Как отремонтировать машину по ОСАГО после ДТП?

Проблем много, телефон один

В 2018 году в наш Call-центр обращается очень много обманутых автомобилистов, которые после ДТП отдали свои автомобили на ремонт на СТО по «направлению» страховой компании по ОСАГО и в результате получили некачественно отремонтированный автомобиль, да еще с них требуют доплату за ремонт.

В данной статье мы хотим дать Вам несколько очень важных советов, что бы Вы сберегли свои деньги, время, нервы и не остались у разбитого корыта.

7sovetov

  1. Правильно заполните извещение о ДТП, оно обязательно для предоставления в страховую компанию (Ст. 35 Правил ОСАГО).
  2. Получите направление на ремонт на руки в страховой компании (п. 21 ст.12 Закона «об ОСАГО»).
  3. В страховой компании или на СТО подписывайте только то, что Вам понятно на 100%.
  4. При сдаче а/м в ремонт Вам обязаны выдать Заказ-наряд. (Ст. 15 Постановления Правительства № 290 от 11.04.2001 г.).
  5. Доплата за ремонт – незаконно (п. 66 Пленума Верховного Суда № 58 от 26.12.2017 г.)
  6. Использование в ремонте б/у деталей — незаконно. (п. 15.1 ст. 12 Закона «об ОСАГО»)
  7. Контролируйте качество ремонта а/м на всех этапах ремонта.
  1. Правильно заполните извещение о ДТП, оно обязательно для предоставления в страховую компанию (Ст. 35 Правил ОСАГО).

В 2018 году сотрудники ГИБДД полностью перестали выдавать справки ф.154, в которых указывались обстоятельства ДТП, виновники ДТП и повреждения транспортных средств.

После отказа ГИБДД выдавать справки ф.154, составление извещения о ДТП стало обязательным для подачи документов в страховую компанию.

С июля 2018 года в Санкт-Петербурге будет увеличен лимит Европротокола с 50000 до 100000 рублей. То есть сотрудники ГИБДД будут оформлять только тяжелые ДТП, а 80% ДТП будут оформляться по Европротоколу.

Правильность заполнения извещения о ДТП трудно переоценить. Если Вы неправильно заполните извещение, страховая компания может отказать в выплате, или проведет только частичный ремонт Вашего автомобиля.

Простым языком можно сказать следующее:

А) Ошибки при составлении извещения о ДТП могут привести к отказу в выплате страхового возмещения.

Б) Если Вы не укажете все повреждения Вашего автомобиля в извещении о ДТП, страховая компания может принять решение, что эти повреждения не относятся к ДТП.

  1. Получите направление на ремонт на руки в страховой компании (п. 21 ст.12 Закона «об ОСАГО»).

Страховая компания обязана выдать пострадавшему в 20-дневный срок после подачи заявления, направление на ремонт, в котором должна быть указана общая стоимость ремонта, сроки ремонта, сроки сдачи автомобиля в ремонт, название и адрес СТО в котором будет производиться ремонт. (Ст. 65 Пленума Верховного Суда № 58 от 26.12.2017 г.)

Если Вы получили на руки такое направление, в котором указаны общая стоимость ремонта, сроки ремонта, сроки сдачи автомобиля в ремонт, название и адрес СТО в котором будет производиться ремонт, Вы защищены от любого произвола. Вам не смогут затянуть ремонт, с Вас не смогут требовать доплат, Вы точно знаете, где и когда будет произведен ремонт автомобиля.

Что же происходит сейчас в страховых компаниях? – Вы обращаетесь с заявлением в страховую компанию, Вам заявляют, что сейчас выплата возможна только ремонтом. Ваш автомобиль осматривают поверхностно на улице и сообщают что «скоро выдадут» направление на ремонт. Через несколько дней Вам позвонят или пришлют СМС, что направление выдано и ждет Вас на СТО. Вы сами дозваниваетесь на СТО что бы договориться на определенное время. На СТО Вашу машину еще раз осматривают и сообщают, что позвонят, когда согласуют со страховой компанией стоимость ремонта. Дальше проходит много времени, и если Вы сами не обиваете пороги СТО и страховой компании, то про Вас просто забывают, и у Вас на руках нет никаких документов подтверждающих факт Вашего приезда на СТО. Вы идете ругаться в страховую компанию, а Вас запускают по второму кругу.

Если Вы очень настойчивы, то через несколько дней после Вашего приезда на СТО, Вам позвонит мастер СТО и прозрачно намекнет, что ремонт невозможно сделать за те деньги, которые платит страховая компания и предложит доплатить из своего кармана.

В итоге у Вас на руках нет никаких документов подтверждающих Ваш приезд на СТО, нет документов подтверждающих, что с Вас требуют доплату. А значит Вы не сможете доказать эти факты в суде.

Вы опять идете в страховую компанию, а Вас запускают по следующему кругу.

  1. В страховой компании или на СТО подписывайте только то, что Вам понятно на 100%.

К нам часто обращаются автомобилисты, которые обращаясь в страховую компанию или на СТО, подписывают документы, даже не читая их.

Давайте рассмотрим часто встречающиеся обманы, и чем это Вам грозит.

В страховых компаниях часто подсовывают на подпись «соглашения о выплате страхового возмещения», в котором указывается сумма в 2-3 раза меньшая, чем ущерб нанесенный автомобилю.

Пример 1: Вы обратились в страховую компанию с заявлением, Вашу машину поверхностно осмотрели на улице. После этого Вам предлагают подписать бумаги. Вы их подписываете. И Вам сообщают что примут решение о страховом возмещении в течение 20 дней. По факту специалисты страховой компании на глаз прикидывают размер ущерба, делят его на 2-3, и подсовывают «соглашение» на подпись. Вы не читаете и подписываете. Вам платят деньги в 2-3 раза меньшие, при этом Вы уже не сможете предъявить претензии, так как подписали соглашение.

Пример 2: На СТО при приемке машины в ремонт по ОСАГО уже разработан стандартный бланк, в котором мелким шрифтом написано: Вы соглашаетесь на увеличение сроков ремонта, Вы соглашаетесь на доплату, Вы соглашаетесь на использование бывших в употреблении деталей и т.д. Пример: Вы обратились в страховую компанию с заявлением, Вас направили на СТО, там Вы предаете автомобиль на ремонт и подписываете акт приема-передачи машины и не читаете мелкий шрифт. В итоге Вам звонят и ставят перед фактом, что Вы должны доплачивать из своего кармана за ремонт. Сроки ремонта будут увеличены. А когда Вы придёте забирать машину из ремонта Вы увидите б/у детали на Вашем автомобиле.

Пример 3: На СТО, при приемке автомобиля на осмотр, Вам подсовывают «Договор уступки права требования Выплаты по ОСАГО». После подписания данного документа Вы теряете право требования выплаты от страховой компании. Фактически, Вы продаете СТО свое право требования выплаты со страховой компании за то, что Вам отремонтируют автомобиль. Вроде бы не очень плохо, но после составления заказ-наряда, сотрудники СТО объявляют Вам, что согласованной суммы со страховой компанией не хватает на ремонт и Вы должны доплатить из своего кармана. Вы недовольны и идете в страховую компанию, а там Вам заявляют, что раз Вы продали долг то разговаривать с Вами никто не будет. Идите на СТО и там решайте свои проблемы.

Внимательно читайте мелкий шрифт, если Вам что-то не понятно, не подписывайте, звоните нам для консультации.

  1. При сдаче а/м в ремонт Вам обязаны выдать Заказ-наряд. (Ст. 15 Постановления Правительства № 290 от 11.04.2001 г.).

При постановке автомобиля в ремонт заказ-наряд является основным документом, по которому далее будет произведен ремонт.

В заказ-наряде должен быть указан перечень заменяемых и ремонтируемых деталей с ценами на ремонт.

В заказ-наряде должны быть указаны конкретные детали и материалы используемые в ремонте. То есть должны быть указаны каталожные номера деталей и какие это будут детали – новые, оригинальные, б/у, неоригинальные и т.д.

По заказ-наряду Вы можете в конце ремонта проверить все ли детали поменяли и отремонтировали.

На основании заказ-наряда Вы будете предъявлять претензии, в случае некачественного или не полного ремонта.

Без заказ-наряда Вы не сможете контролировать ремонт на СТО, а так же не сможете предъявлять претензии.

На практике же происходит следующее: Вы сдаете автомобиль в ремонт, и Вам не дают заказ-наряд. Когда Вы забираете автомобиль из ремонта оказывается что, почему то некоторые детали Вам не заменили, некоторые детали поставили б/у, Вы хотите предъявить претензии, а не на что, так как нет заказ-наряда.

  1. Доплата за ремонт – незаконно (п. 66 Пленума Верховного Суда № 58 от 26.12.2017 г.).

Согласно Закона «об ОСАГО», в случае направления пострадавшего в ремонт, страховая компания полностью оплачивает стоимость ремонта без учета износа на СТО. Однако это страховым компаниям экономически не выгодно. Ведь выгоднее заплатить Вам деньги с учетом износа и сэкономить на Вас.

Поэтому на СТО всегда требуют доплату, мотивируя тем, что согласованных со страховой компанией денег на ремонт не хватает.

Пример: У Вас FORD FOCUS 2013 года выпуска, стоимость ремонта без учета износа 150000 рублей, с учетом износа 120000 рублей. Страховая компания должна перевести 150000 рублей на СТО и отремонтировать автомобиль после ДТП по ОСАГО. Однако страховая компания согласовывает 100000 рублей и на СТО с Вас требуют доплату 50000 рублей. Таким образом, страховая компания экономит от выплаты деньгами 20000 рублей, а Вы платите за ремонт из своего кармана.

СТО не вправе требовать какие-либо доплаты с Вас. Страховая компания обязана оплатить весь ремонт.

  1. Использование в ремонте б/у деталей — незаконно. (п. 15.1 ст. 12 Закона «об ОСАГО»).

Согласно п. 15.1 ст. 12 Закона «об ОСАГО», при ремонте в ремонте по ОСАГО могут использовать только новые детали.

Однако на СТО, пытаются подписать соглашение или «договориться» о ремонте из б/у деталей, мотивируя тем, что выплаты на ремонт не хватает. И Вы либо доплачивайте, либо мы поставим запчасти с разборки неизвестного качества.

Помните, что требование доплат и ремонт из б/у деталей незаконны и Вы вправе предъявить претензии страховой компании.

  1. Контролируйте качество ремонта а/м на всех этапах ремонта.

Контроль качества ремонта, это очень важно! Сотрудники СТО зачастую нарушают технологию ремонта, применяют низкокачественные материалы, вместо замены кузовных элементов производят их восстановление, экономя на запасных частях.

В процессе ремонта Вам могут повредить целые детали, например, повредить обивки салона, разбить стекла, поцарапать неповрежденные элементы и т.д.

Вам могут указать в заказ-наряде замену деталей на новые, а по факту поставить либо б/у, либо отремонтировать некачественно Ваши.

Всего этого можно избежать, только контролируя ремонт на всех стадиях.

  1. Необходим контроль на первом этапе ремонта – на сдаче автомобиля в ремонт. Это полная фотофиксация поврежденных и неповрежденных элементов, элементов салона, подкапотного пространства и багажника.
  2. Необходим контроль на этапе постановки автомобиля в окрасочную камеру – в этот момент, пока еще не произведена покраска, Вы можете увидеть всю подноготную ремонта. Вы увидите, какие детали менялись, какие ремонтировались, новые применялись детали или б/у, оригинальные или китайские.
  3. И самым важным этапом контроля ремонта является приемка автомобиля из ремонта. После окраски и сборки Вы увидите качество лакокрасочного покрытия, симметричность зазоров кузовных элементов, качество применяемых материалов, комплектность машины после ремонта, появившиеся в процессе ремонта новые повреждения.

Для сдачи и приемки автомобиля из ремонта привлекайте наших специалистов. Требуйте осмотр Вашего автомобиля перед окраской, в этот момент Вы увидите, какие на самом деле Вам поставили запасные части.

Аккредитив при покупке недвижимости: 7 шагов при сделке

Последние изменения: Январь 2020

Покупка недвижимости связана с серьезными рисками, так как никто не может гарантировать добропорядочность второй стороны. Аккредитив при покупке недвижимости обеспечивает защитой на случай, если со сделкой возникнут проблемы. Банк гарантирует исполнение обязательств по договору при покупке собственности.

Что такое аккредитив при сделке с недвижимостью

С момента подписания купчей на недвижимость и до полного перехода прав новому собственнику проходит некоторое время, в течение которого могут произойти непредвиденные сложности. Аккредитив в банке работает как альтернатива банковской ячейки, с той разницей, что ячейка сохраняет наличные, переданные от покупателя к продавцу, а аккредитив физического лица – безналичное перечисление.

Когда нет возможности осуществлять расчеты наличными, либо стороны настаивают на передаче купюр, банковский аккредитив сохраняет средства покупателя вне доступа продавца до тех пор, пока сделка полностью не завершится.

В процессе использования услуги открывается особый аккредитивный счет (инициатива исходит от покупателя). По предоставленным реквизитам будущий собственник зачисляет средства в размере стоимости квартиры за вычетом выплаченного ранее аванса или задатка. По истечении времени деньги поступают насчет прежнего собственника. Основанием для передачи суммы является документ, подтверждающий окончание сделки.

Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).

В силу активного замещения наличных расчетов оплатой через безнал, аккредитив имеет хорошие перспективы и востребован на рынке недвижимости. Фактически, схема работы предполагает применение виртуальной банковской ячейки и доступ к депозитарию.

Средства замораживаются на аккредитивном счету в течение всего периода проведения сделки и перерегистрации недвижимого имущества. Обмануть банк, предоставивший услуги по аккредитиву, практически невозможно, а бывший собственник гарантированно получает всю сумму, указанную в договоре, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. Причиной срыва не всегда является намеренный обман, более часто проблемы возникают из-за:

  • неполного перечня бумаг;
  • их ненадлежащего оформления;
  • установление юридических препятствий отчуждения собственности (если жилье было приобретено в ипотеку и имеются непогашенные обязательства).

Как работает

Последовательность действий при сделке с применением аккредитива при покупке недвижимости выглядит следующим образом:

  1. Подписание договора при продаже квартиры (в тексте заранее устанавливают обязательность расчетов через аккредитив).
  2. Будущий собственник открывает счет для перечисления средств (либо использует действующий, при наличии).
  3. Оформляется заявление на аккредитив для сделок с недвижимостью.
  4. Средства принимают от покупателя и с расчетного счета переводят на особый счет.
  5. Стороны завершают процесс перерегистрации, и покупатель получает новые подтверждающие бумаги и ключи.
  6. Документы о том, что недвижимость переоформлена, передают в банк, открывший аккредитив.
  7. Средства перечисляют аппликанту по аккредитиву.

Так как ключевым моментом, дающим право доступа к деньгам, является наличие новых правоподтверждающих документов, оба участника сделки обязаны присутствовать при переоформлении.

При аккредитиве банк будет выступать в роли гаранта финансовой безопасности сделки, поэтому обман и мошенничество практически исключены. Услуга предоставляется на платной основе, поэтому, при выборе аккредитива нужно учитывать дополнительные расходы в размере стоимости аккредитива. Не всегда участники безотзывной сделки располагают дополнительными суммами, поэтому следует рассмотреть возможные последствия и оценить выгоду от его использования, прежде чем соглашаться на аккредитив.

Особенности применения в России

Есть некоторые ограничения в задействовании аккредитива при покупке российской недвижимости. Принцип гарантии не работает в отношении сделки, где владельцев, продающих жилье, несколько.

Несмотря на высокий уровень безопасности, если переоформление недвижимости сорвано, покупатель сможет вернуть деньги исключительно в судебном порядке. Дорогостоящая услуга гарантирует лишь запрет доступа продавца к средствам на счете, усложняя процедуру завершения сделки. Это вынуждает многих идти на риск, особенно, если средства нужны срочно.

Доля случаев покупки квартиры без гарантий со стороны банка гораздо выше, ведь продавцу приходится ожидать получения покупателем новой выписки, подтверждающей возникшую запись о переходе собственности в руки другого владельца. С другой стороны, аккредитив при ипотечном кредитовании происходит так же часто, как и ситуаций оформления жилищного займа в банке.

В чем плюсы аккредитива

Помимо гарантированного соблюдения условий договора, есть и другие положительные стороны:

  • Сделка считается исполненной, когда покупатель становится собственником и в отделении Росреестра выдается справка.
  • Новый собственник избавлен от волнений по поводу возможного отказа прежнего хозяина на этапе подписания соглашения.
  • Средства возвращаются также при истечении срока, отведенного для перерегистрации собственности.
  • Отсутствуют риски по покупке объектов, находящихся под обременением или с ограничением права распоряжения. Тщательную проверку выполнит банк, открывший аккредитивный счет.
  • Не нужно беспокоиться по поводу сохранности и подлинности купюр, так как процедура расчета с продавцом происходит безналичным способом.

Минусов аккредитива достаточно. Подготовка к аккредитиву лишь усложняет документооборот и добавляет время для проведения сделки. Безналичные расчеты с гарантией банка по расходам для клиентов сопоставимы с услугой банковской ячейки, однако некоторые финансовые структуры назначают чрезмерные тарифы, что отпугивает потенциальных клиентов.

Не все банки оказывают услуги по аккредитиву. Из числа наиболее известных структур подобные сделки оформляют в Сбербанке, Альфабанке, в ВТБ. Если оформляется аккредитив Сбербанка для физических лиц, тарифы следует уточнять на предварительной консультации. Так как каждая финансовая организация устанавливает свои правила предоставления услуги и стоимость, рекомендуется изучить предложения нескольких банков, прежде чем обращаться в одно из учреждений.

В процессе подготовки и переоформления собственности привлекают к работе юристов и нотариусов, гарантирующих юридическую чистоту и правильность составления документов, однако ручаться за безопасные расчеты с продавцом ни тот, ни другой не будет. Уберечь от риска принятия фальшивых купюр и кражи крупных сумм позволит применение услуги банка, гарантирующей благополучную передачу безналичного расчета.

Рекомендуем дополнительно посмотреть видео на тему: плюсы аккредитива при сделках.

Купить квартиру и сдать в аренду – выгодно ли это?

Последнее обновление: 10.10.2019

Вопрос:

Я хочу купить квартиру или апартаменты, чтобы сдать их в аренду. Выгодно ли это? Что нужно учесть при выборе недвижимости, чтобы доходность была максимальной?

Ответ:

Вопрос о выгоде всегда относительный – смотря, с чем сравнивать! Вложения в недвижимость традиционно относят к консервативным инвестициям, поэтому сравнивать их имеет смысл с такими же относительно безопасными и низкорисковыми вариантами. Например, что выгодней – открыть депозит в банке или купить квартиру для последующей сдачи в аренду?

Если актуальные ставки по депозитам можно в любой момент посмотреть в интернете, сравнить предложения банков с помощью специальных сервисов и выбрать самое выгодное, то с вложениями в недвижимость дело обстоит сложнее. Насколько выгодно купить квартиру, чтобы затем сдавать её в аренду, зависит от стоимости квартиры, от цены, по которой её получится сдавать, от продолжительности «простоев» между арендаторами, от ремонта, налогов и еще целого ряда факторов. Ответ на этот вопрос не так очевиден, как может показаться на первый взгляд.

Конечно, обладание квартирой или апартаментами уже само по себе греет душу: человек ощущает себя собственником, который владеет дорогим активом. Механизм получения прибыли прост и понятен (сдача в аренду), и потому кажется более надёжным и выгодным, чем банковский вклад. Но если взять в руки калькулятор и хотя бы приблизительно подсчитать выгоду такой инвестиции, то кое-кто может поменять решение о покупке квартиры для сдачи ее в аренду. Почему? Давайте посчитаем.

Как оформить задаток при покупке квартиры – смотри в этой заметке.

Как рассчитать доходность сдачи недвижимости в аренду?

Рассмотрим для начала вариант с покупкой готовой квартиры на вторичном рынке, а для варианта с покупкой строящегося жилья введем далее некоторые поправки к расчетам.

На первый взгляд, формула расчёта доходности сдачи квартиры в аренду проста: прибыль от аренды за год нужно разделить на сумму, в которую нам обойдётся покупка квартиры, и умножить на 100%. Чтобы понять, как эта формула работает на практике, попробуем применить её в отношении некой условной квартиры с условной стоимостью (взятые цифры, однако, пропорциональны реальным доходам и расходам на рынке недвижимости, поэтому их соотношение покажет вполне объективную картину).

Допустим, мы присмотрели квартиру, которая стоит 20 000 условных единиц (у.е.), и рассчитываем брать за её аренду 120 у.е. в месяц. Умножаем 120 на 12 месяцев – получаем 1440 у.е. в год.

Получаем доходность = 1440 / 20 000 х 100% = 7,2% годовых. Отлично!

Но не всё так просто. В этой простой формуле не учтен ряд факторов. В своём расчёте мы ежемесячную сумму аренды умножили на 12, предполагая, что квартира будет «работать» непрерывно и приносить доход круглый год, все 12 месяцев. В реальной жизни между выбытием одних арендаторов и заселением других проходит время, и иногда немалое. Конечно, такие «простои» точно просчитать невозможно, но они гарантированно происходят в жизни и всегда снижают ту самую годовую доходность.

Кроме того, есть ещё дополнительные расходы, которые тоже снижают доходность покупки квартиры со сдачей в аренду:

  • Начнем с услуг агентства недвижимости. Комиссия риэлторов за покупку квартиры в среднем составляет 3% (20 000 х 3% = 600 у.е.).
  • Скорее всего, к стоимости квартиры в этой формуле придётся прибавить стоимость ремонта (квартиру будем брать не «убитую», на косметический ремонт заложим всего 400 условных единиц).
  • Купим самую необходимую мебель и бытовую технику (ещё +300 у.е. к расходам).
  • Если есть желание просто получать доход от сдачи квартиры в аренду, и нет желания бегать за жильцами, лучше снова воспользоваться услугами агентства недвижимости (еще +100 у.е. за услуги по сдаче в аренду).

Не стоит забывать и о регулярных расходах. Это:

Вот теперь, с учетом дополнительных факторов, у нас получился более объективный расчёт:

Доход за год составит = (120 — 15 — 15) х 12 = 1080 у.е.

Суммарные расходы = 20 000 + 600 + 400 + 300 + 100 = 21 400 у.е.

Итоговая доходность = 1080 / 21400 х 100% = 5%.

Эта цифра уже ближе к реальности (ниже будет показан пример расчета покупки квартиры для сдачи в аренду с реальными ценами на примере Москвы).

А пока подумаем, как можно повысить доходность такой операции. Очевидно, для этого нужно сделать квартиру востребованной для арендаторов, и при этом максимально сократить общие затраты, связанные с приобретением недвижимости и подготовкой ее к сдаче в аренду. Как это сделать? Для этого есть несколько приемов.

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Какую выбрать квартиру для покупки, чтобы потом выгодно её сдать?

Да, предугадать периоды времени, которое квартира будет простаивать без жильцов, невозможно. Но можно для покупки выбрать правильную квартиру под сдачу в аренду, которая всегда будет востребована арендаторами (и по хорошей цене!). Кроме того, выбранное жилье должно требовать минимум средств на этапе ремонта и подготовки к сдаче.

Увлекшись просмотрами, важно понимать, что квартира приобретается не для собственного проживания и личные предпочтения здесь не важны. Зато имеет значение следующее:

  • метраж и количество комнат;
  • место расположения дома;
  • тип рынка – «первичка» или «вторичка»;
  • апартаменты или квартира.

Пройдемся по этим пунктам.

Какие способы передачи денег за квартиру применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Метраж и количество комнат

Количество комнат – важнейшая характеристика, от которой зависит, как быстро найдутся арендаторы. Наибольшим спросом в аренде пользуются однокомнатные квартиры. За ними идут «двушки». А сдать добропорядочной семье большую 3-х, 4-х-комнатную квартиру на длительный срок, гораздо сложнее.

Не стоит гнаться и за большей площадью в востребованных «однушках» или «двушках». Выбирая, например, между двухкомнатными квартирами площадью 42 кв.м. и 47 кв.м., арендатор вряд ли заметит разницу в метраже. Скорее он обратит внимание на другие, более важные для него, характеристики (состояние квартиры, близость к работе и т.п.). А вот для нас, при покупке такой квартиры, эти 5 метров могут вылиться в кругленькую сумму (900 000 руб. и больше, при московских ценах на недвижимость).

Другой пример. Однокомнатная квартира площадью 35 кв.м. в кирпичной 9-этажке брежневских времен будет стоить существенно дешевле, чем однокомнатная квартира такой же площади в соседнем новом монолитном доме. При этом, стоимость аренды обоих квартир будет почти одинаковой. Делаем выводы.

Место расположения дома

Чтобы быстро найти жильцов, не обязательно покупать квартиру в центре города. Близость работы (или возможность быстро до неё добраться) привлекает арендаторов гораздо больше, чем соседство с историческими памятниками. Поэтому расположение вблизи станции метро, остановок общественного транспорта – важнее, чем престижный район. Развитая инфраструктура – супермаркеты, школы, детские сады, фитнес-центры в шаговой доступности, а также удобная автопарковка рядом с домом – расширит круг потенциальных арендаторов.

Квартира в тихом спальном районе с развитой инфраструктурой и транспортной сетью обойдётся при покупке гораздо дешевле, чем аналогичное жильё в исторической части города, а доход от аренды будет приносить почти такой же. Суть – можно найти жилье в менее престижных и менее дорогих районах города (а значит, дешевле), но с правильным набором характеристик для арендаторов.

Первичный рынок или вторичный?

Где выгоднее купить квартиру, чтобы сдавать её в аренду – в новостройке или на вторичном рынке? За новостройку говорит пониженная цена входа, а за «вторичку» – скорейшее начало получения дохода от аренды. Что еще здесь важно для выбора?

Квартиры на первичном рынке в строящихся домах дешевле готовых аналогов. Особенно выгодно инвестировать на ранних этапах долевого строительства (с максимальным дисконтом к цене готовой квартиры). Есть смысл поискать Застройщика, который предлагает квартиры с чистовой отделкой – доплата за эту опцию будет меньше, чем стоимость самостоятельного ремонта, да и сама отделка «от застройщика» максимально унифицирована, т.е. устраивает большинство жильцов.

Квартиры в строящихся домах, которые близки к сдаче, стоят уже дороже. К тому же, выбирая «первичку», обязательно придётся к стоимости жилья прибавлять расходы на минимальный набор мебели (включая кухонный гарнитур) и бытовой техники.

Неприятный момент в том, что на «первичке» приходится долго ждать, пока купленная квартира начнет приносить доход от аренды, и всегда есть риск попасть на «долгострой», даже с учетом защитного действия эскроу-счетов.

А вот на вторичном рынке легко можно найти квартиру, полностью готовую к приёму жильцов. Простенький косметический ремонт, сделанный Продавцом, даже на цене не отразится, а нас избавит от множества хлопот. А иногда Продавец за небольшую доплату готов оставить нам свою мебель и бытовую технику, чтобы не тащить их за собой в новую жизнь (это сэкономит нам затраты на обстановку для арендаторов).

Кроме того, на «вторичке» всегда больше выбор – проще найти нужное жильё, в пригодном для сдачи в аренду состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. А если еще уметь правильно торговаться при покупке квартиры, то можно добиться и хорошей скидки с цены (как это делать – см. по ссылке).

Но свои минусы есть и здесь. Юридические риски при покупке недвижимости на «вторичке» выше, чем в новостройке. Чтобы не заключить сделку, которая может быть оспорена в будущем, придётся тщательно подойти к выбору квартиры, к проверке документов и личности продавца, а в некоторых случаях не помешает воспользоваться помощью профильных юристов.

Одним словом, если юридическая чистота квартиры на «вторичке» не вызывает сомнений, и цена устраивает, нужно брать её, чтобы максимально быстро начать получать первые доходы от аренды. С другой стороны, если Девелопер с хорошей репутацией начинает строительство дома в районе со сложившейся инфраструктурой, предлагает чистовую отделку квартир и доступную цену, получение прибыли можно немного отложить. Потеря времени здесь компенсируется более низкой ценой входа.

Апартаменты или квартира?

Ещё один интересный прием для повышения доходности – вместо квартиры купить апартаменты для сдачи в аренду.

Апартаменты – это юридически нежилая (коммерческая) недвижимость, фактически пригодная для проживания. Её цена, бывает, на 15 – 20% ниже по сравнению с обычными квартирами в том же районе. Платой за такую выгоду могут стать некоторые отступления от норм жилищного строительства (подробнее об особенностях апартаментов – по ссылке). Но эти отступления порой незаметны невооружённым глазом, а если и заметны, то не имеют принципиального значения для людей, которые снимают жильё на время.

При этом апартаменты часто строят в престижных районах города. А необычная архитектура этих зданий и упрощённая процедура согласования перепланировки позволяют сделать нестандартный ремонт и сдавать помещение как элитное жильё.

Ещё одно неоспоримое преимущество покупки апартаментов заключается в том, что их можно сдавать в аренду через управляющую компанию, которая управляет всем коммерческим зданием. То есть можно получать свою прибыль от аренды, не заботясь о поиске жильцов, оплате «коммуналки», оформлении договоров аренды, регулярных проверках состояния жилья и т.п. Владельцы такой недвижимости могут большую часть времени проводить на южных морях, получая, периодические отчеты и арендную плату от управляющей компании.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Как ещё увеличить доходность от покупки и сдачи в аренду квартиры?

Исключаем посредников

Уменьшить инвестиционные затраты на покупку недвижимости можно, если обойтись без услуг риэлторов. Для этого, конечно, придется самому разобраться в правилах купли-продажи квартир. Подробное методическое пособие для этого есть на нашем ресурсе (см. по ссылке).

А стоит ли обращаться в агентство недвижимости, можно почитать в этой заметке.

Ищем жильцов

Обойтись без агента можно и на этапе поиска арендаторов. Досок, где бесплатно размещают объявления о сдаче жилья, множество (как в интернете, так и просто на улице). Удобно использовать для поиска и соцсети: там заодно можно присмотреться к потенциальному жильцу поближе, составить о нём мнение, изучив информацию в его профиле.

Есть мнение, что гораздо выгоднее сдавать квартиру посуточно. Мы такой вариант просчитывать не будем, поскольку это уже отдельный бизнес. Причём, бизнес весьма рискованный и непредсказуемый, требующий больших вложений времени, сил и финансов (ежедневный поиск клиентов, контроль за их вселением и выбытием, регулярное приведение жилья в порядок, уборка, стирка белья, специфический “посуточный” контингент и т.д.).

Оптимизируем налоги

Некоторые считают, что покупка квартиры и сдача её в аренду не принесет ощутимой выгоды, если делать все официально, заключать договор и честно платить налоги. Это не совсем так. Экономия на налогах в ущерб официальным отношениям может обернуться убытками и полной незащищенностью собственника, если очередные арендаторы съедут, оставив «убитую» квартиру с исчезнувшей техникой и задолженностью по коммуналке.

Тем более, что уплата 13%-НДФЛ – лишь один из способов сдавать квартиру «в белую». Есть ещё возможность оформить ИП или статус самозанятого. Это заметно уменьшит налоговую нагрузку на физлицо – владельца недвижимости.

Индивидуальные предприниматели (ИП) обычно выбирают упрощённую систему налогообложения и платят 6% от дохода (вместо 13% НДФЛ). Также можно приобрести патент, т.е. оплатить фиксированную сумму за полгода или год вперёд. Правда, к этим платежам добавляются еще взносы в пенсионный фонд (ПФР) и фонд медицинского страхования (ФОМС). Какой вариант выгоднее, лучше рассчитывать с учётом дохода от конкретной квартиры. Но можно сказать однозначно: чем дороже сдаётся жильё в аренду, тем выгоднее открытие ИП.

С 1 января 2019 года вступил в силу 422-ФЗ от 27.11.2018 г. Он предоставляет возможность арендодателю получить статус самозанятого гражданина и платить налог в размере всего 4% от дохода. Самозанятый гражданин не ведёт бухгалтерию и не подаёт декларацию. Он не перечисляет обязательные для ИП ежемесячные взносы в ПФР и ФОМС. Этот вариант самый выгодный, но он пока действует в порядке эксперимента и не везде, а только в Москве, Московской и Калужской областях, и в Республике Татарстан (см. ссылку на закон).

Что нужно знать о налогах и налоговых вычетах при совершении сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Купить квартиру или открыть депозит?

А теперь попробуем применить все наши теоретические выкладки на практике, т.е. рассчитать доходность покупки квартиры и сдачи ее в аренду на примере реальных московских цен осенью 2019 года, и сравним эту доходность со ставками по депозитам.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве (согласно исследованиям портала mirkvartir.ru) составляет 8 268 000 руб. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры – 32 200 руб/мес. Комиссию риэлторам платить не будем. Предположим даже, что в квартире сделан косметический ремонт. На минимальный набор мебели и техники добавим к стоимости квартиры 100 000 рублей. От ежемесячной аренды (32 200) отнимем коммунальные платежи (3 000 рублей) и налог на самозанятость (32 200 х 4% = 1 300 рублей). Ежемесячная прибыль составит = 27 900 рублей.

Со свойственным нам оптимизмом умножим её на 12 месяцев (предполагая, что простоев у нас не будет).

Считаем: (27 900 х 12) / (8 268 000 + 100 000) х 100% = 4%.

Вот такой бывает уровень доходности от сдачи купленной квартиры в аренду. И это вполне реальные цифры. И актуальны они не только для 2019 года, в другие годы порядок цифр (точнее, их соотношение) будет примерно такое же. Получается, что покупка квартиры окупится за счет аренды только через 25 лет. Конечно, это всего лишь «средняя температура по больнице». Но, высчитывая её, мы старались быть максимально экономными оптимистами.

А что с банковскими депозитами? При средних ставках по долгосрочным банковским вкладам 7–8% годовых (цифры взяты на октябрь 2019 года) получается, что положить деньги в банк гораздо прибыльнее. Да и хлопот здесь, по сравнению с покупкой квартиры, ремонтом, обстановкой, поиском арендаторов и т.д. – куда меньше.

Правда, сохраненный актив на депозите – это просто деньги. А они подвержены потере стоимости со временем (инфляции). В то время как сохраненный актив при покупке квартиры, это недвижимость, которая, обычно, со временем только растет в цене. И несмотря на то, что ставки по депозитам отражают текущий уровень инфляции (т.е. компенсируют ее), многие предпочитают вкладываться именно в недвижимость.

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Аренда при покупке квартиры в ипотеку

Есть и такая практика на рынке недвижимости – некоторые покупают квартиру в ипотеку с расчетом на то, что при сдаче ее в аренду, они смогут выплачивать кредит за счет арендных платежей, и из собственного кармана ничего платить по кредиту не придется.

Но действительно ли это выгодно – купить квартиру в ипотеку и сдать ее в аренду? Получится ли арендной платой отбить ипотечные платежи?

Чтобы понять это, доходность от сдачи квартиры (как рассчитать её мы теперь знаем) нужно сравнить с процентными ставками по ипотеке. Если ожидаемая годовая доходность составляет, например, 5%, а ставка банка – 10%, очевидно, что отдавать банку нам придется больше, чем получать от аренды.

Отбить арендой ежемесячные платежи по ипотеке в этом случае получится только если первоначальный взнос по кредиту будет составлять более 50% от стоимости покупки квартиры.

Но даже если «звёзды сойдутся», и ставки по ипотеке сравняются с доходностью от аренды квартир, важно не забывать о том, что в «пустые месяцы» (когда арендаторов не будет) нам придётся оплачивать ипотеку самостоятельно.

Стоимость ипотеки еще может вырасти за счет отдельных фиксированных платежей (страховки, обслуживания счета, штрафов за просрочку и т.д.). Кроме того, на ремонт, обстановку, агентские услуги и т.п. ипотека не выдается, а значит, платить за это нам также придется из своего кармана. Все это снижает доходность от сдачи ипотечной квартиры в аренду.

Как торговаться при покупке квартиры – психологические приемы риэлторов.

ВЫВОД. Получается, купить квартиру, чтобы сдавать её в аренду, не так уж выгодно (даже с ипотекой). Но покупка недвижимости была и остаётся надёжным способом сохранить свои сбережения. Особенно в долгосрочной перспективе, с учетом инфляции и возможных девальваций и финансовых кризисов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *