Инвестиции в ценные бумаги акции облигации

Акции или облигации: что выбрать начинающему инвестору

olegas
2 года ago / 47 Views

Инвестирование в ценные бумаги есть один из путей, ведущих к материальному достатку и финансовой независимости. Эта истина известна пожалуй всем, и многих этот факт не оставляет равнодушными мотивируя их к тому чтобы заняться этим интересным и потенциально высокодоходным видом деятельности.

Новоиспечённые инвесторы зачастую сталкиваются с целым рядом непонятных терминов, формулировок и прочей информацией финансового характера имеющей непосредственное отношение к инвестированию денежных средств на различных рынках и в различные финансовые инструменты. В частности, перед ними может встать вопрос о том, в какие ценные бумаги (финансовые инструменты) следует инвестировать на первых порах своей деятельности.

Наиболее известными и, пожалуй, самыми популярными финансовыми инструментами для большинства частных инвесторов, являются акции и облигации. И те и другие имеют как свои неоспоримые преимущества, так и недостатки. Давайте рассмотрим их более подробно и постараемся вместе с вами определиться с вопросом о том, какие же ценные бумаги наиболее подойдут вам на первых порах инвестиционной деятельности: акции или облигации?

Инвестирование в акции

Для начала давайте определимся с тем, что же представляет собой ценная бумага именуемая акцией.

Акция – это ценная бумага дающая своему владельцу право на долю в бизнесе компании её выпустившей (компании-эмитента).

Бывают два основных типа акций:

  1. Обыкновенные;
  2. Привилегированные.

Обыкновенные акции позволяют своему владельцу принимать непосредственное участие в управлении компанией. Чем большая доля таких бумаг находится под вашим контролем, тем большее количество голосов вы имеете на общих собраниях акционеров. А значительные доли акций (в размере 5-10% и более, от их общего количества) вообще позволяют претендовать на место в совете директоров компании.

Очень крупный пакет обыкновенных акций может позволить своему владельцу получить полный контроль над компанией. Такой пакет называется контрольным пакетом акций и, чисто теоретически, его размер составляет 50% плюс одна акция. Именно такая доля акций компании гарантированно позволяет получать глобальный перевес при принятии всех ключевых решений касательно её деятельности. Хотя на практике для этого часто достаточно и меньшей доли, например, в тех случаях, когда большая доля бумаг находится в руках миноритарных акционеров, порой, контрольным считается пакет, состоящий из 25-30% акций компании.

Инвестируя в обыкновенные акции вы, по сути, вкладываете свои деньги в бизнес компании их выпустившей. Если этот бизнес будет успешным, то его рыночная капитализация будет расти, а вместе с ней будет расти и стоимость ваших акций. Таким образом, через некоторое время, при желании, вы сможете продать свою долю по цене более высокой, нежели та, по которой вы её изначально приобретали.

Другим источником прибыли от обладания обыкновенными акциями компании, может быть доля прибыли, выплачиваемая в виде дивидендов по ним. Когда очередной отчётный период работы оканчивается для компании благополучно, и она имеет хорошую прибыль, на общем собрании акционеров ставится вопрос о том, чтобы разделить её часть между всеми обладателями обыкновенных акций (пропорционально доли каждого из них).

Если собрание сочтёт это нужным, то дивиденды по обыкновенным акциям компании будут выплачены. Но может быть принято и другое решение, например, о том, чтобы пустить всю полученную прибыль на дальнейшее развитие компании. В этом для многих есть свой резон. Во-первых, такое решение благотворно скажется на дальнейшем росте рыночной капитализации и курсовой стоимости акций компании (что увеличит стоимость доли каждого акционера). А во вторых, при этом не придётся платить налоги (которые пришлось бы уплачивать с прибыли полученной в виде дивидендов).

Основным отличием привилегированных акций от обыкновенных, является как раз тот факт, что дивиденды по ним выплачиваются всегда и в первоочередном порядке. Та прибыль, судьбу которой решают на общем собрании акционеров, уже не включает в себя суммы дивидендов по привилегированным акциям, поскольку они выплачиваются всегда в обязательном порядке.

Кроме этого, привилегированные акции дают своим владельцам право на первоочередное погашение в случае банкротства компании. В том случае, например, когда всё имущество распродаётся с аукциона, с целью распределить всю прибыль между акционерами, владельцы привилегированных акций получают свою долю первыми (но после владельцев облигаций).

Однако, как известно, всему в этом мире есть своя цена. И привилегированные акции, естественно, не исключение. Той ценой, которую платит владелец таких акций за все привилегии, получаемые по ним, является полное отсутствие права голоса на общем собрании акционеров**. Но для большинства частных инвесторов этот момент нельзя назвать критически важным, поскольку доля акций находящаяся в их владении, при любом раскладе не позволяет им принимать сколь-нибудь существенного участия в процессе управления компанией.

** Впрочем, в том случае, если по каким либо причинам компания не сможет выплатить дивиденды по привилегированным акциям, она обязана предоставить право голоса по ним. В большинстве случаев этого стараются не допускать, чтобы не приводить к распылению голосов.

Преимущества и недостатки инвестирования в акции

Основные преимущества:

  1. Безусловным преимуществом инвестирования в акции является возможность получения гораздо большего инвестиционного дохода (в сравнении с облигациями);
  2. Помимо дохода от роста курсовой стоимости, приятным бонусом может стать получение дополнительного дохода в виде дивидендов (а в случае владения привилегированными акциями, такой бонус будет постоянным);
  3. В том случае, если в ваших руках будет находиться достаточно крупный пакет акций компании, вы сможете принимать непосредственное участие в её управлении;
  4. Приобрести акции может позволить себе практически каждый, для этого не нужно обладать астрономическим торговым капиталом или быть любимым племянником Рокфеллера. Достаточно лишь зарегистрировать торговый счёт у любого брокера, имеющего аккредитацию на бирже.
  5. Акции (особенно те из них, которые относятся к категории голубых фишек), это весьма ликвидный актив. Их можно легко купить и также легко продать (если конечно речь идёт об акциях, включённых в листинг официальных биржевых площадок).
  6. Торговать акциями можно не выходя из дома. Для этого необходимо просто установить на свой компьютер торговый терминал, предоставленный вашим брокером.

Основные недостатки:

  1. Ну, во-первых, стоимость акций может изменяться не только в большую, но и в меньшую сторону. То есть, купив акции по определённой цене, можно столкнуться с тем, что через некоторое время (вследствие, например, очередного экономического кризиса) эта цена снизится, принеся, таким образом, убыток равный количеству акций, помноженному на размер снижения цены. А в случае банкротства компании можно вообще потерять всё;
  2. Хотя сами по себе акции могут стоить относительно недорого, но для того чтобы составить хорошо диверсифицированный портфель, может потребоваться весьма значительная сумма торгового капитала;
  3. Успешное инвестирование в акции подразумевает наличие определённых знаний и опыта. Нельзя просто взять и начать торговать акциями, необходимо для начала обзавестись хотя бы базовыми знаниями в области экономики, фундаментального и технического анализа рынка;
  4. Издержки в виде комиссионных. Торговля происходит через посредничество брокеров, а те, в свою очередь, требую определённую оплату своих услуг. Кроме этого в число таких неизбежных издержек входят комиссии биржевых площадок и плата за депозитарное обслуживание.

Инвестирование в облигации

Облигация это долговая ценная бумага подтверждающая факт того, что её эмитент взял у вас деньги в долг. По сути это некоторый аналог расписки, только выдаётся эта расписка не конкретным человеком, а целой компанией или даже государством. И выдаётся она не конкретно кому-то, а выпускается на серийной основе (осуществляется её эмиссия).

Можно сказать, что облигация это простой способ взять денег в долг без залогов и поручителей. Когда компании требуются деньги, например, для внедрения новых производственных мощностей или проведения научных исследований, другими словами, для дальнейшего своего развития, возникает потребность в кредитовании. Можно конечно обратиться в банк, но там обязательно потребуется залог. А можно просто взять и выпустить облигации на требуемую сумму.

Покупая облигации мы, тем самым, выступаем в роли кредитора для её эмитента. Помните старуху процентщицу из «Преступления и наказания» Достоевского? Так вот покупая облигации, каждый из нас, в определённой степени, выступает именно в её роли.

Все облигации можно разделить на два основных вида (в зависимости от того в какой форме по ним выплачивается доход):

  1. Купонные облигации;
  2. Дисконтные облигации.

Прибыль по купонным облигациям получается за счёт установленной процентной ставки от их номинальной стоимости. Эта ставка может быть как фиксированной, так и плавающей. При фиксированном проценте вы заранее знаете тот уровень дохода, который получите в результате обладания облигацией. Плавающая же ставка, как правило, привязывается к чему либо (к ставке Центрального банка или, например, к ставке LIBOR), а потому не позволяет точно предсказать уровень дохода по таким облигациям.

Купонными такие облигации называются с тех пор, когда они выпускались на бумажном носителе и имели отрывные корешки – купоны по которым в заданные промежутки времени выплачивались проценты.

Прибыль по дисконтным облигациям получается за счёт того, что стоимость их приобретения заведомо ниже номинальной (стоимости погашения) на заранее определённую величину. То есть, они приобретаются с дисконтом, отсюда и название.

Допустим, если вы покупаете дисконтную облигацию сроком на пять лет за 10000 рублей, то по истечении указанного срока вы сможете продать её, например, за 15000 рублей (в зависимости от её номинала). Впрочем, для того чтобы получить по ним прибыль, вовсе не обязательно дожидаться установленного срока погашения. Дисконтная облигация это, как правило, достаточно ликвидный актив, который можно в любой момент продать на бирже. И чем ближе при этом будет срок их погашения, тем ближе к номиналу будет цена таких облигаций.

Преимущества и недостатки инвестирования в облигации

Преимущества:

  1. Минимальный риск. Владелец облигации не беспокоится о том, что она понизится в цене, так как по самой природе своей это простое долговое обязательство с гарантированным процентом прибыли по нему. То есть, эмитент облигации (в роли которого могут выступать банки, коммерческие компании или даже государство) обязуется погасить свой долг перед её держателем (возникший в тот момент времени, когда облигация была куплена), плюс выплатить ему определённые проценты;
  2. Можно инвестировать в облигации, номинированные в иностранной валюте и получать, таким образом, доход, намного превышающий банковский процент по валютным вкладам;
  3. Выплаты по облигациям всегда осуществляются в приоритетном порядке (перед выплатами по обыкновенным и даже по привилегированным акциям). Это касается, в том числе, и выплат осуществляемых в случае банкротства эмитента;
  4. Это достаточно ликвидный финансовый инструмент, который в случае необходимости можно продать на бирже раньше установленного срока погашения;
  5. Доход, полученный от некоторых видов облигаций, не подлежит налогообложению.

Недостатки:

  1. Сравнительно низкая доходность. Прибыль по облигациям, хотя и превышает, например, процент по банковскому депозиту, но заметно уступает акциям. Это можно назвать своего рода платой за их надёжность;
  2. Облигация не даёт своему владельцу ни доли в бизнесе компании, ни прав по управлению ею. Это просто долговое обязательство;
  3. В отличие, например, от банковского депозита, деньги, вложенные в облигации, не подлежат действию программы обязательного страхования вкладов. Это означает, что в случае дефолта эмитента можно их потерять. Однако в случае с акциями ситуация аналогичная.

Подводим итоги

Поскольку каждый инвестор это, прежде всего, человек со своими индивидуальными психоэмоциональными характеристиками, то рекомендовать всем подряд инвестировать в облигации (по причине их высокой надёжности) или в акции (по причине более высокой потенциальной доходности), однозначно нельзя. Однако, ознакомившись с вышеописанными достоинствами и недостатками каждого из рассматриваемых здесь финансовых инструментов можно сделать для себя определённые выводы, и понять какой из описанных видов ценных бумаг ближе лично для вас.

Для людей не склонных к риску и (или) имеющих повышенную чувствительность даже к небольшим убыткам, есть смысл инвестировать свои деньги в облигации. Тем кто готов принимать на себя определённый риск (и это не вызывает сильного душевного дискомфорта), а кроме того, имеет способность к анализу и быстрому усвоению новой информации, есть смысл попробовать инвестировать в акции.

Следует отметить тот факт, что в большинстве случаев, хорошо сбалансированный диверсифицированный инвестиционный портфель содержит в себе как акции, так и облигации. При этом для консервативных (низко рискованных) портфелей характерен сдвиг баланса в сторону облигаций, а для портфелей агрессивных инвестиций, акцент смещается в сторону увеличения относительной доли акций.

Техническая инвентаризация недвижимости: особенности, виды и требования к проведению

Техническая инвентаризация – это подробная характеристика недвижимости с учетом качественных и количественных показателей. Основная цель процедуры – сверка полученных данных, учет проведенных изменений. При помощи инвентаризации учитывается имущественное положение юридических лиц. Инвентаризация позволяет определить степень изношенности объекта недвижимого имущества, что может повлиять на увеличение или снижение кадастровой стоимости.

Объекты, подлежащие инвентаризации

Объектами, которые требуют проведения технической инвентаризации, являются единицы учета, с определенными характеристиками и юридическим статусом.

Объектом может выступать целый имущественный комплекс, либо при необходимости одна единица учета разбивается на несколько, о чем составляется сопроводительная документация. Как правило, при дроблении комплекса сооружений предполагается возведение стен или заборов в качестве разграничительной линии. Не допускается условное разграничение.

Помимо этого, проведение технической инвентаризации требуется при незавершенном строительстве и самострое с целью подтверждения законности постройки и бесхозных сооружений.

Инвентаризации подлежат также объекты внешнего благоустройства, то есть площадки, мосты, проезды и даже зеленые насаждения. Подпадают в эту категорию и объекты передающих устройств, электротранспорта, то есть канализации, нефтепроводы и прочие объекты.

Действующее законодательство предусматривает неразрывную связь между земельным участком, его целевым назначением и самим объектом, подлежащим инвентаризации.

Виды

Законодательством выделяется 3 вида инвентаризации недвижимого имущества:

  • первичная;
  • плановая;
  • внеплановая.

Первичная проводится с целью постановки на учет недвижимого имущества, составления плана и паспорта. Данный вид работ предполагает точное определение месторасположения сооружения и тип правообладания.

Плановые работы проводятся с периодичностью в 5 лет, но не чаще чем 1 раз в 3 года. Инвентаризация может быть инициирована региональными властями.

Внеплановую или текущую техническую инвентаризацию инициируют сами собственники недвижимости через подачу соответствующего заявления в БТИ на платной основе. Такая инвентаризация может потребоваться после перепланировки, переоборудования или изменения других характеристик.

Уполномоченные субъекты

Бюро технической инвентаризации – это основное уполномоченное юридическое лицо, которое может проводить инвентаризацию. У данного учреждения филиалы по всей стране, и в архивах этого лица хранятся все данные о жилом фонде страны. Органы БТИ тесно сотрудничают с Росреестром, ЖКХ и ЖЭУ, с местными отделами архитектуры и комитетами по земельным вопросам, другим структурными подразделениями органов власти.

Плановая государственная техническая инвентаризация проводится специальными унитарными или государственными учреждениями, которые уполномочены на данный вид работ Федеральным агентством субъектов. Сверку по земельным участкам проводит «Ростехинвентаризация», отделения которой находятся также по всей стране.

Порядок проведения работ

Техническая инвентаризация объектов недвижимости предполагает 2 этапа.

Подготовительный этап

Рабочий этап

Ознакомление с уже имеющимися документами

Проведение замеров в натуре

Определение необходимого количества сотрудников для выполнения работ

Изготовление рабочих чертежей, схем и планов

Подготовка персонала, то есть ознакомление с требования техники безопасности

Составление описания и конструктивных особенностей объекта недвижимости

Заключение договора с заказчиком

Проверка и согласование выполненных работ с заказчиком

В итоге, на каждый объект недвижимого имущества составляется отдельный технический паспорт. Органы БТИ формируют инвентарное дело с присвоением отдельного номера, реестрового и инвентарного.

К одной из составляющих правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества необходимо отнести и акт ввода в эксплуатацию, проектную документацию, если инвентаризация проводится после реконструкции.

Сроки проведения работ

На выполнение работ бюро технической инвентаризации отводится 1 месяц. Если конкретный объект недвижимого имущества имеет большие размеры, высотность и «запутанную» архитектуру, то срок может корректироваться сторонами в договоре.

Как выглядит технический паспорт

По итогу проведения технической инвентаризации объектов недвижимости составляется технический паспорт.

В первом разделе паспорта описываются общие сведения о принадлежности объекта недвижимого имущества.

Во втором разделе документа размещается экспликация и прописываются основания для владения землей, к примеру, свидетельство на право собственности или другие документы.

В третий раздел заносятся описания здания. В 1-ю графу таблицы заносится буквенное обозначение здания. Во второй графе описывается назначение, то есть жилое или нежилое, пристройка. В остальные графы заносятся данные, полученные при измерениях.

В последнем разделе описывается техническое состояние, назначение и стоимость.

К паспорту прилагаются следующие документы:

  • горизонтальные, поперечные и продольные планы, разрезы;
  • ситуативный план территории, то есть с привязкой к конкретной местности;
  • материалы полевых работ и абрисы.

Инвентаризация земель

Как и другое недвижимое имущества, все земли, которые не относятся к категории сельскохозяйственных, подлежат обязательной технической инвентаризации. В ходе проведения работ уточняется месторасположение участка, состав земли и определяются качественные характеристики, площадь. После выполнения работ составляется кадастровый паспорт с описательной частью и ситуационным планом. Инвентаризация земли требуется чаще всего при необходимости переоформления прав владения на участок.

Межевание земель – один из видов технической инвентаризации. Это комплексные работы, которые проводятся при необходимости восстановления и закрепления границ на местности. Как правило, техническая инвентаризация объектов недвижимости обязательно проводится при получении нового земельного участка, как юридическими, так и физическими лицами. Возможно, что ранее выданные правоустанавливающие документы были оформлены без закрепления границ на местности. Восстанавливать границы приходится и при возникновении споров между соседями.

Как и все виды проектно-изыскательных работ, имеют возможность проводить юридические и физические лица, получившие право на проведение такой деятельности через оформление лицензии.

Этапы проведения работ:

  • анализ существующих документов;
  • полевые обследования и составление технического проекта;
  • согласование границ с собственником и смежниками;
  • определение точной площади и составление чертежа границ;
  • формирование межевого дела и передача в архив.

Кадастровый паспорт

В отличие от технического плана на объекты технической инвентаризации, кадастровый план подразумевает краткое изложение информации, которая располагается всего лишь на 2 листах. На первой странице кратко описывается объект, на 2-й – ситуативный план.

Инвентаризация объектов внешнего благоустройства

К объектам внешнего благоустройства относят:

  • сооружения для сбора и вывоза бытовых и других отходов;
  • насосные станции и прочие сооружения водоснабжения и канализации;
  • внешнее освещение и рекламу;
  • зеленые насаждения;
  • сооружения систем инженерной защиты территории;
  • бытовые помещения на территориях жилых застроек;
  • малые архитектурные формы.

Техническая инвентаризация недвижимости в данном случае может быть первичной и текущей. Последняя проводится для уточнения и внесения изменений, которые произошли после проведения первичной процедуры инвентаризации.

Если инвентаризируемые объекты имеют единое административное наименование, но находятся на балансе разных государственных структур, то составляется все равно 1 паспорт, где отражается принадлежность отдельным пользователям земли. Стоимость и порядок проведения работ определяется департаментом благоустройства города или поселка.

Как и в других случаях, техническая инвентаризация состоит из установления площади объекта, границ, недвижимость классифицируется и наносится на схему. Затем описываются количественные и качественные характеристики, состояние элементов и степень износа.

Борьба с монополией

Технический учет и техническая инвентаризация ранее являлись прерогативой государственного бюро технической инвентаризации. Для устранения негативных последствий монополизма на сегодняшний день внедрена система аккредитации государственных предприятий.

Хотя если паспорт утрачен, то все же лучше обратится в БТИ, так как хранителями архивов все же являются эти органы.

Следует отметить, что не стоит пренебрегать процедурой изготовления технического паспорта и периодическим его обновлением. Без этого документа будет невозможно оформить права на недвижимое имущество, подарить его или продать. Для юридических лиц этот документ является основанием для начисления амортизационных отчислений и налогов.

Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве физического лица?

Относительно недавно, с 1 октября 2015 года, у физических лиц появилась возможность официально заявить о своей финансовой несостоятельности и обратиться в суд о признании банкротом. Не является секретом, что отчасти такое решение на законодательном уровне было продиктовано ростом кредитной задолженности населения и доли проблемных кредитов. Темой нашей сегодняшней статьи будет «банкротство физических лиц и ипотека», мы подробно объясним, что будет с ипотечной квартирой при банкротстве и как нужно поступать в случае признания себя неплатежеспособным.

Предусмотренные законом процедуры банкротства физлиц охватывают все виды кредиторской задолженности перед банками, включая и ипотеку. Вместе с тем, необходимо иметь в виду, что нельзя заявить о банкротстве и выбрать только отдельные предъявляемые кредиторами долговые требования в качестве основания обращения в суд. Если вы подаете заявление о признании банкротом, назначенная судом процедура будет охватывать абсолютно все долги.

Общие особенности банкротства

Перед тем, как будут рассмотрены особенности банкротства в ситуации неспособности погашения долга по ипотеке, необходимо сказать несколько слов о самой процедуре банкротства.

Выделим ее главные черты применительно к признанию банкротом физического лица:

  1. Обратиться в суд может непосредственно сам должник, но при условии, что сумма требований составляет как минимум полмиллиона рублей, а просрочка исполнения – 3 месяца с даты наступления обязанности по их исполнению.
  2. Заявление подается в арбитражный суд. При этом к заявлению обязательно следует приложить пакет документов:
  • подтверждающих долг, основания его возникновения и неспособность погасить всю имеющуюся на момент обращения задолженность;
  • о совершенных в течение предшествующих подаче заявления трех лет сделках на сумму более 300 тысяч рублей, а также сделках с недвижимостью, транспортом, ценными бумагами и долями в уставном капитале, если таковые сделки имели место;
  • о доходах гражданина за аналогичный 3-летний период и налоговых удержаниях;
  • о банковских операциях, вкладах, счетах и т.п. за аналогичный 3-летний период;
  • подробный перечень всех кредиторов и должников заявителя, где должны быть расписаны их данные и каждое в отдельности денежное обязательство;
  • перечень имущества, в том числе залогового, которое имеется у должника, с указанием места его нахождения, а также правоустанавливающие документы на каждое имущество;
  • ряд иных документов, определенных Законом о банкротстве.
  1. В заявлении должно содержаться предложение о назначении финансового управляющего либо согласие о его назначении судом.
  2. На депозит суда понадобится внести определенную сумму вознаграждения управляющего либо заявить ходатайство об отсрочке до даты рассмотрения заявления.

Подача заявления о банкротстве не является способом аннулирования всех долгов и избавления от финансового бремени. В первую очередь арбитраж будет рассматривать возможность погашения долгов заявителя на взаимовыгодных для всех участников процесса условиях. Именно поэтому первично будет изучена эффективность реструктуризации задолженности либо заключения должником и кредиторами мирового соглашения. Реализация имущества должника – крайняя мера, к которой прибегают, когда иные варианты невозможны или себя исчерпали.

Признание банкротом с аннулированием непогашенных долгов – самое последние, что будет рассмотрено судом, поэтому рассчитывать на быстрое и простое решение не стоит. Процесс, скорее всего, будет длительным и, вполне возможно, финансово затратным, предполагая несение судебных издержек, оплату вознаграждения управляющему и другие расходы, связанные с применением судом тех или иных процедур.

Банкротство при ипотеке

Несмотря на то, что банкротство, обусловленное неспособностью гражданина нести свои денежные обязательства по ипотеке, действительно может стать эффективным выходом из ситуации, подходить к принятию решения об обращении в арбитраж следует предельно осторожно:

  1. Вы должны рассматривать банкротство в такой ситуации не как способ избавиться от долга и требований банка, а как способ получить выгодный вариант реструктуризации задолженности либо рассрочки/отсрочки. Почему? Все просто. Если вы пойдете на банкротство ради аннулирования долгов, пусть и с частичным их погашением в ходе реализации разного рода процедур, вероятность потерять приобретенное по ипотеке жилье близится к 100%. При этом вы еще и понесете довольно-таки приличные затраты, поскольку банкротство можно назвать дорогим удовольствием.
  2. Перед тем как вы обратитесь в суд, у вас должен быть четкий план, конкретные цели и задачи. Вы должны понимать, на что готовы пойти в ходе банкротства, какие у него последствия, что вы можете потерять, а что приобрести.
  3. В идеале лучше приглашать «своего» финансового управляющего, а не ждать, пока его выберет суд. Не исключено, что это потребует бо́льших затрат на оплату вознаграждения, но и эффективность для вас будет выше. Правильно выбрать финансового управляющего – сложно, поскольку нужно разбираться в юридических аспектах. Обязательно стоит предварительно хотя бы проконсультироваться с юристом. Лучше, конечно, поручить процесс банкротства юристам, но это увеличит затраты.

Если судить с позиции заемщика-должника, по отношению к объекту ипотеки (квартире, иному жилью) в рамках банкротства правила не очень сильно разнятся с тем, как если бы банк по своему усмотрению начал взыскание долга в судебном порядке, в том числе путем обращения взыскания на залоговое имущество. Но у банкротства есть целый ряд очень существенных преимуществ, если вы ставите задачу сохранить жилье за собой:

  1. Инициирование банкротства и принятие заявления арбитражем с началом любой из процедур реструктуризации долга приостановит все исполнительные производства, а равно судебные процессы по взысканию. Это большой плюс, когда в рамках ипотеки банк уже приступил к процедуре взыскания долга, заявил в суд требование об обращении взыскания на залог либо уже получил исполнительный документ. Благодаря банкротству вы фактически получите отсрочку, даже если реструктуризация долга ни к чему не приведет.
  2. Помимо реструктуризации, банкротство предусматривает и достижение сторонами мирового соглашения. Не стоит сразу отказываться от такого варианта. Крупные, ведущие банки часто идут на это, при этом готовы предложить, в общем-то, неплохие условия.
  3. Банкротство само по себе достаточно эффективно действует на банк, который в силу разных причин отказывает заемщику в реструктуризации ипотечного долга. Признание должника банкротом гораздо более продолжительный процесс, чем взыскание в обычном судебном порядке, а при определенных условиях может длиться годами. Часто так бывает, что одно лишь заявление банку о своих намерениях обратиться в арбитраж по поводу банкротства заставляет финансовое учреждение серьезно подумать, прежде чем отказывать в реструктуризации. Перспектива банкротства заемщика для банка далеко не всегда выглядит радужной. Да, он, конечно, с высокой долей вероятности получит определенное возмещение, но каким оно будет, как долго его придется ждать – эти вопросы будет открытыми довольно-таки долго.

Что будет с ипотечным жильем, пока идет процесс банкротства

На всем протяжении судебного процесса и назначенной судом процедуры статус ипотечного жилья меняться не будет. За заемщиком будут сохранены все права, которые были у него ранее. Закон четко предусматривает в этой части, что на залоговое имущество обращение взыскания невозможно и недопустимо, пока арбитражем не будет принято решение либо о признании заемщика банкротом, либо об утверждении реструктуризации задолженности.

Введение реструктуризации:

  • влечет признание ипотечного долга безнадежным;
  • приостанавливает начисление всех штрафов, процентов, неустоек и т.п. по ипотеке, кроме текущих платежей;
  • может быть реализовано согласно плану, представленному самим заемщиком-должником;
  • предусматривает достаточно длительный период ее действия – до 3-х лет, и даже если первично установленный срок был меньше, он может быть впоследствии продлен судом до указанного 3-летнего срока.

Что будет с жильем, если реструктуризация оказалась бесполезной или суд сразу вынес решение о признании заемщика банкротом

Если реструктуризация оказалось бесполезной, была прекращена судом, либо он вынес решение о распродаже имущества должника, а равно о признании его банкротом, то залоговое жилье будет реализовано с торгов, при этом:

  1. Жилье, состоящее в залоге по ипотеке, не подпадает под перечень имущества, на которое не распространяется взыскание, в том числе не действует в данном случае и так называемое правило единственного жилья.
  2. Должнику придется заплатить за проведение оценки выставленного на продажу имущества. Он может быть освобожден от этого, только если не обладает финансовой возможностью сделать это.
  3. Ипотечное жилье будет возвращено заемщику-должнику, если недвижимость не удастся реализовать и банк откажется принять ее в счет погашения своих требований.
  4. Банк сможет претендовать только на 80% от вырученной при реализации жилья суммы, остальная часть будет направлена на погашение других обязательств должника, в том числе погашение тех долгов, которые образовались при осуществлении процедуры банкротства.

Если объем вырученных от реализации жилья средств оказался больше, чем все совокупные долги и требования, погашенные за счет продажи, должник сможет претендовать на оставшуюся сумму. Решение об этому принимается по итогам реализации имущества и рассмотрения судом отчета управляющего.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу осуществления процедуры банкротства при ипотеке, то наш дежурный юрист онлайн оперативно на них ответит.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: можно ли оформить сделку без разрешения в 2020 году

Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.

Как выявить, что имеется перепланировка

В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.

Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.

Виды разрешенной перепланировки

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

  • демонтирована встроенная мебель;
  • перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
  • остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
  • в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Что категорически нельзя менять

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

  • ухудшают условия проживания других жильцов дома;
  • превращают помещение в непригодное для жилья;
  • нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

Способы продажи с перепланировкой

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

За наличные

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

По ипотеке

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев. Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить. Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Как легализовать перепланировку

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.

До выполнения работ

Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации. Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией. Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.

Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

После выполнения работ

Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ. Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК. Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:

  • заявление;
  • план квартиры;
  • нотариально заверенные копии документов на жилье;
  • согласие остальных совершеннолетних жильцов;
  • техпаспорт из БТИ;
  • разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.

Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.

Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:

  • паспорт;
  • документы на квартиру;
  • договор о заключенной торговой сделке;
  • квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
  • акт о приеме-передаче жилплощади.

Важно! Согласование лучше проводить перед тем, как продать квартиру с незаконным перепланированием, иначе существует риск, что сделку признают недействительной, откажут новому владельцу в регистрации.

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию. Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома. В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.

Риски незаконной перепланировки для покупателя

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

Санкции за незаконную перепланировку

Если выяснится неузаконенное переустройство, самое малое, что грозит собственнику – административный штраф 2–2,5 тыс. руб. Это если перепланировка не затронула несущие конструкции, безопасности дома и соседей не угрожает.

Если последствия неузаконенного перепланирования помещения более серьезные, нанесен ущерб имуществу или здоровью других лиц, штраф составляет 5 тыс. руб. Кроме того, владельца обяжут привести помещение в состояние, соответствующее документации на него. Расходы по восстановлению могут оказаться значительными.

Если после неузаконенной планировки серьезно пострадали другие лица, доказан предумышленный характер действий владельца, ему придется выплачивать компенсацию. Если собственник отказывается узаконить переделку, его могут выселить, квартиру продать с аукциона (ст. 29 ЖК).

Неузаконенная перепланировка относится к противоправным действиям и влечет юридические последствия для владельца. Накладывается запрет на операции с недвижимостью, квартиру невозможно продать, никакую другую сделку не удастся оформить. Это убеждает и заставляет понять, нужно ли узаконивать перепланировку собственной квартиры при продаже.

Продать недвижимость с неузаконенной планировкой можно. Риски, которые существуют при заключении сделки, касаются больше покупателя – теперь на него возлагаются все обязательства по легализации переустройства, иначе не сможет полноценно распоряжаться собственностью.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире и перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка более детально разобраны нашей редакцией в специальных постах.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *