Как оформить сделку купли продажи гаража?

Рекомендации, как оформить покупку гаража у частного лица, в кооперативе (ГСК), и если в долевой собственности, какие нужны документы и сколько это стоит

Практичным выходом для собственников автотранспорта является покупка гаража в ГСК. Владелец железного коня не всегда захочет обременять себя постройкой этого необходимого в наше время сооружения. А такого рода приобретение быстро разрешает проблему.

Однако существует определённый порядок действий в оформлении купли-продажи гаража. Он сопровождается соблюдением необходимых правовых норм. А также требует осведомлённости и ответственности.

Для транспорта нужно постоянное закрытое место стоянки. Оно сохраняет автотехнику от неблагоприятного воздействия климатических условий и служит для удобства в проведении ремонтных работ. К тому же участились случаи хищения, а надёжная крепость в виде гаражной постройки лучше всего защитит машину от злоумышленников.

Возможные риски

Заключение сделки в кооперативе существенно отличается от приобретения гаража у частника. Его владелец зачастую не обладает нужными актами на строительство.

Поэтому перед совершением купли-продажи ему следует позаботиться о законности этой процедуры, и в первую очередь о документах.

Иногда закрываются глаза автовладельцами на недостающие документы, устанавливающие юридическое право на гаражную постройку, а порой и на полное их отсутствие. И в этом главная ошибка.

Но окупятся ли результатом затраченные усилия? Далее мы расскажем о том, чем должен руководствоваться покупатель, как избежать прорех в регистрации и к чему может привести незаконная коммерческая операция.

Важные моменты при оформлении сделки купли-продажи гаража

Итак, как правильно оформить покупку гаража у частного лица, в кооперативе.

Совершая покупку гаража, находящегося в ГСК, приобретатель зачастую становится новым участником данного кооператива. Это сопряжено с тем, что довольно непростой процедурой является получение необходимых документов на землю, на которой находится объект недвижимости, а не сама регистрация гаража.

Наиболее простым решением может стать то, при котором стороны придут к соглашению о выходе из кооператива одного лица – продающего и вступлении другого – покупающего. Об этом должен быть поставлен в известность председатель ГСК и написаны заявления на его имя от участников сделки.

Далее, ими обсуждается цена на продаваемую недвижимость. Неоспоримо, что такая сделка наименее затратная для нового собственника, но важно осознавать, что у него тогда не будет необходимых документов на своё приобретение. Так как на отдельный объект в этой организации выдача их не производится. И оформить покупку будущему собственнику доступно будет лишь в том случае, если он оплатит паевой взнос в полном объёме.

Отсылки на законодательные акты

Покупка объекта недвижимости установленного типа основывается на следующих правовых актах: 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимого имущества» от 13 июля 2015 г. (в последней редакции от 25 ноября 2017г.), глава 3 «кадастровый учёт».

А также 51-ФЗ от 30 ноября 1994г. (в последней редакции от 29 декабря 2017г.). В п. 4 ст. 218 ГК РФ говорится о том, что член гаражного кооператива, обладающий правами на пай в этой организации и уплативший взносы по нему, обретает право на владение этой недвижимостью.

В оформлении договора даются ссылки на эти законодательные акты, с которыми необходимо ознакомиться во избежание недопонимания в совершаемой сделке.

А также такая купля может быть совершена только у лица, достигшего совершеннолетия и являющегося дееспособным. Несоблюдение этих критериев влечёт за собой аннулирование договора согласно ст. 177 и 178 ГК РФ.

Проверка права собственности

В 2018 году заключить договор на приобретение недвижимости представляется возможным, если у продающей стороны имеются все надлежащие документы на его имущество.

На тот случай, если собственность принадлежит представителю ГСК, официально заключить сделку не получится, потому что членская книжка кооператива не может доказывать сам факт владения. В этой ситуации договор не составляется, а выдаётся новая членская книжка последнему владельцу.

Ранее, до 2016 года, только один документ мог подтвердить право на владение недвижимым имуществом – это свидетельство на объект собственности, которое выдавалось Росреестром. Однако данное свидетельство с 2016 года не выдается, а вместо него предоставляется выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах.

Поэтому следует отнестись со всей ответственностью при покупке гаража к документам на реализуемый объект и их содержимому. Ко всему прочему необходимо ознакомиться, какие акты имеются у продавца на земельный участок, на котором располагается гаражная постройка, проведена ли приватизация.

Где регистрируется сделка

Все без исключения операции с недвижимым имуществом регистрируются в Росреестре. Документы предварительно подготавливаются и подаются в этот государственный регистрирующий орган.

Для этого оформляется купчая – договор сторон на совершение сделки, при этом подписи необязательно заверять у нотариуса, если гараж не в долевой собственности. Можно воспользоваться также услугами МФЦ по принципу «одного окна».

В главном офисе ГСК происходит процедура замены пайщика, при условии, что предыдущий владелец не зарегистрировал право на своё имущество.

Передача прав заносится в реестр ЕГРП. И только после этого сделка обретает юридическую силу.

Варианты приобретения

Существует три варианта приобретения гаражной постройки. И у каждого своя характерность.

Давайте рассмотрим по отдельности все альтернативы:

  1. Частное лицо.
  2. ГСК.
  3. При долевой собственности.

Кроме того, нужно принять во внимание, что имеется 3 вида автогаражей:

  • при кооперативе;
  • в отдельности расположенный;
  • либо самострой.

Для каждого из этих видов сооружения оформляется отдельное соглашение. Последний из вариантов – независимое строение представляет собой наиболее серьёзный тип сделки. Получить разрешение на неё можно только через суд. В противном случае объект может быть снесён властями.

При приобретении гаражного строения надлежит внимательно отнестись к тому, на какой земле оно располагается. Договариваться о сделке следует только будучи уверенным, что объект сооружён на приватизированном земельном участке.

У собственника – частного лица

Казалось бы, это самый простой способ, однако существуют некоторые нюансы. Чтобы подготовить и передать права на объект другому владельцу по всем правилам, нужно соблюсти следующие требования для продающей и покупающей стороны.

Продавец следует предпринять следующие действия:

  1. По акту передать приобретателю все документы.
  2. Запросить сведения в БТИ в виде справки о цене на недвижимость. Надлежит помнить, что она имеет срок действия 2 месяца.
  3. Составить и оформить договор, обращая внимание на все перечисленные пункты, чтобы условия подходили для обеих сторон совершаемой сделки. Стандартный пример имеется на множестве сайтов, главное внести в него правки согласно собственным усмотрениям.
  4. Написать расписку и получить деньги в присутствии лица, сопровождающего сделку, либо третьих лиц, либо безналичным платежом.
  5. Подготовить акт передачи имущества.

При решении осуществить покупку гаражного сооружения у частника, рекомендуется соблюдать руководствующие инструкции.

Итак, покупатель пошагово должен:

  1. Запросить в соответствующем регистрирующем государственном органе, может ли продающая сторона реализовывать гараж, дабы обезопасить себя от непредвиденных последствий.
  2. По акту принять от продавца документы для оформления договора. От покупателя потребуется гражданский паспорт.
  3. Подписать договор, предварительно ознакомившись с ним, при необходимости сделать поправки.
  4. Совершить выплату по инструкции, приведённой выше. По договорённости предусматривается тот факт, что первая половина суммы вносится до, а вторая после получения выписки из регистрирующего органа о правах на имущество.
  5. Уплатить госпошлину и адресоваться в Росреестр для получения документа на собственность (выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах).

Все эти пункты инструкции нужно выполнить в точности. Главное, изначально решить, что для вас будет выгоднее в финансовом и практическом плане. Возможно, что всё же лучше обратиться в кооператив.

В гаражном кооперативе

Оформление покупки гаража в ГСК обязует приобретателя стать членом данного кооператива вместо продавшего эту недвижимость.

Здесь также существуют некоторые нюансы, один из которых предусматривает то, что новый обладатель гаражной постройки чаще всего не вправе приватизировать ни саму недвижимость, ни земельный участок, где она находится. Потому как эта земля оформлена в аренду.

Перед тем, как совершать данного рода сделку, нужно осведомиться, какой срок аренды. Обычно он составляет 50 лет.

Если до его истечения остаётся пару лет, а ГСК не собирается продлевать аренду и дальше, человек, приобретший гараж в этом кооперативе, рискует остаться с носом, потому как организация перестанет существовать через определённое время. Ведь муниципалитет вправе снести все постройки на государственной земле для других городских надобностей!

Приобретающие гараж в ГСК, новые владельцы уверены, что составленный и подписанный договор купли-продажи, а также проплаченная по нему покупка, делает их полноправными хозяевами, однако это ошибочный взгляд.

При переоформлении бокса на следующего собственника, гараж должен быть зарегистрирован в БТИ, где на него получается техпаспорт. Рекомендуется также не упустить этого из виду!

При долевой собственности

В случае, если ГСК значится в долевой собственности, при таком раскладе дела, чтобы оформить договор на сделку, понадобятся соглашения всех совладельцев согласно ст. 244 ГК РФ.

А также, если у самого гаража имеется несколько собственников, необходимы будут письменные соглашения на осуществление сделки от каждого пайщика.

В связи со вступлением в силу ФЗ-172 от 02.06.2016г., отныне все сделки с долями на любую недвижимость надлежит заверять у нотариуса. Это распространяется как на дарение, так и на продажу объектов. Прежде всего оформляется сделка у нотариуса и только потом регистрируется в Росреестре.

Какие документы нужны при покупке гаража

После того, как покупатель выбрал один из вариантов покупки, следующим этапом нужно подготовить перечень необходимых документов.

Чтобы оформить сделку на приобретение гаражного сооружения потребуется следующий пакет:

  1. Три экземпляра договора купли-продажи.
  2. Гражданские паспорта РФ продающей и покупающей стороны.
  3. Оформленные разрешения на совершения сделки от гаражного кооператива.
  4. Паевая книжка (взносы, задолженности).
  5. Книжка члена кооператива.
  6. Выписка из кадастра недвижимости (если имеется).
  7. Техпаспорт.
  8. Документ о праве собственности (если имеется) или договор аренды.
  9. Справка из государственного кадастра о неимении долгов и ареста.
  10. Чек об уплате госпошлины.
  11. Заверенное у нотариуса соглашение супруга (при общем имуществе).
  12. Документы на участок земли, на котором находится недвижимость.
  13. Акт приёма-передачи.

При совершении сделки с поверенными лицами необходимо придерживаться существующих правил. Если с обеих сторон либо от одного из контрагентов действует поручитель, он или они должны представить документы, удостоверяющие личность.

К паспортам должны быть приложены доверенности, засвидетельствованные нотариусом!

Как без проблем оформить покупку гаража

Как с документами оформить покупку гаража, мы прояснили. Как правило, при наличии нужных актов не могут возникнуть никаких проблем при приобретении гаражной постройки. Но что делать, если таковая документация отсутствует?

В случае если у собственника находится во владении гараж без надлежащих документов, то следует обратиться за их оформлением в ЕГРН. Тогда проблем при покупке гаража не возникнет.

При приобретении гаражного бокса у первого владельца ГСК, занимающегося приватизацией постройки, необходимо затребовать, чтобы тот в свою очередь обратился к председателю такового кооператива за соответствующим пакетом документов.

  • Устав организации.
  • Документы, разрешающие строительство на территории ГСК.
  • Договор на аренду земли.
  • Разрешение на ввод гаражей в эксплуатацию.
  • Запротоколированный на собрании выбор председателя гаражного кооператива.
  • Документ из паевого инвестиционного фонда о погашении.
  • Соглашение председателя кооператива на приватизацию гаража, при долевой собственности понадобятся соглашения всех совладельцев.

Весь этот перечень документов, приведённый выше, нужен будет для оформления кадастровых и технических актов. Они в свою очередь потребуются для последующей приватизации гаражной постройки и при надобности заключения сделок с отчуждением.

Требования к продающей стороне

Покупателю гаража рекомендуется затребовать у продающей стороны документы на право собственности.

Следует адресовать запрос в Росреестр, оплатив пошлину в последнем, узнать, кому действительно принадлежит данное владение. В этой же службе государственной регистрации можно уточнить рыночную цену на приобретаемую нежилую недвижимость.

Ко всему прочему необходимо выяснить, что это за земля, на которой располагается гаражная постройка. В большинстве случаев она сдаётся в аренду ГСК. Нужно узнать сроки аренды и если они на исходе, то лучше такую недвижимость не покупать, так как велика вероятность последующего сноса объектов.

Требования к продавцу, для доказательства его права на эту собственность, заключаются в предъявлении кадастровых и технических документов на имущество. Акт обследования свидетельствует о принадлежащей земле собственнику, а техпаспорт удостоверяет, что гараж отмечен в бюро технической инвентаризации.

Детали заключения договора

Итак, наступает важный момент в заключении сделки – это составление и подписание договора. Договор купли-продажи гаража составляется автономно его сторонами или с помощью юриста.

В данном документе следует прописать последующие пункты:

  1. Указание сторон.
  2. Изложение всех характеристик объекта, а также адрес, по которому он находится, технические нюансы, цена и сроки оплаты.
  3. Права и обязанности участников сделки.
  4. Условия при форс-мажорных событиях.

Настоящий документ визируется обеими сторонами в обязательном порядке. Не требует непреложного заверения у нотариуса, но только в случае, если один из участников сделки не затребует этой процедуры.

ПРИНЯТЬ К СВЕДЕНИЮ: Если бывший владелец до продажи недвижимого имущества обладал им более трёхлетнего срока, то налоговый сбор не взимается. В противном случае (если менее 3 лет) нужно уплатить налог, составляющий 13% от стоимости проданной недвижимости.

Пошаговая инструкция

Инструкция при приобретении гаража вне кооператива прописана в подзаголовке «У собственника – частного лица» (см. выше).

Для оформления сделки на приобретение гаражного бокса в ГСК действуем таким образом:

  1. Продавец должен собрать комплект документов, удостоверяющих право на единое владение недвижимостью либо в долевой собственности.
  2. Заполучить согласие от дольщиков по ГСК, которое должно быть запротоколировано и утверждено председателем.
  3. Если имущество нажито совместно с супругом, то также разрешение от него, заверенное у нотариуса в соответствии со ст. 35 СК РФ.
  4. Приобретающая сторона штудирует документы, которые предоставляет ему владелец, на правомочность и обозревает гараж.
  5. По устному соглашению сторон подготавливается первичный договор купли-продажи, в нём фиксируются условия коммерческой операции, учреждаются дата и цена, которая в последующем не меняется.
  6. Покупатель вносит предоплату, чтобы гараж снять с торга.

В иных обстоятельствах, если цена на продаваемый объект невысока (до 500.000руб.) и отсутствует высокий спрос, а также принадлежность гаражной постройки единому владельцу (без дольщиков), возможно составить сразу основной договор на сделку. Этот акт свидетельствует о полноправной и законной совершённой сделке.

При невысокой стоимости объекта договор купли-продажи выступает в роли акта приёма-передачи имущества, это также должно быть прописано в данном документе.

Сроки, пошлины и прочие советы

При обращении сторон в регистрирующий орган вне зависимости от формы поданных документов, Федеральным законом 218 ч.1 ст.16 «О госрегистрации недвижимого имущества» установлены сроки в регистрирующем органе 7 дней с момента их принятия.

ВАЖНО: Если в документах при регистрации обнаружатся неточности, процесс может затянуться до 30 суток, а в случае судебного разбирательства до 90 суток!

Госпошлина для физ. лиц установлена в размере 2000 руб. Без её оплаты документы не будут приняты к рассмотрению, за исключением эпизодов при заверении нотариусом договора купчей. Чек прилагается к основным документам, и является строгим правилом при этом, даже не смотря на то, что проведение платежа будет проверено.

В связи с тем, что рынок недвижимости пестрит мошенническими аферами, на которые попадаются невнимательные и незнающие покупатели, нужно подходить с осторожностью к совершению такого рода сделок.

Помимо обманных мотивов у нерадивых продавцов, к отягчающим обстоятельствам в правовом аспекте может привести и халатность самого покупателя. Мошеннические сети расставлены именно в тех местах, где совершаются юридические нарушения при оформлении сделки.

Например, тот же продавец может сыграть на неправомерном действии покупателя, вина которого откроется и сделка может быть аннулирована как незаконная, руководствуясь ст. 178 ГК РФ. А объект недвижимости вправе отойти государству.

Существует ряд случаев, при которых сделка подвергается реституции:

  • если недвижимость под арестом;
  • совершение сделки с асоциальным гражданином (наркоманом, алкоголиком) в качестве продающей стороны;
  • заключение договора с нетрудоспособными и неправоспособными гражданами, как владельцев реализуемого имущества;
  • если стоимость на гараж незаконно завышена или наоборот, занижена;
  • неимение всех требуемых по закону документов;
  • грубое нарушение установленных правил сделки;
  • не зарегистрирован в Росреестре договор купли-продажи.

Наиболее часто встречающейся ошибкой является то, когда покупатель взамен денег получает ключи от гаража по устной договорённости.

Следует помнить, что договор должен быть составлен письменно и завизирован обеими сторонами!

Из этого акта вытекает следующий факт, что собственность от одного лица другому передана на законных основаниях, и указано какое именно имущество. Здесь уже застрахованы от обмана участники сделки и от её неправомерности.

ВАЖНО: Если одна из сторон (приобретатель) не нарушала законность сделки, а другая (продаваемая) действовала неправомерно, сюда следует отнести и реализацию имущества под арестом, то ответственность за незаконную операцию несёт только злоумышленник, без урона для добропорядочного участника коммерческой операции!

Заключение: рекомендации будущему владельцу

В данной статье приведён полный анализ, как правильно приобрести гараж, без нарушений по закону и как не подвергнуть себя уловкам мошенников.

Основные тезисы как рекомендации будущему владельцу:

  1. Правильно оформляйте покупку согласно законодательству, придерживаясь всех правовых норм.
  2. Осуществляйте проверку права собственности у продаваемой стороны.
  3. Важно знать, где зарегистрировать сделку.
  4. Где и у кого приобретать гараж.
  5. Какие потребуются для этого документы.
  6. Как избежать проблем в заключении сделки.
  7. Что затребовать у продающей стороны.
  8. Какие нужно знать детали при заключении договора купли-продажи.
  9. Знать порядок действий.
  10. В связи с большим ростом мошеннических афер с недвижимостью важно обезопасить себя от их уловок и свести риск до минимума.

Следует помнить, что купля-продажа, оформляемая на любую недвижимость, в данном случае на гаражную постройку, является серьёзной процедурой, и проводить её необходимо строго руководствуясь законом. Это избавит как покупателя, так и продавца от всевозможных неприятностей и не омрачит той радости совершённой сделки.

Одного лишь назначения пенсии, увы, недостаточно для получения льгот на квартплату.

К сожалению, плата за жилищно-коммунальные услуги с каждым годом становится все ощутимее для кошельков граждан, особенно это касается пенсионеров.

Представлю три способа, которые могут помочь им получить льготы и снизить тем самым квартплату.

1. Подтвердить особый статус льготника

Одного лишь назначения пенсии, увы, недостаточно для получения льгот на квартплату. Законы выделяют особые категории льготников, которым положено полное либо частичное освобождение от платы за ЖКУ.

На федеральном уровне льготы гарантируются:

— Героям России, СССР, Героям Соцтруда и Героям Труда РФ, полным кавалерам ордена Трудовой Славы, а также членам их семей (они полностью освобождены от платы за содержание жилья и коммунальные услуги),

— участникам ВОВ, ветеранам боевых действий, «чернобыльцам» и инвалидам (они платят за ЖКУ только 50%, остальное компенсирует государство).

На региональном уровне льготы могут предоставляться: 📌 Реклама Отключить — ветеранам труда (например, в Нижегородской области выплачиваются ЕДК, если уровень дохода не превышает 22 266,40 рублей в месяц),

— реабилитированным гражданам и членам их семьи,

— Почетным донорам,

— труженикам тыла (например, в Москве освобождаются от квартплаты на 50% те, кто служили в городе в период с 22 июля 1941 года по 25 января 1942 года) и пр.

За льготами следует обращаться в местное отделение соцзащиты. Обратите внимание, что суды стали лояльнее относиться к вопросу о наличии постоянной регистрации для получения льгот.

Так, недавно Верховный суд РФ признал право на льготы за ветераном труда при том, что подтверждалось лишь его временное проживание в регионе, без постоянной регистрации (ВС РФ, дело № 18-КГ19-31).

📌 Реклама Отключить

2. Использовать право на субсидию

При отсутствии льготного статуса пенсионер может воспользоваться субсидией для оплаты ЖКУ. Принципиальное значение здесь имеет уровень доходов его и проживающих с ним членов семьи.

В каждом регионе установлено свое пороговое значение той доли, которую составляют коммунальные платежи в общем доходе семьи.

Допустимый максимум — 22%, но регионы вправе снизить его для своей территории. Одно из самых низких пороговых значений в Москве — 10%.

Важно, что для получения субсидии в законе есть одно условие: отсутствие долгов по квартплате, иначе начисление субсидии приостанавливается.

Но Верховный суд РФ уже не раз обращал внимание на то, что субсидию нельзя «снимать», если задолженность возникла по уважительной причине.

📌 Реклама Отключить

В прошлом году было вынесено несколько решений, когда пенсионерам восстановили субсидию на квартплату и даже взыскали с соцзащиты компенсацию морального вреда (например, ВС РФ, дело № 16-КГ19-2).

3. Освободиться от отдельных платежей

Когда нет возможности получить субсидию или льготы на всю квартплату, можно воспользоваться «скидкой» на отдельные коммунальные платежи. Они предусмотрены как федеральными, так и региональными законами.

Например:

— с пенсионера не могут взыскать взносы на капремонт и плату за содержание жилья, если он не является собственником жилого помещения,

— пенсионер-собственник освобождается от платы за капремонт, если он не работает, достиг 80 лет и проживает один либо с пенсионером или инвалидом 1-2 группы (пенсионеры старше 70 лет освобождаются от взносов на 50%),

— в Москве одиноко проживающие пенсионеры и семьи, где супруги достигли «старого» пенсионного возраста (55 лет женщина и 60 лет мужчина), освобождены от платы за вывоз мусора и получают компенсацию на оплату городского телефона.

Уточните в отделе соцзащиты, какие еще льготы на оплату ЖКУ предусмотрены для пенсионеров в вашем регионе.

Как оформить дарственную на квартиру с обременением

Обновлено: 18 апреля 2020, в 20:43

Совершать различные сделки, где фигурирует недвижимость простым людям сложно. Ведь существует множество нюансов, которые надо учитывать. По закону каждое подобное соглашение нужно оформлять документально. Нет простого: «отдал одно, получил второе». Даже родственники должны составлять договора между собой. Как оформить договор дарения недвижимости с обременением, насколько это сложно? И в чем заключается понятие «обременение» – стоит разобраться подробно.

Когда используется

Сам вариант полезен людям, желающим получить определенную права на имущество, принадлежащее другим лицам.

Такую сделку заключают в случаях:

· аренды;

· арест собственности;

· опека;

· ипотечный договор;

· рента с включением пожизненного содержания;

· доверительное управление;

· когда объект считается культурной собственностью.

Эксперты рынка утверждают, что наиболее популярная разновидность обременения – ипотечный залог. Когда недвижимость служит гарантией платежеспособности клиента. И изымается у гражданина, если он прекращает погашать кредит.

Рента с включением пожизненного содержания также популярна в народе.

Залог доверенному лицу

На любую разновидность недвижимости (квартира, гараж, комната и пр.) можно оформить бремя любого типа. Некоторые владельцы, чтобы уменьшить риск лишиться квартиры прописывают туда родственников.

Это типичная сделка – передача залога человеку, которому доверяет собственник. Обычно таким лицом является ребенок гражданина или его родитель. Владельцу нужно обговорить заранее вариант продажи такой квартиры «с бонусом» – залогодержателем.

Услуги по оформлению предоставляют нотариусы, достаточно подать документы и заручиться согласием человека, выбранного доверенным лицом.

Рента

Дарение можно составить в виде обычной ренты. Тогда с владельцем заключается отдельное соглашение, где будет прописано его право пожизненного содержания. Получается, одаряемый возьмет недвижимость с «жильцом», которого он обязан будет обеспечивать потом.

Полноправным хозяином получатель станет после смерти дарителя. Пока рента не будет снята, плательщик не может свободно распоряжаться имуществом. Только в рамках заключенного ранее договора.

Как правильно составить дарственную на квартиру – , подарить дом – .

На практике люди используют данный метод, когда нужно помочь одиноким пожилым родственникам, проживающим отдельно. Племянник, двоюродная сестра, внук или иной человек, связанный с владельцем квартиры родственными узами, становится плательщиком ренты.

Будет заботится о пожилом родственнике, проживая вместе на одной жилплощади, которую получит позднее. Впрочем, собственники вправе выбрать любого человека, не обязательно члена семьи.

Ипотека

Типовой вид обременения – ипотека или же потребительский кредит. Большинство банков берут приобретаемую клиентом жилплощадь в качестве основного залога. Это помогает снизить риски и обезопасить себя от возможных финансовых потерь. Притом, должник вправе пользоваться недвижимостью, единственная разница, на квартире будет бремя, оно закреплено документально.

Получателю, кому собственник желает передать такую жилплощадь, нужно уточнить, какие обязательства остались у дарителя перед банком.

Вместо двух сторон в сделке участвуют три: даритель, одаряемый и третий – банк. Без согласия кредитора передать квартиру другому лицу нельзя.

Финансовое учреждение должно проверить платежеспособность получателя, ведь он будет дальше выплачивать кредит.

Ситуацию можно упростить, если даритель перед оформлением дарственной погасит остаток долга. Или сделает это позднее, обсудив условия с кредитором.

Возможен иной вариант – недвижимость обретает нового владельца, а старый продолжает выплачивать ипотеку.

Там прописаны посторонние лица

Нередко встречается подобная разновидность бремени – в квартире уже прописаны другие люди. По закону ситуация не считается сложной, ведь полноправный собственник один, неважно кому он разрешил прописаться. И после подписания дарственной новым владельцем станет одаряемый.

Однако, те люди могут в будущем доставить немало проблем. Особенно, когда они проживают в той квартире и не собираются покидать ее. Избежать сложностей можно, если заранее изучить нюансы, связанные с объектом сделки. И обсудить будущие действия посторонних лиц после передачи недвижимости.

Доверительное управление

Разновидность соглашения, при которой собственник сам отдает жилплощадь другому человеку в полноценное распоряжение на указанный отрезок времени. По закону максимальная продолжительность доверительного управления – 5 лет, и сделку нужно регистрировать. Собственник самостоятельно погашает свои долги, не перекладывая их на плечи лица, кому временно передает квартиру.

Если такая сделка была оформлена через нотариуса, она не лишает собственника права подарить жилплощадь. Единственное, даритель обязан уведомить вторую сторону о наличии временного хозяина. И учесть срок управления.

Аренда

Желая заработать, многие граждане сдают недвижимость другим людям в аренду, взимая ежемесячную плату за проживание. Однако, такой вид дохода может стать существенной помехой, если собственник решит подарить жилплощадь.

Тогда арендное соглашение будет обременением и сделку надо совершать с учетом данного обстоятельства. Нельзя просто выгнать жильцов.

Получателю бояться нечего, жильцы не могут покуситься на права владельца жилья. Они лишь временно занимают квартиру. И одаряемому придется выждать окончания срока аренды.

Какие последствия наступят для гражданина после заключения обремененного договора

Зависит от разновидности бремени. Все обстоятельства придется учитывать, поэтому по закону сделку нельзя заключить, если обе стороны не выразят согласия.

Мнение эксперта Игорь Юрьев, кредитный консультант Одаряемый вправе выяснить все о предмете сделки, включая долги владельца, вид обременения. И это делать обязательно, чтобы не быть ошарашенным новостью в один прекрасный день о свалившемся долге вместо подарка на вас. Ведь после подписания дарственной наступят последствия.

ВИД ОБРЕМЕНЕНИЯ ЧТО БУДЕТ ПОСЛЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ
Залог доверенному лицу Обычно такой механизм собственник использует для защиты прав. И возможного предотвращения вмешательства мошенников. Однако, дарение подразумевает добровольную передачу недвижимости лицу, которое владелец выбрал сам.
Перед оформлением сделки нужно расторгнуть залоговое соглашение. Тогда получатель станет полноправным собственником. Иначе в дарении будет участвовать третье лицо – залогодержатель.
Рента В договоре нужно указывать наличие подопечного, о ком одаряемому нужно будет заботится. Обычно это финансовые обязательства – пожизненное содержание.
Пожилые люди готовы отдать жилплощадь родственникам/друзьям, взамен те обязуются содержать их всю жизнь. Рента прервется после смерти подопечного. Это неделимый объект. Нельзя принять квартиру без рентных обязательств – статья 589 в ГК РФ.
Ипотека Собственник обязан заранее уведомить банк и заручиться его согласием. Иначе подарить такую недвижимость не получится до момента погашения кредита.
Два варианта – долговые обязательства с квартирой переходят новому владельцу. Он продолжит выплачивать ипотеку вместо дарителя.
Второе – бывший владелец сам рассчитается со своим банком, одаряемый лишь берет недвижимость. Второй вариант больше устраивает банки.
При первом они обязательно проверят досье одаряемого. Насколько он финансово обеспечен и способен ли погасить кредит. Возможен третий вариант, безопасный и устраивающий всех. Даритель составляет договор с указанием будущего времени. Момента, когда он сам погасит кредит.
Тогда одаряемый не будет нести финансовых обязательств, банк доволен – ипотечное соглашение остается неизменным. И спокоен даритель – все условия дарения выполнены. Ведь по закону это безвозмездная сделка. Нельзя вынуждать получателя отдавать что-то взамен. ФЗ-102, статья 11.
Посторонние лица Зачастую эти люди еще проживают внутри квартиры. Они только жильцы, не имеющие доли собственности. Стоит уведомить их о проведении такой сделки. если одаряемый не желает «соседей», ему нужно полюбовно договориться. Чтобы люди выписались и съехали.
Иначе придется выселять их через суд. Законодатель не считает такую ситуацию сложной, но на практике выходит по-разному. Усложняет положение наличие несовершеннолетних. Их нельзя выписывать «в никуда».
Арест Судебный запрет, выданный уполномоченным органом. Он ограничивает возможности собственника распоряжаться недвижимостью. Включая заключение сделок дарения. Обычно приставы используют подобные меры для злостных должников.
Чтобы вернуть себе квартиру, гражданину надо:
1.Выполнить все денежные обязательства, предписанные судом – выплатить алименты, погасить долги и прочее. Когда он предоставит подтверждающие документы суду, а истец снимет претензии, арест будет аннулирован.
2.Устранить все исковые требования. Например, полюбовно договориться с самим истцом.
Ясно одно – до снятия наложенного ареста передавать недвижимость собственнику не получится.
Доверительное управление Недвижимостью временно распоряжается другое лицо. Это сделано самим владельцем. Сделка добровольная, имеет определенные временные рамки. Нужно дождаться окончания договора. После чего собственник сможет заключать дарственную.
Или составить соглашение сразу, указав в нем дату окончания доверительного управления. Соответственно, уведомив одаряемого о данном обстоятельстве.
Аренда Если договор аренды был заключен официально и прошел регистрацию, его расторгнуть сложно. Нельзя выгнать жильцов, честно отдавших деньги за проживание. Следует выждать, пока срок, указываемый в соглашении, не истечет.
Для сделки дарения есть 2 варианта – заключить ее сразу, предупредив одаряемого, что пользоваться жилплощадью он сможет позднее. Возможно, он не захочет выселять жильцов. Тогда после окончания, получатель сам заключит с людьми другой арендный договор. Они смогут жить в квартире дальше, просто платить будут уже новому собственнику.
Второй вариант – составить дарственную потом, после окончания арендного договора. Стоит предупредить жильцов о планах, чтобы они в случае выселения успели найти себе другую квартиру.
Прописан ребенок/частью недвижимости владеет ребенок Наиболее сложная ситуация. По закону несовершеннолетним нельзя выступать дарителем, т.е. передавать свою собственность. Даже когда ребенок просто прописан, его нельзя игнорировать при составлении дарственной. Новому владельцу будет сложно выписать несовершеннолетнего «на улицу».
Единственный вариант – обсудить ситуацию с родителями ребенка. Если они простые жильцы, имеющие там прописку, дать им время подыскать себе новое место. Выписка с последующим выселением ребенка возможны, если ему будут предоставлены равные жилищные условия. Равные или лучше прежних.
Если он – совладелец и имеет часть недвижимости, тогда родители должны оформить на несовершеннолетнего часть другого имущества взамен передаваемой квартиры. Например, на ребенка оформлена ¼. Тогда ему надо «отдать» 1/4 с другой недвижимости – квартиры бабушки, тети и пр.
Главное, чтобы по стоимости или квадратуре часть была равна или больше прежней. Органы опеки контролируют подобные сделки. При прописке аналогичная ситуация.
Долги владельца по коммуналке Коммунальные платежи надо выплачивать ежемесячно по квитанциям. Бывает, собственник много месяцев «забывает» это сделать. Долги растут. При передаче жилплощади финансовые обязательства человека перед ЖКХ переходят новому владельцу. Ему придется выплачивать их.
Причем, если при продаже недвижимости сумму долгов можно вычесть из указанной продавцом стоимости, с дарственной сложнее. Ведь это бесплатная сделка. Решать одаряемому. Готов он принять «подарок» или нет. Если да, придется выяснять размер проблемы и решать ее самостоятельно.

У вышеописанных ситуаций есть общая черта – при передаче объектов недвижимости, имеющих обременение, сторонам придется учитывать интересы третьего субъекта. В честь кого, собственно, было оформлено бремя. Неважно, будет это банк, гражданин или учреждение.

Отличие дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)

Когда предмет сделки – единственное жилье у дарителя, ему стоит подумать о собственном будущем заранее. Ведь после завершения бюрократических процедур, квартира перейдет другому лицу. Нельзя полагаться только на хорошие родственные или дружеские отношения.

Юристы советуют все оформлять документально, прописывая подробно каждый пункт. Нередко бывшие собственники лишались всего, едва дарственная проходила регистрацию.

Что дает дарение с правом пожизненного проживания:

1. Даритель сохраняет статус владельца и остается жить в своей квартире. Проживание бессрочное и закончится лишь со смертью человека.

2. Сохраняет прописку.

3. Может спокойно пользоваться всеми коммунальными услугами, не совершая за них оплату.

4. Если одаряемый вдруг нарушит условия заключаемого соглашения, даритель вправе расторгнуть сделку.

Надо указывать все это в тексте договора и заручиться прямым согласием второй стороны. Упомянуть, какими помещениями он вправе распоряжаться, можно ли впускать жить третьих лиц. Перечислить все обязательства получателя, касающиеся коммунальных платежей.

Минус – право проживания лишь дает возможность остаться в подаренной жилплощади. Притом, одаряемый не должен финансово обеспечивать бывшего собственника. Он, став новым хозяином, обретает все права.

Например, вселить других лиц, продать жилье или сдать недвижимость в аренду. Также подарить имущество третьему лицу. Единственное, одаряемому нужно лишь учитывать наличие постоянного жильца. Это право останется неизменным.

Неважно, будет жилплощадь подарена, сдана кому-то в аренду или продана.

Иждивение – договор ренты. В Европе это распространенная сделка. Рантье могут спокойно жить, получая ежемесячный доход. Причем, они не всегда пожилые люди. Возрастных ограничений для заключения таких сделок нет.

Что дает иждивение (рента):

1. Собственник отдает недвижимость другому лицу. Взамен получатель обязуется обеспечивать его.

2. Такой договор считается рентой, не дарственной. Ведь он исключает безвозмездность.

3. Плательщик ренты не обретает сразу право распоряжения предметом соглашения. Квартиру будет его после смерти законного собственника. Запрещено проводить юридические сделки с жилплощадью, если владелец против. Альтернативный вариант – получатель дает своему подопечному другую недвижимость взамен для проживания.

В соглашении надо заранее указывать вид иждивения. Будет это выплата определенной суммы каждый месяц, вещевая помощь или полноценное содержание – погашение всех счетов, удовлетворение нужд рантье. Чтобы впоследствии между сторонами не возникли споры, надо подробно описывать обязанности каждого участника. До мелочей, включая ежемесячную стоимость. Проще указать не полное иждивение, а конкретную сумму. Пусть плательщик ренты ее перечисляет. Имущество же будет совместно нажитым и перейдет плательщику «по наследству» когда законный собственник умрет.

Плюсы и минусы дарственной с обременением

Зависят от разновидности бремени. Важный совет – перед оформлением сделки получателю следует досконально выяснить вид обременения и возможные перспективы.

С обременением пожизненного проживания

КОМУ ПЛЮСЫ МИНУСЫ
Даритель Сохраняет крышу над своей головой. Его право останется неизменным. Неважно, как распорядится жилплощадью одаряемый. Возмещение за передачу квартиры нет, ведь дарственная – сделка безвозмездная. Нельзя обязать получателя платить аренду или содержать.
Договор станет защитой человека, если его материальные условия внезапно ухудшатся. Особые условия, если были приняты устно, не отражаются в тексте соглашения.
Имеет право поселить/прописать других лиц, если подобное указано в тексте дарственной. Бывший собственник лишается права распоряжаться квартирой. Не может запретить одаряемому продать/обменивать/подарить или сдать жилье в аренду.
Живет бесплатно, за счета платит новый собственник, включая налоги.
Регистрация сохраняется.
Одаряемому нельзя мешать бывшему собственнику жить и пользоваться недвижимостью.
Одаряемый Получает бесплатно недвижимость. Взамен никаких обязательств, кроме сохранения права бывшего владельца жить там.
Обладает всеми правами распоряжаться квартирой – может продать ее, сдать кому-то в аренду, обменять, подарить.
Не обязан обеспечивать дарителя, платить ему или покупать продукты.
Выселить бывшего собственника нельзя. Тот будет занимать жилплощадь до своей смерти.
Продать квартиру с жильцом сложно. Мало кто согласится на такую покупку. Или придется снизить стоимость.

Дарение квартиры с ипотекой – получателю

ПЛЮСЫ МИНУСЫ
Берет недвижимость без оформления кучи бумаг и иных сложностей. Станет полноправным собственником. В сделке будет третья сторона – банк. Без его одобрения процедура невозможна.
Если финансовые обязательства по кредиту остаются за дарителем – подарок станет полноценным.
Ипотеку погасит бывший владелец, нынешний же распорядится имуществом.
Если даритель вместе с недвижимостью «подарит» свои долги, придется самостоятельно гасить ипотеку. Единственный плюс – останется часть обязательств.
Возможность прописаться там, вселить других людей, сдавать кому-то в аренду или совершать иные сделки. Теперь гражданин волен сделать все это. До полноценного погашения кредита распоряжаться свободно недвижимостью нельзя. Это контролирует банк, как собственник.

Дарение с иными обременениями – какие перспективы у получателя

ПЛЮСЫ МИНУСЫ
Практически любое бремя можно снять. Главное – воспользоваться правом выяснить все об этом заранее.
Даритель обязан разъяснить второй стороне ситуацию. Дальше одаряемый сам принимает решение, стоит ему брать такой подарок или отказаться.
Если сделка как-то касается несовершеннолетних детей, сторонам придется учитывать это. И обеспечить их жильем, иначе органы опеки аннулируют сделку.
Такие проблемы должен решать даритель заранее, но зачастую это касается одаряемого тоже.
Можно настоять на разрешении проблемы до заключения этой сделки.
Арест – пусть даритель выполнит все финансовые обязательства, наложенные судом. Тогда арест аннулируют.
Наличие несовершеннолетнего – предоставление ему равноценного жилья заранее. Тогда с выпиской и последующим выселением проблем не будет.
Коммунальные долги – пусть даритель погасит их и предоставит соответствующие документы.
Пожизненное проживание – серьезный «подводный камень». Мало кто согласен брать квартиру «с бонусом» и жить с посторонним человеком. Причем всю жизнь, выселить бывшего владельца нельзя, лишать его прописки тоже.
Порой с ним живет семья – супруга, дети. Квартира превращается в коммунальную. Продать ее или сдать кому-то в аренду тоже сложно. Нужно существенно снизить цену и долго искать покупателя.
Рента – можно договориться с самим рантье о предоставлении ему определенной суммы каждый месяц. Если гражданин проживает отдельно и нуждается лишь в финансовом обеспечении, быть готовым платить ему. Ренту аннулировать нельзя, она «переходит» с квартирой. Соответственно, новый владелец получает финансовые обязательства.
Другие жильцы – их спрятать дарителю сложно. Главное преимущество – они лишь занимают жилье, не обладая правом распоряжаться им. Новый хозяин сможет выселить людей. Добровольно или же через суд. Выселить людей, занимающих квартиру сложно. На практике одаряемый, решив, что проблема легкая, берет жилплощадь. Потом долго судится, пытаясь выгнать жильцов. Усугубляет ситуацию наличие прописки и несовершеннолетних.
Получить квартиру бесплатно, ведь дарственная подразумевает отсутствие встречных обязательств. Получатель должен только оформить документы и выплачивать налог государству. Сама сделка несложная, если отсутствуют обременения.

Бремя всегда усложняет процедуру. Неважно, какое оно.

Заключение договора: пошаговая инструкция

Сам процесс несложный, главное учесть бремя, имеющееся на недвижимости. Оно отражается на документах, поэтому игнорировать обстоятельство не получится:

  • Встреча сторон, обсуждение условий будущей сделки. Даритель обязан показать второму участнику предмет соглашения и документы на него. Рассказать о существовании бремени. Лучше пригласить нотариуса. Специалист подскажет, как лучше выполнить процедуру.
  • Решение проблемы с обременением будет самым лучшим выходом:

· арест – даритель выполняет все требования, выдвинутые судом, и добивается снятия ограничений;

· рента – стороны устанавливают размер обеспечения и иные обязательства одаряемого;

· другие жильцы – уведомить их о планах собственника;

· доверительное управление – дождаться указанного окончания соглашения;

· аренда – дождаться окончания арендного договора, уведомить жильцов о смене собственника;

· кредит – сообщить банку, либо собственник продолжит платить сам, либо передаст обязательства получателю;

· пожизненное проживание – получатель должен заранее знать о таком желании дарителя.

  • Составление дарственной. Важно четко и подробно указать там предмет обременения и как стороны решили проблему. Порядок пользования жильем – при пожизненном проживании, оставшаяся сумма по ипотеке и иные аспекты. Туманные формулировки могут впоследствии усложнить ситуацию.

Стороны изучают договор, если оба согласны со всеми пунктами – подписывают его. Нотариус ставит печать и расписывается тоже, подтверждая правильность и юридическую силу документа.

  • Готовую дарственную надо зарегистрировать в системе Росреестра. Там право собственности будет передано одаряемому. Теперь он – новый владелец.

Лучше, когда обременение снято заранее или условия по нему предельно ясны. Если возникают новые обстоятельства после подписания участниками соглашения, одаряемый вправе расторгнуть его, указав что не знал всех подробностей.

Требуемые документы

Для заключения данной сделки стороны должны предоставить:

· свои паспорта (оригиналы + копии);

· готовую дарственную (3 экземпляра);

· данные, касающиеся рыночной стоимости предмета соглашения;

· выписка от домовой книги – содержит список прописанных в указанной недвижимости лиц;

· кадастровый паспорт передаваемого объекта;

· свидетельство собственника (дарителя) или выписка ЕГРН;

· основание возникновения у владельца его прав (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство наследника, решение суда и пр.);

· согласие иных собственников (когда такие имеются);

· согласие супруга (когда имущество совместно нажито, т.е. приобретено ими в браке);

· квитанция выплаченной госпошлины (2000 рублей).

Все бумаги участники передают в МФЦ или Росреестр напрямую. Перерегистрация через МФЦ будет дольше, но проще. Чтобы потратить меньше времени на ожидание в очереди, можно записаться заранее через интернет. Это возможно на сайте Росреестра.

Что содержит дарственная с обременением

Основной документ, где описаны условия заключаемой сделки.

Важно изучить его внимательно перед подписанием:

· в наименовании подробно указывается вид бремени;

· шапка – в центре, там прописываются основные данные сторон, включая места проживания и дату оформления;

· информация о передаваемом имуществе – вид, кадастровый номер, адрес местонахождения, иные характеристики;

· вид бремени, заинтересованные лица;

· ограничения в имущественных правах;

· права, все обязанности сторон;

· меры воздействия, применяемые если участники вдруг нарушат данное соглашение, порядок разрешения возникающих спорных ситуаций;

· завершение – указывается порядок регистрации, удостоверения сделки, реквизиты с личными подписями участников.

Готовый документ имеет 3 одинаковых экземпляра. Два – участникам сделки, третий – Росреестру.

Дарственная с обременением не такой и сложный документ, главное понимать что за вид обременения наложен на недвижимость (дом, квартиру, долю, машину и т.д), какие последствия это несет для одаряемого и что должен выполнить даритель. В нюансах помогут разобраться юристы.

Автор статьи Игорь Юрьев, эксперт по недвижимости, ЖКХ, кредитный консультант Проверено и написано статей 34 Предыдущая Недвижимость и ЖКХСоциальная ипотека – для кого подходит и условия

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *