Можно ли подарить часть квартиры несовершеннолетнему ребенку?

Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку

2 978 просмотров

Каждый гражданин имеет право распорядиться своим имуществом, в том числе и недвижимым так, как он посчитает нужным. Квартиру можно продать, обменять, оставить в наследство, подарить, при этом сторонами соглашения могут быть как третьи лица, так и члены семьи собственника, единственное условие – полная дееспособность каждого участника сделки.

Если одна из сторон сделки не достигла совершеннолетия, то от имени ребенка выступают его родители или опекуны, как законные представители.

Можно ли подарить несовершеннолетнему ребенку долю в квартире

Дарением называется двухсторонняя сделка, в которой один участник процедуры (даритель) передает другому (одариваемому) часть своего имущества безвозмездно. Такая процедура требует составления письменного документа (дарственной) с обязательным удостоверением сделки в нотариальной конторе.

Российское законодательство не запрещает передачу собственности в пользу несовершеннолетних. Но есть некоторые нюансы. Несовершеннолетний ребенок не может сам участвовать в сделке, за него и от его имени выступают его законные представители.

Но свои полномочия родители, опекуны или усыновители должны подтвердить свидетельством о рождении ребенка (в случае, если его представляют родители или усыновители), либо судебным решением или другим документом, если это опекуны. При любом оформлении передачи собственности несовершеннолетнему участие органов опеки и попечительства не требуется.

При отчуждении имущества в пользу ребенка, необходимо обратить внимание на два важных нюанса:

  1. Передача доли недвижимого имущества несовершеннолетнему согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ предполагает, что в качестве дарителя выступает один из родственников ребенка, а получателем (одариваемым) является сам несовершеннолетний.
  2. Родители вправе подарить своему ребенку долю в недвижимости только в том случае, если они сами имеют этот объект в собственности и у них в порядке все правоустанавливающие документы на имущество.

При оформлении сделки дарения законодательство определяет, что:

  • если ребенку еще не исполнилось 14 лет, то его присутствие при сделке не требуется, подпись от его имени в документе ставит один из родителей или опекунов (ст. 28 ГК РФ);
  • в тех случаях, когда одариваемый достиг возраста 14 лет, но ему еще нет восемнадцати, он сам подписывает все документы, но с обязательного согласия законных представителей (ст. 26 ГК РФ).

И в первом и во втором случаях в договоре дарения обязательна отметка родителей или опекунов о согласии на сделку дарения.

Особенности

При дарении доли объекта недвижимости несовершеннолетнему ребенку необходимо учитывать несколько особенностей:

  1. Если имущество, из которого выделяется доля ребенку, является совместным, то потребуется согласие всех собственников жилого помещения.
  2. При отчуждении в пользу ребенка части собственности, находящейся в долевой собственности, такого согласия не потребуется, так как даритель передает несовершеннолетнему часть своей выделенной доли.
  3. Не допускается отчуждение части жилого помещения, в котором зарегистрирован другой несовершеннолетний, подобная сделка будет признана неправомерной. Если же договор дарения оформить необходимо, то зарегистрированный на этой жилой площади ребенок должен быть выписан и зарегистрирован в другом месте.

Согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, договор дарения является бесплатной сделкой, другими словами, даритель не вправе требовать от одариваемого какого-либо вознаграждения, как денежного, так и любого другого.

Например, если бабушка решила подарить внуку часть своей квартиры, она не вправе требовать от него взамен никаких денежных компенсаций, обязательств, либо каких-то других ответных действий. Законные представители несовершеннолетнего, получившего в дар долю в жилом помещении, не имеют права как-либо ею распорядиться. То есть, ни продать, ни обменять, ни передарить имущество ребенка они не могут.

Как оформляется дарение доли в квартире несовершеннолетнему

Для того, чтобы оформить дарение несовершеннолетнему долю в жилом помещении, существует два способа:

  1. Договорной режим. В этом случае составляется договор дарения, затем он удостоверяется в нотариальной конторе и после этого изменения регистрируются в Росреестре.
  2. Судебный порядок. Действует в тех случаях, когда происходит отказ в передачи части жилого помещения через дарственную, этот отказ оспаривается в суде.

Судебные разбирательства в случаях отказа от передачи части собственности несовершеннолетнему по договору дарения происходят крайне редко, поэтому мы не будем рассматривать судебный порядок оформления дарственной. Даже если один из собственников отказывается от оформления дарственной, есть возможность передать часть собственности с помощью добровольного соглашения.

Согласно ст. 56 Закона о нотариате, сделка по дарению оформляется по месту нахождения квартиры или дома, часть которых передается несовершеннолетнему в дар.

Пошаговый порядок действий

Перед заключением договора о дарении необходимо выполнить ряд предварительных действий:

  1. Подготовить документы на объект недвижимости, часть из которого планируется подарить несовершеннолетнему.
  2. Оповестить законных представителей ребенка о том, что вы намереваетесь подарить ему часть своего жилого помещения.
  3. Подготовить проект дарственной.
  4. Посетить нотариальную контору, где заключить договор дарения.
  5. В заключении законные представители одариваемого ребенка посещают Росреестр, где переоформляют право собственности на долю в жилом помещении на несовершеннолетнего.

Процедура

Прежде всего, даритель должен собрать и привести в порядок все правоустанавливающие документы на жилое помещение. Затем он составляет предварительный проект договора дарения по образцу, опубликованному ниже.

С этим образцом даритель вместе с представителями одариваемого несовершеннолетнего ребенка посещают нотариальную контору для удостоверения документа. Прежде чем заверить договор дарения, нотариус просматривает паспорта участников сделки с целью удостоверения их личностей, а также проверяет их дееспособность. Затем работник нотариальной конторы должен разъяснить всем их права и обязанности, а также напоминает о правовых последствиях сделки.

После заключения договора дарения и удостоверения его нотариусом, сведения о сделке вносятся в реестр, а на документе проставляется отметка об этой процедуре, в которой содержатся:

  • дата проведения и удостоверения сделки;
  • номер записи;
  • сведения о сотруднике нотариата, который заверил документ.

Документы

Для заключения договора дарения потребуется собрать следующий пакет документов:

  • паспорт собственника-дарителя;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из УК об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • письменные согласия всех совладельцев объекта недвижимости;
  • квитанция об уплате госпошлины
  • паспорт законного представителя несовершеннолетнего и его письменное согласие на принятие доли жилого помещения в дар.

Образец соглашения

Образец договора дарения доли в квартире несовершеннолетнему ребенку

Договор дарения должен содержать следующие пункты:

  1. Дата и место составления документа.
  2. Наименование.
  3. Личные сведения обо всех участниках процедуры.
  4. Права и обязанности всех сторон договора.
  5. Описание имущества, которое передается в дар.
  6. Упоминание о взимании госпошлины за удостоверение договора.
  7. Количество экземпляров.
  8. Подписи (с расшифровками) всех подписантов. В том случае, если одариваемый несовершеннолетний не достиг возраста 14 лет, вместо него подпись ставит его законный представитель.

Расходы

При составлении и удостоверении договора участие нотариуса обязательно, поэтому даритель должен будет заплатить госпошлину. Согласно ст. 444.24 НК РФ, размер госпошлины исчисляется, исходя из стоимости части жилого помещения, которое передается в дар и составляет 0,5% от этой стоимости.

Также понадобится оплатить техническую и правовую работу нотариальной конторы, в зависимости от региона размер оплаты составит от двух до пяти тысяч рублей.

Регистрация права собственности и получение выписки из ЕГРН обойдется в две тысячи рублей.

Налоги

Сделки с дарением недвижимости облагаются налогом. Исключение – оформление дарственной по отношению к близкому родственнику (сыну или дочери, в том числе приемным, внуку, брату или сестре), это указано в п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Ознакомиться с полным перечнем родственников, которые могут одаривать несовершеннолетнего частью своего жилого помещения без уплаты налога, можно в ст. 14 СК РФ.

Все остальные дальние родственники, либо одариваемые несовершеннолетние, не имеющие родственных связей с дарителями, согласно НК РФ должны уплачивать подоходный налог в размере 13% НДФЛ. Подавать декларацию и уплачивать налог должны сами получатели дара, либо, как в нашем случае – их законные представители.

Пример

Двоюродная тетя маленького Никиты Оксана Лукина очень любила своего племянника. Сама она никогда замужем не была, своих детей не имела, поэтому, когда Никита немного подрос, она решила подарить ему половину своей двухкомнатной квартиры стоимостью 2 млн. рублей. Она оповестила о своем решении родителей Никиты и вскоре они оформили договор дарения.

Но Оксана не считается близкой родственницей мальчика, поэтому, согласно законодательству, он или его законные представители обязаны уплатить в доход государства подоходный налог в размере 13% от стоимости подаренной Никите части квартиры, что составило 130 000 рублей.

Сроки

Если все документы собраны, то оформление документа происходит за одно посещение нотариальной конторы, то есть, в течение одного дня. Иногда, в случае, если стороны посетили нотариуса ближе к вечеру, либо не хватает какого-то документа, то сделка может быть перенесена на любой, удобный для посещения обеими сторонами день.

Регистрация права собственности

Оформить договор дарения для того, чтобы ребенок стал полновластным владельцем своей части в жилом помещении недостаточно, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре и переоформить эту часть недвижимости на нового собственника. Для обращения в инстанцию необходимо иметь при себе следующий пакет документов:

  • заявление о регистрации нового собственника;
  • договор дарения, заверенный в нотариальной конторе;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • паспорт законного представителя несовершеннолетнего;
  • свидетельство о рождении ребенка, на которого составлен договор;
  • квитанция об уплате пошлины.

После получения выписки из ЕГРП дарение считается завершенным, и несовершеннолетний становится владельцем подаренной ему части квартиры.

Необходимо помнить, что в тех случаях, когда одариваемый младше 14 лет, то заявление в Росреестр подают его законные представители, если он уже достиг этого возраста, то подает заявление самостоятельно. Но согласие и присутствие родителей необходимо в любом случае.

Правовые последствия дарения доли ребенку

После того, как будет оформлено право собственности, владельцем доли в жилом помещении становится несовершеннолетний. В тот период, пока он не достигнет совершеннолетия, действуют несколько правил, а именно:

  1. Новый собственник имеет право зарегистрироваться в новом жилом помещении и (или) использовать свою долю в полном объеме.
  2. До достижения 18 лет он не вправе совершать любые сделки со своей собственностью.
  3. Любое отчуждение детского имущества возможно только с разрешения органов опеки и попечительства. Если это требование не будет соблюдено, вделка может быть признана незаконной.
  4. Даритель утрачивает право собственности на подаренную часть жилого помещения.
  5. Право на использование подаренного имущества может быть за дарителем сохранено.

Пример

В трехкомнатной квартире проживали внук Артем, его бабушка Надежда и мать Людмила. Жилье находилось в долевой собственности обеих женщин в равных долях. Бабушка решила подарить свою долю внуку, но попросила разрешения на дальнейшее пожизненное проживание в квартире. Вскоре был оформлен договор дарения, часть собственности Надежды перешла к внуку.

Еще через несколько лет мать Артема вышла замуж и переехала жить к мужу в другой город, к этому времени мальчик уже достиг совершеннолетия и решил остаться с бабушкой, вскоре он женился, его жена переехала жить в квартиру мужа, затем у них родились дети, но бабушка оставалась зарегистрированной и продолжала жить в квартире до дня своей смерти.

Дарение части жилого помещения несовершеннолетнему ребенку имеет как свои плюсы, так и минусы, рассмотрим их:

Положительные моменты:

  1. Несовершеннолетний становится долевым собственником жилого помещения.
  2. Никто не может отменить договор дарения, если только сделка не будет признана незаконной.
  3. Передача собственности происходит в короткий промежуток времени, чаще всего за день.
  4. Оформление договора в нотариальной конторе защищает процедуру от любых мошеннических действий с объектом недвижимости.
  5. Передача прав собственности возможна сразу же после оформления и удостоверения документа.
  6. Если в сделке участвуют близкие родственники, нет необходимости платить подоходный налог.

Минусы:

  1. При совершении сделки дарения запрещено оговаривать какие-либо условия.
  2. Распоряжение детской долей до достижения им совершеннолетия запрещено.
  3. Стороны несут некоторые финансовые затраты.

Как видите, плюсов передачи части собственности несовершеннолетнему ребенку по договору дарения гораздо больше, чем минусов.

Может ли несовершеннолетний подарить свою долю в квартире

Органы опеки и попечительства очень редко разрешают оформление дарственной на часть жилого помещения от имени несовершеннолетнего, но теоретически закон не запрещает такие сделки. Разрешение ООП необходимо, так как в тех случаях, когда несовершеннолетний ребенок отчуждает часть своего имущества, то он тем самым ухудшает свои жилищные условия и материальное положение.

Исходя из причины, по которой ООП могут не позволить отчуждение детского имущества, в тех случаях, когда ребенок имеет альтернативное жилье и его положение при отчуждении части квартиры не ухудшится, инстанция может позволить такую сделку. Но законные представители несовершеннолетнего должны предоставить убедительные доказательства того, что ребенок никоим образом не пострадает.

Конечно, малолетний (до возраста 14 лет) ребенок не может выступать инициатором такой сделки, однако, по достижении возраста 14 лет, дети вправе принимать такое решение самостоятельно, но при обязательном согласовании с родителями, либо иными законными представителями.

Резюмируем: если часть жилого помещения, собственник которого несовершеннолетний, является его единственным жильем, органы опеки ни при каких обстоятельствах не дадут разрешение на сделку. Если же у ребенка имеется в собственности иное жилое помещение, то теоретически отчуждение возможно. Но не факт, что и в этом случае ООП пойдет на разрешение сделки, необходимо будет серьезное обоснование необходимости такой процедуры.

Пример

Бабушка пятилетнего Михаила со стороны матери подарила ему половину своей двухкомнатной квартиры, вторая бабушка, со стороны отца решила последовать ее примеру, и также оформила дарственную на половину своего дома на внука.

Через несколько лет в семье родился второй ребенок. Михаил, когда ему исполнилось 14 лет, решил свою долю в доме передарить младшей сестре, так как посчитал, что будет несправедливо, что у него имеется в собственности две половины разных объектов недвижимости, а у сестры нет ни одной.

Органы опеки рассмотрели заявление Михаила, побеседовали с родителями мальчика, обследовали жилищные условия семьи, которая проживала в большой трехкомнатной квартире и пришли к выводу, что отчуждение половины жилого дома никоим образом не ухудшит жилищные и материальные условия подростка и дала разрешение на оформление договора дарения.

Чтобы правильно оформить передачу жилого помещения в дар несовершеннолетнему, необходимо подготовить документы, правильно составить договор, уплатить госпошлину, зарегистрировать право собственности на подарок. На каждом из этих этапов вполне вероятны ошибки при оформлении и подготовке документов, а, значит – затягивание процедуры дарения, либо вообще ее невозможность, если вы умудритесь сделать какую-то фатальную ошибку.

Во избежание подобных эксцессов желательно обратиться за помощью к опытному юристу. Дежурный юрист нашего сайта проанализирует вашу ситуацию, даст понятные и грамотные рекомендации для вашего случая, подскажет, какие именно документы потребуются, даст другие необходимые в вашем случае рекомендации.

Обратиться к нашим юристам вы сможете по указанным телефонам, либо оставив сообщение дежурному юристу он-лайн.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Погашение ипотеки материнским капиталом

Сертификат на материнский капитал можно использовать на погашение основного долга и процентов по целевому ипотечному кредиту или займу, взятому на приобретение жилья, но для этого должен выполняться ряд условий. С 12 марта 2020 года, чтобы направить маткапитал на выплату ипотеки, владелец сертификата может подать заявление о распоряжении в кредитную организацию, приложив в нему соответствующие документы. Сделать это можно до того, как с рождения или усыновления ребенка, после появления которого возникло право на сертификат, пройдет три года.

После того как ипотека будет полностью выплачена и с жилого помещения будет снято обременение, владелец жилья должен выделить доли супругу (супруге) и детям, согласно обязательству о выделении долей.

Фото .com

Можно ли погасить ипотеку материнским капиталом?

Материнский капитал разрешается использовать на уплату первоначального взноса, погашение основного долга и процентной задолженности по обеспеченному ипотекой жилищному кредиту или займу. Согласно ч. 6.1 ст. 7 федерального закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 года о мерах господдержки семей с детьми, сделать это можно сразу после получения именного сертификата, ждать 3 года со дня рождения или усыновления ребенка, с появлением которого возникло право на маткапитал, не обязательно.

Если жилье приобреталось за средства потребительского кредита, то Пенсионный фонд не одобрит распоряжение маткапиталом. Владельцу сертификата придется в судебном порядке доказывать, что кредит был использован для улучшения жилищных условий.

Ипотечный кредит (займ), на погашение которого будут направлены средства семейного капитала, может быть оформлен до того, как был рожден или усыновлен ребенок, на которого был получен сертификат.

Согласно ч. 3 постановления Правительства № 862 от 12.12.2007 года о правилах направления маткапитала на улучшение жилищных условий средства МСК также разрешается использовать на погашение рефинансированного кредита (за исключением штрафов, комиссий и пеней) вне зависимости от того, когда по нему возникли обязательства.

Условия погашения ипотечного кредита маткапиталом

Пенсионный фонд одобрит расходование маткапитала на погашение ипотечного кредита или займа, если выполняется ряд условий:

  1. Кредит или займ целевой — то есть взят на покупку жилья.
  2. Кредитный договор предусматривает возможность досрочного частичного или полного погашения ипотеки.
  3. Приобретенное на кредитные средства жилое помещение пригодно для проживания.
  4. Если кредит (займ) использовался для приобретения дома с земельным участком, то в договоре должно быть указано, за счет какой части кредитных средств покупалось жилое помещение.
  5. Владелец сертификата не лишен права на материнский капитал и не ограничен в родительских правах по отношению к ребенку, после появления которого у него возникло право на МСК.
  6. Второй (последующий) ребенок не отобран у родителей.
  7. Кредитная организация соответствует требованиям, установленным ч. 7 ст. 10 закона № 256-ФЗ.
  8. Сумма, указанная в заявлении, не превышает размер сертификата или сумму остатка неизрасходованных средств.

Если в ипотеке находится земельный участок, то погасить маткапиталом кредит или займ на его приобретение нельзя, так как ст. 7 закона № 256-ФЗ не предусматривает возможность покупки земли на средства МСК.

Как погасить ипотеку материнским капиталом?

Согласно ч. 9 ст. 10 закона № 256-ФЗ, чтобы погасить ипотеку средствами маткапитала, владелец сертификата может подать заявление о распоряжении сразу в банк. После этого кредитная организация самостоятельно направит весь необходимый пакет документов Пенсионный фонд. Далее обращение будет рассматриваться в прежнем порядке.

Однако из-за того, что данная процедура была установлена недавно, не все банки успели заключить соглашение об информационном взаимодействии с ПФР. Поэтому распорядиться маткапиталом на ипотеку можно в старом порядке.

Для этого перед обращением в Пенсионный фонд владелец сертификата должен взять в банке справку о получении кредита (в ней указывается размер долга и невыплаченных процентов). Подать заявление о распоряжении и требуемые документы в ПФР можно одним из указанных способов:

  • обратиться в территориальное отделение ПФР (лично или через представителя);
  • отправить по почте заявление и копии документов, заверенные нотариусом;
  • обратиться в отделение многофункционального центра (МФЦ);
  • подать электронное заявление через:
    • личный кабинет гражданина на сайте Пенсионного фонда;
    • единый портал Госуслуг.

Если заявление отправлялось в электронной форме, то владелец сертификата должен предоставить остальные документы в отделение ПФР в течение 5-ти рабочих дней с момента регистрации обращения, в противном случае в распоряжении будет отказано.

Заявление рассматривается Пенсионным фондом один месяц. В случае удовлетворения материнский капитал безналично поступит на указанный счет в течение 10-ти рабочих дней. После этого, если остается задолженность, кредитная организация выдает заемщику новый график платежей.

Предполагается, что заемщик может выбрать, сократить срок выплаты кредита или уменьшить размер ежемесячных платежей. Однако на практике часто оказывается, что банки самостоятельно решают уменьшить величину ежемесячного платежа, а не срок выплаты.

Документы для погашения ипотеки материнским капиталом

Если маткапитал направляется на ипотеку в старом порядке, то владелец сертификата должен собрать документы для кредитной организации и для Пенсионного фонда.

Для распоряжения в органы ПФР необходимо предоставить:

  1. Паспорт РФ владельца сертификата.
  2. Свидетельство о браке и паспорт супруга, если он является стороной сделки или обязательства по выплате кредита.
  3. Копию кредитного договора (договора займа).
  4. Копию зарегистрированного ипотечного договора.
  5. Документы, устанавливающие право на жилое помещение:
    • при покупке жилого помещения и введения объекта жилищного строительства в эксплуатацию — выписка из ЕГРН о праве собственности;
    • если жилое помещение не введено в эксплуатацию — копия зарегистрированного договора долевого участия;
    • если кредитные средства были направлены на уплату вступительного или паевого взноса в жилищный кооператив — выписку из реестра членов кооператива.
  6. Обязательство о выделении долей супругу и детям.
  7. Справку об остатке основного долга и процентной задолженности, выданную кредитной организацией.
  8. Справку о безналичном зачислении кредитных средств на счет владельца сертификата или его супруга.

В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы, представленные в таблице.

Случай Документ
Обращение осуществляется через законного представителя
  • Удостоверение личности представителя;
  • подтверждение места жительства;
  • документы, подтверждающие полномочия
Ребенок был усыновлен или находится под опекой Разрешение органов опеки и попечительства
Если нельзя подтвердить постоянное место жительства Подтверждение временной регистрации
Если личные данные изменялись Документы, подтверждающие изменение персональных данных

После того, как распоряжение будет одобрено, владелец сертификата должен предоставить в кредитную организацию:

  • заявление на частичное (полное) погашение ипотеки маткапиталом;
  • паспорт РФ заемщика (созаемщика);
  • сертификат на материнский капитал;
  • справку об остатке средств МСК, выданную Пенсионным фондом.

Выделение долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом

После того, как ипотечный кредит будет выплачен, владелец сертификата должен выделить доли в приобретенном жилье супругу и детям, согласно обязательству.

Обязательство о выделении долей должно быть выполнено в течение полугода с момента полного погашения ипотеки и снятия залога с жилого помещения.

Чтобы выделить доли в жилье, которое приобреталось на кредитные средства, необходимо:

  1. Получить в кредитной организации закладную с отметкой об отсутствии задолженности.
  2. Предоставить ее в Росреестр вместе с заявлением и паспортом РФ.
  3. Получить выписку из ЕГРН без отметки об обременении.
  4. Выделить доли супругу и детям одним из существующих способов.

Выделение долей может быть осуществлено:

  • По соглашению о распределении долей. Доли могут быть выделены сразу каждому члену семьи или изначально выделены супругам, а из их общей собственности уже выделены детям. Преимуществом этого способа является возможность перераспределения площади между участниками в будущем.
  • По договору дарения. Владелец жилого помещения составляет дарственные на имя своего супруга и каждого ребенка — при этом он лишается всех имущественных прав на подаренную площадь.

Закон № 256-ФЗ не устанавливает обязательного размера долей, которые должны получить дети. Однако на практике уже сформировался определенный стандарт — доли делятся поровну между всеми членами семьи, исходя из того, какая часть жилья оплачивается материнским капиталом. Например, семья покупает квартиру за 900 тысяч рублей, из них 450 тысяч рублей (50%) оплачивается материнским капиталом. В семье 4 человека (мать, отец и два ребенка). Соответственно супругам и детям выделяется 1/4 от 1/2, то есть по 1/8 части площади. Остальная площадь может быть разделена по усмотрению супругов.

Обязательство о выделении долей

Если жилье находится в ипотечном залоге, то его нельзя оформить в общую долевую собственность детей и родителей, как того требует ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ. Поэтому, чтобы Пенсионный фонд разрешил распоряжение средствами, вместе с другими документами владелец сертификата должен предоставить нотариально заверенное обязательство о выделении долей супругу и детям.

Для составления документа нотариусу необходимо предоставить:

  • паспорт РФ лица, дающего обязательство (лиц, если в нем будут указываться оба супруга);
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • свидетельство о браке;
  • сертификат на МСК;
  • документы, устанавливающие право на жилое помещение (договор купли-продажи, долевого участия и т.д.);
  • ипотечный договор;
  • выписку о праве собственности из ЕГРН;
  • свидетельство об усыновлении — если дети были усыновлены.

В зависимости от ситуации перечень документов может меняться, поэтому необходимо предварительно проконсультироваться с нотариусом.

Обязательство может быть дано:

  • владельцем сертификата;
  • его супругом (супругой);
  • двумя родителями (усыновителями), если в договоре купли-продажи или кредитном договоре они оба указаны как собственники.

Каждый нотариус самостоятельно устанавливает цену за эту услугу. С предельной стоимостью можно ознакомиться на сайтах региональных нотариальных палат.

Если в обязательстве указаны оба родителя, то пошлину должен заплатить каждый из них.

Вещ­ные пра­ва на зем­лю могут при­над­ле­жать и тем, кто не явля­ет­ся соб­ствен­ни­ком земель­но­го участ­ка. Напри­мер, мож­но обла­дать пра­ва­ми:

  • посто­ян­но­го поль­зо­ва­ния;
  • сроч­но­го поль­зо­ва­ния (на ого­во­рен­ный дого­во­ром пери­од вре­ме­ни);
  • хозяй­ствен­но­го или опе­ра­тив­но­го вла­де­ния;
  • огра­ни­чен­но­го поль­зо­ва­ния (серви­тут).

Пожиз­нен­но насле­ду­е­мое вла­де­ние земель­ным участ­ком (ПНВ) — это так­же один из видов прав на зем­лю, кото­ро­му свой­ствен­но ряд отли­чи­тель­ных черт. Самая глав­ная осо­бен­ность — основ­ным соб­ствен­ни­ком ПНВ явля­ет­ся госу­дар­ство или муни­ци­паль­ное обра­зо­ва­ние (МО), из фон­дов кото­рых были неко­гда выде­ле­ны дан­ные ЗУ.

Полу­чить в насто­я­щее вре­мя земель­ный уча­сток в пожиз­нен­ное вла­де­ние, соглас­но ново­му Земель­но­му Кодек­су, нель­зя. Но пра­ва уже суще­ству­ю­щих вла­дель­цев, уна­сле­до­вав­ших свои вла­де­ния до 25.10.2001 г., защи­ща­ют­ся зако­ном. Отобрать то, что было полу­че­но ранее, нель­зя, за исклю­че­ни­ем слу­ча­ев, преду­смот­рен­ных в ст. 45 ЗК РФ.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Несмот­ря на то, что пра­во ПНВ юри­ди­че­ски закреп­ле­но Граж­дан­ским Кодек­сом в ст. 265 и про­дол­жа­ет дей­ство­вать, Земель­ный Кодекс суще­ствен­но огра­ни­чил пра­ва вла­дель­цев зем­лей.

В 2015 г. из ЗК РФ убра­ли ст. 21 о пожиз­нен­но насле­ду­е­мом вла­де­нии, хотя ст. 1181 ГК РФ по-преж­не­му допус­ка­ет вклю­че­ние ПНВ в состав наслед­ства.

Это при­ве­ло к пол­ной сти­хии и само­управ­ству при рас­по­ря­же­нии земель­ны­ми участ­ка­ми с пра­вом ПНВ после 2015 г. Где-то их умуд­ря­ют­ся даже при­ва­ти­зи­ро­вать, а где-то отка­зы­ва­ют вклю­чить в насле­ду­е­мую мас­су.

Пре­ду­пре­жда­ем, что напи­сан­ный ниже мате­ри­ал отно­сит­ся к пожиз­нен­но насле­ду­е­мо­му вла­де­нию, суще­ству­ю­ще­му до 2015 г. вклю­чи­тель­но, когда ст. 21 еще дей­ство­ва­ла

Госу­дар­ствен­ная поли­ти­ка в плане насле­ду­е­мых вла­де­ний ведет­ся в сто­ро­ну посте­пен­но­го воз­вра­ще­ния земель­ных участ­ков, выде­лен­ных граж­да­нам, обрат­но в фон­ды госу­дар­ства и муни­ци­па­ли­те­тов. В соот­вет­ствии с этим, суще­ству­ют огра­ни­че­ния:

  • Запре­ще­но в насто­я­щее вре­мя предо­став­лять зем­лю в пожиз­нен­но насле­ду­е­мое вла­де­ние граж­дан.
  • Пра­ва вла­дель­цев в исполь­зо­ва­нии ЗУ огра­ни­чи­ва­ют­ся лишь одним спо­со­бом рас­по­ря­же­ния — пере­да­чи пра­ва ПНВ по наслед­ству (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).
  • При­ме­ча­те­лен тот факт, что госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции под­ле­жат не пра­ва соб­ствен­но­сти, а пра­ва насле­до­ва­ния: вла­дель­цу выда­ют сви­де­тель­ство о наслед­стве на дан­ный земель­ный уча­сток (п. 2 ст. 21 ЗК).

Вни­ма­ние! С 2006 г. граж­да­нам, вла­де­ю­щим земель­ным участ­ком по пра­ву пожиз­нен­но­го насле­ду­е­мо­го вла­де­ния, боль­ше не гаран­ти­ро­ва­но пра­во при­об­ре­те­ния это­го наде­ла в соб­ствен­ность. (Ранее, в утра­тив­шем силу п. 3 ст. 21 суще­ство­ва­ло пра­во одно­крат­но­го при­об­ре­те­ния ЗУ в соб­ствен­ность ее наслед­ни­ка­ми).

Все те, кто уна­сле­до­вал вла­де­ние до 1.10.2006 г., по-преж­не­му име­ют пра­во при­об­ре­тать его в соб­ствен­ность.

Права и обязанности владельцев

Вла­дель­цы могут поль­зо­вать­ся уна­сле­до­ван­ной зем­ле наравне с соб­ствен­ни­ка­ми:

  • воз­во­дить дома и построй­ки;
  • про­из­во­дить рекон­струк­цию и снос стро­е­ний;
  • вести хозяй­ство для сво­их нужд и т.д.

Рас­по­ря­дить­ся ЗУ иным спо­со­бом, кро­ме пере­да­чи в наслед­ство, нель­зя. Вла­де­лец не име­ет пра­ва про­дать уча­сток, сдать в арен­ду, бес­сроч­ное поль­зо­ва­ние и т.д.

  • Запре­ща­ет­ся объ­еди­нять ЗУ, нахо­дя­ще­е­ся в ПНВ с участ­ка­ми, на кото­рых суще­ству­ют дру­гие пра­ва, кро­ме насле­ду­е­мо­го пожиз­нен­но­го вла­де­ния (ст. 11.6 ЗК РФ).
  • Брать раз­ре­ше­ние у пред­ста­ви­те­лей вла­сти на предо­став­ле­ние участ­ка в пожиз­нен­ное насле­ду­е­мое вла­де­ние граж­да­нам не нуж­но, так как у лица, полу­чив­ше­го такой надел, изна­чаль­но есть такое пра­во (ст. 11.8 ЗК).

А что произойдет дальше с участком?

Уча­сток, нахо­дя­щий­ся в ПНВ, будет по-преж­не­му и далее пере­да­вать­ся по наслед­ству, до тех пор пока:

  • не пре­рвет­ся род вла­дель­цев, то есть не оста­нет­ся ни одно­го потен­ци­аль­но­го наслед­ни­ка, и земель­ный надел не ста­нет вымо­роч­ным иму­ще­ством;
  • вла­де­лец не про­даст соб­ствен­ность на земель­ном участ­ке посто­рон­не­му лицу без пра­ва насле­до­ва­ния;
  • не воз­ник­нут осно­ва­ния, пере­чис­лен­ные в ст. 45 ЗК РФ.

Прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Пра­во ПНВ пре­кра­ща­ет­ся при доб­ро­воль­ном отка­зе вла­дель­ца ЗУ от сво­их прав или при при­ну­ди­тель­ном изъ­я­тии земель­но­го участ­ка (ст. 45 ЗК РФ).

Отказ от ПНВ

Если пра­во пожиз­нен­но­го вла­де­ния не заре­ги­стри­ро­ва­но в ЕГРН, наслед­ник, фак­ти­че­ски вла­де­ю­щий и поль­зу­ю­щий­ся участ­ком, не утра­чи­ва­ет сво­их прав и счи­та­ет­ся закон­ным вла­дель­цем. Поэто­му подоб­но тому, как заяв­ля­ет­ся отказ от наслед­ства, вла­де­лец земель­но­го участ­ка дол­жен заявить о сво­ем отка­зе от него, если не жела­ет им вла­деть. И это фак­ти­че­ско­му вла­дель­цу нуж­но сде­лать даже без нали­чия сви­де­тель­ства о наслед­стве.

В отли­чие от отка­за от наслед­ства, сде­лать подоб­ный шаг в отно­ше­ние насле­ду­е­мо­го вла­де­ния мож­но в любое вре­мя. При этом обра­щать­ся надо не к нота­ри­усу, а в испол­ни­тель­ные госу­дар­ствен­ные или ОМСУ, кото­рые неко­гда предо­ста­ви­ли дан­ный уча­сток.

Поря­док отка­за от пра­ва ПНВ регла­мен­ти­ру­ет­ся ст. 53 ЗК РФ.

  • Вла­де­лец дол­жен подать сле­ду­ю­щие доку­мен­ты:
    • заяв­ле­ние об отка­зе от ПНВ;
    • доку­мент, удо­сто­ве­ря­ю­щий лич­ность;
    • пра­во­под­твер­жда­ю­щие доку­мен­ты (сви­де­тель­ство реги­стра­ции пра­ва насле­до­ва­ния или копия реше­ния о предо­став­ле­нии ЗУ в ПНВ): дан­ные доку­мен­ты нуж­но предо­став­лять в слу­чае запро­са испол­ни­тель­ных гос. или мун. орга­нов;
    • кадаст­ро­вый план ЗУ (если он про­шел реги­стра­цию в госу­дар­ствен­ном кадаст­ре недви­жи­мо­сти).
  • В тече­ние меся­ца после пода­чи доку­мен­тов испол­ни­тель­ные орга­ны вла­сти долж­ны при­нять реше­ние о пре­кра­ще­нии прав ПНВ на дан­ный земель­ный уча­сток.
  • Све­де­ния в ЕГРН о пре­кра­ще­нии прав на ЗУ пода­ют­ся в тече­ние семи дней.

Изъятие земельного участка с правом пожизненного наследуемого владения

Соб­ствен­ни­ка­ми уна­сле­до­ван­но­го земель­но­го участ­ка по-преж­не­му оста­ет­ся госу­дар­ство и муни­ци­паль­ные пуб­лич­но-пра­во­вые обра­зо­ва­ния, наде­лен­ные вла­стью. Поэто­му земель­ный надел может быть изъ­ят дан­ны­ми соб­ствен­ни­ка­ми для сво­их нужд, на осно­ва­нии ст. 55 ЗК РФ.

Изъ­я­тие может про­ис­хо­дить в виде пря­мо­го выку­па или путем рав­но­цен­но­го воз­ме­ще­ния сто­и­мо­сти участ­ка, кото­рое долж­но пред­ше­ство­вать изъ­я­тию, по пра­ви­лам, уста­нов­лен­ным граж­дан­ским кодек­сом, в част­но­сти ст. 280, 281 ГК РФ.

Изъ­я­тие воз­мож­но в слу­ча­ях, ука­зан­ных ст. 49 ЗК:

  • выпол­не­ние госу­дар­ством меж­ду­на­род­ных обя­за­тельств;
  • раз­ме­ще­ние объ­ек­тов сле­ду­ю­щих кате­го­рий:
    • обо­рон­но­го зна­че­ния, объ­ек­тов, свя­зан­ных с охра­ной гра­ниц кос­ми­че­ской отрас­ли;
    • име­ю­щих ста­тус “феде­раль­ных”: транс­порт­ных, инфор­ма­ци­он­ных объ­ек­тов, линий свя­зи и пр.;
    • линей­ных феде­раль­ных и реги­о­наль­ных объ­ек­тов, необ­хо­ди­мых для функ­ци­о­ни­ро­ва­ния сырье­вых моно­по­лий;
    • инже­нер­ных линий, обес­пе­чи­ва­ю­щих постав­ку ресур­сов гос. и мун. зна­че­ния (элек­три­че­ство, газо- и водо­снаб­же­ния, водо­от­ве­де­ния).

Как про­ис­хо­дит изъ­я­тие насле­ду­е­мо­го вла­де­ния

  • Вла­де­лец земель­но­го участ­ка дол­жен быть заве­до­мо пре­ду­пре­жден об изъ­я­тии.
  • Раз­мер воз­ме­ще­ния за изъ­я­тие дол­жен соот­вет­ство­вать рыноч­ной сто­и­мо­сти ана­ло­гич­но­го земель­но­го участ­ка.
  • По согла­сию вла­дель­ца ему может быть пред­ло­жен рав­но­цен­ный ЗУ.
  • Если изъ­я­тие каса­ет­ся не толь­ко само­го участ­ка, но и постро­ен­ных на нем объ­ек­тов, они так­же под­ле­жат воз­ме­ще­нию.

Вла­де­лец может про­дол­жать поль­зо­вать­ся земель­ным наде­лом до уста­нов­лен­но­го сро­ка изъ­я­тия. Одна­ко если уве­дом­ле­ние об изъ­я­тии участ­ка полу­че­но, а граж­да­нин после это­го постро­ил на нем какие-то объ­ек­ты, про­вел рекон­струк­цию, меро­при­я­тия по улуч­ше­нию ЗУ, затра­ты на все это могут не воз­ме­стить (ст. 280 ГК РФ).

Комментарии по поводу пожизненного наследуемого владения

В све­те ново­го ЗК само суще­ство­ва­ние уна­сле­до­ван­ной зем­ли может ока­зать­ся бре­ме­нем для ее вла­дель­ца. Уча­сток невоз­мож­но будет про­дать без при­об­ре­те­ния его в соб­ствен­ность, а пере­да­ча пра­ва пожиз­нен­но­го вла­де­ния дру­го­му вла­дель­цу воз­мож­на толь­ко после смер­ти пер­во­го.

В вопро­сах воз­мож­но­сти тако­го вла­де­ния нема­ло юри­ди­че­ских лову­шек. Юри­сты в помощь часто при­зы­ва­ют ст. 552 ГК РФ в п.3, в кото­рой и заклю­че­на основ­ная ловуш­ка. Соглас­но ст. 552 ГК РФ, про­да­жа недви­жи­мых объ­ек­тов, нахо­дя­щих­ся на ЗУ, не при­над­ле­жа­щем про­дав­цу по пра­ву соб­ствен­но­сти, воз­мож­на без согла­сия соб­ствен­ни­ка (то есть госу­дар­ства или МО). При этом вме­сте с пра­вом соб­ствен­но­сти на стро­е­ния пере­хо­дит и пра­во на земель­ный уча­сток. Вопрос: какое пра­во?

Важ­но! В ст. 552 ГК РФ не упо­мя­ну­то ни само пра­во на пожиз­нен­ное насле­ду­е­мое вла­де­ние, ни ст. 21 ЗК РФ, соглас­но кото­рой подоб­ное пра­во может перей­ти толь­ко по наслед­ству (по зако­ну или по заве­ща­нию). В то же вре­мя п. 3 ст. 552 дает понять, что если при­об­ре­та­ет­ся дом на участ­ке, не при­над­ле­жа­щем про­дав­цу по пра­ву соб­ствен­но­сти, то поку­па­тель при­об­ре­та­ет толь­ко пра­во поль­зо­ва­ния, кото­рые были и у про­дав­ца, но не вла­де­ния (в отли­чие от про­дав­ца).

Если сле­до­вать стро­го ст. 21 ЗК, про­да­вец может про­дать толь­ко дом на участ­ке с ПНВ, а сам земель­ный уча­сток, если он не оформ­лен в соб­ствен­ность, заве­щать поку­па­те­лю. Но ника­кое при­жиз­нен­ное насле­до­ва­ние невоз­мож­но. Полу­ча­ет­ся, купив­ше­му дом при­дет­ся ждать, когда быв­ший вла­де­лец умрет. Толь­ко после это­го закон­ным обра­зом осу­ще­ствит­ся пере­ход пра­ва пожиз­нен­но­го вла­де­ния от преж­не­го хозя­и­на к ново­му. Абсурд­ная ситу­а­ция.

Сле­до­ва­тель­но, сто­рон­ний поку­па­тель, при­об­ре­тая дом на земель­ном участ­ке с пра­вом пожиз­нен­но­го вла­де­ния, будет являть­ся соб­ствен­ни­ком дома и поль­зо­ва­те­лем, но не вла­дель­цем земель­но­го участ­ка.

Да, он смо­жет поль­зо­вать­ся зем­лей (стро­ить на ней, сажать на ого­ро­де и пр.), но не будет иметь пра­ва даже заве­щать такой уча­сток. Самое инте­рес­ное, что узнать о пол­ном отсут­ствии пра­ва рас­по­ря­жать­ся зем­лей граж­да­нин может уже в ста­ро­сти, когда решит соста­вить заве­ща­ние, если толь­ко не попро­бу­ет заре­ги­стри­ро­вать земель­ный уча­сток ранее. Но мно­гие счи­та­ю­щие себя вла­дель­ца­ми насле­ду­е­мо­го вла­де­ния, не спе­шат это делать, так как пре­врат­но тол­ку­ют ст. 552, бла­го­да­ря кото­рой уве­ре­ны, что ПВН к ним пере­шло авто­ма­том.

Еще одна воз­мож­ность — приоб­ре­та­тель­ная дав­ность, к сожа­ле­нию, не каса­ет­ся пожиз­нен­но насле­ду­е­мых вла­де­ний, так как они не могут быть в соб­ствен­но­сти.

Таким обра­зом, бла­го­да­ря неис­ку­шен­но­сти вла­дель­цев в юри­ди­че­ских тон­ко­стях насле­до­ва­ния и изощ­рен­но­сти самих зако­нов, и будет про­ис­хо­дить есте­ствен­ное выбы­ва­ние уна­сле­до­ван­ных земель­ных участ­ков из пра­ва пожиз­нен­но­го вла­де­ния, кото­рое посте­пен­но пре­кра­тит свое суще­ство­ва­ние.

Примеры неправильного понимания права ПНВ

При­мер № 1.

Саве­льев уна­сле­до­вал в 2005 г. от сво­е­го отца земель­ный уча­сток пло­ща­дью 10 соток (1000 кв. м) с домом и хоз­по­строй­ка­ми на нем. Реги­стра­цию сво­их прав на уча­сток он не про­во­дил. Будучи уве­рен­ным, что явля­ет­ся соб­ствен­ни­ком зем­ли, он решил про­дать дом со всем при­уса­деб­ным хозяй­ством Мит­ро­фа­но­ву. Сто­ро­ны заклю­чи­ли дого­вор куп­ли-про­да­жи на жилой дом и на земель­ный уча­сток, кото­рый реши­ли заве­рить нота­ри­аль­но. Одна­ко нота­ри­ус отка­зал­ся удо­сто­ве­рить ДКП на ЗУ и разъ­яс­нил сто­ро­нам, что такая про­да­жа невоз­мож­на, так как уча­сток нахо­дит­ся в пожиз­нен­но насле­ду­е­мом вла­де­нии.

Нота­ри­ус посо­ве­то­вал Саве­лье­ву вна­ча­ле офор­мить земель­ный надел в соб­ствен­ность, так у него есть такое пра­во (уча­сток был уна­сле­до­ван до 2006 г.), а затем осу­ществ­лять про­да­жу зем­ле­вла­де­ния.

При­мер № 2

Пирож­ков про­дал уна­сле­до­ван­ный земель­ный уча­сток в сель­ской мест­но­сти вме­сте с домом Коно­ва­ло­вой. Та была инфор­ми­ро­ва­на о том, что при­об­ре­та­ет в соб­ствен­ность толь­ко дом, а уча­сток — в пожиз­нен­ное вла­де­ние. В интер­не­те жен­щи­на узна­ла:

  • пра­во на уча­сток перей­дет к ней толь­ко при оформ­ле­нии пра­ва соб­ствен­но­сти на дом, что она и поспе­ши­ла сде­лать;
  • мож­но не пре­ду­пре­ждать соб­ствен­ни­ка ЗУ (муни­ци­паль­ные вла­сти) о пере­хо­де прав на объ­ект недви­жи­мо­сти;
  • брать раз­ре­ше­ние на пожиз­нен­ное насле­ду­е­мое вла­де­ние не надо.

Все эти фак­ты убе­ди­ли ее в том, что она вла­де­ли­ца наде­ла, и у нее есть пра­во рас­по­ря­дить­ся участ­ком по зако­ну, то есть заве­щать его.

Но когда дело кос­ну­лось непо­сред­ствен­но заве­ща­ния, Коно­ва­ло­ву жда­ла непри­ят­ность: ока­за­лось, что пра­во вла­де­ния зем­лей у нее осту­ству­ет. Ей уда­лось доби­лась раз­ре­ше­ния на без­воз­мезд­ную арен­ду, офор­мив уча­сток под ЛПХ с пра­вом его без­воз­мезд­но­го при­об­ре­те­ния в соб­ствен­ность через 5 лет. Одна­ко жен­щи­ну пре­ду­пре­ди­ли о необо­ди­мо­сти целе­во­го исполь­зо­ва­ния участ­ка. Таким обра­зом она была вынуж­де­на занять­ся хозяй­ствен­ной дея­тель­но­стью, что не пла­ни­ро­ва­ла делать.

Изу­чая пра­во пожиз­нен­но­го насле­ду­е­мо­го вла­де­ния земель­ным участ­ком, нуж­но в первую оче­редь обра­тить вни­ма­ние, что оно насле­ду­е­мое, то есть может быть толь­ко пере­да­но по наслед­ству. Тогда подоб­ные казу­сы точ­но не слу­чат­ся.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *