Когда составляется предварительный договор купли продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Последнее обновление: 29.05.2018

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях. И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в ст. 429 ГК РФ. ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

  1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
  2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
  3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении аванса за покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Предварительный договор от Застройщика

Застройщик, действующий в обход закона ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры. По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. «вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Подробнее о ПДКП от Застройщика, и его отличиях от основного Договора купли-продажи можно почитать .

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, «Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

  • зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
  • формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
  • зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
  • определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
  • установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
  • зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после регистрации перехода права на нее.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотечной сделке можно скачать .

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

Декларация 3-НДФЛ: как заполнить за 2016 год

Во время декларационной кампании по налогам 2017 самый частый вопрос – как заполнять декларацию 3-НДФЛ за 2016 год. Мы не просто отвечаем на него, а даем вам руководство к действию.

Чем руководствоваться

Основные требования к тому, как заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2016 год, изложены в приказе Налоговой службы России от 24 декабря 2014 года № ММВ-7-11/671. Этим же нормативным документом закреплена и форма этой декларации.

Причем, чтобы уяснить, как заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2016 год, необходимо обратиться к самой последней по времени редакции названного приказа ФНС России – от 10 октября 2016 года. Тогда была обновлена и форма этого отчета, и порядок заполнения 3-НДФЛ за 2016 год.

Также см. «Скачиваем для заполнения декларацию 3-НДФЛ за 2016 год».

Способы заполнения

На сегодня каждый, кто по закону обязан лично отчитаться перед налоговой инспекцией о своих доходах за минувший год, может выбирать, как самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2016 год:

  1. заполнить декларацию на бумаге от руки либо на компьютере/ноутбуке;
  2. оформить в электронном виде онлайн в личном кабинете физлица на официальном сайте ФНС России www.nalog.ru;
  3. скачать программу для 3-НДФЛ за 2016 год на том же сайте налоговой службы России.

Имейте в виду: заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2017 год можно будет этими же способами.

О том, как самому заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2016 год с помощью налоговой программы от ФНС, мы подробно .

Заметим, что при выборе любого из этих трёх способов, порядок заполнения 3-НДФЛ за 2016 год в целом одинаков и основан на требованиях приказа ФНС от 24 декабря 2014 года № ММВ-7-11/671. Но безусловно, последнее время всё большее число людей предпочитает бумажным бланкам компьютерные технологии.

К сожалению, далеко не все знают, как правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2016 год. Поэтому в Интернете или по объявлениям всегда можно найти умельцев и конторы, которые предлагают свои услуги по внесению за вас сведений в форму 3-НДФЛ. Однако это небезопасно, поскольку в конечном счёте за неправильно заполненный отчет отвечает именно декларант.

Также см. «Кто должен сдавать 3-НДФЛ за 2016 год: перечень и новые правила».

Общие принципы

Чтобы понять, как заполнить 3-НДФЛ в 2017 году, обращайте внимание на подсказки, которые есть в самой форме этой декларации. Обычно они приведены в скобках. В том числе в виде своего рода простых арифметических формул. Их игнорирование может стать причиной ошибки. Например:

Еще один момент: какие листы 3-НДФЛ заполнять за 2016 год? Многие приходят в недоумение, когда видят, что в формате PDF данный бланк занимает аж 19 страниц.

Так вот: порядок заполнения 3-НДФЛ за 2016 год не предусматривает обязательную сдачу в ИФНС всех листов этой декларации. Причины:

  • пустые незаполненные листы налоговикам не нужны;
  • сложно представить ситуацию, когда физлицо обязано заполнить все листы формы 3-НДФЛ.

К тому же порядок заполнения формы 3-НДФЛ за 2016 год с помощью компьютерных технологий таков, что программа сама отберёт необходимые для сдачи листы декларации, а остальные проигнорирует и не включит в итоговый вариант.

Общие требования

Вернемся к тому, как заполнить декларацию 3-НДФЛ в 2017 году согласно требованиям ФНС. В целом они ориентированы на оформление данного отчета любым способом (см. выше).

  1. Установленный порядок заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ за 2016 год требует использовать классический черный или синий цвет чернил ручки или принтера.
  2. Распечатывать 3-НДФЛ с обеих сторон листов – нельзя. Такую декларацию инспекция не примет.
  3. Присутствие исправлений правила заполнения 3-НДФЛ в 2017 году не допускают.
  4. Также правила заполнения 3-НДФЛ за 2016 год категорически не приветствуют:
  • деформацию штрихкодов;
  • потерю данных с листов по причине скрепления их механическими канцелярскими средствами.
  • Показатели, которые имели место в 2016 году, правила заполнения 3-НДФЛ требуют брать из:
    • справок 2-НДФЛ (их нужно запросить у прошлых налоговых агентов);
    • расчетных, платежных и иных документов в распоряжении физлица;
    • сделанных на основании этих документов расчетов.

    Раздел 1 декларации 3-НДФЛ заполняют в самую последнюю очередь, когда сделаны все расчеты в Разделе 2 и на соответствующих Листах

  • В силу правил заполнения декларации 3-НДФЛ за 2016 год один показатель – это одно поле. Исключения:
    • дата (ДД.ММ.ГГГГ.);
    • правильная или десятичная дробь (поля разделены знаком «.» или «/»;
    • денежные единицы.
  • Установленный порядок заполнения 3-НДФЛ в 2017 году требует все суммы показывать с копейками. Исключение – доходы от зарубежных источников до их пересчета в российские рубли.
  • При этом суммы НДФЛ приводят в полных рублях:

    • до 50 копеек – во внимание не берут;
    • 50 и более копеек – принимают за 1 рубль.
  • Доходы и расходы к вычету в иностранной валюте порядок заполнения 3-НДФЛ в 2017 году требует пересчитывать в рубли по курсу ЦБ РФ на день фактического получения доходов/несения расходов.
  • «Код по ОКТМО» правила заполнения 3-НДФЛ в 2017 году требуют брать из Общероссийского классификатора территорий муниципальных образований ОК 033-2013. В свободных ячейках этого поля ставьте обязательно прочерки.
  • Подробнее об этом см. «Какой ОКТМО указать в 3-НДФЛ».

  • Вверху каждой страницы фамилию и инициалы декларанта правила заполнения формы 3-НДФЛ за 2016 год требуют указывать большими буквами.
  • Если вы не ИП, то ИНН в 3-НДФЛ за 2016 год проставлять не обязательно.

  • Внизу на каждой странице, кроме титула, должна быть подпись и дата.
  • В самом конце – проставить сквозную нумерацию заполненных страниц в поле «Стр.» по принципу «002», «016» и т. п.
  • Не забыть приложить копию доверенности либо иного аналогичного документа (о родстве/свойстве).
  • Декларант или его представитель могут составить реестр документов, которые прилагают к 3-НДФЛ за 2016 год, и присовокупить его к декларации.
  • Подробнее об этом см. «Реестр документов к 3-НДФЛ».

    Требования для бумажных бланков

    Вот несколько правил, как заполнять декларацию 3-НДФЛ за 2016 год на бумаге:

    • только большие печатные символы;
    • во всех (!) пустых ячейках – прочерки.

    ПРИМЕР 1

    Имеет место десятизначный ИНН – «7719002119». В поле «ИНН» из двенадцати ячеек показатель заполняют так:

    «7719002119–»

    ПРИМЕР 2

    Показатель «Доля (доли) в праве собственности» имеет значение 1/4. Его приводят в двух полях по шесть ячеек каждое следующим образом:

    Имейте в виду: когда все данные не помещаются на одной странице нужного Листа, заполняют их необходимое количество по этому Листу. Итог приводят только на последней из добавленных страниц.

    Требования при заполнении на компьютере

    Несколько важных нюансов, как заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2016 год на ПК.

    1. Числовые показатели выравнивают по правому (последнему) знакоместу.
    2. При распечатке может отсутствовать обрамление ячеек и прочерков для незаполненных ячеек.
    3. Шрифт – Courier New. Кегль: 16 – 18.

    Также см. «Когда наступает срок сдачи 3-НДФЛ за 2016 год».

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Объединение земельных участков

    Что такое — объединение земельных участков?

    Объединение земельных участков — это процедура, при которой два и более смежных землевладений превращается в один новый объект — участок большей площади с новыми границами.

    Для чего оно проводится?

    Объединение двух земельных участков в один наиболее востребовано при выкупе одним собственником второй половины объекта недвижимости или вступлении в наследство на данную часть, покупке двух смежных владений с целью строительства большого дома и во многих других случаях. По окончании мероприятия заявитель получает документы на совершенно новый объект недвижимого имущества и может им распоряжаться по своему усмотрению. Прежние, меньшие по размерам территории, получают статус несуществующих.

    Процесс объединения земельных участков

    Следует различать процесс объединения собственников земельных участков и самих земельных участков. На объединение земельных участков стоимость также будет зависеть от сложности работ. В первом случае речь идет о создании единого объекта недвижимости из землевладений, принадлежащих разным лицам. Процедура заканчивается принятием регистрирующего органа решения собственников об объединении их территорий. Инициаторы мероприятия обращаются в Регистрирующий орган с решением и прикладывают к нему пакет документов. Бумаги на объединение смежных земельных участков примут лишь в том случае, если объединяемые земли принадлежат к одной и той же категории разрешенного использования. Иными словами, все участники процедуры должны иметь единое мнение о последующем целевом использовании местности.

    Какие документы потребуются для объединения земельных участков?

    Документы правоустанавливающего и правоподтверждающего характера на каждый объединяемый земельный участок;

    Личные документы участников мероприятия;

    Кадастровые паспорта на земли, если собственники располагают таковыми;

    Выкопировки из генерального плана территории(При наличии).

    С какими проблемами сталкиваются при объединении земельных участков?

    • Площадь нового землевладения превышает максимальное значение для конкретной местности;
    • В состав нового участка планируют включить надел, на который наложены ограничения или обременения;
    • Территории не отвечают ряду обязательных требований к объединяемым участкам;
    • Не обозначены границы землевладений, участвующих в процедуре;

    Как происходит оказание услуги по объединению земельных участков?

    Эксперт совместно с Кадастровым инженером анализирует предоставленные документы и устанавливает возможность объединения землевладений;

    Кадастровый инженер выезжает на местность и проводит ряд измерений;

    Установив характерные точки участков, специалист готовит акт согласования границ;

    Все заинтересованные в мероприятии граждане подписывают акт согласования границ, на основании которого кадастровый инженер создает межевой план;

    Межевой план сдают на регистрацию в Росреестр.

    Цены и сроки

    от 23 000руб от 19 000руб.. 10 дней

    Из чего складывается стоимость объединения земельных участков: работа кадастрового инженера и геодезиста; оплата госпошлины; расходы на получение различных справок; подача документов в инстанции. Каждый случай рассчитывается индивидуально. Точную цену может назвать специалист после бесплатной консультации.

    Когда продавец получает деньги при продаже квартиры

    Способы и порядок расчетов в сделках с недвижимостью

    Передают денежные средства несколькими способами:

    1. Из рук в руки наличными с распиской при регистрации права собственности (непосредственно после подачи документов).
    2. Ипотека (участвует банк).
    3. Безналичным путем.
    4. С участием нотариуса.
    5. Открытие аккредитива.
    6. Через банковскую ячейку.

    Продажа квартиры или земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Он оформляется по стандартному образцу и имеет несколько пунктов. Существенный раздел – это стоимость недвижимости, деньги, которые будут переданы покупателю. Основные его пункты:

    1. Сумма.
    2. Дата передачи денег.
    3. Вариант передачи денежных средств.

    Участники процесса вправе самостоятельно выбрать способ передачи и определить его условия и процедуру.

    Как происходит передача всех денег при продаже квартиры? При оформлении договора на продажу недвижимости стороны должны самостоятельно определить множество дополнительных условий сделки, в том числе и порядок передачи денежных средств за жилье.

    Сделка купли-продажи характеризуется достаточной свободой для партнеров при определении условий купли-продажи, поэтому момент передачи может быть определен следующим образом:

    • до подписания договора и обращения в службу Росреестра для регистрации сделки;
    • в день сделки, путем передачи продавцу документа, подтверждающего передачу денег (например, банковского аккредитива);
    • после оформления и регистрации сделки.

    Если деньги передаются до регистрации сделки купли-продажи и это обстоятельство зафиксировано в тексте договора, то в результате регистрационных действий будет сразу возникать безусловное право собственности у нового владельца квартиры.

    Если происходит купля-продажа квартиры без передачи денег (например, с рассрочкой платежа или по условиям кредитного договора), будет зарегистрирован залог в силу закона.

    В этом случае покупатель будет ограничен в праве распоряжения жильем до момента полного исполнения денежных обязательств.

    Схема передачи денег за строящуюся недвижимость в многоквартирном доме заключается в оформлении договора долевого участия в строительстве.

    При этом стороны вправе предусматривать как полную оплату на момент оформления договорных отношений, так и поэтапное внесение денежных средств или ипотечное кредитование.

    Важность данного момента была учтена законодателем и юридическим сообществом. Государство разработало законы и нормы денежного оборота при сделках, а юристы – традиции и правила, способные сделать передачу безопасной.

    Риск может присутствовать на любом этапе передачи: начиная от оформления подтверждающих бумаг, заканчивая моментом вручения денежных средств. Квалификация преступлений в сфере недвижимости варьируется: мошенничество, разбой, вымогательство. Чаще всего пострадавшим является покупатель, передающий деньги, реже – продавец, подписавший документы, не получив средств.

    Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

    Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

    Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

    Как проверить квартиру на обременение/ограничение — онлайн способ.

    Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:

    1. Данные всех участников процесса.
    2. Данные паспортов.
    3. Когда передаются деньги и в какой валюте.
    4. Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
    5. В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

    Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

    Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:

    1. Деньги могут быть похищены до момента передачи.
    2. Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
    3. Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
    4. Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
    5. Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.

    Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.

    Участие нотариуса

    Законом определено, что в продаже любой недвижимости должен принимать участие нотариус, чтобы следить за законностью сделки. В том числе можно привлекать его для проведения безопасных расчетов. Рассмотрим этот процесс подробнее.

    Без нотариуса проводить сделку опасно. Без его участия договор купли-продажи не будет иметь юридическую силу. Привлекать же его для расчетов по договору уже не обязательно.

    Наличный расчет

    Пошаговый алгоритм действий с наличными деньгами:

    1. Покупатель в присутствии нотариуса передает денежные средства продавцу.
    2. Продавец проводит пересчет банкнот и монет (при наличии) и пишет расписку. Он имеет право проверить их на подлинность, если есть соответствующее оборудование.
    3. Расписку получает покупатель недвижимости.

    Нотариус заверяет факт передачи денег, далее его участие в сделке заканчивается.

    Депозит

    В данном случае все происходит так же, как и в предыдущем случае. Только деньги не передаются продавцу. Нотариус составляет дополнительное соглашение, в котором говориться об условиях приема-передачи денег, и они зачисляются на счет нотариуса.

    После выполнения условий соглашения и предоставлении документальных доказательств нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца (это заранее оговаривается в соглашении). Юристы считают этот способ надежным, но не очень удобным, потому что он подразумевает несколько дополнительных действий, без которых может обойтись.

    Безналичный перевод

    Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.

    Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.

    7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

    Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

    Даже оформляя сделку самостоятельно, при соблюдении правил и законов, передача денег при покупке квартиры может быть защищена при помощи услуг банков, особых актов и нотариального заверения.

    Аккредитив и банковская ячейка

    Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком-эмитентом по поручению плательщика. Для осуществления передачи денег по такому варианту выполняется следующее:

    1. Заключается соглашение между банком и покупателем.
    2. Оформляется соответствующая документация. Учитываются условия оплаты и те документы, которые должны подтвердить этот момент.
    3. Осуществляется перевод денег на специальный счет продавца. Но снять он их не может, пока не будут выполнены условия аккредитива.
    4. Продавец передает квартиру и сопутствующие документы.
    5. Покупатель проводит регистрацию нового имущества.
    6. Продавец получает средства.

    Также участники процесса могут арендовать банковскую ячейку. Этот вариант наряду с аккредитивом считается самым надежным из всех. Покупатель арендует сейф и закладывает сумму согласно договору купли-продажи. Продавец получает доступ к банковской ячейке только после документального оформления всех прав нового владельца жилья. Деньги надежно защищены, поэтому даже в случае отмены сделки владелец денежных средств заберет их обратно.

    Разница между аккредитивом и ячейкой лишь в том, что во втором случае расчет производится наличными. Ранее этот способ был наиболее популярен, но в последнее время с распространением безналичных расчетов стороны все чаще обращаются к аккредитиву.

    Когда передаются деньги?

    подобные договоренности лежат исключительно в плоскости взаимных интересов сторон. Равно и то, что не существует обязанности передавать деньги в момент подписания договора: данный документ представляет собой «дорожную карту» по дальнейшему ходу сделки, частью которой может быть и момент передачи денежных средств.

    Но на практике также имеет ход договор задатка и иные авансовые платежи, призванные, в частности, возмещать труд риелтора или гасить задолженность по коммунальным платежам. Порядок передачи денег при покупке квартиры до регистрации полностью основывается на данном договоре, который, в свою очередь, определяется статьей 380 ГК РФ.

    Задаток вносится на том этапе, когда продавец уже не планирует искать иных покупателей, а будущий владелец ответственно гарантирует внесение полной суммы при приобретении. На территории Москвы, согласно статистике, договор передачи денег за квартиру в виде задатка заключается в среднем за 4-6 недель до заключения договора и подачи документов на регистрацию.

    В зависимости от условий договора, меняется способ передачи денег за квартиру, но среди самых распространенных:

    • Передача через ответственное или индивидуальное сейфовое хранение (банковскую ячейку).
    • Вручение при личной встрече.
    • Банковский условный документ (аккредитив).
    • На банковский счет в рамках ипотечного договора.

    Самым распространенным способом является передача через банковскую ячейку. Ответственность за хранение несет банк и риск грабежа практически отсутствует. Более того, сотрудники банка могут зафиксировать сам факт передачи содержимого ячейки (но не сумму). В суде это может стать косвенным доказательством.

    Наиболее защищенный способ – использование аккредитива. В юридической практике сложился стереотип, что применение аккредитива оправдано, когда стороны абсолютно не доверяют друг другу, а медиатором должно выступить третье лицо – банк. В случае если риск действительно существует, то 6-10 тысяч рублей, потраченные на открытие аккредитива, оправдывают себя.

    Ипотека, в том числе на вторичном рынке, сейчас занимает до 16% от числа сделок по недвижимости. Безопасность в данном случае контролируется и гарантируется банком, который присутствует на каждом этапе сделки и лишь по ее завершении перечисляет средства продавцу.

    Покупатель в данном случае арендует у банка сейф, в который помещается оговоренная денежная сумма. В случае ответственного хранения, назначается лицо, имеющее право забрать из банка данный депозит (продавец квартиры).

    Советы специалистов

    На удочку мошенников чаще всего попадаются доверчивые люди, поэтому нужно быть бдительным и все оформлять по закону с участием нотариуса или банка в качестве гаранта безопасности. Деньги опасно передавать продавцу до регистрации прав собственности. Самый безопасный вариант – это банковская ячейка или аккредитив. Рассмотрим советы юристов:

    1. Не желательно разбивать стоимость недвижимости на несколько сумм без острой необходимости.
    2. Одна из сторон часто предлагает занизить сумму, указанную в договоре, чтобы не платить налоги. В этом случае под большой риск попадает покупатель жилья.
    3. Нельзя открывать доступ к банковской ячейке посторонним лицам.
    4. В договоре должна быть прописана реальная стоимость недвижимости.
    5. Безналичный расчет выгоден только в том случае, если счета продавца и покупателя открыты в одном финансовом учреждении.
    6. Лучше передавать денежные средства, когда договор будет зарегистрирован в Росреестре.

    Если решено рассчитываться наличными деньгами, то стоит это сделать сразу после заключения договора купли-продажи в присутствии нотариуса или сотрудника государственного учреждения. В этом случае расписка будет единственным документом, который подтверждает факт передачи денег.

    Одним из важнейших вопросов при совершении сделок с недвижимостью выступает передача денег при продаже квартиры. Закон не ограничивает граждан возможными способами расчетов — допускается не только передача наличных средств, но и безналичные переводы, использование различных банковских инструментов, а также передача средств через нотариуса.

    В представленном материале можно узнать, в какой момент лучше передавать деньги, чтобы соблюсти интересы обоих контрагентов, и какие способы передачи денег являются самыми безопасными.

    Процесс передачи денежных средств в рамках сделки купли-продажи квартиры происходит в соответствии с договоренностями, указанными в тексте договора. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определять наиболее безопасные варианты передачи денег по договору.

    Безопасная передача денег осуществляется с учетом интересов обеих сторон, когда продавец и покупатель получают взаимные гарантии отсутствия рисков и негативных последствий.

    Если при совершении сделки между близкими и хорошо знакомыми лицами бывает достаточно составления обычной расписки в письменной форме, то при оформлении договора с незнакомыми лицами целесообразно использовать иные законные варианты расчетов.

    В настоящее время распространены следующие варианты взаиморасчетов по договору купли продажи квартиры:

    • наличными деньгами до или после совершения регистрационных действий (факт передачи подтверждается обоюдной распиской);
    • будет совершения перевода через банковское учреждение со счета на счет;
    • через посредника (например, риэлтерское агентство) или через нотариальную контору;
    • путем перевода заемных средств по одному из видов кредитных договоров;
    • расчеты с использованием банковской ячейки;
    • передача средств в виде аккредитива банковского учреждения.

    Каждый из перечисленных вариантов гарантирует, что продавцу будут переданы или переведены деньги за квартиру, а покупатель получит в собственность приобретенное жилое помещение.

    Практически полностью безопасная передача денег при совершении сделки продажи недвижимости возможна через нотариуса.

    Еще на стадии оформления договора покупатель может обратиться в нотариальную контору для открытия специального депозита, на который будут перечислены денежные средства за квартиру.

    В настоящее время через нотариальную контору продавец сможет законным способом получить деньги после купли-продажи жилья, так как с 2015 года в полномочия нотариуса было включено открытие и ведение депозитов.

    Все условия открытия и использования депозита определяются в соглашении между покупателем и нотариусом, а сама услуга является платной и включает в себя:

    • нотариальный тариф — его сумма будет существенно меньше, если договор оформлялся через нотариальную контору;
    • комиссия за перевод денежных средств между депозитом и сторонами.

    Таким способом продавцу не получится получить деньги до регистрации сделки по продаже жилья покупателю.

    Чтобы получить доступ к деньгам необходимо будет предоставить в нотариальную контору выписку из Госреестра ЕГРН, подтверждающую факт перехода права собственности.

    Передача наличных денежных средств через банковскую ячейку. В этом случае покупатель помещает необходимую сумму в ячейку, а получение их будет возможно только при соблюдении определенных условий (например, сроки обращения и перечень документов, которые обязан представить продавец).

    Услуга по открытию ячейки и хранению денежных средств является платной, размер тарифа необходимо уточнить в выбранном банковском учреждении.

    Такой вариант передачи денег также не позволит провести расчет до регистрации договора купли-продажи, что исключит практически любые риски для покупателя.

    По ипотеке

    При оформлении ипотечного договора заемные средства будут перечислены продавцу после регистрационных действий и представления в банк не только выписки из госреестра ЕГРН, но и сведений об установленном залоге.

    Перевод будет осуществляться в безналичной форме по реквизитам, указанным в тексте договора.

    Безопасную передачу денег за ипотечную квартиру гарантирует именно такой способ передачи денег, однако, от стадии регистрации договора до момента получения средств может пройти от нескольких дней до нескольких недель (например, по ипотеке Сбербанка срок перечисления может составлять до двух месяцев).

    Для продавца такой вариант не повлечет дополнительных затрат, поскольку все комиссии за перевод учтены в содержании ипотечного договора.

    Со счета на счет

    Безналичные переводы между счетами покупателя и продавца являются законным вариантов расчета при любом момента передачи средств — до или после регистрации.

    Поскольку за совершение указанной банковской операции будет взиматься комиссия, стороны вправе сами предусмотреть порядок ее распределения между собой.

    Если по условиям договора предусмотрен перевод после завершения сделки, то будет зарегистрирован залог в силу закона. Снятие залога будет возможно после фактического получения денег на счет продавца.

    Аккредитивом признается денежное обязательство банковского учреждения произвести платеж или выдать наличные средства определенному лицу после представления документов о регистрации сделки.

    Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).

    Главная суть расчетов через гаранта в том, что гарант передает деньги продавцу только после регистрации сделки купли-продажи. До сделки купли-продажи участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупателю передает деньги за квартиру. Эти деньги «замораживаются». Подписывается соглашение, в котором написано, что продавец получит деньги только когда сделку купли-продажи зарегистрируют и покупатель станет собственником.

    После регистрации сделки продавец показывают гаранту договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и/или выписку из ЕГРН. Гарант удостоверяются в том, что сделка зарегистрирована и в итоге передает деньги продавцу. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована, то деньги забирают покупатели обратно.

    Образцы документов

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Страница договора купли-продажи квартиры с печатью регистрации

    Выписка из ЕГРН

    Услуги гаранта платные. В законе не указано кто должен ее оплачивать, поэтому здесь уж как договорятся покупатели и продавцы. На моей практике обычно 50 на 50, ведь гарант защищает интересы обеих сторон.

    Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    Способ с банковской ячейкой самый распространенный — он дешевле и менее замороченный. Через ячейку удобнее всего расплачиваться в случае, если Вы одновременно продаете свою недвижимость и покупаете новую. Это называется альтернативные сделки, в простонародье — «по цепочке».

    Большинство банков специализировали данную услугу при сделках с недвижимостью. Сотрудник банка все подробно объяснит и оформит. Сторонам остается только подписать необходимые бумаги. В общем, все налажено и поставлено на поток. Также обычно бесплатно предоставляют машинки для подсчета и проверки купюр.

    Услуга аренды ячейки стоит в среднем 3 000 рублей. Ее стоит арендовать минимум на 2 недели, лучше на месяц. Продлить договор аренды можно в любой момент. Естественно, размер ячейки должен быть такой, чтобы в ней поместилась ваша наличность.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *