Как проходит покупка квартиры в новостройке?

Содержание

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Согласитесь, сложно представить обычного человека, который захочет провести свободный вечер не перед телевизором, а за чтением обзоров московских новостроек. Эта информация может быть интересна и полезна только тем, кто задумывается о покупке квартиры. И правильно, «Новостроев» – не развлечение, а, скорее, полезный инструмент, который следует правильно использовать – как молоток при ремонте.

Поэтому сегодня мы подробно расскажем о процессе покупки квартиры в новостройке. О том, с чего его лучше начинать, как проверять застройщика – и что делать, когда все документы уже наконец подписаны. А раз уж эта инструкция называется пошаговой – напомним, что даже путь в тысячу километров начинается с одного шага. Так что вперёд!

1. Определите свои желания

К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите. Задайте себе следующие вопросы:

  • Так ли вам нужна квартира – может быть, устроят и апартаменты? Вдруг вы всё равно не собираетесь оформлять регистрацию по месту жительства и любите тратиться на коммунальные услуги.
  • Важно ли для вас территориальное расположение квартиры? От чего оно должно зависеть – от места работы, квартиры родственников, близости любимой кафешки?
  • Важен ли для вас класс жилья? Обязан ли он быть высоким – или с милым рай и в экономе?
  • Какие объекты инфраструктуры должны быть вокруг дома – детский сад, школа, магазины, фитнес-клуб, парикмахерская? Или, может, вам очень хочется жить, скажем, рядом с кинотеатром?
  • А что с транспортом? Вы надеетесь на общественный? Или у вас есть автомобиль – и поэтому главное, чтобы рядом с домом было поменьше пробок?
  • Смутит ли вас продолжительность стройки – или вы никуда не спешите?
  • А сколько в квартире должно быть комнат?
  • Должен ли там быть балкон? Или обязательно лоджия?
  • Потянете ли вы самостоятельный ремонт – или квартиру лучше искать с готовой отделкой?
  • А это место для ещё как минимум одного вопроса – что в квартире важно именно вам?

Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

2. Но не забывайте и о возможностях

Но перечисляя желания, всё-таки держите себя в руках и учитывайте свои возможности. Может, чтобы оплатить коммунальные услуги в пятикомнатной квартире, вам придётся устраиваться на вторую работу – а вот четырёхкомнатную вы легко потянете и с одной.

Может, «выгодное» предложение на квартиру в бизнес-классе не такое уж и выгодное – особенно, если изначально вы смотрели эконом.

Может, с ежемесячными платежами по ипотеке вы справитесь – но первоначальный взнос для вас окажется слишком велик. В конце концов, признайтесь самому себе, что сможете вести нормальную жизнь без двух гардеробных.

3. Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

4. Приступите к поискам квартиры в интернете

Кажется, прошли времена, когда для нахождения идеальной (ладно, будем смотреть правде в глаза – подходящей) квартиры, нужно было собрать и пролистать разные газеты и журналы с объявлениями по недвижимости. Сегодня всю эту макулатуру заменил интернет. В сети полно сайтов, которые осуществляют поиск по заданным вами параметрам, другие предлагают похожие варианты, третьи показывают самые популярные и выгодные предложения.

А чтобы сэкономить время, почитайте сайты, где о новостройках пишут настоящие профессионалы (далеко, кстати, ходить не надо), выберите там интересные проекты, ну а уже после смотрите сайты конкретных ЖК или застройщиков.

5. Проверьте застройщика: его репутацию, а особенно — документы

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

  • Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
  • Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
  • Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
  • Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

Почитайте форумы жильцов или других проектов того же застройщика – что говорят о них? Не столкнётесь ли вы с переносом сроков сдачи, с увеличением квартирной площади, с наплевательским отношением, с обманом? Можно ли, скажем, доверять компании, которая всего неделю на рынке? Проведите сравнительный анализ цен, понаблюдайте за процессом строительства. А когда подойдёте к покупке вплотную, снова особенно тщательное внимание уделите предоставленным документам.

6. Съездите на место строительства – осмотритесь, поговорите с возможными будущими соседями

Когда все сайты и форумы уже зачитаны до дыр, съездите на место строительства самостоятельно. Посмотрите, как выглядит ваш возможный будущий дом, как выглядит район вокруг него. Интересно будет лично увидеть, как работают строители – усердно или спустя рукава? А как хранятся строительные материалы? Что это – птицы свили гнездо на ламинате? Если дом уже находится в эксплуатации, возможно, удастся поговорить с кем-нибудь из его жильцов – тут точно можно не бояться, что вас обманут.

7. Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

8. Выберите подходящий вам способ оплаты

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе. Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше. Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.

Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

9.Выберите продавца

Легче всего покупать квартиру напрямую у застройщика, тем более, что этот вариант не только самый лёгкий, но и самый распространенный и, наверное, самый надёжный. К сожалению, мошенники попадаются и среди застройщиков, но стоит уделить время их проверке – и риск потери денег будет сведен к минимуму. Да и помните – кто не рискует, тот пьёт шампанское только в съёмной квартире.

Случается, впрочем, что квартиру в новостройке продаёт подрядчик, который, выполняя работу для застройщика, может получить несколько квартир в качестве оплаты за свою деятельность. Покупка квартиры у подрядчика несёт большие риски – иногда подрядчик продаёт её раньше, чем полностью выполняет обязательства перед застройщиком. Права покупателя окажутся продолжением права не справившегося с работой подрядчика – и квартиру вам не получится вернуть даже в судебном порядке.

Также в недавно сданной новостройке можно купить квартиру у собственника, но и здесь следует быть максимально осторожным – стремясь сохранить деньги на работе посредников, вы можете отдать деньги мошенникам. Да и вообще, честно говоря, это не лучший способ сэкономить – вряд ли кто-то будет перепродавать квартиру дешевле, чем купил её сам.

10. Соберите все документы, которые понадобятся от вас

Серьезно отнеситесь к подготовке необходимых документов и со своей стороны – пусть от вас их потребуется меньше, чем от застройщика. Рассмотрим документы, необходимые для регистрации договора долевого участия в строительстве:

  • паспорт,
  • заявление,
  • квитанция об оплате государственной пошлины,
  • нотариально заверенное согласие на заключение сделки от супруги или супруга.

Не переживайте, последнее – только в том случае, если вы находитесь в браке. То есть жениться или выходить замуж, чтобы зарегистрировать ДДУ, вас не заставят.

Регистрацию ДДУ осуществляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (она же Росреестр). Предоставить туда документы можно лично, можно отправить по почте, а можно через портал Госуслуг. Примерно через неделю вы получите ДДУ со специальной регистрационной надписью. Таким же образом в том же Росреестре регистрируется и право собственности – совокупность юридических норм, закрепляющая за вами право пользования квартирой.

11. Ещё раз проверьте все документы во время заключения сделки

Основной документ при заключении сделки – это договор купли-продажи. То есть договор, по которому продавец обязуется передать квартиру вам в собственность, а вы, покупатель, обязуетесь её принять и уплатить за неё определенную сумму. Договор купли-продажи должен быть в трёх или даже четырёх вариантах – один ваш, второй продавца, ещё один для Росреестра и четвёртый в банк, если сделка ведётся по ипотеке.

В ДДУ, например, обратите внимание, на графу «Застройщик» – та ли там компания, что фигурирует в рекламных сообщениях? Подписан ДДУ должен быть её генеральным директором. Если подпись чужая – значит, договор действует по доверенности, а это обязательно вызовет осложнения в возможных впоследствии судебных процессах.

Если вам уступают право требования по ДДУ, помните, что тут тоже ничто не должно противоречить договору и закону. Первоначальный дольщик отвечает перед вами за недействительность требования, но не отвечает за неисполнение этого самого требования.

Будьте особенно внимательны, покупая квартиру через жилищно-строительный кооператив – эта сделка, в отличие от ДДУ, не проходит обязательной государственной регистрации, и поэтому вы не застрахованы от двойных продаж.

Также обязательно проверьте:

  • документ, устанавливающий право собственности,
  • кадастровый паспорт (это выписка из государственного кадастра, то есть свода сведений о недвижимости, содержащая информацию о вашем объекте),
  • технический паспорт (как ни странно, документ, в котором прописаны технические характеристики квартиры – устройство межкомнатных перегородок, канализации, системы отопления и всего такого прочего).

12. Не менее внимательно проведите процесс приёма квартиры

Этот совет легче осуществить, покупая квартиру во вторичной недвижимости. Но и получив ключи от квартиры в новостройке, не затягивайте с её проверкой. Осмотрите жилплощадь при дневном освещении – нет ли дефектов, появившихся во время строительных работ? Ровные ли стены? А пол? Все ли коммуникации работают нормально? Чем раньше вы всё это заметите, тем легче будет заставить застройщика исправлять свои недочёты. Если, конечно, вы не горите желанием заниматься ремонтом самостоятельно. Внимательно читайте акт приёма-передачи квартиры и все его приложения, там должно быть зафиксировано состояние объекта на момент вашего фактического вступления в пользование. Не принимайте квартиру, если знаете о её недостатках.

13. Разберитесь, что нужно будет сделать после завершения покупки

Сложно сказать, что тяжелее сделать с квартирой – выбрать, купить или превратить её в желаемое уютное гнёздышко. Будьте готовы, что после подписания всех договоров ваши обязанности не закончатся. Квартиры с полной отделкой сейчас, конечно, популярны, но иногда этот вариант не подходит – особенно если вы не хотите полностью повторять жилище соседа. Разберитесь, чем вы лучше займётесь самостоятельно, а что готовы доверить застройщику – обои, пол, сантехнику? А что из этого застройщик сам готов на себя взять? В общем, снова согласуйте свои желания с возможностями, ну и подойдите к делу ответственно – ремонт квартиры и дальнейшее получение документов, того же права собственности, иногда затягиваются дольше, чем само строительство.

«Новостроев» надеется, что выполнив все эти шаги по порядку, вы наконец придёте к квартире своей мечты. Конечно, риелтор может привезти вас к этой квартире на лифте – это быстро, современно и без забот. Но никакой риелтор не даст вам такого нужного опыта. Так что соберите волю и силы в кулак – и вверх по лестнице!

Георгий Парадный

Сделка без дураков: когда передавать деньги при покупке квартиры

В Забайкальском крае 8 из 10 сделок с недвижимостью совершаются с передачей денег либо до, либо в момент подписания договора купли-продажи. То есть, сначала продавец получает заветную выручку, и только потом в едином государственном реестре официально регистрируется право собственности покупателя. Мошенники могут воспользоваться этой лазейкой. Эксперт рассказал корреспонденту «Чита.Ру», как оказаться умнее аферистов.

Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

До, при, после

При заключении сделки стоит учитывать три главных момента. Первый: деньги можно передавать до, во время или после подписания договора. Второй: форма расчёта может быть наличной и безналичной. Третий: средства передаются собственные, привлечённые (кредит и государственные субсидии), а также те и другие одновременно.

Больше всего внимания требует пункт первый. Необходимо учитывать, что передача денег до и во время подписания договора купли-продажи – наиболее небезопасный способ расчёта. Право собственности на недвижимость в Российской Федерации подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности возникает у покупателя только с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.Фото: ИА «Чита.Ру»Ремонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

Регистрация права занимает от 5 до 10 рабочих дней. Если расчёт произведён раньше, чем зарегистрировано право собственности покупателя, он рискует потерять продавца из поля зрения, с которым может случиться что угодно. А деньги уже отданы. Поэтому эксперт агентства недвижимости «Росжилфонд» Сергей Булатов рекомендует отдавать деньги только после официально подтверждённой смены собственника (внесения сведений о смене собственника в ЕГРН). Лучше всего производить расчёты с участием банка.

«Мы работаем по следующему алгоритму: 1. Подаём документы на регистрацию перехода права с залогом в пользу продавца до полного расчёта. 2. После регистрации перехода права получаем документы. 3. Обращаемся в банк для осуществления расчётов между покупателем и продавцом. 4. Повторно обращаемся в Росреестр для снятия залога. Этот алгоритм безопасен для обеих сторон».

Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

Перевод и оплата наличными

Даже в век цифровых технологий есть люди, которые покупают квартиру с чемоданными наличными. Продавцы, желающие «потрогать деньги руками», сами себе осложняют процедуру продажи. Эксперты по недвижимости категорически против этого. Расписку, даже заверенную нотариусом, можно поставить под сомнение, ведь он заверяет только текст, а не сам факт передачи денег. Транзакция банка – дополнительное подтверждение передачи денежных средств. Их там не только грамотно посчитают, но и проверят на подлинность. В любом случае, как электронный перевод, так и оплата наличными должна проходить после регистрации права собственности.

«Однажды в моей практике произошёл подозрительный случай. Обвинять в попытке мошенничества нельзя, но эта история меня насторожила. К нам обратился клиент, который хотел самостоятельно совершить сделку. Он самостоятельно нашёл квартиру в Октябрьском по низкой стоимости – на 2 миллиона рублей дешевле рыночной. Продавец попросил весомый залог, равный 1 миллиону рублей. У клиента закрались сомнения. Он попросил меня присутствовать на сделке. Оказалось, документы не все, а собственник в местах не столь отдалённых. Доверенность выдана по справке, а не по паспорту. Через 3 минуты переговоров продавец схватил документы и выскочил из кабинета», – рассказал Сергей Булатов.

Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

Банковская ячейка

Банковская ячейка – это мини-сейф, открываемый банком для участников сделки по недвижимости. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке по согласованию сторон.

Аренда депозитарной ячейки в банке позволяет устранить сомнения продавца и покупателя в честности друг друга. Исполнение договора купли-продажи становится обязательным для сторон не с момента подписания, а с момента государственной регистрации права собственности. При этом продавец ещё не видел денег, и логично опасается подписывать договор, а покупатель – расставаться с деньгами, пока не станет полноправным собственником. Ячейка выступает гарантией выполнения обязательств обеими сторонами.

Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

«Перед помещением денег в банковский сейф участники сделки подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы: сроки и условия получения денег, доступ к ячейке, особенности передачи прав на недвижимость, а также кто платит за банковские услуги. Проверенные на подлинность и пересчитанные деньги помещаются в ячейку и последующий доступ к ним становится возможным после выполнения условий и по истечении срока для повторного допуска», — объяснил Булатов.

Срок аренды ячейки обычно составляет один месяц, а сроки допуска оговариваются с учётом времени, необходимого для регистрации. По наблюдениям Сергея Булатова, раньше в Забайкалье этот вариант пользовался популярностью при ипотечных сделках. Сейчас более востребован так называемый сервис безопасных расчётов от Сбербанка. Это один из видов аккредитива.

Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

Аккредитив

Аккредитив – это условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика, произвести платежи в пользу получателя средств по предъявлении последним документов, соответствующих условиям аккредитива. Проще говоря, электронная ячейка, деньги на которой перейдут на счёт продавца только тогда, когда право собственности будет официально передано покупателю.

«Например, при использовании сервиса безопасных расчётов Сбербанка присутствие продавца не требуется: не нужно посещать банк, чтобы открыть и закрыть ячейку. Банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра и тщательно проверяет документы. Стоимость услуги составляет около 2 тысяч рублей. Использование аккредитива (в том числе сервиса безопасных расчётов Сбербанка) в настоящее время считается наименее рискованным способом расчёта», – говорит Булатов.

Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом. Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

Щит от мошенников

Сделки с привлечением заёмных средств (кредит, ипотека) идут под дополнительным контролем сотрудников банка. Если вы переезжаете в другой город и не знаете, к кому обратиться за помощью при совершении сделки купли-продажи, Сергей Булатов рекомендует приобретать квартиру с использованием кредитных средств любого из крупных банков. В этом случае сотрудники службы безопасности и юристы банка тщательно проверяют приобретаемый вами объект недвижимости и помогают провести сделку.

Главное правило: сумма, передаваемая в виде задатка или аванса, не должна превышать средства, которые не жалко потерять. Например, 50–100 тысяч рублей – средства значительные, но не критичные. Остальную сумму можно спокойно передавать продавцу после регистрации права.

Наталья Аршинская16:15, 27 июля 2018

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу. У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией. К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом. Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки.

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

Изучаем дом, проверяем документы

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.
  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону. Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства. Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.
  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию. Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время. До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию. После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *