Переуступка прав на аренду земельного участка

Можно ли оформить переуступку права аренды земельного участка и как происходит сделка?

Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.

Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.

В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.

В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.

Что это такое?

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

  1. Основными участниками являются:
    • текущий арендатор;
    • будущий арендатор.

    Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

    Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).

    Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.

  2. Объектом являются права аренды и ее обязательства.
  3. Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
  4. Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.

Следует отличать переуступку от субаренды.

Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

Законодательные нормы

Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

  1. Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов. Ст. 65 ЗК содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.
  2. ГК РФ. Ст. 264 ГК устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.
  3. Постановлением Пленума ВАС России № 11 от 2005 года.
  4. Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты госпошлины.

Можно ли это сделать?

Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

Когда возможно переоформление на другого человека?

Оформить передачу можно в следующих случаях:

  • если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
  • если на земле нет незаконных сооружений;
  • если на надел нет обременения;
  • если есть согласие собственника (когда оно требуется).

Когда нельзя переуступить третьему лицу?

Невозможно переступить права в следующих случаях:

  • если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
  • если на земле находятся незаконные сооружения;
  • если надел обременен.

Особенности уступки

Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

Порядок осуществления сделки

Сделка состоит из двух этапов:

  • предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
  • официальное составление соглашения.

Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

  • гражданам – 2000 руб.;
  • организациям – 22000 руб.

Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление на переуступку;
  • копии паспортов участвующих сторон;
  • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • справку об отсутствии задолженности по оплате;
  • справку об отсутствии обременения на участок;
  • соглашение собственника (если требуется);
  • нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

  • заявление на переуступку;
  • выписку из ЕГРЮЛ;
  • уставные документы (копии и оригиналы);
  • копию и оригинал ОКПО;
  • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
  • справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
  • справку об отсутствии обременения на участок;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • соглашение собственника (если требуется).

Суть сделки

Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

  • ошибки;
  • помарки;
  • неточности;
  • ложные сведения;
  • зачеркивания и т.д.

В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

Составить договор можно следующими способами:

  1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
  2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

В тексте договора содержится следующая информация:

  • сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
  • реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
  • сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
  • сведения об арендной плате;
  • информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
  • плата за переуступку;
  • срок действия соглашения;
  • порядок возврата первоначальному арендатору;
  • ответственность участников;
  • дата и место регистрации;
  • подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

Права и обязанности

Арендатор вправе:

  • использовать землю по назначению;
  • строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
  • передать участок в субаренду с разрешения владельца.

Обязан:

  • погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
  • сохранять надел в первозданном виде;
  • выполнять основные условия договора.

Арендодатель вправе:

  • требовать оплаты арендных платежей;
  • требовать отчета по пользованию земельным участком.
  • увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

Обязан:

  • соблюдать условия договора;
  • не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

Правовой статус арендодателя

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

  • Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
  • Обязательства по соглашению не выполняются.

Основные нюансы

Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.

К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.

Как оформить декретный отпуск отцу ребенка

Декрет для папы

На декретный отпуск могут претендовать как мать ребенка, так и отец. Это регламентирует ст. 256 Трудового кодекса РФ. Отец ребенка может уйти в декрет, если у молодой мамы ухудшилось психологическое состояние. Не секрет, что некоторые женщины достаточно сложно переживают период послеродовой реабилитации. Также семья может решить, что папе нужно «встряхнуться», отдохнуть от работы и посвятить свое время уходу за малышом.

Декретный отпуск для мужчин имеет свои плюсы и минусы.

Положительные стороны:

  • Отпуск засчитывается в стаж работы.
  • За отцом сохраняется его должность.
  • Декрет отцу ребенка можно разделить на части. Мужчина может посидеть с ребенком, например, первые 3 месяца, а потом «сдать пост» другим родственникам.
  • Декретный отпуск позволит восстановить силы и отдохнуть от работы.

Отрицательные стороны:

  • Если отец психологически не готов остаться с ребенком один на один, то декретный отпуск станет для него настоящим испытанием.
  • Отсутствие работы может негативно сказаться на психологическом состоянии мужчины.

Пакет документов для оформления декретного отпуска

Если отец ребенка трудоустроен, то работодателю он должен предоставить пакет документов.

Необходимые документы:

  • Заявление на предоставление отпуска по уходу за ребенком.
  • Заверенную у нотариуса копию свидетельства о рождении ребенка.
  • Заявление с просьбой осуществить назначение и выплату пособия на ребенка.
  • Справку, подтверждающую, что мать ребенка отказалась от декретного отпуска и не получает пособия.

Вы, как работодатель, можете и отказать в этой просьбе, но помните, что сотрудник может обратиться в суд.

Если молодой отец не имеет постоянного места работы, то ему нужно собрать дополнительные документы. К основному списку нужно добавить:

  • Копию трудовой книжки.
  • Копию паспорта.
  • Справку из Центра занятости, которая подтверждает, что мужчина не получает пособия по безработице.

Когда можно взять декретный отпуск

Декретный отпуск можно взять тогда, когда закончится больничный у матери ребенка, но сотрудник должен предупредить вас за 7 недель до наступления отпуска. Заявление пишется в свободной форме: в «шапке» работник должен указать название компании или ваши Ф.И.О., далее (по центру листа) изложить суть просьбы. Не забываем, что в заявлении должны стоять дата и подпись сотрудника. Пример вы можете посмотреть . Вы можете отказать отцу в просьбе отпустить его в декрет, но помните, что сотрудник может обратиться в суд.

Вы можете отказать отцу в просьбе отпустить его в декрет, но помните, что сотрудник может обратиться в суд.

Также вам нужно договориться с работником о времени отпуска. Может быть, он пожелает работать в это время на полставки или удаленно.

Не забывайте, что заявление должно быть составлено в 2 экземплярах.

Мужчина тоже может взять декретный отпуск, причем на таких же основаниях, как и мама ребенка. Единственным отличием в оформлении можно считать наличие дополнительных справок. Не стоит отказывать мужчине в декрете, нужно войти в положение и согласно Трудовому кодексу оформить документы и выплатить пособия.

Пошаговый алгоритм по выходу единственного учредителя из ООО – как выйти и ввести нового участника в состав

Порядок, согласно которому учредитель может легально покинуть состав участников общества с ограниченной ответственностью, четко предусматривается законом об ООО (регистрационный номер – 14-ФЗ).

Надо отметить, что долевые участники нередко выходят из хозяйственного общества – как поодиночке, так и определенными группами.

Процедура выбытия регламентируется законодательством и всегда осуществляется с учетом требований устава юрлица.

Неоднозначная ситуация возникает, если в ООО имеется только один дольщик.

Важно уточнить, допускается ли выбытие единственного учредителя из хозяйственного общества, а также разобраться, какими способами этот вопрос решается.

Может ли?

Единственному долевому участнику законодательно запрещается выходить из своего хозяйственного общества. Если единственный учредитель все же намеревается покинуть ООО, он может выбрать один из следующих доступных способов:

  • ликвидация (закрытие, снятие с регистрации) юрлица, то есть окончательное прекращение его деятельности;
  • перерегистрация хозяйственного общества на иного субъекта путем отчуждения единственным учредителем собственной доли.

Таким образом, выход долевого участника из ООО, пребывающего в единоличном владении, фактически осуществляется, но не в обычном порядке.

Единственный учредитель, желающий покинуть хозяйственное общество, может официально закрыть его, соблюдая при этом порядок ликвидации юрлица, установленный законодательно.

Альтернативный вариант – сменить единственного участника путем уступки, дарения или продажи собственной доли третьему лицу, не снимая ООО с регистрации. Выбор того или иного варианта зависит от дальнейших намерений единственного учредителя.

Что делать с долей при выходе из ООО?

Ликвидация юрлица

Как уже говорилось ранее, ликвидация ООО, предусматривающая окончательное прекращение деятельности юрлица и снятие его с регистрации, может рассматриваться как один из способов выбытия единственного учредителя из хозяйственного общества.

Важно понимать, что после этой процедуры компания формально и фактически перестает существовать.

Необходимым условием для реализации такого варианта является неукоснительное соблюдение единоличным собственником юрлица всех требований, предусмотренных на этот случай законодательством.

Ликвидация юрлица может осуществляться как на добровольной основе, так и в принудительном (судебном) порядке. Конечно, более предпочтительным сценарием является добровольное прекращение деятельности хозяйственного общества, имеющее, как известно, заявительный характер.

Добровольная ликвидация ООО подразумевает последовательную реализацию следующих этапов:

  • погашение всех обязательств, урегулирование претензий и задолженностей;
  • подача заявления и необходимого набора документов в налоговую службу.

Принудительная ликвидация ООО выполняется через суд, поскольку основанием для реализации этой процедуры часто становится финансовая несостоятельность юрлица, закономерно приводящая к его банкротству.

Как и в случае с добровольной ликвидацией, хозяйственное общество расплачивается по своим долгам, окончательно завершает свою деятельность, снимается с официальной регистрации.

Как вывести — пошаговая инструкция выхода

Если единственный учредитель не намерен ликвидировать ООО, но при этом желает его покинуть, он может произвести отчуждение собственной доли стороннему субъекту.

Чтобы реализовать данное намерение, единоличный собственник юрлица выбирает один из следующих вариантов:

  1. Замена единственного учредителя через ввод нового (второго) участника в состав ООО с увеличением размера уставного капитала (УК) и последующим выбытием прежнего (первого) дольщика, уступающего собственную долю новому (второму) участнику. Данный способ пользуется значительной популярностью. Он подразумевает сложную трехэтапную процедуру, хотя и считается наименее затратным.
  2. Продажа/дарение единственным учредителем собственной доли стороннему субъекту. Этот вариант проще реализовать, но он обойдется дороже, поскольку оплачивать придется не только услуги нотариуса, но и саму процедуру оформления соответствующей сделки. Помимо этого, платить приходится за нотариальное удостоверение каждой подписи и каждой копии документа. Следует также учесть, что реализация подобных сделок допускается, если передача доли не ограничивается актуальными положениями устава юрлица.

Любой из вышеперечисленных способов замены единственного учредителя в ООО предусматривает реализацию следующих общих этапов:

  1. Подготовка необходимых бумаг хозяйственным обществом.
  2. Нотариальное удостоверение определенных документов.
  3. Отражение соответствующих изменений в учредительной документации (уставе) самого юрлица и официальной базе ЕГРЮЛ.
  4. Оповещение заинтересованных лиц о произошедших корректировках.

Ввод нового участника в состав с увеличением уставного капитала

Этот алгоритм нередко используется для выбытия единственного учредителя из хозяйственного общества.

Он подразумевает последовательную реализацию следующих действий, описанных ниже.

Этап первый

Новый (второй) участник законно вводится в состав владельцев ООО решением единственного учредителя, подразумевающим увеличение размера УК за счет вклада входящего участника.

Составляются и нотариально удостоверяются необходимые документы. Наряду с оформлением всей документации, входящий участник вносит (оплачивает) собственную долю, что подтверждается соответствующими квитанциями и обуславливает надлежащее увеличение размера УК до заявленной величины.

Пакет бумаг удостоверяется нотариусом и передается в налоговое ведомство для совершения регистрационных действий.

На протяжении пяти дней (после передачи документов в ФНС) нужные сведения отражаются в ЕГРЮЛ, а представителям ООО выдаются официальные бумаги с обновленными данными (измененный устав юрлица, лист обновления ЕГРЮЛ).

Подобным образом устраняется правовой вакуум, поскольку в хозяйственном обществе имеется теперь не один, а два участника.

Впоследствии это позволит успешно осуществить обычную процедуру выбытия соучредителя из ООО.

Этап второй

Осуществляется стандартная процедура выхода первого участника из ООО. Корректно оформляются и нотариально удостоверяются все необходимые документы, которые впоследствии передаются налоговой службе для совершения регистрационных действий.

Надлежащие корректировки вносятся в учредительную документацию юрлица, на протяжении пяти дней они отражаются в ЕГРЮЛ.

Хозяйственному обществу выдается обновленный вариант ЕГРЮЛ-выписки с внесенными изменениями, что является подтверждением выбытия соучредителя из ООО.

Кредитно-финансовые учреждения, контрагенты и прочие партнеры юрлица оповещаются о произведенных корректировках.

Какие документы нужно оформить?

Чтобы оформить вхождение нового участника в хозяйственное общество (ООО), необходимо составить и подготовить следующие документы:

  • заявление входящего участника о намерении стать одним из соучредителей ООО;
  • вердикт единственного учредителя о принятии нового участника и надлежащем увеличении УК;
  • отредактированный (обновленный) вариант устава;
  • заявление Р13001, являющееся основанием для обновления учредительных данных юрлица в ЕГРЮЛ;
  • документ, подтверждающий внесение/оплату заявленной доли новым участником в УК;
  • ЕГРЮЛ-выписка актуального содержания для юрлица (часто запрашивается нотариусом онлайн);
  • регистрационное свидетельство юрлица (ОГРН);
  • налоговое свидетельство юрлица (ИНН/КПП);
  • решение учредителя о назначении руководителя;
  • приказ учредителя о вступлении руководителя в должность;
  • удостоверение личности руководителя;
  • документ о правах на недвижимость (собственность, аренда) для изменения юридического адреса;
  • оплата надлежащей госпошлины;
  • прочие бумаги (по необходимости).

Чтобы оформить выбытие определенного учредителя из хозяйственного общества (ООО), необходимо составить и подготовить следующие бумаги:

  • заявление определенного соучредителя о предстоящем выбытии из ООО (направляется руководителю юрлица и удостоверяется нотариусом; содержит распоряжение о дальнейшей судьбе доли выходящего участника – передача обществу, передача новому участнику или выплата денежной компенсации выбывающему соучредителю);
  • решение общества о выбытии конкретного соучредителя (с надлежащим распределением его доли – при необходимости);
  • решение общества о смене руководителя (если выбывающий участник являлся руководителем юрлица и теперь снимает с себя данные полномочия, что обусловило необходимость назначения нового руководителя);
  • заявление Р14001, являющееся основанием для внесения в ЕГРЮЛ надлежащих изменений;
  • прочие бумаги, набор которых аналогичен пакету документов, формируемому для ситуации вхождения нового участника в состав ООО (в комплекте для выбытия из ООО, однако, присутствуют теперь обновленные варианты устава юрлица и ЕГРЮЛ-выписки).

Выводы

Законодательством не разрешается выбытие единственного дольщика из ООО на общих основаниях.

Если единоличный владелец намеревается выйти из бизнеса и прекратить деятельность своего хозяйственного общества, адекватным сценарием в этом случае будет являться ликвидация юрлица, порядок которой предусматривается законом.

Если же единственный учредитель не собирается окончательно закрывать юрлицо, он может легально передать собственную долю стороннему субъекту.

Вариант отчуждения доли можно реализовать двумя доступными способами. Первый – ввод нового участника в хозяйственное общество с адекватным увеличением размера УК и последующим выбытием соучредителя по общим правилам (при этом доля выбывающего участника передается оставшемуся участнику).

Второй – продажа/дарение этой доли какому-либо третьему лицу. Так или иначе, все эти действия сопровождаются оформлением и нотариальным удостоверением нужных документов. Надлежащие изменения фиксируются в ЕГРЮЛ, что наделяет их юридической силой.

На кадастровой карте Сочи можно посмотреть земельный участок или любой объект капитального строительства, который был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, а также для которого была проведена услуга межевания.

Для того чтобы узнать информацию об объекте, нужно кликнуть на участок карты Сочи. Например, можно узнать: номер объекта, год постройки, назначение, площадь, а также можно посмотреть все электронные выписки из ЕГРН. Для получения справки о кадастровой стоимости и выписки из ЕГРН не нужно ехать в организацию. Достаточно открыть официальный сайт и сделать запрос для земельного участка или объекта недвижимости. Если объект зарегистрирован в собственности в ЕГРП, то можно заказать выписку об истории перехода прав.

Преимущества кадастровой карты Сочи

Для того чтобы найти необходимую информацию, необходимо ввести номер объекта в поисковой строке.

Основные преимущества публичной кадастровой карты:

1. Простота пользования.
2. Бесплатный доступ.
3. Обновление информации.
4. Удобно делать масштабирование.
5. Можно оценить границы.
6. Высокая детализация.

Для поиска объект должен быть зарегистрирован в Государственном кадастре недвижимости. Если нужно найти земельный участок, то должно быть проведено межевание. При соблюдении всех требований на карте Сочи отобразится кадастровая стоимость недвижимости, дата постановки на учет в кадастре и площадь.

Как пользоваться кадастровой картой Сочи

Вы можете посмотреть любой участок, который находится на карте. Вся информация об объекте находится в свободном доступе. Если нужно найти определенный участок, то можно ввести кадастровый номер объекта.

Пользователи сайта ищут объект на карте чаще всего для того, чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости. Цена объекта максимально приближена к рыночной, поэтому можно ориентироваться на этот показатель при покупке недвижимости. Стоит помнить о том, что в стоимость не всегда включены налоги или стоимость аренды.

Пользоваться кадастровой картой Сочи очень просто. Особенно она полезна для людей, которые работают риелтором или других схожих профессиях. На сайте можно оформить заявку для получения информации о стоимости объекта. Для этого требуется указать кадастровый номер участка, адрес электронной почты и оплатить госпошлину. В ближайшее время на вашу почту придет ответ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *