Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение?

Содержание

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

– Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение? А также какова схема перевода? Насколько это возможно с нашим законодательством?

Andriy Bezuglov/Fotolia

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Перевод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин. Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление. Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Примеры переводов нежилых помещений в квартиры есть. Исходя из этого, можно сделать заключение, что наше законодательство это допускает. На данный момент в ряде проектов смешанных МФК (квартиры + апартаменты) были случаи, когда апартаменты становились квартирами. В таких ситуациях купившие получали статус квартиры «в подарок» либо доплачивали определенную сумму, утвержденную на момент перехода статуса помещения.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

  1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
  2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства или перепланировки помещения;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на голосование; списки собственников;
  • заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг. Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН. Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.

Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру. Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения. Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

  • заявление на процедуру перевода;
  • технические документы на жилплощадь;
  • поэтажные планы всего дома;
  • проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
  • оплата государственной пошлины.

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений. К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств. Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Отвечает партнер Felicity Law Юлия Федонина:

Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.

Безусловно, помещение должно быть в нормальном, пригодном для проживания состоянии и соответствовать техническим нормам. Стоит обратить внимание также на расположение здания в зоне, пригодной для проживания, наличие развитой инфраструктуры, придомовую территорию. К зданию должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.

В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы:

  • выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,
  • заявление собственника с просьбой о переводе,
  • кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
  • поэтажный план многоквартирного дома,
  • письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).

Поскольку в большинстве случаев подача документов производится через МФЦ, то часть из них, например выписку из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые другие документы.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
  2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  4. Получение разрешения.
  5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.
  6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.

Такого рода изменения сейчас многие застройщики вносят сами, иногда даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры осуществляют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно.

Стоимость полного юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 350 тысяч рублей. Юридические фирмы полностью принимают на себя все хлопоты и выдают клиенту готовый результат.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Последнее изменение: Март 2020

Необходимость погашения всей задолженности нанимателя перед работником при его увольнении закреплена в ст. 140 ТК РФ. Более того, в ней же оговорен и срок выдачи полагающихся сумм, который не может быть позднее последнего рабочего дня сотрудника. Тем не менее, ситуации, когда не выплачен расчет при увольнении не так уж редки на практике. Подобное поведение компании является противоправным и должно быть пресечено, тем более что законодательно установленных возможностей для противодействия такому произволу у работников достаточно.

Какие выплаты может требовать увольняющийся?

Трудовое законодательство прямо обязывает работодателя выдать всю причитающуюся работнику зарплату на дату увольнения. В перечень полагающихся сумм входят:

  • Оплата фактически выполненной работы за период с начала месяца до даты увольнения;
  • Выплата премий, бонусов, надбавок и доплат, на которые у работника возникает право в соответствии с локальными актами компании;
  • Суммы отпускных за неиспользованные дни;
  • Выходные пособия и компенсационные выплаты в соответствии с законодательством и локальными документами нанимателя;
  • Различные выплаты по политике компании не входящие в систему оплаты труда, но положенные уходящему сотруднику.

Важно! В некоторых случаях законодательство ограничивает максимальный размер определенных выплат при увольнении. В частности, запрещено выходное пособие при увольнении по виновным основаниям (хищение, прогул) согласно ст. 181.1 ТК РФ. Общий размер всех дополнительных выплат при увольнении (помимо зарплаты и компенсации за отпуск) руководителей, заместителей директоров и главных бухгалтеров не должен превышать их 3 средних заработков за месяц (ч. 4 ст. 349.3 ТК РФ).

Если у сотрудника есть право на оплачиваемый отгулы, их также нужно компенсировать, за исключением дней отдыха за сдачу крови.

В какие сроки должен производиться полный расчет?

Согласно нормам ч. 3, 4 ст. 84.1, ст. 140 ТК РФ работодатель должен полностью рассчитаться с сотрудником в день его увольнения. В дополнение к этому, законодательство выделяет отдельные случаи, когда возможно отступление от указанного срока. Перечень подобных ситуаций:

  • Если работник получает зарплату наличными и в день увольнения отсутствовал на работе, выдать ему полагающиеся средства нужно на следующий день после предъявления им соответствующего требования;
  • При отпуске с последующем увольнением, оплата отпуска производится за 3 дня до его начала, а все остальные суммы перечисляются в день предшествующей началу периода отдыха;
  • Если расторжение трудовых отношений связано со смертью сотрудника, все причитающиеся ему выплаты получает его ближайший родственник в течение недели после предъявления им документа, удостоверяющего факт родства.

В ситуации, когда работнику не выплатили расчет при увольнении в указанные выше сроки, работодатель нарушает требования законодательства и может быть привлечен к ответственности.

Ответственность нанимателя за несвоевременный или не полный расчет

Если работодатель не рассчитался с уволенным работником вовремя, он может быть привлечен к материальной, административной или уголовной ответственности. При установлении факта перечисления полагающихся сотруднику начислений в неполном объеме, позже установленного срока, либо отказа в выплате причитающихся сумм, нанимателю грозит:

  • Материальное наказание согласно ст. 236 ТК РФ в виде процента, взимаемого за каждый день просрочки с суммы долга;
  • Административные штрафы в соответствии со ст. 5.27 КоАП РФ, при этом наказываться может как организация в целом, так и конкретное должностное лицо, виновное в нарушении;
  • Уголовная ответственность в случае полной невыплаты зарплаты более 2 месяцев подряд или частичной невыплаты свыше 3 месяцев (ст. 145.1 УК РФ). При этом важно наличие умысла со стороны работодателя и финансовой возможности произвести расчет вовремя;
  • Возможно возникновение дополнительной ответственности по решению суда, если сотрудник потребует возмещение морального вреда и арбитры удовлетворят его иск.

Важно! Материальная ответственность наступает независимо от наличия вины работодателя в задержке заработной платы (ч. 3 ст. 2.1 КоАП РФ, абз. 1 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 5).

Что предпринять уволенному, если ему не заплатили?

Если гражданину не выплачен расчет при увольнении он вправе защищать свои нарушенные права всеми доступными ему средствами. Для этих целей он может:

  • Обратится к бывшему работодателю с письменным требованием о погашении задолженности;
  • Искать помощи в трудовой инспекции;
  • Жаловаться в прокуратуру;
  • Подать исковое заявление в суд.

Как правило, прямое требование к бывшему нанимателю о погашении долга безрезультативно. В связи с этим целесообразнее сразу прибегать к последующим вариантам действий.

Как пожаловаться в ГИТ или прокуратуру?

Гражданин, трудовые права которого нарушены может подать письменную жалобу в инспекцию по труду. Ее можно передать лично, отправить почтой с уведомлением, направить электронным письмом. Каждое обращение рассматривается в течение 30 суток с момента его получения, в исключительных, особо сложных случаях этот период может быть продлен еще на 30 дней.

В течение указанного срока ГИТ проводит проверку факта допущенного нарушения. В случае, если невыплата зарплаты при увольнении подтвердится, инспекция проводит следующие действия:

  • Выдает предписание о погашении задолженности в определенный срок (ч. 1 ст. 357 ТК РФ, ст. 12 Закона N 59-ФЗ);
  • Если работодатель не исполняет его в указанный в документе срок, то не позднее месяца с его окончания, начинается процедура принудительного взыскания долга по зарплате;
  • Не обжалованное и невыполненное в срок решение о принудительном взыскании направляется судебным приставам для исполнения.

В целом, процедура обращения в прокуратуру схожа с написанием жалобы в ГИТ и рассматривается в те же сроки. Прокурор проводит проверку и при обнаружении факта невыплаты зарплаты, выносит предписание об устранении нарушения обязательное для и исполнения работодателем.

  • Образец заявления в прокуратуру,
  • Образец заявления в трудовую инспекцию,

Как обратиться в суд и нужно ли прибегать к помощи юриста?

Гражданин, которому не выплачен расчет при увольнении может обратиться сразу в суд (см. как подать в суд на работодателя за невыплату зарплаты) минуя указанные выше органы. Кроме того, написание жалобы в надзорные инстанции также не лишает гражданина права на последующее инициирование искового производства. При этом нужно иметь в виду, что окончательное решение по трудовым спорам выносят судьи и, если уволенный имеет твердое намерение подать исковое заявление, ему нужно делать это сразу, а писать жалобы в этом случае, нет смысла. Исключение из этого правила составляют случаи, когда в результате проверки гражданин надеется получить для последующего процесса дополнительные доказательства вины работодателя, которые иными способами истребовать не представляется возможным. Особенно актуально это для гражданина, который работал не официально, поскольку в этом случае, получить документальные доказательства наличия трудового договора и суммы долга ему довольно сложно.

Иски по взысканию зарплаты можно подать в течение 1 года с даты расторжения трудового договора (ст. 140, ч. 2 ст. 392 ТК РФ, п. 56 Постановления Пленума ВС РФ от 17.03.2004 № 2). Производство по делу о взыскании задолженности по зарплате возможно в 2 вариантах:

  • При неоспариваемой ответчиком сумме требования не более 500 тыс. руб. – в порядке приказного производства, через мирового судью;
  • В случае суммы долга свыше 500 тыс. руб. или при наличии разногласий с работодателем по объему задолженности – путем искового производства через районный суд.

Обращаться можно в суд по месту проживания работника, нахождения работодателя или территории выполнения работ уволенным, в зависимости от желания истца. Приказной порядок взыскания существенно проще, он включает:

  • Подачу заявления о вынесении судебного приказа;
  • Рассмотрение заявления мировым судьей и вынесение судебного приказа в течение 5 суток с момента приема заявления;
  • В течение 5 дней копия приказа направляется работодателю, если он в срок до 10 дней не предоставляет письменных возражений по нему, приказ приобретает силу исполнительного документа и передается истцу или по его желанию, сразу судебным приставам.

Важно! Если с момента получения приказа до даты фактического погашения долга пройдет длительное время, гражданин вправе дополнительно требовать индексации положенных ему выплат (ст. 208 ГПК РФ, п. 3 Постановления КС РФ от 23.07.2018 N 35-П).

Процесс полноценных судебных разбирательств более длительный и без помощи квалифицированного юриста неподготовленному лицу будет сложно. Он включает в себя:

  • Составление и подачу иска вместе с пакетом доказательств, обосновывающих заявленные требования;
  • После принятия иска судья выносит решение о подготовке дела к судебному процессу, при этом могут быть назначены предварительные судебные заседания;
  • После того, как подготовительные процедуры закончены выносится решение о назначении даты судебного заседания;
  • Проводятся заседания и выносится решение по делу.

Трудовой спор должен быть рассмотрен в срок, не превышающий 2 месяца с даты принятия иска. Если дело окажется сложным, этот период может быть увеличен, но не более чем на 1 месяц. После вынесения решения по делу у ответчика есть месяц на апелляционное обжалование. По истечение этого срока решение вступает в силу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *