

Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору). Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка. Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку. Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов. Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки. Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

Рефинансирование ипотеки

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк. В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку. Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  1. другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
  2. передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  3. Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
  4. срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры. Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи. Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

Ремонт по ОСАГО: сроки, выплаты и подводные камни

Выплаты по ОСАГО с 2017 года заменили ремонтом — такое правило вступило в силу после подписания Президентом РФ изменений в действующий ранее закон по ОСАГО. Новые поправки работают с 28.04.2017 года и относятся только к тем полисам обязательного страхования, которые были оформлены после этой даты.

До вступления закона в силу у владельцев машин был выбор — получать возмещение или делать ремонт. Теперь его нет. Если виновник в аварии оформил договор ОСАГО после 28 апреля, о денежной выплате в большинстве случаев придется забыть. Еще через шесть месяцев прямое возмещение будет актуальным даже при аварии с участием от 2-х и более авто.

Как работали старые правила?

До появления нового закона у автовладельца было два варианта возмещения:

  • Средства перечислялись автовладельцу, после чего он производил ремонт.
  • Деньги переводились напрямую СТО, а разницу за выполнение ремонта автовладелец выплачивал со своего кармана.

Как видно, за пострадавшей стороной оставалось право отказаться от ремонта на СТО и взять деньги. Этой лазейкой пользовались разные юристы, помогающие участникам ДТП отсудить положенные средства у страховой компании и таким способом получить дополнительный доход. Наличие денежных выплат приводило к появлению мошенников, которые подставляли свои авто на дорогах с целью получения денег по ОСАГО.

С вступлением в силу нового закона пространства для выбора нет, и автовладельцы вынуждены ремонтировать машину на СТО.

Изменения в законе об ОСАГО

​С вступлением в силу новых поправок алгоритм действий имеет следующий вид:

  • Автовладелец попадает в ДТП.
  • Машина потерпевшего направляется на СТО.
  • Страховая компания оплачивает счет за ремонт и запчасти.

Денежные выплаты отменены не для всех, а лишь для владельцев легковых машин, прошедших регистрацию в РФ и находящихся во владении граждан страны.

Главные особенности нового закона

  1. Кто производит выплаты?

В случае ДТП представитель страховой компании осматривает машину и оформляет направление на ремонт. В процессе восстановления авто применяются только новые детали. Установка запчастей, которые были в употреблении, возможно при заключении договора со страховой компанией. К слову, страховщик может не дать своего одобрения.

  1. Как производится расчет выплат?

Расходы на ремонт вычисляются по методу ЦБ, в котором учитываются разные показатели. В случае применения такого способа затраты на покраску деталей не всегда включаются в общую суммуили выкрашиваются частично.

Оплата за установленные детали производится не по квитанции из магазина, а с учетом среднестатистической информации, приведенной в специальном справочнике. Этот же подход применяется при определении расходов на услуги СТО. Если денег, выделенных страховщиком, недостаточно на ремонт, разницу придется возмещать за счет своих денег.

  1. Какие сроки ремонта установлены законом?

Направление на восстановление ТС выдается в течение 20 суток со дня принятия заявления страховщиком. Если работы планируется производить на сторонней СТО, которая не входит в перечень страховой компании, возможна задержка в выдаче направления — до месяца.

На выполнение ремонтных работ отводится 30 рабочих дней. Отсчет ведется с момента, когда транспортное средство принято СТО. Увеличение установленного срока возможно для проведения более сложного ремонта и при согласии потерпевшей стороны. В случае затягивания с ремонтом страховая компания платит неустойку.

  1. Дается ли гарантия?

Многие интересуются, предоставляет ли СТО гарантию. Если речь идет о работах по восстановлению кузова, она составляет 1 год, а на остальные виды ремонта — 6 месяцев.

  1. Куда направляется машина для ремонта?

Место восстановления автомобиля зависит от страховой компании. У каждого страховщика имеется свой перечень СТО, с которыми оформлены договора. Вариантов может быть много, но каждый раз решение принимается индивидуально. По законодательству автосервис должен находиться на расстоянии не более 50 км от места аварии или места проживания потерпевшей стороны.

Если страховая компания оплачивает эвакуатор для доставки машины до СТО, можно выбрать любой вариант из перечня. Что это значит? Если авария произошла на расстоянии 200 км от дома хозяина авто, страховщик вправе прислать эвакуатор. При этом транспорт отводитавто для ремонта на ближайший сервис или в любую другую СТО. Стоит знать, что в задачу страховой компании входит доставка авто не только до СТО, но и на прежнее место.

  1. Как поступить, если авто на гарантии?

По закону страховая компания обязана направить авто в сервис, имеющий право обслуживать машины определенной марки (это должно подтверждаться наличием соглашения с дилером или производителем). При отсутствии такой СТО в перечне авто направляется на ремонт на любом другом сервисе, предложенном страховщиком, но при условии согласия автовладельца. Если хозяин отказывается от предложенного варианта, разрешается забрать деньги.

Указанное условие работает в случае, если машина имеет возраст до 2-х лет. Это большой минус, ведь многие производители дают гарантию на 3-5 лет. Если у страховщика в перечне нет подходящих вариантов, он вправе отправить машину на любой сервис. При этом компенсация выдаваться не будет.

  1. Как определиться с СТО?

При оформлении полиса обязательного страхования автовладелец вправе указать определенный сервис, в который страховщик должен выдать направление при прямом возмещении ущерба. Чаще всего выбирать приходится из перечня страховой компании, но по договоренности допускается указание другой СТО (даже при отсутствии ее в перечне).

В случае достижения любых договоренностей последние должны фиксироваться в заявлении. При этом согласие страховой компании должно быть оформлено в письменной форме. В случае если страховщик не может оплатить работу за ремонт на оговоренном сервисе, владелец вправе требовать денежную компенсацию.

  1. Как быть в ситуации, если ремонт сделан некачественно?

Если машина была передана на СТО, которая задержало с выдачей машины или плохо выполнила поставленную задачу, владелец оформляет претензию в страховой компании с просьбой убрать имеющиеся недоделки. Если проблемы не были устранены, можно требовать компенсацию, а в случае отказа идти в суд.

  1. Когда можно получить денежную компенсацию?

Выплаты деньгами производятся в следующих случаях:

  • Автомобиль нельзя восстановить на СТО.
  • Потерпевшее лицо погибло, а родственники не хотят восстанавливать ТС.
  • Имеет место обоюдная ответственность сторон (этот факт должен быть доказан).
  • Потерпевший является инвалидом и ездит на специальном авто.
  • Страховой выплаты недостаточно для оплаты необходимого ремонта.
  • Потерпевшая в аварии сторона получила тяжкий или средний вред. При этом автовладелец отдал предпочтение денежной компенсации.
  • ЦБ не разрешил покрывать ущерб путем оплаты ремонта.
  • Страховщик и страхователь договорились, что возмещение будет выплачено в денежной форме.
  • Потерпевшее лицо отказалось от ремонта авто на СТО, у которой нет соглашении с дилером или производителем.

Можно ли получить деньги при самостоятельном ремонте?

Некоторые автовладельцы решают самостоятельно ремонтировать авто. Здесь стоит учесть, что получение денег по желанию уже невозможно. Компенсация выплачивается только в одном из перечисленных выше случаев. Самый простой путь — попробовать договориться со страховщиком о денежном возмещении. В случае отказа как-то воздействовать на страховую компанию не получится. Авто придется отдавать на ремонт и, возможно, выкладывать часть средств на запчасти.

Почему автовладелец должен доплачивать при отсутствии вины?

Выше отмечалось, что расчет размера выплат производится по методу ЦБ, в котором учитывается множество показателей, начиная с площади повреждения и заканчивая объемом утечки расходных материалов в процессе ремонта. Владелец машины не может требовать залить привычное масло или установить свечи конкретного производителя. Страховщик берет во внимание данные из специального справочника и учитывает информацию, полученную от эксперта. Вот почему денег на ремонт иногда не хватает, а автовладелец вынужден доплачивать из кармана.

Для снижения расходов можно договориться об установке б/у деталей, но такое соглашение должно быть оформлено письменно. Даже при отсутствии вины ОСАГО редко когда покрывает стоимость ремонта, но по закону пострадавшее лицо вправе требовать доплату с виновной стороны.

Что делать, если на руках имеется полис, оформленный до 28 апреля?

В этом случае можно пользоваться старым договором и при ДТП выбирать один из доступных вариантов — выплата денег или оплата ремонта. Как только срок действия полиса выйдет, важно внимательно подойти к выбору страховщика. Обратите внимание на список сервисов, с которыми работает страховая компания. Этот перечень можно найти на официальном сайте страховщика. Здесь же должна быть другая информация — адреса СТО, сроки выполнения ремонтов, а также марки обслуживаемых машин.

Перед заключением договора обратитесь в доверенную СТО и узнайте, с какими страховыми компаниями она работает. После выбирайте подходящий вариант из перечня.

В случае самостоятельной замены деталей соберите чеки на запчасти, ведь они могут потребоваться для экспертизы или судебного разбирательства. Если произойдет ДТП, проследите за правильностью оформления бумаг. Это позволит сохранить возможность прямого покрытия убытков в страховой компании.

Как быть, если вы собираетесь купить авто?

Если вы только планируете купить машину и хотите сохранить гарантию, сделайте запрос у дилера авторизованных СТО. Выберите ту компанию, которая работает с интересующим сервисным центром. В случае если страховщик виновной стороны не имеет договора с этой СТО, требуйте направления именно сюда или денежной компенсации.

Если вы покупаете подержаное авто, просите у продавца бумаги на запчасти, которые недавно им покупались. В случае приобретения дорогой машины подумайте, сможете ли вы самостоятельно доплатить разницу при ремонте авто по ОСАГО. Получить выплату, после чего сделать ремонт у друга в гараже уже не выйдет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *