Как забрать задаток за квартиру у продавца?

Можно ли вернуть внесенный за квартиру аванс или задаток?

Последнее обновление: 03.03.2020

Вопрос:

При покупке квартиры я внес Продавцу предоплату. Пока готовили документы для сделки, ситуация изменилась и я передумал покупать. Можно ли вернуть задаток (аванс) за квартиру? И если можно, то как?

Ответ:

«Обещать – не значит жениться», – так думает иной Покупатель, когда обещает Продавцу купить у него квартиру. И пребывает в полной уверенности, что в случае чего, он всегда сможет вернуть свой задаток или аванс. Ан нет! Так бывает далеко не всегда. Все зависит от того, как оформлена предоплата.

Какие здесь могут быть варианты? И когда возможен возврат задатка или аванса при покупке квартиры? Сейчас разберемся.

В практике рынка недвижимости принято брать предоплату (в виде задатка или аванса) с Покупателя квартиры в момент обсуждения условий будущей сделки и принятия решения о покупке. Для чего это делается?

Для того, чтобы Продавец был уверен, что Покупатель на квартиру уже найден, можно снимать ее с продажи и собирать документы для сделки. А Покупатель получает уверенность, что выбранная квартира закрепляется (бронируется) за ним и не будет продана другому человеку, пока он будет ее проверять и готовить деньги (в т.ч. оформлять ипотечный кредит).

Случаи, когда Покупатель вносит предоплату (аванс или задаток) за квартиру могут быть следующие:

  • Заключение договора бронирования при покупке квартиры в новостройке у Застройщика.
  • Заключение Предварительного договора купли-продажи, при покупке квартиры на вторичном рынке (в т.ч. у агентства недвижимости).
  • Заключение Договора задатка или Договора аванса, при покупке квартиры на вторичном рынке (непосредственно у Продавца-владельца).

Когда и какой договор лучше заключать и чем аванс отличается от задатка, подробно рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случаи, когда и как Покупатель может вернуть задаток или аванс за квартиру, если у него изменились обстоятельства или он просто передумал покупать.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Возврат аванса за квартиру

Если предоплата при покупке квартиры оформлена в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.

А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.

При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.

Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.

Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.

То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры (см. ниже пример). Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).

С задатком же дела обстоят немного сложнее.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Возврат задатка за квартиру

Задаток, переданный за квартиру, можно вернуть Покупателю только если Продавец добровольно согласится это сделать, либо если наступил форс-мажор, в результате которого покупка квартиры сорвалась (когда нет вины Покупателя – см. п.1 ст.416 ГК РФ).

Задаток, в отличие от аванса – это строго регламентируемое законом понятие (ст. 380, 381 ГК РФ). В этих статьях указано, когда и при каких обстоятельствах может вноситься задаток, когда его можно вернуть, и что происходит при нарушении условий договора.

По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине Продавца. Здесь ни о каких штрафах или неустойках речь не идет. Сам факт задатка определяет условия его возврата и невозврата.

Чтобы эти «стандартные» условия возврата задатка начали действовать, нужно чтобы в договоре, по которому вносится предоплата за квартиру, обязательно было указано, что эта сумма является именно задатком. Обычно там же добавляют и соответствующие статьи закона (см. выше), чтобы исключить сомнения.

Но есть нюанс. Продавец и Покупатель имеют право указать в договоре о задатке особые (свои собственные) условия его возврата. Например, если Покупатель заболеет и не сможет вовремя явиться на сделку, тогда задаток он не теряет. Или, например, если Покупателю откажут в ипотечном кредите, тогда Продавец вернет ему задаток. Но чтобы это случилось, такие условия должны быть ясно и однозначно указаны в договоре.

Условия о задатке могут быть вписаны и в состав Предварительного договора купли-продажи (это позволяет сделать п.4, ст.380, ГК РФ), и в отдельный Договор о задатке при покупке квартиры. Принципиальной разницы здесь нет. И в том и в другом случае в договоре описываются условия будущей сделки, и условие обеспечения обязательств Покупателя путем внесения задатка.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е. если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство оставляет его себе. Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.

А что делать Покупателю, если он отказывается от сделки по причине того, что в процессе проверки документов, обнаружил для себя повышенный риск? Как тогда вернуть обратно внесенную предоплату?

Условия возврата аванса или задатка в соглашении

Вернуть аванс или задаток можно в том случае, если заранее предусмотреть в соглашении те условия, которые могут заставить Покупателя отказаться от сделки по объективным причинам. Например, отдельным пунктом в Договоре аванса/задатка следует указать что-то подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

Тогда у Покупателя будет законная причина вернуть внесенную за квартиру предоплату, даже если он сам отказался от сделки, обнаружив проблемы в документах.

Расписка о возврате аванса или задатка за квартиру

Важный момент для Продавца (получателя денег)! При возврате задатка или аванса за квартиру, ему следует взять у Покупателя расписку в том, что деньги ему возвращены в полном объеме ввиду того, что сделка купли-продажи не состоялась. Иначе Продавец рискует быть обманутым – недобросовестный Покупатель может через суд потребовать возврата денег еще раз, да еще и с процентами («неосновательное обогащение» – см. статьи ниже).

При возврате аванса/задатка, Продавцу надо вернуть себе и собственную расписку о том, что он эти деньги от Покупателя принимал.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Что делать, если Продавец не возвращает аванс или задаток за квартиру?

Если же Продавец квартиры отказывается вернуть аванс или задаток, несмотря на то, что по условиям договора он обязан это сделать, то Покупателю дорога одна – в суд. Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.

Что можно предъявить Продавцу квартиры, когда он необоснованно отказывается возвращать аванс? Здесь закон дает Покупателю следующие аргументы:

  • неосновательное обогащение (ст.1102 ГК РФ) с процентами (п.2, ст.1107, ГК РФ);
  • возврат предоплаты, если товар не передан или сделка не состоялась (п.3, ст.487 ГК РФ);
  • неправомерное удержание денежных средств, и ответственность в виде выплаты процентов на удержанную сумму (ст.395 ГК РФ).

На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Особенно, с учетом того, что время только увеличивает сумму к возврату – проценты накапливаются.

Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.

Образцы Договоров об авансе и о задатке можно посмотреть – .

Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.

Фамилия и имя достаются от родителей. Граждане вступают в брак, разводятся, хотят носить фамилию родственников или близких людей, их воспитавших.

После обращения в орган ЗАГС за переменой имени и получения свидетельства об изменении фамилии возникает вопрос: «Что нужно менять при смене фамилии, когда и как это сделать?».

Когда меняют имя

Свое имя гражданин вправе поменять как при наступлении определённых жизненных обстоятельств (вступление в брак, развод, усыновление), так и по личному желанию.

Имя можно изменить в случае:

  • грамматической ошибки в документах (буква «Е» вместо «Ё», «А» вместо «О»);
  • неблагозвучного имени, данного родителями;
  • желания носить фамилию родственников, опекуна или отчима;
  • иные основания.

Самыми яркими примерами смены имени и фамилии являются российские актёры и советские революционеры.

Нонну Мордюкову на самом деле звали Ноябриной, а Кирова – Сергей Миронович Костриков.

Скрябин всем известен как Молотов, Вячеслав Михайлович взял эту фамилию по идеологическим соображениям и в связи с проблемами дефекта речи – три согласных подряд ему было тяжело выговорить.

Нормативная база

Статьёй 19 Гражданского кодекса РФ установлено, что гражданин осуществляет права и обязанности под своим именем, которое включает фамилию, отчество и имя.

Согласно закону об актах гражданского состояния № 143-ФЗ граждане с 14 лет имеют право на изменение своего имени (ст. 58).

Какие документы менять обязательно

Таблица 2. Обязательные для замены документы, сроки и ответственность

Документ Норма права Срок для замены Штраф
Паспорт П. 15 Положения о паспорте 30 дней от 2 000 руб. до 3 000 руб.

от 3 000 руб. до 5 000 руб. (в городе федерального значения)

ст. 19.15 КоАП РФ

СНИЛС П. 4 ст. 7 Закона № 27-ФЗ Не установлен

Возможно возникновение проблем с уплатой взносов

Не предусмотрен
Загранпаспорт Не установлен Не предусмотрен
Полис ОМС Часть 2 ст. 16 Закона № 326-ФЗ В течение месяца уведомить страховую организацию

Влечет отказ в медобслуживании

Не предусмотрен
Военный билет Закон № 53-ФЗ Срок не установлен от 100 руб. до 500 руб.

ст. 21.5 КоАП РФ

Водительское

удостоверение

П. 29 постановления Правительства № 1097 Не установлен 500 руб.

ст. 12.3. КоАП РФ

Свидетельство о регистрации П. 6 приказа № 1001 Не установлен от 500 руб. до 800 руб.

В случае повторного совершения – 5 000 руб. или лишение права на управление от 1 до 3 мес.

Часть 1 статьи 12.1. КоАП РФ

Полис ОСАГО Пункт 8 статьи 15 Закона об ОСАГО Не установлен 500 руб.

Часть 2 статьи 12.3 КоАП РФ

Паспорт ТС Пункт 56 Приказа МВД РФ № 605 от 07.08.2013 г. Не установлен от 500 руб. до 800 руб.

В случае повторного совершения – 5 000 руб. или лишение права на управление от 1 до 3 мес.

Часть 1 статьи 12.1. КоАП РФ

Обязанностью ЗАГСа является уведомление органов МВД, налоговой службы, военкомата о перемене имени.

Рис. 2. Личные документы. Источник: сайт «Вслух.ru»

Паспорт

Первый документ, который необходимо заменить – паспорт. На его основании меняются все остальные документы.

Паспорт подлежит замене в случае изменения:

  • фамилии;
  • имени;
  • отчества;
  • даты рождения;
  • места рождения.

На граждан возложена обязанность по замене паспорта в течение тридцати дней с даты изменения имени.

Для получения паспорта необходимо заполнить заявление установленной формы.

Бланк заявления о замене паспорт/

К заявлению приложить:

  • свидетельство о рождении;
  • документ о смене имени (свидетельство о браке, о перемене имени, о расторжении брака, документ другого государства о принятии фамилии супруга либо его изменении после развода);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • 2 цветные фотографии;
  • паспорт с прежней фамилией.

Если гражданин обращается по месту постоянной регистрации, то новый паспорт он получит уже через 10 рабочих дней, а жители других регионов, временно проживающие по месту обращения, – от 30 до 60 дней.

СНИЛС

Страховое пенсионное свидетельство является идентификатором личности гражданина в системе обязательного пенсионного страхования. СНИЛС содержит личные данные, номер индивидуального лицевого счета, позволяет получать социальные льготы, хранит информацию о стаже и размере отчислений.

Страховое пенсионное свидетельство также подлежит обязательной замене. При этом номер лицевого счёта застрахованного лица остаётся прежним.

СНИЛС можно заменить самостоятельно, обратившись в региональное отделение Пенсионного фонда, либо через работодателя в случае официального трудоустройства.

Для получения нового свидетельства необходимо представить:

  • заявление установленной формы;
  • паспорт с новой фамилией;
  • старый СНИЛС;
  • документ, подтверждающий изменение имени.

Выдача нового свидетельства производится бесплатно в течение одного месяца.

Рис. 3. Замена СНИЛС. Источник: сайт «К новым рубежам»

Бланк заявления о выдаче СНИЛС.

Полис ОМС

При смене фамилии обязательно меняется полис медицинского страхования.

Замена полиса обычно осуществляется страховой компанией, в которую следует обратиться лично.

Бланк заявления заполняется в присутствии сотрудника страховой компании, которым он выдаётся.

К заявлению представляются:

  • новый паспорт;
  • полис ОМС с прежней фамилией;
  • свидетельство об изменении фамилии (имени).

На время выдачи нового полиса дается временный полис, который можно предъявлять в медицинские учреждения.

Обратите внимание! На временном полисе указана дата, когда будет готов новый полис! Срок изготовления полиса составляет от трёх недель до месяца.

Загранпаспорт

Заграничный и внутренний паспорта действуют независимо друг от друга. Загранпаспорт оформляется для посещения других стран.

Граждане могут продолжать пользоваться заграничным паспортом с прежним именем при посещении безвизовых стран либо при наличии действующей визы.

Обратите внимание! В случае посещения зарубежных стран с ребенком могут понадобиться документы, подтверждающие родство, оформленные на прежнее имя! Во избежание недоразумений в таких случаях лучше изменить загранпаспорт.

Рис. 4. Загранпаспорт. Источник: сайт «VizaImm»

Для замены загранпаспорта необходимо обратиться в территориальное управление по вопросам миграции МВД и представить:

  • заполненную анкету;
  • паспорт с новым именем;
  • загранпаспорт, ранее выданный;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • трудовую книжку или ее копию, заверенную по месту работы;
  • свидетельство о заключении либо расторжении брака, перемене имени.

Для мужчин к указанному перечню понадобится предъявить военный билет.

Автодокументы

К автодокументам относятся:

  1. Водительское удостоверение.
  2. Свидетельство о регистрации (СТС).
  3. Страховой полис ОСАГО (при наличии — КАСКО).
  4. Паспорт транспортного средства (ПТС).

Граждане обязаны менять водительские права в случае перемены имени или места жительства.

Для получения нового водительского удостоверения необходимо лично явиться в территориальный орган ГАИ (МРЭО).

Сотруднику МРЭО представляются следующие документы:

  • паспорт с новой фамилией;
  • копия свидетельства, подтверждающего факт перемены личных данных;
  • документ об уплате госпошлины (2 000 руб.);
  • заявление установленной формы;
  • водительское удостоверение с прежней фамилией

Водитель будет приглашен для фотографирования, после чего ему выдадут новое удостоверение.

После получения нового водительского удостоверения следует заменить и другие документы, поскольку отличающиеся в них фамилии послужат основанием для привлечения водителя к административной ответственности.

Рис. 5. Документы на автомобиль. Источник: сайт «tehosmotr-osago.ru»

Как показывает практика, перед тем как обратиться с заявлением о замене СТС и ПТС, необходимо у страховщика получить новый полис ОСАГО (либо внести изменение в действующий).

Обязанность сообщать обо всех изменениях, вносимых в договор обязательного страхования, установлена Законом об ОСАГО. Изменения вносятся бесплатно.

Важно! Обращаться в страховую компанию за внесением изменений в полис или получением нового бланка имеет право только страхователь!

После замены водительских прав и уплаты госпошлины нужно снова обратиться в МРЭО для замены СТС и внесения записи об изменении личных данных в паспорт технического средства.

Для получения названых документов необходимо представить:

  • заявление;
  • гражданский паспорт;
  • водительское удостоверение с новым именем;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • свидетельство регистрации;
  • полис ОСАГО;
  • ПТС.

Все документы на автомобиль, как и водительское удостоверение, выдаются в день обращения.

Военный билет

Все мужчины, а также женщины, проходящие или прошедшие военную службу, обязаны заменить военный билет.

Органы ЗАГС уведомляют об изменении данных лиц, состоящих на воинском учёте, в течение 14 дней.

Для получения нового документа военнослужащему необходимо обратиться к руководству. Мужчинам, прошедшим военную службу или получившим его при прохождении военной кафедры в ВУЗе, следует обратиться в военный комиссариат по месту постоянной регистрации или временной прописки.

Для получения военного документа необходимы:

  • паспорт с новой фамилией;
  • 2 фотографии;
  • имеющийся военный билет;
  • справка о составе семьи;
  • аттестат или диплом об образовании.

Рис. 6. Военный билет. Источник: сайт «Призывают.ru»

За несвоевременное обращение с заявлением об изменении семейного положения гражданин может быть привлечен к административной ответственности по статье 21.5 КоАП РФ в размере от 100 до 500 руб.

Банковские документы (карты и счета)

Во избежание проблем обязательно следует обратиться в банк, где находятся денежные вклады, выпущена банковская карта и т. д.

Для смены данных в банке, во избежание волокиты с учетом человеческого фактора, лучше позаботиться заранее о сохранении своих личных финансов, закрыть счета и снять все денежные средства.

Данные можно изменить, заполнив специальную анкету-заявление, которую выдаёт банк.

При обращении в банк следует выяснить, какие проценты теряются в случае смены фамилии, обязательно ли расторгать договор банковского счета и будет ли платным перевыпуск карты на новое имя.

Какие документы не обязательно менять

Таблица 2. Какие документы менять не обязательно

Документ Примечание
ИНН Сведения об изменении ФИО налогоплательщика подает ЗАГС.

Идентификационный номер не меняется.

Выдача нового бланка свидетельства обычно происходит в течение 5 дней

Свидетельство о рождении ребёнка Новая фамилия родителей не вписывается в свидетельство о рождении, отметка о родстве ставится в новый паспорт
Трудовая книжка Отделом кадров на работе перечеркивается прежняя фамилия и пишется новая
Документы о праве собственности, приватизации На имеющееся недвижимое имущество новый документ не выдаётся, изменения вносятся в ЕГРН только при смене собственника (нанимателя).

При предъявлении документов представляется новый паспорт

Аттестат, диплом о среднем или высшем образовании При представлении предъявляется свидетельство о заключении брака или справка из ЗАГСа о прежней фамилии

Студентам следует обратиться в деканат для замены зачётной книжки, студенческого и читательского билетов.

Если изменена фамилия, указанная в завещании или иных документах о наследовании, при вступлении в наследство достаточно предъявить документ, подтверждающий перемену имени.

Куда обращаться

Поменять документы на новые или внести в них изменения в установленном порядке граждане могут в государственных органах и организациях, их выдающих, обратившись в МФЦ либо через портал госуслуг.

Таблица 2. Где можно поменять документы

Документ Государственный орган Примечание
Паспорт Паспортный стол по месту регистрации МФЦ, сайт госуслуг
Загранпаспорт Орган ГУВМ МВД МФЦ, госуслуги
ИНН Налоговый орган (ИФНС) МФЦ
Полис ОМС Страховая компания
СНИЛС УПФР МФЦ
Водительское удостоверение МРЭО МФЦ, госуслуги
Полис ОСАГО Страховая компания
Свидетельство о госрегистрации МРЭО МФЦ, госуслуги
ПТС МРЭО МФЦ, госуслуги
Военный билет Военный комиссариат (военная часть) МФЦ

МФЦ

Один из оперативных способов заменить необходимые документы – обращение в МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг).

В МФЦ можно получить услугу по замене пакета документов за один приём! Эта услуга доступна для жителей Москвы. Для этого необходимо лишь представить новый паспорт.

Услуги в МФЦ предоставляются как по месту основной регистрации, так и по месту временного пребывания.

Специалисты МФЦ консультируют и информируют посетителей о порядке предоставления услуг, сами заполняют заявления и представляют документ для уплаты госпошлины, которую можно уплатить через банковские терминалы.

Узнать адреса центров и графики их работы можно на сайтах МФЦ каждого субъекта РФ. Для этого достаточно ввести в строку поиска «МФЦ», и появятся сайты региональных МФЦ.

Госуслуги

Одним из удобных способов обращения с заявлениями в различные госорганы, не выходя из дома, в целях экономии времени является портал госуслуг.

Обратите внимание! При обращении через портал госуслуг предоставляется скидка на уплату госпошлины в размере 30%.

При единовременном заполнении необходимых электронных форм не приходится каждый раз заново вводить данные документов (паспорта, СНИЛС, документов на автомобиль).

Внимание! При оформлении новых документов в МФЦ можно одновременно зарегистрироваться на сайте госуслуг.

Для получения услуги необходимо:

  • зарегистрироваться на портале госуслуг;
  • заполнить данные паспорта, свидетельства о рождении ребенка до 14 лет, иных документов;
  • заполнить электронную форму заявления, отправить её, выбрав предварительно дату и время посещения;
  • дождаться ответа о принятии заявления с подтверждением выбранного времени;
  • оплатить госпошлину с 30% скидкой;
  • в назначенное время явиться в госорган.

Смена документов по месту работы

При изменении имени об этом обязательно необходимо уведомить работодателя для приведения в соответствие служебных документов, поскольку изменяются персональные данные работника.

Для подтверждения нового имени и статуса в отдел кадров следует представить свидетельство о перемене имени (заключении или расторжении брака), новый паспорт. Работодателем издаётся приказ и заключается дополнительное соглашение к трудовому договору.

На основании приказа:

  • вносятся изменения в трудовую книжку и личную карточку сотрудника;
  • корректируются внутренние документы (табель, график отпусков);
  • оформляются документы по замене ИНН, СНИЛС, банковской зарплатной карты, полиса обязательного медицинского страхования.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *