Как продать квартиру если 3 собственника?

Продажа квартиры с несколькими собственниками

Продать квартиру с несколькими собственниками возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

Правовой режим квартиры с долевой собственностью

При установлении на объект недвижимости долевой собственности каждому владельцу выделяется определенная доля в общем праве. Ее размер зависит от оснований приобретения квартиры, а также от договоренности сторон. В ходе пользования объектом размер долей может перераспределяться между собственниками путем заключения соответствующего соглашения.

Возможное распоряжение квартирой, у которой несколько собственников, осуществляется с учетом следующих особенностей:

  • если одновременно продаются все доли в квартире – уведомление владельцев не требуется, так как они непосредственно участвуют на стороне продавца;
  • если хотя бы одна доля не отчуждается – требуется обязательное уведомление владельца такой доли и предоставление ему права преимущественного приобретения остальных долей;
  • вне зависимости от указанных условий, сделка по распоряжению объектом долевой собственности требует удостоверения договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Без соблюдения правил об уведомлении или нотариальном удостоверении сделка не будет зарегистрирована в органах Росреестра, а переход права собственности не состоится.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Для совершения сделки купли-продажи квартиры, принадлежащей гражданам на праве долевой собственности, продавцам необходимо выполнить несколько юридически значимых формальностей. Перечень таких действий можно представить в виде пошаговой инструкции.

Согласование условий сделки

На этой стадии происходит поиск потенциального покупателя и определение условий договора купли-продажи. Для этого сторонам требуется достигнуть соглашения по следующим вопросам:

  • предмет договора – одна или несколько долей в общем праве, либо целый объект недвижимого имущества;
  • цена сделки – устанавливается сторонами самостоятельно и может являться основанием для направления уведомления гражданам, отказавшимся продавать свои доли;
  • порядок и условия оплаты – наличный расчет или безналичная форма оплаты, сроки уплаты цены по договору;
  • специальные условия для граждан, сохраняющих право пользования жильем после продажи долей.

Достигнутые договоренности фиксируются в проекте договора, который будет позже представлен нотариусу и в органы Росреестра.

Уведомление о продаже доли

Данный этап является обязательным только в случаях, когда происходит отчуждение не всего объекта, а отдельных его долей. Для этого в адрес дольщиков, не участвующих в продаже, направляется письменное уведомление с предложением использовать право преимущественного выкупа.

Рассмотрение уведомления происходит с учетом следующих особенностей:

  • если получатель документа согласен использовать преимущественное право покупки, для него будут действовать условия проекта договора;
  • если такой дольщик отказывает от реализации преимущественного права, он может выразить свой отказ в письменной форме;
  • если в течение 30 дней на уведомление не получен ответ, сделка может совершаться с первоначальным покупателем на прежних условиях.

После прохождения этого этапа сделки необходимо представить договор для нотариального удостоверения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Удостоверение договора у нотариуса

Гражданский кодекс РФ требует любые возмездные сделки с объектами долевой собственности удостоверять у нотариуса. Даже если на стороне продавца выступают одновременно все владельцы долей, данное правило подлежит безусловному исполнению.

При обращении в нотариальную контору необходимо представить следующие документы:

  • общегражданские паспорта участников сделки;
  • доверенность на представителей (если сделка совершается с их участием);
  • правоустанавливающие документы для каждого продавца (выписки ЕГРН, свидетельства о праве собственности и т.д.);
  • договор купли-продажи;
  • уведомление о продаже доли и письменный отказ от преимущественного права выкупа (если такие документы было необходимо составлять).

В нотариальной конторе проверяется законность совершения сделки и ставится регистрационная отметка на договоре. За совершение нотариальных действий уплачивается тариф, утверждаемый нотариальной палатой.

Обращение за регистрацией сделки

После нотариального удостоверения договора купли-продажи, необходимо обратиться за регистрационными действиями, которые позволят официально подтвердить переход права собственности. Для этого необходимо представить аналогичный пакет документов, который был получен в нотариальной конторе.

Помимо этого, гражданам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей, оригинал госпошлины представляется одновременно с заявлением на регистрацию. Обращение для регистрации перехода права собственности возможно одним из следующих способов:

  1. путем личного обращения напрямую в органы Росреестра;
  2. путем личного обращения в Многофункциональный центр;
  3. обращение в указанные органы через представителей по нотариальной доверенности.

Обращение напрямую в учреждение Росреестра является наиболее быстрым способом зарегистрировать сделку (общий срок сократиться на два рабочих дня по сравнению с МФЦ).

По итогам регистрации участники сделки получают выписку ЕГРН (отдельный бланк для каждого участника сделки). Если покупателем долей выступало одно лицо, оно получит единую выписку ЕГРН, в которой будет содержаться информация о переходе права собственности. Таким образом, продажа всех долей одному покупателю меняет правовой статус формы собственности на квартиру.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Приближение к европейским стандартам сегодня касается не только качества строительства. Многие застройщики предпочитают возводить здания с так называемыми апартаментами. Они пользуются большой популярностью среди покупателей с большим достатком. Апартаменты – это модно, комфортно и уютно. Но проблема возникает тогда, когда доходит дело до прописки.

Оглавление:

  • Что такое апартаменты
  • Прописка в апартаментах
  • Статус апартаментов
  • Как прописаться в апартаментах

Что такое апартаменты

Помещения, не являющиеся частью жилого фонда. По большей части – это перестроенные офисные помещения в центре столицы.

Обычно это просторные комнаты, в которых соединены гостиная и кухня, а спальня может располагаться на втором уровне или в качестве отдельной комнаты.

Площадь таких помещений обычно очень большая, потому и по карману приобретение тем, кто имеет достаток выше среднего. Сегодня не только бывшие офисные помещения переделывают в апартаменты.

Застройщики многоэтажек часто отдают предпочтение не просторным квартирам, а именно апартаментам, располагающимся на верхних этажах и открывающих вид на столицу с высоты птичьего полета.

Прописка в апартаментах

В европейских станах, где апартаменты популярны намного больше, чем в нашей стране, понятие прописки отсутствует, поэтому и проблем со штампом в паспорте у них нет. Там достаточно купить или арендовать любое помещение и жить в нем, пусть это будет даже бывший склад, никто ничего не скажет.

Обратите внимание: вопросы о постоянной прописке граждан РФ описаны Федеральным законом № 5242-1, Постановлением Правительства № 713.

В России такого делать нельзя. Прописка здесь нужна обязательно. На основе ее дозволенно посещать поликлиники, школы, детские сады. Поставить штамп о прописке в Москве и в любой точке РФ можно только по адресу, где зарегистрировано жилое помещение. Если застройщик обозначает все помещения в доме, как апартаменты, значит, прописаться там на постоянной основе будет невозможно.

Есть возможность оформить временную прописку на год, живя в апартаментах, а потом продлять ее на 5 лет постоянно. Но это неудобно и непрактично. Именно поэтому правительство Москвы решило пересмотреть вопрос о статусе апартаментов.

Примите во внимание: прописаться в апартаментах на постоянной основе практически невозможно, так как они являются нежилой недвижимостью (приказ Минспорта № 35 от 15.04.2011 г. – апартаменты – это одна из категорий номеров, а не многоквартирных домов).

Статус апартаментов

Большая популярность апартаментов в столице привела к тому, что правительство решило пересмотреть статус этих помещений.

В начале 2015 года было предложено уже построенным помещениям присвоить статус жилого помещения. Это позволит жильцам прописаться и сэкономить на налогах.

Оплата налога на нежилую недвижимость значительно выше, нежели налог на жилую квартиру. Кроме того и тарифы на коммунальные услуги в жилых помещениях намного ниже в коммерческих вариантах.

Чтобы подойти, как можно ближе к реализации постановления № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП», которое было принято 11 ноября 2014 года правительством Москвы, было решено ввести запрет на возведение апартаментов, как отдельных зданий. Сегодня апартаменты могут быть частью:

  • апарт-отеля;
  • хостела;
  • мотеля;
  • гостиницы.

То есть, только в тех зданиях, где постоянное проживание не предусмотрено, ведь апартамент – это нежилой фонд недвижимости. На сегодняшний день закон о переводе апартаментов в жилой фонд не реализован, поэтому, если вам скажут, что вы можете прописаться в апартаментах, без всяких дополнительных действий и сбора документов, то не верьте. Пока властями эти помещения не признаны жилыми, а значит, и прописка не возможна.

Как прописаться в апартаментах

Покупая недвижимость, каждый планирует прописку в данном помещении, если, конечно, это не вторая или третья квартира. Если вам понравились апартаменты из-за своей просторной планировки, хорошего месторасположения, и вы планируете там прописываться, то стоит знать, что в апартаментах можно прописаться только двумя способами:

    • получить временную регистрацию на год, а потом продлевать;
    • доказать через суд, что это жилое помещение, и только потом прописываться.

Важно знать: с временной регистрацией могут возникнуть проблемы с приемом в сад и школу, а также при походе в поликлинику. Плюс ко всему ее придется постоянно продлевать.

Чтобы доказать, что приобретенные вами апартаменты пригодны для проживания и их можно признать жилым фондом, нужно будет собрать массу документов. А потом предоставить их в качестве доказательства суду. Такими документами являются:

  • заявление о переводе помещение из нежилого в жилое;
  • свидетельство о праве собственности;
  • план здания, где находятся апартаменты;
  • план самого помещения;
  • проект апартаментов.

Возможно, статья о том, как прописаться в ипотечной квартире, будет Вам интересна.

Как прописать человека без его присутствия читайте .

А о том, как прописаться в СНТ, читайте в этой статье.

Перевод апартаментов в жилой фонд РФ весьма сложный вопрос. Правительство работает над тем, чтобы то, что уже было построено, быстрее было переведено в статус «жилая недвижимость» и жильцы перестали переживать по поводу прописки там. Но пока этого не произошло, стоит задуматься о том, а стоит ли покупать такую недвижимость и взвесить все за и против – что вам нужно, просторное и современной помещение или прописка.

Смотрите видео с ответами специалиста по недвижимости на вопросы о различие таких объектов недвижимости как апартаменты, квартира и жилое помещение:

Внимание! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

22 739 просмотров

Имуществом, находящимся в долевой собственности, можно распоряжаться по своему усмотрению: продать или сдать в аренду, оформить в качестве залогового или завещать. На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, ведь ребенок не должен остаться без жилья после реализации имущества.

Опекун обязан предоставить аналогичное имущество либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства (ООП).

Законодательная база

Дети должны иметь жилье. Факт его наличия подтверждается регистрацией. Место проживания должно совпадать с местом прописки одного из родителей. Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

  • Конституция РФ. Согласно ст. 17, человек с рождения наделен правами и свободами, ущемлять которые (отчуждать, нарушать) никто не имеет права. Согласно ст. 38, родители обязаны заботиться о воспитании несовершеннолетних, которые, в свою очередь, находятся под защитой государства. В РФ контролирующую функцию выполняют органы опеки и попечительства.
  • Семейный кодекс РФ. Согласно п. 3-5 ст. 60 СК РФ, дети имеют имущественные права. Родители вправе распоряжаться их собственностью, но только с учетом положений ГК РФ о дееспособности несовершеннолетних. В соответствии с п. 1 ст. 65 СК РФ родители не могут действовать в противовес интересам ребенка.
  • Гражданский кодекс. В нем отражены вопросы относительно дееспособности подростков 14-16 лет (ст. 26), малолетних до 14 лет (ст. 28 ГК РФ). Также в законе идет речь о месте жительства детей до 14 лет, подопечных: им признается место проживания родителей, опекунов несовершеннолетних (п. 2 ст. 20 ГК РФ). О возможности распоряжаться имуществом ребенка сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ. По закону, сделки, касающиеся продажи, дарения, обмена или сдачи в наем имущества подопечного не могут совершаться без получения разрешения ООП.

Дети обладают имущественными правами. Их регистрация обязательна по месту жительства одного из родителей. Распоряжение имуществом детей возможно только с согласия органов опеки и попечительства.

Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Законом предусмотрена возможность реализации недвижимости с долей несовершеннолетнего при условии, что его интересы не будут ущемлены. Контроль за законностью сделки осуществляют ООП, без их информирования о продаже квартиры отчуждение имущества незаконно.

Обязательные условия для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего:

  • Новая квартира не меньше продаваемой и сделки по продаже и приобретению иной недвижимости производятся одновременно.
  • Доля ребенка в новой квартире не меньше, чем была в продаваемой.
  • При невозможности произвести сделки по реализации и приобретению квартир одновременно родители дают письменное обязательство предоставить ребенку равноценное жилье в течение 3 месяцев, иначе произойдет расторжение сделки.
  • У ребенка есть жилье с равноценными условиями, в новом он не нуждается, и родители обязуются положить ему на счет сумму, соразмерную вырученной от продажи доли недвижимости. Воспользоваться деньгами ребенок сможет при достижении совершеннолетия.

Родители должны предоставить доказательства, что права детей не будут нарушены.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Возраст до совершеннолетия делится на несколько интервалов. В каждом из них дети наделены определенными правами и обязанностями:

  • От 6 до 14 лет — могут совершать только мелкие бытовые сделки. Остальные действия, требующие нотариального заверения или госрегистрации, за них осуществляют родители, опекуны, усыновители. Лица, действующие в интересах ребенка, несут по сделкам имущественную ответственность (ст. 28 ГК РФ).
  • От 14 до 18 лет — имеют право на совершение бытовых сделок, распоряжение своим заработком, внесение вкладов и участие в кооперативах. Прочие сделки, в том числе и распоряжение долей в квартире, может осуществляться только с согласия родителей (родных или приемных), попечителей (ст. 26 ГК РФ).
  • С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи.
  • Эмансипированные юноши и девушки от 16 лет могут распоряжаться своим имуществом без спроса. Объявление о полной дееспособности возможно, если несовершеннолетние работают по трудовому договору, занимаются предпринимательством. Признание происходит с согласия родителей при участии ООП или по решению суда.
  • Вступившие в брак до 18 лет, но не ранее 16 лет (ст. 13 СК РФ) считаются полностью дееспособными даже после расторжения брака. Супруги вправе самостоятельно осуществлять сделки с квартирой или иными имущественными ценностями.

Допускается реализация части недвижимости подростком, достигшим 16 лет, только при условии его эмансипации или вступления в брак. Но это исключения, в остальных случаях нужно согласие родителей или органов опеки.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Осуществить сделку по продаже квартиры, в которой владелец доли — ребенок, вполне реально. Родителям (опекунам) необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

  • Получение согласия второго родителя на совершение сделки.
  • Обращение в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.
  • Выписка родителей из реализуемой недвижимости.
  • Выписка несовершеннолетних. Без согласия ООП снятие с учета в регистрационном органе невозможно.
  • Оформление договора купли-продажи, акта приема-передачи недвижимости. Документ подлежит нотариальному заверению.
  • Обращение в регистрационную палату, внесение записи о продаже имеющейся квартиры, по возможности — регистрация приобретения нового объекта недвижимости.

Копию договора о приобретении новой квартиры, доля в которой стала собственностью ребенка, необходимо предоставить в ООП.

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Сделка по продаже квартиры, где дольщик — ребенок, невозможна без разрешения органов опеки и попечительства. В подразделение органа необходимо явиться обоим родителям. При несогласии одного из них, например — отца, на продажу недвижимости, отчуждение собственности будет возможно по решению суда.

Если ребенку исполнилось 14 лет, принимается во внимание его мнение по поводу продажи. Рекомендуется оформить документ-согласие, составленное по образцу:

Скачать образец согласия несовершеннолетнего на продажу доли квартиры

Представитель органа изучает документы, сопоставляет прошлые и будущие условия проживания, делает выводы, замечания и принимает решение о выдаче разрешения.

Родители, в свою очередь, заполняют заявление, что обязуются действовать в интересах детей.

Если ребенок сам ставит подпись на договоре, потребуется согласие от обоих родителей в том, что они не против, составленное в произвольной форме.

Один из необходимых документов — заявление в ООП о разрешении на заключение сделки купли-продажи.

Образец заявления в ООП

Скачать образец заявления в ООП Внимание! Время ожидания ответа от ООП составляет 15 дней.

Улучшение условий: аргументы

Нередко в ООП звучат отказы в продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, поэтому правильное аргументирование — важный этап процесса. В заявлении приветствуется указание фактов:

  • увеличение жилой площади в доле ребенка;
  • лучшая экологическая обстановка в регионе проживания;
  • более развитая инфраструктура, чем в населенном пункте, где ранее проживал несовершеннолетний, что дает больше возможностей для гармоничного развития личности;
  • получение более высокооплачиваемой работы родителями, увеличение расходов на развитие детей.

Важно доказать, что продажа квартиры не лишит ребенка жилья, а даст возможность ему расти в новых — более комфортных условиях.

Причины отказа

Если в действиях дольщиков прослеживается личная выгода, ООП будут вынуждены отказать в продаже либо изменят условия. Сделка может сорваться, если:

  • прежняя квартира реализуется сразу целиком, а новая приобретается в ипотеку;
  • здание, в котором находится новая квартира, не введено в эксплуатацию;
  • ребенку выделяется доля меньше той, что была прежде;
  • в районе, где приобретается квартира, неблагоприятная экологическая, политическая обстановка;
  • площадь объекта настолько мала, что проживание с родителями невозможно;
  • вблизи квартиры нет объектов инфраструктуры, где ребенок может обучаться, заниматься спортом;
  • родители намерены потратить на покупку квартиры часть суммы, а остальную — направить на приобретение предметов роскоши.

Если оформленного договора на приобретение новой квартиры нет, а есть только предварительный, органы опеки не могут взять данный факт за основание для отказа.

Нужно ли согласие отца на продажу доли ребенка в квартире

Согласие отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего потребуют в регистрационной палате. Даже если супруги расторгли брак, не ладят между собой, а ребенок проживает с матерью, потребуется согласие отца на сделку как законного представителя несовершеннолетнего, имеющего равные с матерью права на его воспитание.

Документ-согласие оформляется в свободной форме. Главное, чтобы из текста было понятно: отец не против совершения сделки.

Образец

Скачать образец согласия отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего

Необходимые документы для предоставления в ООП и заключение договора

Для получения разрешения в ООП на осуществление сделки понадобятся документы:

  • удостоверения личности каждого из родителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он достиг 14-летия;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • доказательство владения долей имущества для каждого из дольщиков;
  • техническая документация;
  • выписка из домовой книги;
  • заявление на разрешение продажи;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • документ, подтверждающий обеспечение несовершеннолетнего жильем в будущем.

Иной перечень документов понадобится для оформления договора купли-продажи. Родителям необходимо предоставить:

  • Разрешение органов опеки и попечительства на оформление сделки.
  • Свидетельство о рождении или паспорт продавца. До 14 лет от лица владельца выступит родитель или попечитель, а с 14 лет дети смогут сами поставить подпись при согласии ответственного за них лица (родителя, опекуна).
  • Правоустанавливающие документы на реализуемый объект.
  • Паспорта прочих собственников квартиры.

Семьи бывают полными и неполными, и в зависимости от жизненных обстоятельств сторон договора может меняться перечень документов. Примеры ситуаций:

  1. Лишение родительских прав. В этом случае от родителя, лишенного прав, не понадобится разрешение, но необходимо предоставить решение суда, согласно которому произошло это юридически значимое событие.
  2. Смерть родителя. К перечню документов добавляется свидетельство о смерти отца (матери).
  3. Проживание родителя на территории иностранного государства. Необходимо будет предоставить его согласие, заверенное в соответствующем консульстве.
  4. Место жительства родителя определить не удается. Необходимо решение суда о признании лица без вести отсутствующим.

В каждом конкретном случае рекомендуется получить консультацию юриста для правильной организации дальнейших действий.

Договор купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей (образец)

Договор является документом, форма которого определена ст. 427 ГК РФ. Он будет состоять из следующих частей:

  1. Вводная часть. В ней указывается название документа «Договор купли-продажи квартиры», ниже — место заключение договора, дата, сведения об участниках сделки (покупателе, продавце и его представителе). Указываются их ФИО полностью, адреса проживания, паспортные данные, сведения из свидетельства о рождении.
  2. Предмет договора. Описываются сведения о квартире (место расположения, общая и жилая площадь), наличие или отсутствие возможных ограничений и обременений; указывается доля каждого из участников в общей собственности и документ-основание для владения долей.
  3. Цена договора, порядок уплаты. Предоставляются сведения о стоимости квартиры в целом и доли в частности.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Указание о дееспособности сторон соглашения.
  6. Подписи сторон.

Обычной практикой является привлечение к заключению договора нотариуса, который проверяет чистоту сделки и оформляет нотариальное заверение.

Если имеются некоторые нюансы, например, оплата за недвижимость будет осуществляться в рассрочку, об этом следует указать отдельным пунктом.

Образец договора:


Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних

В большинстве случаев наряду с продажей помещения производится покупка новой жилплощади, где выделяется доля ребенку. На приобретение жилья разрешение органов опеки не требуется.

Налог с продажи

В соответствии с НК РФ доход граждан облагается налогом. Дети — не исключение, ведь у них появляется возможность выплатить государству определенную сумму с вырученных денег.

Согласно ст. 224 НК РФ, сумма налога составляет 13% с суммы продажи. Но все не так просто. С целью стимулирования активности рынка недвижимости государство предусмотрело налоговые льготы в виде налогового вычета.

База налогообложения — это сумма, равная кадастровой стоимости, помноженная на 0,7, но это касается только тех объектов, которые были куплены после января 2016 года. Если кадастровая стоимость не определена на 1 января года совершения сделки, то в расчет берется сумма, указанная в договоре.

Важный момент — срок использования недвижимости. При владении более 3 лет собственник, получивши имущество в дар, наследство, по договору пожизненного содержания с иждивением или в результате приватизации, освобождается от уплаты НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Для граждан, получивших недвижимость по договору купли-продажи, срок увеличивается до 5 лет.

Вычет равен 1 млн. руб. или же сумме, затраченной на приобретение недвижимости (ст. 220 НК РФ).

Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, вычет распределяется между участниками пропорционально их долям. Однако при желании каждый из них может получить вычет, если оформить отдельные договоры купли-продажи на каждую долю. Вычет может применяться только раз в году.

Пример. Гражданка С. решила продать квартиру, в которой ½ доля принадлежала ее 12-летнему сыну. По документам сумма продажи составила 3 млн. 600 тыс. руб. Поскольку квартира находилась во владении более 5 лет, С. имела право на имущественный вычет при ее реализации. Она оформила 2 договора, согласно которым реализовала свою долю и долю сына с согласия органов опеки. Сумма по каждому из договоров составляла 1 млн. 800 тыс. руб. После вычета база налогообложения составила 800 тыс. руб. НДФЛ матери и сына составил по 104 тыс. руб. с каждого.

Можно ли и как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: нюансы

Стандартный способ продажи — путем составления договора, подкрепленного согласием органов опеки и попечительства. Но бывают ситуации, когда органы опеки не соглашаются дать разрешение на сделку, ставят перед владельцами трудновыполнимые условия. Разрешить спор можно только путем обращения в суд.

Опровержение решения органов опеки о запрете продажи доли несовершеннолетнего в квартире

В законодательстве нет четких критериев для выдачи разрешения органов опеки. При малейшем подозрении на ухудшение условий содержания детей, их дальнейшего проживания в неблагоприятном районе или прослеживании корыстных интересов родителей органы опеки отказывают в совершении сделки.

В некоторых случаях ООП требуют выделить ребенку большую площадь, положить на счет значительную сумму денег или выдвигают иные условия, которые кажутся родителям (опекунам) несправедливыми и невыполнимыми. Тогда придется обратиться в суд с иском о признании решения ООП недействительным полностью или в части некоторых пунктов.

Как оставить иск

Документ подается в районный суд. Важно соблюсти правила, выдвигаемые к составлению иска, (ст. 131 ГПК РФ). В документе указывается:

  • наименование суда:
  • ФИО истца и ответчика;
  • название документа;
  • суть иска: описывается, по какой причине ООП приняли решение, не удовлетворяющие стороны, обосновать свое видение ситуации;
  • прошение об отмене или изменении решения ООП;
  • перечень документов;
  • подпись и дата.

Образец иска:


Скачать образец иска об оспаривании распоряжения органа опеки и попечительства

Если отец не согласен

Оставшись с ребенком, мамы пытаются максимально улучшить условия проживания согласно имеющимся возможностям, но зачастую сталкиваются с преградой в виде отца несовершеннолетнего, старающегося во всем усмотреть выгоду для бывшей супруги. Если достичь договоренностей не удается, а разрешение отца необходимо, нужно действовать так:

  1. Отправить мужу письмо с уведомлением и описью вложения с просьбой дать разрешение на продажу доли ребенка в квартире.
  2. Зафиксировать факт отказа родителя от дачи согласия на улучшение жилищных условий. Можно прибегнуть к использованию диктофонной записи разговора, распечатать переписку, из которой видно, что отец безучастен к жизни несовершеннолетнего или настроен негативно.
  3. Обратиться в суд с иском о разрешении продажи квартиры без разрешения отца.

Процесс обращения в суд будет проходить по аналогии с обращением по поводу опровержения решения ООП. Разница — в сути искового заявления.

Как составить иск

Документ должен соответствовать требования ГК РФ:

  • В «шапке» указывается наименование районного суда, ФИО истца и ответчика.
  • После названия заявления излагается суть иска. Важно привести доказательства улучшения условий проживания несовершеннолетнего и акцентировать внимание на несогласии отца с тем, что детям достанется большая площадь, район проживания будет лучше.
  • Далее следует просить суд о разрешении продажи квартиры без согласия отца.
  • В конце предоставляется перечень документов, ставится дата и подпись просителя.

Образец иска:


Скачать образец иска о разрешение сделки продажи доли ребёнка без согласия отца

При обращении особое внимание следует уделить сбору доказательной базы, ведь отец в суде может отрицать, что препятствовал продаже. Если улики отказа раздобыть не удается, можно организовать разговор при свидетелях и призвать их в помощь.

Госпошлина и затраты

При подаче иска неимущественного характера размер госпошлины составит 300 руб. Если документ составлялся при содействии адвоката, придется оплатить стоимость услуг, размер которых рекомендуется выяснить до обращения.

Длительность процесса

После предоставления иска он находится в течение 5 дней у судьи на рассмотрении. При отсутствии сопутствующих документов, некорректном изложении материала может последовать отправка заявления на доработку с возможностью повторного обращения.

Далее назначается дата заседания, на котором может присутствовать представитель ООП, или отец при его несогласии на сделку. Каждой из сторон предоставят возможность изложить свои аргументы.

Срок принятия решения по подобным делам составляет до 2 месяцев ст. 154 ГПК РФ.

Сделки с недвижимостью, особенно — находящейся в долевой собственности, отличаются сложностью. Если дольщиков несколько, потребуется получить у каждого согласие на продажу, а если дольщик — несовершеннолетний ребенок, есть возможность принять решение за него, но препятствием к оформлению могут стать органы опеки и попечительства.

Судебные тяжбы отнимут много времени, и все труды риелтора по поиску покупателя квартиры и продавца новой недвижимости откажутся напрасны. Не знаете, каков порядок действий при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, как оформить обращение в органы опеки, какие аргументы привести, чтобы получить положительное решение? Чтобы сделки не сорвались, задайте вопросы юристу сайту ros-nasledstvo.ru и получите бесплатную консультацию.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *