Как сдать в субаренду арендуемое помещение?

Субаренда без согласия арендодателя

При пользовании арендованным имуществом арендатор обязан строго руководствоваться положениям Гражданского кодекса и заключенного договора с арендодателем. В числе прав арендатора при пользовании имуществом в ГК РФ прописано и право сдавать это имущество полностью или частично в субаренду, но только лишь с согласия арендодателя. Как защититься, если все же была оформлена субаренда без согласия арендодателя и какие последствия грозят сторонам?

Правовая сущность субаренды

При субаренде изначальные права и обязанности арендатора по заключенному соглашению переходят другому лицу – субарендатору, вот только ответственность перед арендодателем остается за первоначальным арендатором.

Особенности субаренды:

  • Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
  • Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
  • Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя. При этом оговорки «если иное не установлено договором» в статье нет.

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (в. 18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

То есть во втором случае согласие не требуется, но нужно лишь поставить в известность арендодателя.

Частью первой той же статьи установлено, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с оговоренными участниками соглашения условиями.

Получается, условия о субаренде могут быть урегулированы следующим образом:

  1. Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
  2. В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
  3. В договоре с указанием не необходимость получения согласия.

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Часть 3 ст. 615 ГК РФ более чем очевидно гласит, что нарушение условий использования имущества – веское основание для прекращения договора и возмещения всех убытков.

При этом не имеет никакого значения «тяжесть» и объем нарушений – у арендодателя априори есть право потребовать расторгнуть договор и отменить все обязательства.

При этом арендодатель может потребовать:

  1. Расторжения договора аренды;
  2. Признания договора субаренды недействительным.

С мая 2013 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

В нашем случае третьим лицом будет являться арендатор, а обязанность получить согласие прямо прописана в законе.

При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).

Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь. Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.

Претензия в банк

Банковские учреждения, по представлениям большинства людей, являются образцами точности и надёжности. Однако, и они могут допускать в своей работе различные ошибки и нарушения. Иногда их причиной становится некий форс-мажор, иногда – человеческий фактор. Изредка возможно также умышленное нарушение сотрудниками кредитно-финансового учреждения норм действующего законодательства. Для исправления недочётов в работе, и пресечения нарушений, клиентом подаётся претензия в банк. Рассмотрим, в каких случаях она пишется, как правильно составляется и куда подаётся.

Основания для написания претензии в банк

Претензия банку составляется только при наличии неких нарушений, имеющих финансовый характер. Когда в результате действий сотрудников банковской организации, или в результате их бездействия, клиент понёс, либо может понести денежные потери.

Все нарушения со стороны банка, не носящие материальной основы, могут опротестовываться только в виде жалобы.

Самыми частыми причинами для подачи в банк бумаг с претензиями являются:

  1. Неправильно произведённое списание денежных средств с депозита или карточки.
  2. Попытка навязать дополнительные платные услуги, такие как страховка или овердрафт.
  3. Задержка банковских переводов и иных операций по счёту клиента.
  4. Изменение условий ранее заключённого договора, без предварительного уведомления клиента.
  5. Не предоставление при заключении договора исчерпывающей информации о предстоящих клиенту расходах (комиссиях, процентах, штрафах).

Отличия претензии от жалобы

Граждане, не посвящённые в тонкости юриспруденции, не видят различия между претензией банку и жалобой на него.

Отличие здесь заключается в следующем:

  • Жалоба составляется в свободной форме, имея произвольную структуру. В ней могут подниматься вопросы о всех видах нарушений, допущенных со стороны банковской организации – как касающиеся денежной стороны, так и качества обслуживания клиентов. В жалобе выдвигаются общие требования, в виде просьбы «устранить нарушение», «принять меры к виновнику» и так далее;
  • Претензия имеет более официальный характер, и составляется по строго установленной форме. В отечественной юриспруденции она рассматривается, как последняя попытка урегулировать конфликт в досудебном порядке. Второе обязательное условие – претензия в банк может касаться исключительно финансовых вопросов. Например, нарушений в работе, в результате которых клиент понёс денежные потери. Хамство сотрудников, очереди в офисах банка, неудобный рабочий график, не могут стать поводом для направления претензии.

Содержание и структура претензии

Досудебная претензия в банк, как и любой юридически значимый документ, составляется по определённым стандартам.

Она должна иметь :

  1. Любая претензия должна опираться на определённые пункты договора, заключённого между клиентом и банковской организацией. При этом указываются конкретные параграфы, нарушенные в результате действий банка.
  2. Требования не должны носить абстрактного характера, а быть строго сформулированными. К примеру, вернуть на счёт незаконно удержанные средства в таком-то размере, или отменить введённые в одностороннем порядке изменения в условия договора.
  3. Обязательно указывается сумма выдвигаемой претензии.
  4. Составитель определяет конкретные сроки для рассмотрения его претензии и устранения указанных нарушений.
  5. Когда банковское учреждение откажется удовлетворить их, или просто проигнорирует, остаётся единственный выход – обращение в судебные инстанции. Об этом следует также упомянуть в тексте претензии банку.

Структурно бумага с претензией выглядит так:

  • «Шапка» – располагается в правом верхнем углу листа. В ней содержится информация о подателе заявления (Ф.И.О.), его контактные координаты (телефон, е-мейл, почтовый адрес). Здесь же указывается номер договора, при необходимости – адрес банковского филиала и фамилия конкретного сотрудника в качестве ответчика.
  • Над основным текстом обязательно ставится наименование бумаги: «Претензия».
  • В тексте кратко, но ёмко излагается суть возникшей проблемы, выдвигаются конкретные требования материального характера.
  • Указываются сроки, отводимые заявителем для исправления финансовых нарушений, или возврата денежных средств на счёт.
  • В конце бумаги проставляется дата его составления и роспись заявителя.

Претензия о прекращении звонков из банка

Бывает, что сотрудники банка по ошибке, либо намеренно беспокоят вас телефонными звонками. В них предлагается выполнить некие пункты договора, к примеру, погасить задолженность по кредиту.

Мнение эксперта Юлия Волкова Юрист, готова ответить на ваши вопросы Задать мне вопрос Независимо от того, правомерны ли требования банковских служащих, или нет, клиент может направить претензию о прекращении телефонных звонков.

Скачать образец

Претензия в банк о навязанных услугах

Претензии в банк по навязанной услуге, относятся к наиболее часто встречающимся. В основном это касается услуг по коммерческому кредитованию, когда банк одним из условий предоставления займа выдвигает необходимость платного страхования.

Это противоречит положениям ФЗ №2300-1 о потребительских правах, и является прямой причиной для подачи претензии.

Скачать образец

Претензия нарушений условий договора

Нарушать положения заключённого договора могут не только клиенты, но и банки. Среди часто встречающихся нарушений – одностороннее изменение банковской организацией неких положений документа. К примеру, увеличение процентной ставки по кредиту, увеличение размера неустойки при задержке платежа и так далее.

Скачать образецПри составлении претензии клиенту следует определить и обосновать в денежном эквиваленте понесённые им в результате подобных действий убытки.

Претензии о незаконном списании денежных средств

Неправомерное списание денег с банковского счёта происходит в основном по причине некоего технического сбоя. Хотя не исключается злой умысел сторонних лиц, как сотрудников банка, так и внешних преступников-хакеров. В любом случае, клиенту следует подать претензию банку, чтобы решить возникшую проблему.

Ведь именно банковская организация несёт ответственность за сохранность средств клиента, и должна отвечать за их кражу.

Претензия в банк о мошенничестве

Мошенничество относится к деяниям, подпадающим под юрисдикцию уголовного законодательства. Поэтому, если клиент в действиях банка вдруг обнаружил признаки статьи №159 УКРФ, он вправе попытаться решить конфликт в досудебном порядке. Для этого руководству банка, или его филиала направляется претензия с требованием разобраться в ситуации и возместить нанесённый ущерб.

Претензия в банк по кредиту

Различные формы кредитования – наиболее востребованная сегодня банковская услуга. В связи с этим, спорных вопросов и конфликтных ситуаций, связанных с кредитованием, возникает немало. Если они напрямую затрагивают финансовую сторону, то заёмщик, для защиты своих прав, должен подать претензию банковскому руководству.

Следующим шагом, при тщетности попыток досудебного урегулирования проблемы, должна стать подача иска в органы юстиции.

Претензия в банк по страховке

Страхование при оформлении кредита является одним из обязательных условий, выдвигаемых банком. Но это, согласно ФЗ №2300-1 однозначно расценивается как принудительное навязывание платных услуг. Соответственно, подобные требования со стороны банка также являются причиной для подачи претензии.

Претензия в Сбербанк

Подача претензии в Сбербанк подчиняется общим правилам и нормам. Однако, лидер российского банковского сектора в этом вопросе пошёл дальше других организаций.

Подать претензию в Сбербанк возможно на его официальном сайте , просто заполнив форму Обратной связи с банком. Заявлению присваивается уникальный идентификационный номер, с помощью которого клиент может отслеживать статус поданного документа.

Пакет документов для подачи претензии

Вместе с претензией в банк, в качестве подтверждения правоты своих требований, клиент может приложить сопутствующую документацию. Она будет выступать в качестве доказательной базы, и способна повлиять на точку зрения банковских сотрудников.

В качестве дополнительных документов могут прилагаться:

  1. Выписки со счёта.
  2. Банковские квитанции.
  3. Официальная переписка с сотрудниками банка.
  4. Прочие бумаги, способные выступать в качестве доказательств правомочности претензий клиента.

Не следует прикреплять к претензии документы, которые и без того имеются у банка: копию заключённого договора, распечатки статей законодательства.

Мнение эксперта Юлия Волкова Юрист, готова ответить на ваши вопросы Задать мне вопрос Допускается приложить фотовидеоматериалы, ссылки на показания свидетелей. Они смогут не только убедить банковское руководство в вашей правоте, но и послужить ему предупреждением. Юридически квалифицированный сотрудник поймёт, что в случае доведения дела до суда, ваши шансы на победу в тяжбе весьма высоки.

Порядок подачи претензии в банк

Срок давности подачи иска устанавливается положениями ГКРФ, и в данной ситуации он равен трём годам. Отсчёт начинается с момента совершения банком нарушения, либо с того времени, когда клиент узнал о нём.

При подаче претензии банку следует соблюдать такие правила:

  • Заявление составляется в двух экземплярах. Вся прилагаемая сопутствующая документация также ксерокопируется. Один экземпляр бумаг остаётся у подателя, другой направляется в банковское учреждение;
  • Подать претензию можно при личном посещении офиса банка, переслать её заказным письмом, курьером, по интернету, через официальный сайт кредитно-финансовой организации;
  • У клиента после подачи бумаги обязательно должно остаться на руках подтверждение о её вручении. Это почтовое уведомление, квитанция от курьера, цифровой файл с распечаткой письма с претензией, номер обращения на сайте.

Сроки рассмотрения поданной претензии банку устанавливаются положениями ФЗ №2300-1, и составляют от 10 до 30 суток с момента её принятия.

Как видим, подать претензию в банк – не столь сложная процедура. Главное, соблюдать установленные юридическим производством нормативы, касающиеся структуры, содержания и правил подачи документа.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *