Налог с продажи недвижимости в 2017 году

Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости — изменения с 2017 года

Что нужно знать о подоходном налоге при продаже объекта недвижимости в 2017 году и далее?

Налогообложение и взимание налогов являются древнейшими и одними из основных внутренних функций любого государства, обеспечивающих его существование.

Налоговая система РФ строится в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ. Налоги обеспечивают один главных доходов и финансовое обеспечение государства, а взимаются они и с юридических, и с физических лиц посредством обязательных сборов.

С этими реалиями не понаслышке знаком каждый гражданин России, поскольку уплата налогов сопровождает его в жизни повсюду — от получаемой заработной платы, от обладания собственностью на движимое и недвижимое имущество, от получаемой прибыли в своей деятельности, будь то оказываемые услуги, ведение крестьянского хозяйства или бизнеса, и, конечно, от доходов при продаже, дарении, переуступке, наследовании имущества, в том числе и объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ (статья 130) определяет недвижимость, как объекты, прочно связанные с землёй, то есть те, перемещение которых влечёт несоразмерный ущерб.

К ним, в частности, относятся:

  • земельные участки
  • жилые дома
  • дачи,
  • садовые домики
  • квартиры
  • комнаты
  • приватизированные жилые помещения
  • доля (доли) в перечисленном выше имуществе

Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо вопросов по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.

Поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже объектов недвижимости глобально изменился не столь давно (с 1 января 2016 года), а с 1 января 2017 года вступили в силу новые изменения в Налоговом кодексе РФ, снова регламентирующие сроки, порядок и льготы при исчислении налогов с полученных доходов от продажи объектов недвижимости, то злободневная тема налогообложения тревожит умы владельцев и покупателей недвижимости с неустанным постоянством. Значит, при подготовке к продаже объектов недвижимости нужно опять разбираться с очередными нововведениями.

Обязанность физических лиц по уплате подоходного налога

Подоходный налог (НДФЛ) относится к федеральным базисным налогам, так как именно он обеспечивает главные задачи налогообложения, решаемые государством.

Этот налог определяет порядок назначения налогового «багажа», к которому, в частности, относятся доходы, получаемыми физическими лицами при продаже объектов недвижимости. Выступившие в договорах по сделкам с недвижимостью в качестве продавцов, дарителей, передатчиков ренты, наследодателями они обязаны уплатить государству некую сумму в виде подоходного налога (за исключением льготных ситуаций, для которых предусмотрено освобождение от налоговой нагрузки).

Подоходным налогом облагается доход от сделки по реализации любого объекта недвижимости — дачи, земельного участка, частного дома, квартиры, комнаты, нежилого строения, незаконченных построек, гаражных боксов, нежилых помещений.

Порядок обложения налогом на доходы физических лиц доходов, получаемых физическими лицами, установлен главой 23 Налогового кодекса РФ.

Налог с продажи объекта недвижимости оплачивает его бывший владелец. Налоговая декларация подаётся в следующем после году после отчетного периода, в течение которого произошла сделка (к примеру, если продажа квартиры произошла в 2017 году, то заплатить налог и сдать отчетность нужно только в 2018 году).

Тот человек, что покупает недвижимость, никакие налоги не платит. Налогоплательщиком он станет в случае продажи своего имущества.

Плательщики налога на доходы физических лиц от реализации объектов недвижимости, находящихся в РФ, разделяются по своему статусу на 2 категории (статья 207 Налогового кодекса РФ):

  1. физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ
  2. физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ

Налоговые резиденты РФ

Налоговый резидент РФ — человек, пребывающий на территории России в течение последних непрерывных 12 месяцев не менее 183 календарных дней. Периоды нахождения в стране могут чередоваться с датами отъезда и идти в любой последовательности.

Период нахождения в РФ не прерывается на время отбытия за границу, если целью выезда становятся:

  • учеба или поправка здоровья — на срок менее 6 месяцев
  • выезд к местам добычи нефти и газа, расположенным на морских шельфах
  • загранкомандировки сотрудников государственных или местных органов власти и военнослужащих

Если иностранцы становится налоговыми резидентами РФ, то они обязаны уплачивать налог НДФЛ по целому комплексу доходов (статья 209 Налогового кодекса РФ):

  • с доходов от продажи их российской недвижимости
  • с доходов от продажи иностранцами недвижимости за пределами России
  • с других доходов, даже если они получены за пределами России

Если резиденты РФ продают свою зарубежную недвижимость, то доход от её продажи относится к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации (подпункт 5 пункта 3 статьи 208 Налогового кодекса РФ).

Этот доход подлежит налогообложению. Освобождение от взимания налога на доходы физических лиц, равно как и при продаже недвижимости на территории России, производится на основании, изложенном в пункте 17.1 статьи 217 Налогового Кодекса РФ.

Иными словами, для резидентов РФ налогообложение дохода и освобождение от него не зависят от места нахождения продаваемой недвижимости (Письмо ФНС России № ЕД-3-3/4062 от 09.11.2012 г.).

Законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого, возможно, будет достаточно существенным и требующим заблаговременного планирования.

Чтобы избежать двойного налогообложения, при уплате НДФЛ в России придётся проанализировать возможность зачёта налога, уплаченного за границей (cтатья 232 Налогового кодекса РФ).

Нерезиденты РФ

Налоговыми нерезидентами являются налогоплательщики, не соответствующие критерию резиденства РФ и не попадающие под перечисленные выше исключения.

Валютные резиденты

Существует ещё один обособленный статус налогоплательщиков подоходного налога (резидентов РФ) — валютные резиденты РФ.

Валютное резидентство определяется ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» ( №173-ФЗ). По нему, валютными резидентами считаются граждане РФ, проживающие в иностранном государстве не менее 1 года и посещающие Россию хотя бы на 1 день раз в году.

При проживании за рубежом больше года платить российские налоги не потребуется, так как гражданин в этом случае не является налоговым резидентом РФ (за исключением, когда он работает за рубежом, но остаётся налоговым резидентом РФ, или когда он постоянно проживает там на основании вида на жительство).

Валютные резиденты РФ не могут проводить ряд операций, к примеру таких:

  • зачислить на иностранный счёт сумму от продажи любой (не только российской) недвижимости
  • получать на иностранные счета гранты

Как грант, так и доход от продажи недвижимости должны поступить в российский банк, а оттуда они могут быть переведены на заграничные счета. Штраф за нарушение этого требования может достигнуть размера, равного всей вложенной на зарубежный счёт суммы.

С 2018 года налоговый контроль за иностранными счетами российских граждан будет вестись в рамках Cоглашения об автоматическом обмене налоговой информацией между налоговыми органами разных стран (распоряжение Правительства РФ № 834-р от 30 апреля 2016 г.).

В доступе российских налоговых служб окажутся данные о финансовых счетах налогоплательщиков от более чем 80 юрисдикций (в том числе офшоров). Кроме того, российские налоговики смогут получать информацию от зарубежных банков, депозитариев, брокеров, структур коллективных инвестиций и от ряда страховых компаний. Не исключено выявление ситуаций, когда суммы, поступавшие на такие счета, налоговые органы могут расценить как доходы, подлежащие налогообложению. Интересный комментарий по этому вопросу представила газета «Ведомости».

Срок владения недвижимостью — ориентир для определения размера НДФЛ

Срок владения объектом недвижимости служит основой для предоставления льготы по уплате подоходного налога во всех вариантах сделок с недвижимостью.

Налоговым кодексом РФ введены 2 предельных минимальных срока владения недвижимостью в 3 и 5 лет, увязанные с датой 01.01.2016 г., когда вступил в действие федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (№ 382-ФЗ). В соответствии с ним были откорректированы правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества и детализированы случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов:

  • минимальный срок владения 3 года — для объектов, право собственности на которые зарегистрировано до 1 января 2016 года
  • минимальный срок владения 5 лет — для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 1 января 2016 года

Дата 1 января 2016 года стала реперной точкой для уточнения возможности освобождения от взимания подоходного налога, а также для установления случаев обязательной подачи налоговой декларации о доходах, полученных при продаже недвижимости:

  • если объект недвижимости был зарегистрирован до 1 января 2016 года:
    1. налог уплачивается и, соответственно подаётся налоговая декларация, когда срок владения им составляет менее 3-х лет
    2. налог не взимается и, соответственно, налоговая декларация не подаётся, когда срок владения им составляет более 36 месяцев
  • если объект недвижимости был зарегистрирован после 1 января 2016 года:
    1. освобождение от уплаты налога и исключение необходимости налоговой декларации наступит после 5-летнего срока (60 месяцев) владению ею
    2. налог взимается и декларация подаётся до наступления 5-летнего срока (60 месяцев) владения объектом недвижимости

К примеру, продать без налогов жильё, купленное в октябре 2016 года, можно только не раньше октября 2021 года.

Срок владения недвижимостью отсчитывается:

  • с даты государственной регистрации права на объект недвижимость — основание:
    • пункт 1 статьи 131 и пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ
    • часть 1 статьи 28 Закона № 218-ФЗ
    • часть 1, 7 статьи 21 Закона № 360-ФЗ
  • для объекта недвижимости, полученного по наследству, — со дня открытия наследства, которым является дата смерти владельца, вне зависимости от того, когда преемник вступил в права собственности с регистрацией в ЕГРН — основание:
    • статья 1114 и пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ
  • для квартиры, образовавшейся в результате объединения 2-х квартир в пределах их общих границ, срок нахождения новой квартиры в собственности определяется по наиболее поздней дате государственной регистрации права собственности на исходные квартиры — основание:
      • Письмо ФНС России №БС-4-11/1674 от 08.09.2016 г.
  • для земельных участков, образованных в результате разделения первоначального участка, срок нахождения их в собственности исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на соответствующий новый участок, а не на первоначальный участок — основание:
    • Письмо ФНС России № БС-4-11/2957 от 20.02.2014
    • Определение Верховного Суда РФ № 53-КГ16-16 от 19.12.2016),
  • для квартиры (доли в ней) в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) срок владения определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объёме и передачи недвижимости владельцу по акту приёма-передачи, при этом право собственности на недвижимость (долю) переходит владельцу при условии выполнении обоих указанных условий, а срок владения отсчитывается от даты выполнения того условия, которое будет выполнено последним — основание,
    • пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ
  • при наследовании квартиры, находившейся в общедолевой собственности супругов, срок владения наследуемой доли наследником-супругом отсчитывается от более ранней даты:
    • от даты госрегистрации ранее принадлежащей доли наследника-супруга
    • от даты госрегистрации права собственности умершим супругом
    • основание:
      1. статья 235 и статья 256 Гражданского кодекса РФ
      2. статья 34 Семейного кодекса РФ
  • Срок владения указан в ранее полученном в свидетельстве на право собственности — это дата регистрационной записи о регистрации права. Можно уточнить срок владения, заказав Выписку из ЕГРН о праве на объект недвижимости.

Регионы имеют право регулировать срок владения объектами недвижимости — уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. Менять его могут менять 1 раз в год. По этому вопросу властями готовятся соответствующие постановления (пункт 6 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ. С ними полезно будет ознакомиться в местном муниципалитете при подготовке к продаже своей недвижимости.

К примеру, если в регионе минимальный срок владения объектом недвижимости снижен на 1 год от 5 лет, то от уплаты подоходного налога будут освобождены физические лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.
Увеличивать предельный минимальный срок владения объектом недвижимости региональным властям законом запрещено.

Нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ при продаже недвижимости, учитывающая минимальный срок владения объектом недвижимости, не предоставляется. Определено это Налоговым кодексом РФ в пункте 17.1) статьи 217, где указывается, что освобождаются от уплаты подоходного налога, при условии владения объектом недвижимости не менее минимального срока, только налоговые резиденты РФ.

Условия освобождения от уплаты НДФЛ

Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданином прав собственности на объект недвижимости, но при минимальном сроке владения 3 года.

НДФЛ при продаже недвижимости не взимается в случаях, когда объект недвижимости оформлен в собственность бесплатно:

  1. в результате приватизации
  2. перешёл в собственность на праве наследования
  3. перешёл в собственность через дарение от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры
  4. передан в собственность по договору пожизненной ренты с уходом за иждивенцем

Государство не ввело льготную систему начисления НДФЛ для пенсионеров, ветеранов, инвалидов. Все они должны уплачивать подоходный налог при продаже недвижимости в общем порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.

Налоговая декларация

Отчётность перед налоговыми органами в получении доходов, полученных при продаже недвижимости, является обязанностью продавцов, для которых, тем не менее, установлены льготные случаи, когда эта отчётность не предоставляется.

После продажи объекта недвижимости сдача налоговой декларации в налоговую инспекцию не потребуется, если:

  1. объект недвижимости находился в собственности более 5 лет
  2. объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 года и срок владения им составляет более 3-х лет, но менее 5-ти лет

Налоговый отчёт сдаётся после продажи недвижимости во всех других случаях:

  1. при сроке владения приватизированным, подаренным, унаследованным от родственников, оформленным в собственность по договору ренты с содержанием иждивенца объектом недвижимости менее 3-х лет
  2. при сроке владения купленным, переуступленным объектом недвижимости менее 5 лет
  3. в ситуации, когда налоговый вычет покрыл полученный доход
  4. если продаётся несколько объектов недвижимости и срок владения ими более 5 лет

C формой декларации и порядком её заполнения можно ознакомиться на сайте ФНС России.

Отчётность перед налоговиками хоть и является обязательной, но, тем не менее, не лишённой смягчающей возможности использования законных льгот (вычетов), позволяющих снизить величину НДФЛ (подробности о вычетах будут рассмотрены ниже).

Декларацию с самостоятельно произведённым расчётом налогооблагаемого дохода и налога, подлежащего уплате, в налоговую инспекцию нужно подавать по месту своей основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости ( пункт 1 статьи 229 Налогового Кодекса РФ).

Если по итогам расчётов, представленных в декларации, налог окажется больше нуля рублей, то уплатить его нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Последствия нарушения срока подачи декларации и неуплаты НДФЛ

  • Нарушение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом. Каждый месяц её просрочки обойдётся в 5% от суммы налога, не уплаченной в установленный срок. Штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1000 руб. Даже если рассчитанная сумма налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1000 руб.
  • Если НДФЛ в срок не уплачен, но декларация была подана и при этом был правильно исчислен налог, не совершены другие неправомерные действия, то неуплата налога повлечёт взыскание пени, но не штрафа:
    • основание — пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 30.07.2013 г.
  • При невыполнении обязательства по уплате подоходного налога будут насчитываться штрафы, которые составят 20% от неуплаченной суммы. Если же налоговая инспекция сочтёт такие действия умышленными, то размер штрафа удвоится и составит 40%:
    • основание — статья 119 и статья 122 Налогового кодекса РФ

Что учитывается при расчёте НДФЛ?

Кроме срока владения объектом недвижимости, большое влияние на размер подоходного налога играет стоимость объекта, в качестве которой для разных ситуаций используется или его продажная стоимость, указанная в договоре по сделке, или кадастровая стоимость этого объекта, рассчитываемая 1-го января каждого года.

Каждый их этих видов стоимости составляет налогооблагаемую базу, с которой исчисляется подоходный налог, привязанный либо к стоимости объекта, указанной в договоре купли/продаже, либо к кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  • если указанная в договоре стоимость объекта выше 70% от его кадастровой стоимости, то подоходный налог исчисляется от продажной стоимости объекта
  • если указанная в договоре стоимость объекта ниже 70% от кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к кадастровой стоимости объекта, а НДФЛ считается с 70% от кадастровой стоимости, для чего в формулу расчёта вводится понижающий коэффициент К=0.7 — основание:
    • пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ

В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа влечёт достаточно высокий налог, если только региональные власти не предпримут меры по нивелированию, вплоть до нуля, понижающего коэффициента К = 0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

Для расчёта НДФЛ установлена незыблемая налоговая ставка в 13% от суммы сделки. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Размер ставки 13% применяется только для резидентов РФ.

Для нерезидентов РФ ставка приравнена к 30% (пункты 1 и 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ), за исключением отдельных категорий иностранцев, для которых применяется сниженная ставка в размере 13%:

  • для работников, получивших патент для найма на работу
  • для работников, получивших статус высококвалифицированного специалиста (ВКС)
  • для участников (членов их семей) Государственной программы, действующей по Указу Президента РФ № 637 от 22.06.2006 г.
  • для работников, выполняющих обязанности в составе экипажа судов, ходящих под флагом России
  • для лиц, признанных беженцами или получивших политическое убежище в соответствии с законом «О беженцах» № 4528-1 от 19.02.1993 г.

Если налоговый нерезидент РФ является учредителем какой-либо российской компании и получает дивиденды, подоходный налог с них рассчитывается в размере 15% от полученной таким способом суммы.

Учитывается ещё и такое обстоятельство, как является ли работник гражданином страны-участника ЕАЭС, поскольку доходы граждан Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии с 2015 года облагаются по ставке, равной 13%, независимо от того, сколько они пробыли в РФ (статья 73 Договора о Евразийском экономическом союзе).

Расчёт НДФЛ для резидентов РФ

1. Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если стоимость объекта, указанная в договоре по сделке, будет выше его кадастровой стоимости:

НДФЛ = 0.13 х SОБ

где

SОБ — стоимость объекта, указанная в договоре,

2. Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К = 0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а подоходный налог нужно рассчитывать по формуле:

НДФЛ = 0.13 х 0.7 х SКАД

где SКАД — кадастровая стоимость объекта недвижимости,

При сдаче налоговой декларации с расчётом налога, в котором вместо кадастровой стоимости объекта была использована его продажная стоимость, повлечёт санкции налоговой инспекции:

  1. налог будет доначислен
  2. начислен штраф в размере 20% с неуплаченной суммы
  3. начислены пени за несвоевременность уплаты подоходного налога

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Налогооблагаемую базу при расчёте НДФЛ можно уменьшить, использовав право на получение имущественных налоговых вычетов (статья 220 Налогового кодекса РФ):

  • нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ с использованием вычетов не предоставляется, то есть подоходный налог они должны уплачивать со всей суммы продажи
  • резидентам РФ использовать налоговый вычет в налоговый период можно только единожды и только для 1-го объекта недвижимости

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога.

Для 2-х рассмотренных выше вариантов формулы расчёта подоходного налога с использованием вычета приобретают следующий вид:

НДФЛ = 0.13 х (SОБ — W)

НДФЛ = 0.13 х (0.7 х SКАД — W)

(W — налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу).

Для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. при продаже ими недвижимости законодательство специальных льгот по вычетам и налогам не установило.

Виды вычетов

Вычеты бывает 2-х видов:

  1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме
  2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости

Каждый из них предпочтителен для отдельных ситуаций. Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой вариант будет выгоднее, но с обязательным учётом незыблемого требования о том, что размер налогооблагаемой базы, от которой будет исчисляться налог 1 января текущего года, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

Органы субъектов РФ могут устанавливать иные размеры вычетов с учётом своих региональных особенностей (статья 222 Налогового кодекса РФ). Уточнить этот момент в местной администрации будет совершенно не лишним при подготовке к сделке и при проведении расчёта НДФЛ.

  • Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме

Такой вычет установлен, в соответствии со пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, в 2-х размерах:

  • в размере до 1 000 000 руб.

применяется при продаже объектов или его доли (долей), находившихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества:

  1. жилого дома
  2. квартиры
  3. комнат, включая приватизированные жилые помещения
  4. дачи
  5. садового домика
  6. земельного участка
  • в размере до 250 000 руб.

применяется при продаже иной недвижимости (например, нежилого помещения или гаража), ннаходящихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

Расчёт НДФЛ при использовании вычетов делается по соответствующим формулам, учитывающим необходимый вид стоимости:

НДФЛ = 0.13 (SОБ – WФИКС)

НДФЛ = 0.13 х (0.7 х SКАД — WФИКС)

где

  • SОБ — стоимость продажи объекта недвижимости
  • WФИКС — фиксированный вычет, равный 1 млн. руб. или 250 тыс.руб., соответственно типу продаваемого объекта недвижимости

При продаже объекта недвижимости, например, квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет распределяется или в равных частях между сособственниками, или пропорционально их долям.

  • Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости

Этот вычет применяется при выборе уплаты налога не с дохода от продажи объекта недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую покупку, подтверждённые документами:

  1. договором купли-продажи недвижимости
  2. актом приемки-передачи денег
  3. договором на оказание услуг риэлтора
  4. расписками продавца в получении денег
  5. приходными кассовыми ордерами
  6. банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца
  7. выписками или справками из банка по уплаченным процентам по кредиту (если уменьшен доход на расходы по оплате процентов)
  8. товарными и кассовыми чеками
  9. платёжными поручениями
  10. иными документами, подтверждающими расходы

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются расходы такого рода, как оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и др.

Формула для расчёта подоходного налога:

НДФЛ = 0.13 (SОБ – WR),

где

  • SОБ — стоимость объекта, указанная в договоре
  • WR — вычет в размере расходов на предшествующую продаже покупку недвижимости, подтверждённых документами

Если расходы WR окажутся больше дохода от продажи объекта недвижимости, то налоговая база принимается равной нулю (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ). В этом случае налог не взимается.

Из суммы, подлежащей налогообложению, можно вычесть документально подтверждённые расходы:

  1. на приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита
  2. на ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку
  3. на приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде

Примеры

Пример 1

Решено продать квартиру за 4.5 млн руб., а её кадастровая стоимость составила 9,7 млн. руб., то есть продажная стоимость оказалась меньше SКАД, что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ именно кадастровой стоимости.

Делаем вычисления для 2-х вариантов:

  • вычет не используется
  • вычет используется:

в данном случае вычет WФИКС = 1млн.руб.

Как видно из результатов расчётов, использование вычета даёт экономический эффект в 130 тыс.руб.

Пример 2

Гараж продаётся по стоимости 600 тыс.руб., а его кадастровая стоимость составляет 300 тыс.руб., то есть продажная стоимость объекта выше SКАД, что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ продажную стоимость продажи.

Делаем вычисления для 2-х вариантов:

  • вычет не используется:
  1. налогооблагаемой базой является продажная стоимость 600 тыс.руб.
  2. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 600 тыс.руб. = 78 тыс. руб.
  • вычет используется:

в данном случае вычет WФИКС = 250 тыс.руб.

Расчёты показали, что вычет обеспечивает экономию в 32.5 тыс.руб.

Пример 3

Продажная цена квартиры 980 тыс.руб. Её кадастровая стоимость 2.8 млн. руб., то есть продажная стоимость меньше SКАД.

Соответственно, для расчёта НДФЛ необходимо использовать кадастровую стоимость.

Вычет WФИКС = 1 млн. руб.

Делаем вычисления для 2-х вариантов:

  • вычет не используется

1. рассчитываем налогооблагаемую базу (70% от кадастровой стоимости):

0.7 х 2.8 млн. руб. = 1.96 млн.руб. — это больше договорной цены, поэтому доходом считается 70% от кадастровой стоимости,

2. рассчитываем подоходный налог:

НДФЛ = 0.13 х 1.96 млн.руб. = 0.2548 млн. руб. = 254 800 руб.

  • вычет используется

1. Уменьшаем налогооблагаемую базу:

(0.7 х 2.8 млн. руб. — WФИКС ) =(1.96 млн.руб. – 1 млн. руб.) = 0.96 млн. руб. = 960 тыс. руб.

2. Рассчитываем подоходный налог:

НДФЛ = 0.13 х 0.96 млн. руб. = 124 тыс.руб.

Экономия при применении вычета составила 130 800 руб.

Пример 4

Продажная цена дачи 830 тыс. руб. Её кадастровая стоимость 1.39 млн. руб.

70% от кадастровой стоимости: (0.7 х 1.39 млн. руб.) = 973 тыс. руб.

Без применения вычета налог составит: НДФЛ = 0.13 х 973 тыс. руб. = 126 490 руб.

  • вычет применяется:

уменьшаем налогооблагаемую базу: (973 тыс. руб. – 1 млн. руб.) = — 27 тыс. руб.

Получилось, что доход, облагаемый налогом, оказался меньше вычета. Считается, что он равен нулю, значит, налог платить не нужно.

Результат в комментариях не нуждается.

Полезная информация

  • Что такое обременение земельного участка можно узнать
  • Земельный налог для физических лиц с 2020 года —
  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться .
  • С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться.
  • С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться .
  • Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ можно ознакомиться .
  • С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться .
  • ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться .
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться .
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться
  • Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можнополучить .

Что такое обналичивание денежных средств? Для вывода денег со счета физического лица, частного предпринимателя, фирмы или организации в реальное пользование существует понятие обналичивание денег.

Статья УК РФ №198 за нарушение процедуры обналички предусматривает наказание, так как это ведет к укрыванию от выплат налогов.

Обналичивание денежных средств с банковских счетов происходит регулярно. Экономика предприятий без реальных денег не может существовать, ведь оплата выполненных работ, строительных материалов и комплектующих производится за наличный расчет.

Посредством банкомата снимают небольшие суммы частные лица. Для предпринимателей и организаций, задействовавших в обналичке банки или фирмы, степень ответственности определяется по ст. №199 УК РФ.

Обналичивание денег и отмывание денежных средств – это абсолютно разные вещи, за отмывание виновные понесут наказание уже по ст. № 174 УК РФ. В этой операции потоки финансов идут в обратном направлении.

Полученные в результате экономического или уголовного преступления наличные средства зачисляются для легализации на банковский счет.

Отмывание и обналичивания денег объединяет то, что данные схемы нарушают государственные законы и наносят вред экономике страны.

Незаконность операции

Незаконный оборот денежных средств приводит к распространению коррупционных схем в стране, обеднению региональных или федеральных бюджетов, отсутствию пенсионных денег у тех, кто получал заработную плату наличными «в конвертах».

Для предприятий, сотрудничающих с муниципальными и государственными службами, обналичка денег является воровством федеральных средств, хотя законом установлена уголовная ответственность за это преступление.

Эмиссию денег полностью запретить проверяющие организации не могут, но контролирующие органы тщательно проверяют банковские операции, чтобы они проводились с учетом закона РФ.

Частные предприниматели и руководители фирм свои незаконные махинации оправдывают налоговым бременем и желанием выплачивать работникам зарплату вовремя и в положенном размере, так как нанятые люди работают без официального оформления.

Также наличные средства уходят на бесперебойное обеспечение производственными материалами и решение вопросов в бюрократической среде.

Схемы снятия денег

Сначала это все выглядит так, как будто снятие денег, необходимое руководителю, проходит вполне легально, так как явного мошенничества с заемными средствами нет.

Частное лицо или руководитель фирмы снимает со счета деньги после подписания платежных документов. Но потом все равно придется объяснять законность этой операции через банк.

Деньги со счета снять можно, не нарушая законодательства Российской Федерации, но эта процедура впоследствии приведет к фиктивному увеличению расходов предприятия и затрат и уменьшению налогов.

Организация существенно снижает показатели прибыли, увеличивая затраты на оплату несуществующих услуг, а сумма налога соответственно становится меньше.

В незаконном обналичивании денег участвует собственник однодневной фирмы, который получит на руки меньший процент от оборота после окончания схемы, чем, если бы начальник организации заплатил налоги государству.

Однако оба участника сделки забывают о том, что они нарушают законодательство, согласно УК РФ, где за это предусмотрено наказание.

Некоторые схемы используются при помощи фальшивых документов, без привлечения посредника. Вообще существует множество схем, и они уже известны налоговой инспекции, но некоторые имеют специфические отличия в зависимости от специализации компании или профиля производства.

Стандартные схемы мошенники для незаконного обналичивания средств:

  • через подставных физических лиц;
  • задействование банковских работников;
  • привлечение фирм-однодневок;
  • использование фальшивых документов случайных граждан;
  • применение сертификатов, предназначенных для получения материнского капитала.

Обналичивание через ИП предпринимателей

В качестве мошенников индивидуальные предприниматели используются часто, их роль в схеме трудней определить и выявить.

Однодневные фирмы-пустышки после незаконной сделки сразу исчезают, но частное лицо в случае разбирательств с налоговой инспекцией останется и подтвердит свою работу, за которую получило деньги.

Но если налоговая служба докажет фиктивность этих мероприятий, то на скамье подсудимых в зале суда окажется не только руководитель предприятия, который уклоняется от налогов, но и частный предприниматель, необдуманно согласившийся на предложение об обналичивании денег через ИП, последствия за которое коснутся и его.

Для обналички денег между организацией и индивидуальным предпринимателем составляется договор, по которому ИП нанимают для оказания ряда услуг, многие из которых трудно проследить, например:

  • предпусковая настройка оборудования;
  • перевозка грузов;
  • обучение, консультации, тренинги.

Факт проведения этих работ определить будет практически невозможно, если после подписания акта и перечисления денег на счет частного предпринимателя пройдет месяц или два.

Если находятся очевидцы, которые не подтверждают проделанные работы по утвержденному и подписанному акту, то по закону последует наказание.

Вывод денег через липовые ИП выгоден, так как ИП может распоряжаться денежными средствами со своего банковского счета в любом виде.

Для инспекции его расходы являются целым составляющим, поэтому обналичивание средств для частного предпринимателя не составляет особую проблему.

Руководителю предприятия он отдает нужную сумму, оставляя себе ранее оговоренные проценты.

Вывод денег через ООО

Получить наличность можно внутри собственной компании, не привлекая к делу посредников. По исполнению такая схема несколько сложнее, но зато в этом случае все деньги получит руководитель, и ему не придется ни с кем делиться.

На предприятии ООО могут использовать такие схемы:

  • перечисление ИП, завышение расходов;
  • руководитель оформляет заем на длительный срок;
  • начисление дивидендов;
  • через дебетовые карты;
  • через лиц, получающих деньги под отчет.

Завышение валовых затрат

Например, на фирме закупается внушительная партия талонов на топливо по безналу для работы автотранспорта.

Далее эти талоны уже продают за наличный расчет, экономя руководству ООО несколько миллионов рублей.

Однако налоговая инспекция давно ознакомлена с данным методом, так как такие схемы используются давно. Руководству будет начислен серьезный штраф в соответствии со статьями Уголовного Кодекса России.

Долгосрочный кредит

В схеме с оформлением кредита нет вывода средств как такого, потому что руководитель предприятия получает кредитные деньги наличными, оформляя их под минимальные проценты или вовсе без них.

При данной схеме происходит уменьшение суммы налога. По законодательным меркам это действие спорное, так как предусматривает беспроцентный кредит с последующим вкладом средств на депозит в банке на длительный срок.

В данной схеме отпадает необходимость привлекать подставных лиц или близких родственников, так как выдача кредита на приобретение автомобиля или недвижимости не идет вразрез с законодательством.

Закону не противоречит получение кредита из денег средств компании на длительное время, если на предприятии имеется учредитель.

Перед налоговой проверкой эти деньги не облагаются налогом, потому что не считаются прибылью, так как это средства являются кредитными на личном банковском счету, подоходный налог с них выплачивать не придется.

Правда по окончанию долгового срока кредитную сумму придется вернуть, но за это время могут произойти такие серьезные изменения, что стоимость обналиченных денег может уменьшиться из-за инфляции или само общество с ограниченной ответственностью объявит себя банкротом.

Начисление дивидендов

По закону участникам ООО разрешается начисление дивидендов руководству фирмы и самому себе.

Схема используется часто, ведь после получения налички в виде дивидендов размер уплаченных налогов будет меньше, чем сумма прибыли, насчитанная налоговыми обязательствами.

Вывод подотчетных средств работниками

Среди руководителей крупных ИП и предпринимателей данный способ является популярным.

Организация выдает физическому лицу заемные деньги, которые необходимо вернуть в оговоренный срок. Средства проводятся обратно через кассу компании.

Если этого не происходит, то при невозврате полученных денег подотчетное лицо платит налог с дохода. Для того чтобы его не платить, руководство делает второй заем, перекрывая сумму первого.

Погасив долг, можно бесконечно продолжать проводить такие операции, с точки зрения закона это все абсолютно легально.

Дебетовые карты

Вывод денег со счетов через карты физических лиц производится методом приобретения действительных банковских карт или через оформление бумаг с помощью банковского сотрудника (сообщника) на реквизиты умерших людей или просроченные несуществующие документы.

Смысл этих операций заключается в дроблении сумм. Согласно российскому законодательству, банки обязаны сообщать в Росфинмониторинг обо всех действиях с финансовыми суммами, размер которых составляет более 600 000 рублей.

Чтобы махинация с большой суммой не стала заметной на фоне других операций, учредитель использует фирму-однодневку с многочисленным штатом несуществующих работников.

Директор этой организации существует только на бумаге, а документы поддельные. Перед зачислением средств на однодневную компанию, руководитель перечисляет зарплату фиктивным сотрудникам.

За счет большого количества дебетовых карт можно снять наличными деньгами до 10 миллионов рублей. Операцию можно проводить множество раз, выводя огромные суммы.

Для этого не всегда используются фальшивые банковские карточки, аферу можно проводить и через реального человека, лишь бы у него было свидетельство ИП.

Преступление и наказание

Незаконный вывод денежных средств через реальных или подставных участников махинации приводит к уменьшению финансовых поступлений в муниципальный или государственный бюджет.

Чем грозит выявление преступной группировки, и какое наказание за обналичивание денежных средств полагается организаторам и исполнителям?

Статьи Уголовного Кодекса РФ для юридических и физически лиц предполагают следующую ответственность за обналичивание денег в 2020 году.

Если размер скрываемой суммы больше 10% от общего размера налоговой суммы, то подсудимому это грозит:

  • штрафом от 100 до 300 тыс. рублей;
  • арестом обвиняемого лица на срок до полугода;
  • принудительными работами сроком до 1 года;
  • заключение в тюрьму сроком на 1 год.

Если в афере крутятся суммы более 20% от общей налоговой суммы, то штраф уже будет составлять 500 тысяч рублей, а тюремный срок увеличится до 3 лет.

Для частных предпринимателей, которые впервые совершили такое обналичивание денег и в полной мере рассчитались с налоговыми и штрафными отчислениями, законодательством России предусмотрено освобождение от ответственности.

Можно продать дом купленный за материнский капитал ?
Можно! А почему нельзя. Собственники могут распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению.
Конечно, в этой сделке продажи дома есть особенность — несовершеннолетние участники долевой собственности. И есть специальные требования к отчуждению прав на недвижимость, принадлежащую детям.

Можно продать дом купленный за материнский капитал

В этой статье я вам подробно расскажу об этой сделке.

В сделке продажи дома, купленного за счет средств материнского капитала, собственниками являются все члены семьи — родители и дети?

-Нет.
Дом оформлен только на меня/ на мужа/ на обоих родителей.

-Тогда вам нужно выделить доли всем членам семьи, чтобы исполнить нотариальное обязательство перед Пенсионным фондом о наделении долями. Или вы уже об этом забыли?

-Я сначала дом продам, а потом куплю квартиру и в ней выделю долю детям!

-Но ведь таким образом обязательство перед ПФР окажется невыполненным.
Там ведь адрес жилья указан!
К тому же вы заводите своих покупателей в оспоримую сделку.
Это не честно. И не законно.

-Да мы не хотим ни кого обманывать.
Просто доли выделять очень дорого.
Да и волокиты с органами Опеки и попечительства много!

Все не так трудно!

Во-первых, доли на всех членов семьи можно в большинстве случаев выделить без нотариуса. Это не большие расходы.

Во-вторых, получить согласие органов Опеки и попечительства на продажу не так уж сложно.

В третьих, расходы на нотариальную сделку по продаже ( продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним — это обязательная нотариальная сделка) можно разделить пополам с покупателями.

Как продать дом купленный за материнский капитал

Давайте разберемся подробно, как продать дом купленный за материнский капитал.

Исходим из того, что вы уже выполнили обязательство перед ПФР и ваша недвижимость находится в долевой собственности всех членов семьи.

Документы в Росреестр нотариус передает теперь через интернет

Алгоритм продажи дома, купленного за материнский капитал

Первое.
Получить разрешение на продажу из органов Опеки. Без этого документа продать дом нельзя! Ни нотариус , ни Росреестр сделку не пропустит.

Опека дает разрешение на продажу в двух вариантах:

  1. Разрешение на продажу с одновременной покупкой. То есть сделка должна состоятся в один день. Причем регистратор приостановит регистрацию перехода права при продаже, до тех пор, пока не произойдет регистрация права собственности на детей в новом жилье.
  2. Разрешение на продажу с обязательным зачислением денег от продажи детских долей на специальные банковские детские счета. Использовать эти деньги можно только под контролем опеки и только на приобретение жилья.

В любом случае, Опека не допустит ухудшения жилищных условий несовершеннолетних.

Второе.

Вам нужно определиться, к какому нотариусу вы обратитесь за услугой по удостоверению Договора купли-продажи.

Вы можете обратиться к любому, в рамках кадастрового округа.

Услуги нотариуса недешевы, но, увы, закон требует провести вашу сделку в присутствии нотариуса.

Вам придется оплатить госпошлину за удостоверение договора купли-продажи (ДКП) нотариусом и работы по составлению ДКП и Акта приема-передачи.

Но есть и маленький плюс.

С 01.02.2019 года нотариус обязан бесплатно передать ваши документы в Росреестр для регистрации перехода права.
Это сэкономит ваше время, а покупателю — 600 рублей, так как при электронной подаче документов в Росреестр, госпошлина за регистрацию права собственности будет уплачена в размере 70%, то есть 2 000 * 70% = 1 400 рублей.
То есть в МФЦ вам не нужно будет идти.

Нотариальные сделки. как правило, затяжные. Нотариусы перегружены работой, к тому же они требуют бОльший пакет документов.

К тому же нотариусы НЕ клиентоориентированы, работают по-старинке, с ними трудно согласовываются сроки сделки. Будьте к этому готовы.

Нотариус требует участия в сделке по продаже детской недвижимости обоих родителей.
Поэтому, если даже родители не являются супругами, на сделке они должны быть.

Третье.

В связи с долгой подготовкой к сделке, вам в обязательном порядке нужно заключить предварительный договор с покупателем, где необходимо прописать сроки выхода на сделку, цену, условия передачи ключей и другие важные моменты.

Для выполнения условий предварительного договора купли-продажи нужно передать задаток.

Посмотрите видео урок, как легко и не имея специальных знаний, можно составить предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

> > (откроется в новой вкладке)»>Конструктор договоров > > >

О Регистрации прав на недвижимость.

Главная страница

Примерный план сделки. ( из переписки)

  • Ольга, доброго времени суток! Обращаюсь к Вам за помощью, т.к.как мне кажется столкнулись с непреодолимой задачей продажи квартиры с мат.капиталом. Мы перехали жить в другой регион Краснодарский край, жили в Краснодарский, купили квартиру, и уже живем на новом месте. В г.Красноярске наконец то нашелся покупатель, за долгие годы продажи. Но не тут то было!!! Квартира куплена в ипотеку, с част.погашением мат.капиталом. думала проблем не возникнет, выделим доли уже в новом жилье, где живем, где прописаны, но нас заставляют пройти все круги ада!!!! Выделить доли в продающейся квартире, и добиться отчуждения/разрешения у опеки квартиры на продажу!!! Неужели никак нельзя оформить доли в новой квартире, добиться разрешения продажи без выделения долей??? Зачем эта пустая трата времени, это ооооочень затратно, долго и очень трудоемко!!! Заранее очень благодарю за совет и помощь!!! Мне кажется мы попали в безвыходную ситуацию!!! Причем вся эта долга процедура должна проходить в двух регионах(где продается квартира, и где мы прописаны). Вот только каким образом!!! Мы к сожалению не магнаты!!!! Еще раз огромное Вам спасибо за помощь!

Марина, здравствуйте.При разумном подходе к этой ситуации — можно минимизировать расходы и хлопоты. Но выполнить данное нотариальное обязательство вы должны.

1. Если у вас в Красноярске остались родственники или есть надежный риэлтор — можно дать доверенность на продажу с нужными полномочиями. На моем сайте есть об этом статья.2. Заключите с покупателями предварительный договор на 2 месяца или более (просчитайте сроки)

3. Выделите доли детям, если у вас не долевая собственность , обойдетесь без нотариуса. Сейчас можно зарегистрировать сделку по экстерриториальному принципу ( в консультации я разъясняю)

4. Получите разрешение на продажу с одновременным выделением долей детям.(по месту регистрации детей)

5. Проведите две сделки в один день, доверенное лицо в Красноярске по продаже квартиры, вы самостоятельно при выделении долей детям по месту жительства ( если у вас не долевая собственность без нотариуса)

PS. Рекомендации основаны на опыте успешных сделок

Можно продать дом купленный за материнский капитал ? Можно!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *