Купля продажа квартиры с прописанными жильцами

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

7 390 просмотров

Далеко не всегда продавец имеет возможность или желание выписать всех лиц, которые прописаны в его квартире. Большинство покупателей, после того как узнают о такой проблеме, отказываются приобретать подобное жилье. На самом же деле, во многих ситуациях покупать квартиру с прописанным человеком все же можно, его не сложно потом будет выписать.

Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.

Исходя из норм ст.292 ГК РФ, во многих случаях право проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Все что останется сделать новому владельцу – подать заявление в паспортный стол с требованием выписать посторонних лиц. Если там откажут – можно смело подавать заявление в суд. Однако далеко не все лица могут быть выписаны таким образом.

Кого можно выписать из квартиры?

Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу. Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год. Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).

С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.

Иногда суд может выставить дополнительные условия. Например, дать конкретный срок, в течение которого прописанные лица обязаны выписаться.

Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.

Когда выписать из квартиры невозможно?

Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.

Есть право собственности

Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.

Квартира получена по завещанию

Некоторые типы завещаний включают в себя обязательный пункт, исходя из которого некое лицо получает право пожизненного проживания в указанной квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Выписать такого человека невозможно. Продавец должен заранее предоставлять такую информацию. Если нет – ее нужно запрашивать отдельно.

Квартира получена в рамках приватизации

Все лица, которые проживали в квартире до приватизации, но отказались в ней участвовать, получают право пожизненного проживания в этой недвижимости. Тот факт, что владелец может смениться в данном случае никакой роли не играет.

Жилищные кооперативы

Любой, даже незначительный паевой взнос в кооператив автоматическим дает право на проживание в квартире тем лицам, которые этот взнос внесли. Вне зависимости от того, кто является собственником.

Брачный контракт

Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.

Договор ренты

По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.

Несовершеннолетние лица

Для того, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними лицами необходимо сначала получить разрешение от органов опеки. Если этого не сделать, сделка будет считаться недействительной. В том случае, если человек все же получил право собственности на жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, чтобы их выписать владелец обязан предоставить им другое, эквивалентное жилье.

Именно этот пункт является самым опасным и рискованным так как не всегда покупатель проверяет информацию о том, кто именно прописан в квартире и, в конечном итоге, теряет как свои деньги, так и право собственности на жилье, ведь сделку с легкостью можно признать недействительной. Предупредить о данной проблеме может опытный нотариус.

Процедура купли-продажи квартиры с прописанными лицами

Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.

Порядок действий

  1. Обсудить с прописанными лицами необходимость выписаться из квартиры. Если это по какой-то причине невозможно, следует предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно если эти лица относятся к категориям, которых невозможно выселить).
  2. Составить договор купли-продажи. Зачастую он ничем не отличается от стандартного. Факт наличия прописанных лиц в нем может даже не уточняться.
  3. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательно, но учитывая что такая сделка относится к очень рискованным, рекомендуется все же это сделать, что минимизировать потенциальные проблемы.
  4. Зарегистрировать договор.
  5. Переоформить право собственности.
  6. Подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет.
  7. Выписать прописанных в квартире лиц тем или иным образом, если это возможно.

Обычно подобное жилье продается с хорошей скидкой за счет того, что покупатель берет на себя определенные обязательства. Например, вместо продавца присматривать за пожилым человеком или, как минимум, мириться с тем, что в его квартире живет какая-то посторонняя личность, имеющая пожизненное на это право.

Документы

Для оформления сделки понадобится примерно такой перечень документов:

  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договор, на основании которого продавец получил жилье.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных в квартире лиц.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Справка из управляющей компании относительно отсутствия или наличия задолженности по коммунальным платежам.

В зависимости от сложившейся ситуации список может дополняться и другими бумагами. Например, согласиями совладельцев и так далее.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.

В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Услуги агентства недвижимости (если использовались): около 5% от стоимости квартиры.
  • Услуги оценочной компании: от 1 тысячи рублей.
  • Госпошлину за регистрацию права собственности: 2 тысячи рублей на каждого владельца.
  • Пошлину при подаче заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком Покупать квартиру с прописанным в ней человеком очень опасно и рискованно. Есть серьезная вероятность того, что выписать его оттуда будет сложно или вообще невозможно. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, какие именно чаще всего возникают спорные ситуации и как их решать. Они же могут сопровождать всю сделку, от начала и до конца, указывая на потенциальные проблемы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Что означает судебное заседание закрытого типа и в каких случаях оно проводится?

Добрый день

Уголовный процесс:

Статья 241. Гласность

1. Разбирательство уголовных дел во всех судах открытое, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.2. Закрытое судебное разбирательство допускается на основании определения или постановления суда в случаях, когда:1) разбирательство уголовного дела в суде может привести к разглашению государственной или иной охраняемой федеральным законом тайны;2) рассматриваются уголовные дела о преступлениях, совершенных лицами, не достигшими возраста шестнадцати лет;3) рассмотрение уголовных дел о преступлениях против половой неприкосновенности и половой свободы личности и других преступлениях может привести к разглашению сведений об интимных сторонах жизни участников уголовного судопроизводства либо сведений, унижающих их честь и достоинство;4) этого требуют интересы обеспечения безопасности участников судебного разбирательства, их близких родственников, родственников или близких лиц.2.1. В определении или постановлении суда о проведении закрытого разбирательства должны быть указаны конкретные, фактические обстоятельства, на основании которых суд принял данное решение.3. Уголовное дело рассматривается в закрытом судебном заседании с соблюдением всех норм уголовного судопроизводства. Определение или постановление суда о рассмотрении уголовного дела в закрытом судебном заседании может быть вынесено в отношении всего судебного разбирательства либо соответствующей его части.4. Переписка, запись телефонных и иных переговоров, телеграфные, почтовые и иные сообщения лиц могут быть оглашены в открытом судебном заседании только с их согласия. В противном случае указанные материалы оглашаются и исследуются в закрытом судебном заседании. Данные требования применяются и при исследовании материалов фотографирования, аудио- и (или) видеозаписей, киносъемки, носящих личный характер.5. Лица, присутствующие в открытом судебном заседании, вправе вести аудиозапись и письменную запись. Проведение фотографирования, видеозаписи и (или) киносъемки допускается с разрешения председательствующего в судебном заседании.6. Лицо в возрасте до шестнадцати лет, если оно не является участником уголовного судопроизводства, допускается в зал судебного заседания с разрешения председательствующего.7. Приговор суда провозглашается в открытом судебном заседании. В случае рассмотрения уголовного дела в закрытом судебном заседании на основании определения или постановления суда могут оглашаться только вводная и резолютивная части приговора.

Что касается гражданского процесса, то: п. 4 ст. 10 ГПК РФРазбирательство в закрытых судебных заседаниях осуществляется по делам, содержащим сведения, составляющие государственную тайну, тайну усыновления (удочерения) ребенка, а также по другим делам, если это предусмотрено федеральным законом. Разбирательство в закрытых судебных заседаниях допускается и при удовлетворении ходатайства лица, участвующего в деле и ссылающегося на необходимость сохранения коммерческой или иной охраняемой законом тайны, неприкосновенность частной жизни граждан или иные обстоятельства, гласное обсуждение которых способно помешать правильному разбирательству дела либо повлечь за собой разглашение указанных тайн или нарушение прав и законных интересов гражданина.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *