О приостановлении производства по делу АПК

Комментарий к статье 143 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ

1. Приостановление производства по делу означает временную остановку судебного разбирательства в связи с наступлением обстоятельств, с которыми закон связывает необходимость остановить ход процесса.

Другими формами временной остановки судебного разбирательства являются отложение разбирательства дела и перерыв в судебном заседании. Однако именно приостановление производства по делу является самым значительным по последствиям способом остановить ход процесса, поэтому производится только по тем основаниям, которые прямо названы в законе. И напротив, при отложении судебного разбирательства и при перерыве в судебном заседании законодатель не называет исчерпывающим образом основания для совершения этих процессуальных действий, оставляя решение вопроса о наличии оснований на усмотрение суда. При приостановлении производства по делу судья арбитражного суда связан жестким перечнем оснований, прямо названных в законе.

При приостановлении производства по делу прекращается совершение арбитражным судом всех процессуальных действий. Представляется, что при приостановлении производства по делу могут быть совершены только обеспечительные процессуальные действия — обеспечение доказательств и обеспечение иска, поскольку в противном случае может быть утрачена возможность исполнения будущего решения суда или возможность доказывания определенных обстоятельств. Сказанное подтверждается судебной практикой.

Так, в одном из постановлений суда кассационной инстанции сделан вывод о том, что «суд был вправе принять обеспечительные меры и на стадии приостановления производства по делу исходя из характера данного процессуального действия, направленного на установление гарантий исполнения судебного акта, и в целях предотвращения причинения значительного ущерба бюджету, интересы которого представляет заявитель» <1>. По другому делу сделан похожий вывод о том, что «довод заявителя жалобы на неправомерное принятие обеспечительных мер в период приостановления производства по делу отклоняется на основании п. 2 ст. 90 АПК РФ, согласно которому принятие обеспечительных мер допускается на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта» <2>.

Напротив, отмена мер обеспечения иска в период приостановления производства по делу признается не соответствующей процессуальному закону. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 25 апреля 2006 г. по делу N Ф04-2447/2006(20693-А46-11) указал: «Отменяя обеспечительные меры в период, когда производство по делу было приостановлено, суд не учел, что по смыслу ст. ст. 143 — 147 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совершение каких-либо процессуальных действий по приостановленному производству не допускается».

Еще одно важное значение данного процессуального института состоит в том, что приостановление производства по делу приостанавливает и течение всех процессуальных сроков. В соответствии со ст. 116 АПК РФ течение всех неистекших процессуальных сроков приостанавливается одновременно с приостановлением производства по делу, а со дня возобновления производства по делу течение процессуальных сроков продолжается.

2. Приостановление производства по делу бывает двух видов — обязательным и необязательным (факультативным). В комментируемой статье предусмотрен перечень обязательных оснований для приостановления производства по делу. Данный перечень сформулирован исчерпывающим образом не случайно: закрепление такого перечня гарантирует соблюдение прав и законных интересов лиц, участвующих в деле. Указание в ч. 2 настоящей статьи на то, что арбитражный суд приостанавливает производство по делу и в иных случаях, не отменяет это положение: иные случаи также должны быть прямо предусмотрены федеральным законом.

Те основания, с которыми закон связывает возможность приостановления производства по делу, должны быть доказаны, как правило, лицом, заявляющим соответствующее ходатайство. Например, в подтверждение смерти гражданина, выступавшего в процессе стороной, должно быть представлено свидетельство о смерти, а также дополнительно — вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции об объявлении гражданина умершим. В подтверждение невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом РФ, конституционным (уставным) судом субъекта РФ, судом общей юрисдикции или арбитражным судом, должно быть представлено определение о возбуждении производства по делу.

3. Хотя нормы о приостановлении производства по делу и помещены в раздел «Производство в арбитражном суде первой инстанции», тем не менее производство по делу может быть приостановлено и при производстве в суде апелляционной, кассационной и даже надзорной инстанции, но только при наличии оснований, перечисленных в законе.

Нормы о приостановлении производства по делу применяются не только при рассмотрении дел в порядке искового производства, но и по делам других видов производства в арбитражном суде: в особом производстве, производстве по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, и т.д.

4. Закон не запрещает производить приостановление производства по одному и тому же делу неоднократно, главное — наличие соответствующих оснований.

К примеру, производство по одному из дел о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями государственного органа, было приостановлено сначала до разрешения дела об оспаривании действий государственного органа, а затем — до разрешения уголовного дела по обвинению соответствующих должностных лиц в совершении преступления.

5. Первым обязательным основанием для приостановления производства по делу в соответствии с комментируемой статьей является невозможность его рассмотрения до разрешения другого дела. При этом другое дело должно рассматриваться одним из судов, прямо перечисленных в п. 1 ч. 1 настоящей статьи: Конституционным Судом РФ, конституционным (уставным) судом субъекта РФ, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. Следовательно, рассмотрение какого-либо дела иным органом (например, органом, уполномоченным рассматривать дела об административных правонарушениях, комиссией по трудовым спорам, третейским судом) не может служить основанием для приостановления производства по делу. Если основанием приостановления производства по делу выступает расследование уголовного дела, то приостановление производства по делу возможно только с момента передачи уголовного дела органами предварительного расследования в суд.

Так, в постановлении одного из кассационных судов, проверившего правильность определения о приостановлении производства по делу, указано, что в материалах дела не представлены доказательства направления материалов уголовного дела в суд. В заседании суда кассационной инстанции представители пояснили, что в настоящее время уголовное дело находится на стадии предварительного следствия и в суд не передано. Поскольку предварительное следствие по уголовному делу не окончено и дело не передано на рассмотрение в суд общей юрисдикции, то арбитражный суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии законных оснований, предусмотренных п. 1 комментируемой статьи, для приостановления производства по настоящему делу <1>.

———————————
<1> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 мая 2006 г. по делу N Ф03-А51/06-2/1325.

Для приостановления производства по делу по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 настоящей статьи, необходимо установить, что рассматриваемое другим судом дело связано с тем, которое рассматривает арбитражный суд. При этом связь между двумя делами должна носить правовой характер. Как правило, при взаимной связи дел речь идет о том, что решение суда по рассматриваемому другому делу будет иметь преюдициальное значение по тем вопросам, которые входят в предмет доказывания по делу, рассматриваемому арбитражным судом.

Следующее обязательное условие приостановления производства по делу по данному основанию — объективная невозможность рассмотрения и разрешения дела арбитражным судом до разрешения дела, рассматриваемого иным судом. Такая невозможность означает, что если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или даже к вынесению противоречащих судебных актов.

Так, оставляя без изменения определение о приостановлении производства по делу по иску о взыскании с ООО «С» задолженности по договору подряда до вступления в силу судебного акта по делу о признании недействительным этого договора подряда, суд кассационной инстанции указал, что «наличие обязательного основания для приостановления производства по делу не зависит от усмотрения суда и служит гарантом прав и законных интересов лица, участвующего в деле, обратившегося с таким ходатайством. Объективной предпосылкой применения данного института является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. Такая предпосылка налицо в случае, когда указанное решение будет иметь какие-либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по первому делу. Оценив предметы и основания исковых требований по обоим делам, установив наличие взаимосвязи между ними, арбитражный суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о необходимости приостановления производства по делу» <1>.

———————————
<1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 августа 2006 г. по делу N А33-29593/04-С2.

Наличие объективной невозможности рассмотрения дела до разрешения другого дела оценивается с учетом добросовестности лица, заявившего ходатайство о приостановлении производства по делу. Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (п. 2 ст. 166 ГК РФ), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам ч. 1 ст. 283 либо ч. 1 ст. 298 Кодекса. В таком случае судам следует иметь в виду, что эффективная судебная защита нарушенных прав может быть обеспечена своевременным заявлением возражений или встречного иска. Кроме того, арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Отсутствие необходимости приостановления производства по делу во всех без исключения случаях нахождения в производстве судов другого дела подчеркивается и в п. 21 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 16 — 17 июня 2011 г. N 1/2011. Исходя из п. 1 ч. 1 комментируемой статьи в случае, если при рассмотрении иска управляющей организации об истребовании технической документации у прежней управляющей организации арбитражный суд установит, что в производстве суда общей юрисдикции находится дело об оспаривании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе истца в качестве управляющей организации и заключении с ним договора управления многоквартирным домом, производство по делу может быть приостановлено.

Вместе с тем арбитражный суд не лишен права установить, что при принятии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе истца в качестве управляющей организации были допущены нарушения закона или иных правовых актов (например, решение принято при отсутствии кворума), и с учетом этого факта разрешить рассматриваемый спор.

Таким образом, арбитражный суд, разрешая вопрос о необходимости приостановления производства по делу, должен проверить как объективную невозможность рассмотрения дела, находящегося в производстве, до разрешения другого дела, так и оценить заявленное ходатайство на предмет наличия или отсутствия в действиях заявителя признаков злоупотребления правом. Формирование нового подхода к разрешению ходатайств о приостановлении производства по делу в немалой степени связано с требованием законодателя о разрешении дела в разумные сроки.

При применении комментируемой нормы необходимо также учитывать, что АПК РФ устанавливает и иные последствия нахождения дела в производстве другого суда. В соответствии с п. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что в производстве арбитражного суда, суда общей юрисдикции, третейского суда имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям. В отличие от п. 1 ч. 1 комментируемой статьи основанием для оставления заявления без рассмотрения является наличие в производстве другого суда тождественного спора. При приостановлении производства по делу, напротив, дело, находящееся в производстве другого суда, и дело, рассматриваемое арбитражным судом, всегда нетождественны.

На практике возникает вопрос о возможности приостановления производства по делу арбитражным судом по п. 1 ч. 1 комментируемой статьи, если обжалуется определение, вынесенное в рамках данного дела, например определение об отказе в допуске к участию в деле третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Поскольку основанием приостановления производства по делу является невозможность рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, то приостановление производства по делу будет противоречить комментируемой статье.

6. Вторым обязательным основанием приостановления производства по делу является факт нахождения гражданина, выступающего стороной по делу, в действующей части Вооруженных Сил РФ. При этом не имеет значения, обладает ли такой гражданин статусом индивидуального предпринимателя.

Если гражданин является истцом, то для приостановления производства по делу необходимо его ходатайство. Если гражданин занимает процессуальное положение ответчика, такого ходатайства не требуется.

При применении указанного основания суды допускают ошибки.

Так, ИМНС по Свердловскому округу г. Иркутска (инспекция) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к предпринимателю без образования юридического лица С. (далее — предприниматель) о взыскании штрафа в размере 5 тыс. рублей за нарушение срока постановки на налоговый учет. Решением Арбитражного суда Иркутской области иск удовлетворен частично. Федеральный арбитражный суд, отменяя решение и направляя дело на новое рассмотрение, указал, в частности, следующее. Отметив, что ответчик с 17 декабря 1999 г. находится в армии, суд не исследовал вопрос о том, куда он был призван — в действующую часть Вооруженных Сил РФ или в состав Вооруженных Сил РФ на действительную срочную военную службу. Так, в соответствии с АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу, если участником процесса является гражданин, который в момент рассмотрения дела находится в действующей части Вооруженных Сил РФ (т.е. в части, непосредственно участвующей в боевых операциях) <1>.

———————————
<1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 января 2001 г. по делу N А19-5119/00-34.

7. Третье обязательное условие приостановления производства по делу арбитражным судом — смерть гражданина, являющегося стороной в деле, если спорное правоотношение допускает правопреемство.

Для приостановления производства по делу по данному основанию необходимо установить:

а) процессуальное положение умершего гражданина (должен был выступать по делу истцом или ответчиком, статус стороны по делу приобретается с момента вынесения определения арбитражным судом, как правило, о принятии искового заявления и о возбуждении производства по делу);

б) факт смерти указанного гражданина;

в) возможность правопреемства. Необходимо помнить, что материальные правоотношения не всегда допускают правопреемство.

В данном случае для решения вопроса о приостановлении производства по делу не имеет значения, был ли наделен гражданин, выступавший в споре истцом или ответчиком, статусом индивидуального предпринимателя.

8. Следующим основанием обязательного приостановления производства по делу является утрата гражданином, являющимся стороной в деле, дееспособности.

В соответствии со ст. ст. 29 и 30 ГК РФ гражданин может быть признан недееспособным или дееспособность его может быть ограничена. Признание гражданина недееспособным исключает возможность личной защиты им своих прав в процессе, при ограничении дееспособности гражданин не может лично вести дела, связанные с совершением сделок, с распоряжением доходами (такие действия в силу ч. 1 ст. 30 ГК РФ могут совершаться только с согласия попечителя). Однако указанный гражданин может самостоятельно защищать свои неимущественные права.

Гражданин может быть признан недееспособным или его дееспособность может быть ограничена только судом. Поэтому для приостановления производства по делу по данному основанию должно быть представлено вступившее в законную силу решение районного (городского) суда общей юрисдикции. Производство по делу по данному основанию приостанавливается до тех пор, пока гражданину не будет назначен законный представитель — опекун или попечитель.

9. Часть 2 комментируемой статьи закрепляет положение о том, что приостановление производства по делу возможно и в иных случаях, однако такие случаи должны быть прямо оговорены в федеральном законе.

В качестве примера нормы об ином случае обязательного приостановления производства по делу, установленного федеральным законом, можно привести ст. 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующую последствия вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения. В соответствии с ч. 1 указанной статьи с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным со взысканием с должника денежных средств. Кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Еще раз необходимо обратить внимание на то, что перечень оснований для приостановления производства по делу носит исчерпывающий характер и его расширительное толкование не допускается. Указанное положение не всегда соблюдается. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 23 мая 2006 г. по делу N А79-10136/2005 указано, что «ходатайство лица, участвующего в деле, о приостановлении производства по делу в связи с запросом дополнительных документов, необходимых для разрешения спора по существу, не является основанием для приостановления производства по делу. В таком случае у суда есть право отложить рассмотрение дела в порядке части 5 статьи 158 АПК РФ». Аналогичный вывод сделан в Постановлении ФАС Уральского округа от 27 мая 2004 г. по делу N Ф09-1632/04-ГК: ни АПК РФ, ни другими федеральными законами не предусмотрено приостановление производства по делу до получения ответов на запросы суда.

Другой комментарий к статье 143 АПК РФ

1. Если при подготовке дела к судебному разбирательству арбитражный суд установит наличие обстоятельств, предусмотренных ст. 143 АПК РФ, то в предварительном судебном заседании производство по делу может быть приостановлено, о чем выносится определение, поскольку положения указанной статьи направлены на устранение конкуренции между судебными актами по делам, пересекающимся предметом доказывания. В связи с этим суд может приостановить производство по делу, если по другому делу проверяется право собственности компании на спорное недвижимое имущество, положенное в основу иска, рассматриваемого по настоящему делу.

См.: п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству»; Постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.2008 N 18167/07.

Возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (п. 2 ст. 166 ГК РФ), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам ч. 1 ст. 283 либо ч. 1 ст. 298 Кодекса.

В таком случае судам следует иметь в виду, что эффективная судебная защита нарушенных прав может быть обеспечена своевременным заявлением возражений или встречного иска. Кроме того, арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Данные разъяснения применяются также при рассмотрении дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением обязательств из односторонних сделок и оспариванием данных сделок, если это не противоречит их существу.

См.: п. п. 1, 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

В случае, когда заявителем подана апелляционная жалоба на определение о возвращении встречного иска, рассмотрение первоначального иска откладывается до рассмотрения жалобы на названное определение или на основании п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ приостанавливается производство по делу.

См.: п. 37 Постановления Пленума ВАС РФ от 28 мая 2009 г. N 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 61.

Если заявителем подана апелляционная жалоба на определение об отказе в утверждении мирового соглашения, рассмотрение искового заявления (заявления) откладывается до рассмотрения жалобы на названное определение или на основании п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ приостанавливается производство по делу.

См.: п. 38 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 61.

Факт предъявления уполномоченным органом заявления об установлении требований по обязательным платежам в деле о банкротстве не является основанием для оставления без рассмотрения поданного в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК РФ, заявления должника об оспаривании ненормативного правового акта налогового органа, вынесенного в отношении налогов, о включении требований по которым в реестр требований кредиторов заявлено уполномоченным органом. Суд, установив при рассмотрении заявления уполномоченного органа, что имеется возбужденное производство по делу об оспаривании ненормативного правового акта налогового органа, принятого в отношении налогов, о включении требований по которым в реестр требований кредиторов заявлено в деле о банкротстве, может применительно к п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ приостановить производство по рассмотрению заявления уполномоченного органа в части указанных требований до вступления в законную силу судебного акта по делу об оспаривании ненормативного правового акта.

См.: п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 25 «О некоторых вопросах, связанных с квалификацией и установлением требований по обязательным платежам, а также санкциям за публичные правонарушения в деле о банкротстве».

Если при рассмотрении дела об оспаривании решения или предписания антимонопольного органа арбитражному суду станет известно о принятии судом к производству заявления антимонопольного органа с требованием к нарушителю, связанным с исполнением решения и направленным на устранение и (или) предотвращение нарушения антимонопольного законодательства, в связи с которым принято соответствующее решение (выдано предписание), приостановлению применительно к п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ подлежит дело, возбужденное по заявлению антимонопольного органа.

См.: п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2008 N 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства».

Вопросы о незаконности действий регистрирующего органа по отказу в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи нежилых помещений и наличия либо отсутствия права собственности у лица, требующего регистрации перехода данного права к третьему лицу, взаимосвязаны, поскольку переход несуществующего права не может быть зарегистрирован. В связи с этим подлежит применению ст. 143 АПК РФ при рассмотрении требования об отказе в госрегистрации перехода права собственности для учета результата рассмотрения другого дела об установлении правообладателя на спорное недвижимое имущество.

См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 04.07.2006 N 14601/05, N 14597/05.

По смыслу п. 3 ч. 1 ст. 143 АПК РФ представление каких-либо документов, подтверждающих наличие или отсутствие правопреемников, для решения вопроса о приостановлении производства по делу не требуется. Исходя из п. 3 ст. 145 АПК РФ, которым установлен срок приостановления производства по делу в случае смерти гражданина, являющегося стороной по делу по отношению, допускающему правопреемство, — до определения его правопреемника, целью приостановления производства по делу в данном случае является, в частности, получение документов, подтверждающих правопреемство.

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 04.09.2007 N 1764/07.

В случае рассмотрения дела об отмене решения третейского суда, дело о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда может быть отложено при возможности соблюдения установленных сроков его рассмотрения (ст. 158 АПК РФ) либо приостановлено в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ, поскольку заявления об отмене решения третейского суда и о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда являются основным и встречным требованиями.

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 10.02.2009 N 11885/08.

Как сделать нежилое помещение жилым

К документам, подтверждающим проведение голосования собственников жилья (если их согласие требовалось), вам необходимо приложить:

  • заявление о предоставлении государственной услуги;
  • документ, удостоверяющий личность (копия всех страниц — при обращении представителя заявителя);
  • документ, удостоверяющий личность, и документ, подтверждающий полномочия представителя — если документы будет подавать не собственник помещения (копия и оригинал);
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригинал или нотариально заверенные копии), если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре невидимости или права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года и отсутствуют в Департаменте городского имущества;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для признания помещения жилым;
  • заключения о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям:
  • из организации, осуществляющей технический учет и техническую инвентаризацию;
  • из организации, аккредитованной на осуществление санитарно-эпидемиологической экспертизы, расследования, обследования и иных видов оценок;
  • из организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
  • единый жилищный документ (при отсутствии — копия финансового лицевого счета или выписка из домовой книги), выданный не позднее 30 календарных дней до дня подачи заявления, либо иной документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных по месту жительства граждан;
  • учетно-техническая документация на помещение (подлинники);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (поэтажные планы всех этажей в доме) (подлинники).

Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобятся:

  • решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа, подтверждающее полномочия законного представителя (копия и оригинал);
  • в отношении детей-сирот, а также детей, не достигших 14-летнего возраста — свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка.

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

  1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
  2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
  3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
  4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

  • размер месячной оплаты за аренду,
  • сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
  • использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
  • оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
  • обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
  • указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
  • обязательно обозначается количество будущих жильцов,
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
  • дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой». Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

  1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
  2. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз. Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

  1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
  2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
  3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *