Неумышленная порча имущества

Продажа квартиры через опеку

Просмотров 272

Если одним из собственников является недееспособное лицо или несовершеннолетний, то продажа квартиры проводится только через опеку. Как убедить госорганы в том, что права подопечного не будут ущемлены, в какой срок нужно уложиться, какие документы придется собрать?

Дееспособность детей и взрослых

Дееспособность является обязательным условием при заключении любых сделок.

Дети

С момента рождения и до достижения 6-ти лет дети считаются полностью недееспособными, поскольку ни осознавать многих своих действий, ни отвечать за их последствия они не могут. Всю ответственность на себя берут родители или опекуны.

После 6-ти лет дети получают право на сделки, приносящие им безвозмездную выгоду и не требующие государственной регистрации/нотариального удостоверения (ст. 28 ГК РФ).

С наступлением 14-ти лет объем дееспособности расширяется (ст. 26 ГК РФ) – появляется возможность заключать договоры займа, купли-продажи и совершать другие сделки с письменного согласия родителей (опекунов) и органов опеки/попечительства (ООП). После 18 лет наступает полная дееспособность.

Полная дееспособность может быть признана судом или органами опеки и в 16 лет, если несовершеннолетний вступил в брак, устроился на работу, занялся с согласия родителей предпринимательской деятельностью.

Взрослые

Человек не может считаться полностью дееспособным, если психическое расстройство не позволяет ему понимать значения и последствий своих действий. Решение о недееспособности гражданина выносит судебная инстанция – обратиться туда имеют право родственники, представители ООП или медицинского учреждения, где гражданин проходит лечение. Человеку назначается опекун, который при заключении сделки будет действовать от имени опекаемого после получения на это согласия со стороны органов опеки.

Существует еще одно понятие – ограниченная дееспособность. Оно означает, что человек в состоянии понять значение своих действий, но из-за психического расстройства или из-за пагубных пристрастий нуждается в контроле. Неполная дееспособность также признается через суд. В обязательном порядке назначается попечитель (в отличие от опекуна, он не действует от имени опекаемого, а дает согласие на проведение сделок).

Может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?

Действия с имуществом недееспособного (частично дееспособного) регламентируются ГК РФ (ст. 37). В соответствии с законодательными нормами, опекуны имеют право заключать сделки от имени опекаемого, а попечители – давать разрешение на отчуждение жилья после согласования предстоящих действий с органами опеки.

Законом не допускается заключение опекунами (попечителями), а также их родственниками сделок с подопечным. Это позволяет оградить недееспособное лицо от ущемления его прав.

Последствия неправомерных действий

Все недееспособные и частично дееспособные лица имеют полное право владеть имуществом, но проводить любые юридически значимые действия со своей собственностью они не могут – требуется согласие органов опеки и участие родителей, попечителей, опекунов. Если законодательные нормы не соблюдены и имущество продано без согласования с ООП, то по иску заинтересованных лиц суд признает сделку ничтожной (19, 20, 21 ФЗ). Такой же результат наступит и в случае, если недееспособное или частично дееспособное лицо решит действовать самостоятельно.

Когда разрешение ООП получать не нужно?

Если подопечный зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, то разрешение от ООП не требуется. Но это не значит, что человек может быть выписан «в никуда» – снятие с регистрации должно проводиться синхронно с пропиской в другой квартире, не уступающей по своим характеристикам предыдущей (максимальный разрыв – 14 дней). Если выписывается ребенок, то его обязательно прописывают по месту регистрации одного из родителей. Зарегистрировать его у других родственников или на свободной от жильцов жилплощади не получится.

Если недееспособное лицо или несовершеннолетний остались без попечения, то обратиться в ООП все же придется – госорган будет контролировать процесс прописки/выписки с тем, чтобы права были соблюдены.

Выписка с последующей регистрацией на новом месте осуществляются через паспортный стол (10 дней), МФЦ (до 7 дней), сайт госуслуг (до 4 дней). Предоставляются следующие документы:

  • паспорта дееспособных лиц (родителей, опекунов);
  • свидетельство о рождении подопечного или его паспорт;
  • заявление;
  • выписка из ЕГРН.

Обращение в органы опеки

Разрешение на отчуждение имущества недееспособного (несовершеннолетнего) органы опеки дадут в случае, если вместо проданной квартиры будет куплена другая. Новое жилье не должно уступать по своим характеристикам прежнему. С меньшей вероятностью будет одобрена продажа недвижимости с перечислением денег на счет подопечного (потребуется доказать необходимость именно такого решения и дополнительно позаботиться о прописке).

Когда можно обойтись без приобретения жилья вместо проданного?

ООП могут разрешить перечислить деньги на счет подопечного, если он:

  • находится на государственном обеспечении;
  • нуждается в срочном дорогостоящем лечении и деньги будут потрачены на это (диагноз должен быть подтвержден);
  • получит долю в уже имеющейся квартире;
  • переезжает в другой город (в этом случае деньги вначале поступают на счет, а в течение 2 месяцев на них нужно будет купить жилье).

Отсрочки при покупке жилья можно добиться и в случае, если не удалось быстро найти подходящий объект недвижимости. Если получится доказать честность намерений, то положенная недееспособному сумма перечисляется на его счет, и в письменной форме оформляется обязательство о приобретении жилья.

Оформление разрешения

  • Заявление. На первом этапе нужно обратиться в местное отделение ООП или в МФЦ и заполнить заявление о намерении продать жилье, собственником которого является несовершеннолетний (недееспособный). Образцы заполнения предоставляются. Одним из пунктов является обязательство соблюсти интересы подопечного – без этого заявление не будет принято. Подписать и сдать его должны все опекуны или оба родителя. Если брак распался, то потребуется нотариально заверенное разрешение на отчуждение от другого родителя. Если один из супругов умер/пропал без вести (находится в розыске уже не менее 2-х месяцев), то его юридическую роль возьмет на себя представитель ООП. Заявление принимает районный инспектор, госпошлина за это действие не предусмотрена.
    Рекомендуем почитать: Заявление в опеку на продажу квартиры с последующей покупкой (образец)
  • Собеседование. Одного лишь заявления для получения разрешения недостаточно – требуется пройти собеседование. Присутствовать должны все представители подопечного и он сам, если ему уже исполнилось 14 лет. В ряде случаев может потребоваться присутствие продавца квартиры или заявление от него о намерениях продать жилье конкретному покупателю. В процессе собеседования нужно доказать, что интересы подопечного не нарушаются, новая квартира будет идентична прошлой по характеристикам или окажется лучше нее (учитываются такие факторы как стоимость, площадь, количество комнат, благоустроенность).

Помимо документов нужно предоставить инспектору возможность осмотреть новое жилье (если оно расположено в другом городе, госслужащий свяжется с коллегами, и они проведут инспекцию).

Выгоду подопечного нужно доказать – не всегда она очевидна.

Пример. Семья продает трехкомнатную квартиру общей площадью 81 кв.м. и приобретает две однокомнатные по 30 кв.м (на первый взгляд условия жизни ухудшаются). Доля ребенка в прежнем жилье – 1/9 площади (то есть ему фактически принадлежит 9 кв.м). В качестве доказательства соблюдения интересов несовершеннолетнего предоставляется письменное обязательство оформить одну из квартир на него (вместо 9 он получит 30 кв.м.). Такая сделка будет одобрена ООП.

Если условия жизни ухудшаются, то нужны очень веские причины для того, чтобы сделка была одобрена. На слово инспектор не поверит – требуется предоставить доказательства (например, справку о состоянии здоровья, подтверждающую необходимость дорогостоящего лечения или переезда из мегаполиса в экологически чистый район).

При обращении в ООП родители должны иметь на руках свидетельство о браке (или о разводе, если семья распалась) и документы, удостоверяющие личность. Попечители/опекуны берут с собой паспорт и решение о предоставлении им полномочий.

От недееспособного собственника потребуется паспорт, от несовершеннолетнего – свидетельство о рождении (оно служит подтверждением полномочий родителей) и паспорт (если ребенок уже его получил).

Также предоставляются:

  • документы на продающуюся и приобретаемую квартиры (их оценочная стоимость, выписки из ЕГРН и домовой книги, технический план, правоустанавливающие документы, справки о том, что нет задолженности по коммунальным платежам/налогам);
  • предварительный ДКП;
  • письменное разрешение на отчуждение со стороны всех собственников;
  • банковский счет опекаемого, если квартира приобретаться взамен проданной не будет;
  • другие документы, которые потребует инспектор ООП.

Спустя 2-4 недели будет выдано разрешение или вынесен отказ. Документ содержит разъяснения и перечень условий, необходимых для исполнения.

После получения разрешения приступить к оформлению сделки стоит практически сразу – срок действия документа всего 1 месяц (если не удалось договориться об его увеличении).

Поскольку инспекторы – это обычные люди, им тоже свойственно ошибаться в своих выводах. При получении отказа стоит проконсультироваться с юристом. Он проанализирует приведенные доводы и скажет, можно ли обжаловать решение через суд.

Пример. Объект недвижимости принадлежит матери и сыну (70 и 30% соответственно). Вместо квартиры, стоящей 2 млн. руб., женщина решила купить жилье за 4 млн. руб. и выделить ребенку 15%. Инспекторы вынесли отказ, мотивируя это тем, что в новой квартире доля несовершеннолетнего тоже должна составить 30%. Это не совсем верно. Ребенку нужно выделить аналогичную долю. Если он получит 30%, то стоимость принадлежащего ему имущества окажется вдвое больше, чем раньше. Мать имеет полное право уменьшить величину доли до 15% (ее цена, как и в прежней квартире, составит 600 тыс. руб.).

Порядок продажи жилья

При продаже жилья через опеку обычно имеет место альтернативная сделка – отчуждение жилья без встречной покупки другого объекта одобряется только в редких случаях. При ее проведении необходимо:

  • выбрать объект для покупки и одновременно с этим найти покупателя на свою недвижимость;
  • провести переговоры, предупредить о том, что осуществляется встречная покупка;
  • подать заявление в ООП и дождаться решения;
  • подготовить пакет документов для покупателя своей недвижимости;
  • проверить пакет документов, переданный продавцом квартиры;
  • арендовать банковские ячейки;
  • синхронно оформить договора, подписать акты приема-передачи, передать документы на регистрацию прав собственности;
  • получить деньги за проданное жилье и рассчитаться с продавцом.

Если ребенку еще нет 14 лет, то от его имени действует родитель (опекун). После получения паспорта ребенок самостоятельно участвует в сделке и ставит свою подпись, взрослые лишь письменно подтверждают свое согласие.

Малейшие несостыковки между участниками и ошибки, допущенные ими, приводят к тому, что вся схема рушится. Учитывая, что срок действия разрешения от ООП ограничен, это становится серьезной проблемой.

Нотариальное заверение

Сделки, одной из сторон которых является несовершеннолетний или недееспособный, в обязательном порядке заверяются нотариусом. Заплатить придется 0.5% от цены квартиры. Составление ДКП обойдется от 3 тыс. руб. и больше (в зависимости от тарифов, установленных местной нотариальной палатой).

Как правильно осуществить продажу жилья через опеку, как доказать инспекторам честность своих намерений? Юристы сайта ответят на возникшие вопросы. При проведении альтернативных сделок они возьмут на себя сопровождение этого сложного процесса. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Оформление налогового вычета без работы

Россияне, приобретающие недвижимость, тратящие собственные деньги на лечение и обучение, могут получить налоговый вычет от государства. Такая форма поддержки доступна по нескольким направлениям, но на определенных условиях. Одним из обязательных условий является уплата НДФЛ. А можно ли получить налоговый вычет, если не работаешь? Об этом и поговорим в статье.

Условия оформления

Получение разных форм вычета имеет свои особенности и ограничения. В общем виде требования к соискателю этой преференции выглядят следующим образом:

  • налоговый резидент (необязательно россиянин, но на территории РФ он должен пребывать не меньше 183 дней в году);
  • плательщик НДФЛ.

Плательщиками НДФЛ обычно выступают официально трудоустроенные граждане. За них 13% в казну уплачивает работодатель, предварительно удерживая эту сумму из зарплаты.

Когда можно получить безработному?

Безработный человек – понятие довольно широкое. К тому же, некоторые не относятся ни к безработным, ни к работающим. Сюда, например, относятся ИП и владельцы компаний. Но они права на получение вычета не имеют, т. к. не платят от своих доходов 13% в казну.

Казалось бы, человек неработающий тоже налог в государственный бюджет не платит. Значит, и на вычет он рассчитывать не может? Это не совсем так. Некоторые категории безработных возврат оформить могут. Это возможно, если заявитель:

  • сдает недвижимость в аренду и с этого дохода платит 13% в бюджет;
  • оказывает услуги частным образом по гражданско-правовому договору и тоже платит налог в размере 13%;
  • продает недвижимость – авто, квартиру (тогда человек освобождается от уплаты подоходного дохода с суммы сделки, т. е. получает вычет при продаже).

Т. е. такие безработные претендовать на вычет могут, если деятельность свою они ведут официально и от уплаты налогов не скрываются.

Не путайте получение возврата безработными, платящими со своих доходов 13%, и самозанятыми. Последние платят 3 или 4% государству (в зависимости от того, работают ли они с физическими или юридическими лицами). Поэтому и права на вычет самозанятые не имеют, даже если делают за себя добровольные страховые взносы, формирующие будущую пенсию.

Как оформить вычет, если дохода нет совсем?

Иногда человек в силу жизненных обстоятельств или по иным причинам не имеет дохода совсем. Тогда получение вычета им самим становится практически невозможным (за исключением некоторых случаев). То, как оформить возврат, зависит от типа преференции.

При покупке жилья

Наиболее часто россияне пользуются вычетом при покупке собственного жилья. Желая оформить преференцию, безработный должен помнить о следующих нюансах:

  • Право на получение возврата возникает с момента оформления недвижимости в собственность, т. е. оформить его «задним» числом нельзя. Исключение – пенсионеры. Для них предусмотрена льгота – можно оформить вычет за 3 года до момента совершения сделки. Т. е., если жилье вы купили в 2020 году, а в 2019 вышли на пенсию, то за 2017, 2018 и часть 2019 года сможете получить возврат как пенсионер. Обычные же граждане будут оформлять его с 2020 года.
  • Если квартира куплена в браке (не важно, на кого она оформлена), то один из супругов может получить возврат полностью в пределах установленных лимитов. Однако распределение суммы вычета производится единожды. Т. е. если при покупке жилья оба супруга работали, а потом один перестал, но вычет они разделили поровну, то изменить решение будет нельзя.

Даже если сейчас у вас нет возможности получить вычет по купленной квартире, не расстраивайтесь. Этот вид возврата не имеет срока давности. Что это значит? Вы в любое время сможете оформить его, устроившись на работу (главное – вовремя подавать декларацию). Т. е. возврат может осуществляться и через 5, и через 10 лет после покупки, пока не будет получен полностью.

Социальные вычеты

Право на социальный вычет действительно 1 год. Т. е. если вы оплатили учебу или лечение в текущем году, то и возврат будет производиться по НДФЛ, уплаченному в этом году. В следующем он уже «сгорит». А что же делать тем, кто не работает, а вычет оформить хочет? Тут тоже есть выход. Получить его могут родственники: родители, супруг, дети – в зависимости от типа возврата.

Но помните, что собственные и чужие соцвычеты, которые получаете вы, не суммируются. Они предоставляются в рамках единого установленного лимита (за исключением трат на дорогостоящее лечение).

Имущественные вычеты

Некоторые живут на прибыль от вложений собственных сбережений. Все большей популярностью у россиян пользуются индивидуальные инвестиционные счета (ИИС). По ним тоже можно получить вычет. Причем безработные такую возможность имеют в единственной форме: при получении дохода налог 13% с прибыли удержан не будет.

Прочтите: Как оформить налоговый вычет онлайн

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *