Можно ли поменять приватизированную квартиру на неприватизированную?

LegitLex | Юридические услуги в Донецке

Возможно ли произвести обмен приватизированной квартиры на неприватизированную?

Как известно, обмен и мена недвижимого имущества – это два практически одинаковых процесса. Их главное отличие – в форме собственности на имущество, которое является предметом договора. При операциях с приватизированным имуществом заключается договор мены, а если предметом будет недвижимость, которая находится у лица на основании договора найма – это обмен.

Если происходит заключение договора, в котором с одной стороны частное недвижимое имущество, а с другой стороны – муниципальная или государственная собственность, то к такому договору применяется понятие «обмен недвижимостью».

Конечно, само название не имеет такого глобального значения. На практике к такому смешанному договору применяются нормы как мены, так и обмена в соответствующих частях договора. В том числе, в отношении недвижимости, которая приобретается в собственность, будут применяться правила о переходе права собственности, государственной регистрации и другие, прописанные в ГК. А на недвижимость, которая переходит в пользование приобретателю, необходимо получать ордер на помещение, заключать договор социального найма и т.д. в соответствии с нормами ЖК.

Такой обмен (назовем его «смешанным») по праву можно назвать самым непростым из приведенных вариантов, так как в такой сделке участие принимают объекты недвижимого иму¬щества с двумя разными правовыми статусами: один находится в государственном или ведомственном фонде, другой — в соб¬ственности у юридического либо физического лица.

После такого обмена жилья бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником другой, приватизированной, а бывший собственник становится нанимателем.

Ещё одним недостатком «смешанного» обмена, кроме сложностей в оформлении, является то, что новый наниматель государственной или вневедомственной квартиры не сможет её приватизировать, так как он уже один раз использовал своё право на приватизацию. Выход из этой ситуации, в принципе прост – приватизировать её на одного из членов семьи нанимателя.

Процедура простого обмена неприватизированными квартирами теоретически выглядит проще, чем «смешанный» обмен, но на практике это не совсем так. Во-первых, заявление на обмен необходимо заверить собственником жилищного фонда или уполномоченным им ор¬ганом – исполкомом. Во-вторых, необходимо собрать подписи всех совершеннолетних членов семьи, которые проживают вместе с нанимателем, в том числе временно отсутствующих. Практика показывает, что получение согласие как раз и есть самым проблемным этапом, на котором иногда он и прекращается. Если согласие между всеми членами семьи не удалось достигнуть, то любой из них может потребовать в судебном порядке обратного обмена. Тогда Вы вернётесь в свою квартиру, и будете обязаны уплатить все расходы и убытки, понесённые другой стороной сделки. Или же суд обязует Вас к принудительному обмену новой квартиры на помещение в разных домах или квартирах.

Для произведения операции по обмену приватизированной квартиры на неприватизированную необходимо собрать пакет документов, который будет включать в себя документы для договора мены и для договора обмена.

Лицо, которое обменивает жилое помещение, где оно является нанимателем, должно подать заявление об обмене в обменное бюро, которое находится при исполкоме. После рассмотрения заявления гражданин получает на руки выписку из решения жилищной комиссии. Следующий этап обмена — это оформить сделку по данной выписке у нотариуса. После государственной регистрации договора у приватизированной квартиры появляется новый собственник. Бывший же собственник квартиры получает в исполкоме новый ордер в установленном порядке.

Не плачу кредит 3 года, истек ли срок давности — ответы специалиста

Оформлять кредит следует только после детального просчета своих финансовых возможностей. Но что будет с долгом, если не платить по договору 2, 3 или даже 5 лет? Вправе ли клиент после долгого периода финансового бездействия рассчитывать на то, что задолженность банк из-за истечения срока исковой давности взыскать не сможет?

Также советуем ознакомиться со статьями:

Как оформить банкротство физического лица по кредитам;
Как законно не платить кредит, если платить нечем;
Муж взял кредит без согласия жены и не платит — что делать

Последствия неоплаты по кредитному соглашению

Если человек взял кредит и не возвращает его, то это грозит:

  • начислением пени и штрафов;
  • передачей негативной информации в кредитную историю;
  • перепродажей дела коллекторам;
  • взысканием задолженности через суд.

Все вышеперечисленные действия банк имеет право предпринять как в отношении долгов по кредитным картам, так и по потребительским и ипотечным займам.

Если суд вынесет решение о том, что клиент должен вернуть долг, то приставы смогут:

  • описать имущество;
  • направить исполнительный лист на работу для удержания в пользу долга сумм из зарплаты;
  • списать в пользу погашения задолженности средства с открытых счетов (кроме социальных);
  • наложить запрет на выезд из страны;
  • приостановить действие водительского удостоверения

В некоторых ситуациях возможно, что долг полностью спишется. Такое случается, если банк не может найти заемщика или понимает, что судебные разбирательства не принесут результата — например, если у должника нет ни активов, ни собственности, ни источника дохода. Также велика вероятность, что кредитор решит, что делать иск при небольшой сумме задолженности нет смысла.

Передать дело коллекторам банк сможет только при наличии соответствующего пункта в подписанном соглашении. Если обязательства будут проданы, то право требовать возврат долга перейдет к новому кредитору. При этом факт передачи задолженности на срок давности не влияет.

Срок исковой давности по кредитному соглашению

Законом (а именно 200-й статьей Гражданского кодекса) определено, что период, в течение которого кредитор вправе обратиться в суд за взысканием долга с заемщика, составляет 3 года.

Вопрос о том, с какого момента исчисляется этот срок, является очень спорным — в законодательстве он трактуется двояко.

Согласно действующей судебной практике, точкой отсчета может быть:

  • дата крайнего платежа;
  • последний зафиксированный контакт банка с клиентом;
  • плановая дата закрытия кредитного договора.

При этом контактом может быть признано не только обращение самого заемщика к кредитору в устном или письменном виде, но и получение от банка заказного письма о задолженности — факт вручения конверта клиенту доказывает его подпись в почтовой расписке.

Важно! Если у клиента два кредита и/или более, то срок давности рассчитывается по каждому отдельно.

При этом факт телефонного разговора с должником является спорным моментом — банку будет сложно доказать, что диалог был именно с заемщиком, а не с иным ответившим на звонок лицом.

Чего ожидать, если не оплачивать кредит 2 года

Если с даты внесения последнего платежа по кредиту прошло более 24 месяцев, то вероятнее всего следующие сценарии:

  • дело находится на стадии передачи коллекторам;
  • банк готовит документы в суд;
  • долг списан.

Банки, зная про срок исковой давности, редко упускают из внимания факт того, что кредит не оплачен в течение 2 лет. Но чтобы можно было сослаться на неправомерность требований важно, чтобы в течение указанного периода не было не только оплаты кредита, но и любого рода контактов с банком.

Если цель заемщика дождаться истечения срока исковой давности, то следует не выходить на связь — не отвечать на звонки, не получать письма, по возможности сменить номер телефона.

Перед тем, как прятаться от банка стоит подумать, что за это будет — за злостное укрывательство от оплаты долга по УК РФ предусмотрена уголовная ответственность.

Кредит не оплачивается три года — что с ним будет дальше

Если в течение 3 лет банк не подал в суд, то говорить о том, что истек срок исковой давности можно только при наличии в течение этого периода совокупности следующих условий:

  • отсутствие подтвержденных контактов с кредитором;
  • не было фактов внесения средств на счет.

Если устные или письменные диалоги с банком либо движения по счету в течение 3 лет были, то говорить о том, что иск финансовой организации будет отклонен, рано. Решение о наступлении срока давности также может быть оспорено, если с даты окончания срока договора не прошло еще 3 года.

Практика показывает, что если в течение 3 лет банк не обратился в суд и не предал дело коллекторам, то есть вероятность что кредитор списал задолженность — редко финансовая организация ждет решения вопроса при молчании заемщика так долго. Обычно дело продается коллекторам или направляется в суд в течение первого года после того, как не платишь по договору.

Сгорает ли кредит, если не платить его 5 лет

Если за 5 лет кредитор не подал иск в суд, то договор либо закрылся по инициативе банка, либо был передан коллекторам.

Важно! Продажа кредита коллекторской компании не продляет срок исковой давности — он также будет рассчитываться с последнего внесения, контакта с заемщиком или с даты планового окончания договора.

Практика показывает, что при передаче дела коллекторам заемщик всегда узнает об этом — такие компании достаточно активны при контактах с должником. Кроме этого, о переуступке клиент должен быть письменно уведомлен.

Подробнее о мерах взыскания по задолженности:

Продление договора аренды нежилого помещения

Продлить договор аренды нежилого помещения можно несколькими способами, в том числе путем автоматической пролонгации действующего соглашения. При оформлении документов о продлении арендного договора важно соблюдать требования законодательства, в том числе о регистрации долгосрочной аренды.

Способы продления аренды

Еще на стадии заключения договора аренды сторонам предстоит согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав входит и определения продолжительности арендных отношений, что напрямую повлияет на порядок оформления самого договора и его возможного продления.

Возможность продления арендных отношений может осуществляться следующими способами:

  1. автоматическая пролонгация соглашения на новый срок, если такое условие контрагенты предусмотрели в основном договоре;
  2. заключение допсоглашения о продлении до истечения срока действия основного договора;
  3. путем заключения нового договора с учетом преимущественного права арендатора;
  4. путем обращения в суд с требованием о принудительном продлении договора, если для этого имеются законные основания.

В подавляющем большинстве случаев продление договора осуществляется по взаимной договоренности сторон, которые имеют право, как сохранить ранее действовавшие условия, так и изменить характер правоотношений.

Как оформить продление

Поскольку при совершении арендной сделки стороны обязаны соблюдать требование о письменной форме договора, для продления отношений также нужно составить письменный документ. Исключение составляют случаи, когда условиями базового соглашения было предусмотрено условие об автоматической пролонгации аренды на тот же срок и на аналогичных условиях.

Дополнительное соглашение о продлении должно составляться с учетом следующих особенностей:

  • контрагенты по обоюдному согласию вправе изменить отдельные условия аренды, в том числе размер ежемесячных платежей;
  • срок продления также определяется сторонами по обоюдной договоренности, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом;
  • если основной договор был зарегистрирован в службе Росреестра, аналогичное требование предъявляется к дополнительному соглашению.

Скачать соглашение о продлении договора аренды нежилого помещения (образец)

Правило о государственной регистрации необходимо соблюдать и в случаях, если краткосрочный договор (менее одного года) после заключения соглашения становится долгосрочным.

Алгоритм действий контрагентов, которым необходимо продлить договор по обоюдному согласию, состоит из следующих действий:

  1. согласование новых условий о сроке действия арендных отношений, а также об иных положениях договора;
  2. составление двустороннего соглашения и подписание его обеими сторонами;
  3. представление дополнительного соглашения на регистрацию в службу Росреестра, если с учетом изменений срок аренды превысил один год.

Обратите внимание! Решение о продлении договора может принимать только законный собственник нежилого помещения. В случае если в период действия арендного договора объект недвижимости был продан другому владельцу, дополнительное соглашение нужно заключать с новым собственником.

Поскольку у арендатора имеется преимущественное право на продление договора после истечения срока его действия, требуется уведомить об этом арендодателя. Правила уведомления предусмотрены ст. 621 ГК РФ:

  • уведомление обязательно оформляется в письменной форме;
  • уведомление должно быть направлено арендодателю не позднее срока, зафиксированного в арендном договоре;
  • если такое условие в договоре не указано, уведомление подлежит направлению в разумный срок.

Если указанные условия не соблюдены, арендатор также вправе рассчитывать на продление договора, однако арендодатель не будет связан обязательствами и может на законном основании найти нового арендатора. Разумность периода направления уведомления, как правило, связана с месячным сроком, однако при рассмотрении таких споров в суде могут устанавливаться иные критерии.

Обратите внимание! Если собственник нежилого помещения отказал в реализации преимущественного права на продление договора, он не имеет права заключать арендное соглашение с иным лицом на протяжении следующего года. Если такой факт будет установлен, предыдущий арендатор вправе предъявить требование о переоформлении договора на себя, а также о взыскании убытков.

Если ни одна из сторон не выразила своего отношения о продлении договора до истечения его срока действия, однако фактическое пользование имуществом продолжается без возражений собственника, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Ключевое значение в этом случае будет иметь неопределенный характер арендных правоотношений:

  • для прекращения действия договоров с неопределенным периодом действия необходимо направлять уведомление второй стороне за три месяца;
  • иной срок уведомления может устанавливаться только нормативными правовыми актами или условиями самого договора.

Также законодательством могут регламентироваться предельные сроки заключения отдельных видов недвижимого имущества, в том числе и нежилых помещений. Если стороны продлят действие договора на срок, превышающий нормативное ограничение, будет применяться именно предельный период аренды, указанный в законе.

Это правило имеет значение для случаев, когда ни одна из сторон не выразила отношения к продлению срока, если он не предусмотрен условиями соглашения. В таком случае арендные отношения будут продолжаться только до истечения предельного срока действия, указанного в законе, после чего аренда автоматически прекращается.

При оформлении документов о продлении арендных отношений нет необходимости оформлять передаточный акт о возврате имущества собственнику, если нежилое помещение фактически остается в пользовании арендатора.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *