Если совладелец квартиры не хочет продавать квартиру

Содержание

Как продать квартиру, если один собственник против?

– Как правильно продать квартиру, если она приватизирована на троих: бабушку и двух внуков? Один из внуков против продажи. А другой хочет добавить денег и купить бабушке однокомнатную квартиру.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку. Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!). Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю. Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли. Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи. Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…». Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Поручителем по кредиту (ипотеке) принято называть лицо, которое гарантирует банку возврат долга. Это обстоятельство становится важным в ситуациях, когда клиент-заемщик прекращает выплачивать ежемесячные взносы по кредиту. Отличительной чертой является тот факт, что поручитель не извлекает никакой выгоды из сделки, заключенной между банком и клиентом заемщиком.

Поручитель по ипотеке в 2020 году

За последнее десятилетие банки все реже требуют, чтобы заемщики обеспечивали присутствие третьих лиц при оформлении крупных займов. Такая мера становится дополнительным гарантом полной выплаты долга. Однако чаще всего при оформлении ипотеки заемщику достаточно предъявить справку о подтверждении доходов и оформить в залог недвижимое имущество. В виде такого имущества чаще всего выступает приобретаемая в ипотеку жилплощадь.

Кредитор может запросить присутствие поручителей лишь в отдельных случаях, когда платежеспособность клиента вызывает сомнения:

  • молодой возраст заемщика (20-25 лет);
  • низкий уровень дохода;
  • предпенсионный возраст;
  • частые смены работы;
  • наличие другого кредита.

Поручитель или созаемщик

Некоторые клиенты не понимают разницы между “созаемщиками” и “поручителями”, однако эти понятия имеют отличия:

Характеристика Поручитель Созаемщик
Какую ответственность может нести Частичная (субсидиарная). Долги по займу начинает выплачивать только, если суд признает заемщика неплатежеспособным. Солидарная — такое понятие означает равные требования по выплате займа.
Право собственности Нет прав на то имущество, которое покупается в ипотеку, и налоговые вычеты. По статистике, большинство созаемщиков — это супруги. Они становятся такими же владельцами недвижимости, как и основной заемщик.
Материальная выгода Нет — к ипотечным деньгам отношения не имеет Получает выгоду, равную с основным заемщиком.
Уровень дохода и влияние этого показателя на размер кредита Не влияет Оказывает непосредственное влияние на максимальный размер кредита
Родство Гарантами могут быть родственники, однако часто это и посторонние люди (нередко поручителями выступают организации). Только родственник (супруги, родители, близкий родственник).

Ответственность поручителя по ипотеке

Еще до момента заключения договора между банком и поручителем следует детально ознакомиться с каждым пунктом соглашения.

Существует 2 вида ответственности:

  1. Субсидиарная (дополнительная). Это стандартная схема, которую использует большинство банков. Согласно условиям такого соглашения, финансовое учреждение применяет только, если заемщику уже было направлено обращение, на которое не последовало ответа. В этом случае кредитор может требовать оплату только после доказательства неплатежеспособности клиента.
  2. Солидарная (полная). При наступлении просрочки банк одновременно обращается к основному заемщику и тому лицу, который выступил гарантом.

Ответственность за просрочку платежей

Если заемщик не в состоянии погашать долг перед банком, всю ответственность по возвращению денег перекладывают на поручителя. Единственное, что может минимизировать риски этого человека — это обременение, наложенное на недвижимость при оформлении займа. Если добровольно взыскать с заемщика долг не удалось, такая недвижимость переходит в собственность финансовой организации. В этом случае правило единственного жилья не учитывается.

Важно! Вместе с тем нужно подчеркнуть, что ипотека — крупный денежный заем, для покрытия которого бывает недостаточно стоимости залогового имущества. Разница взыскивается с заемщика и поручителя солидарно.

Есть еще один нюанс, на который указывают эксперты по кредитам. Даже если поручитель по ипотеке внесет часть долга (или вернет весь заем), он не получает прав на недвижимость, которая была куплена на кредитные деньги. Чтобы вернуть потраченную сумму, он может подать в суд на взыскание денег с заемщика-должника. Однако при таком повороте событий начинает действовать правило единственного жилья, что снижает шансы на возвращение средств поручителя.

Практика банков РФ

На 2020 год поручительство по ипотеке является одним из возможных дополнительных гарантов полного возврата долга. Основным обеспечением становится недвижимое имущество. Оно необходимо для минимизации рисков кредитора, связанных с просрочками по кредиту.Если такое происходит, права собственности на недвижимость переходят банку.

На территории России есть финансовые учреждения, которые не оформляют ипотеку с привлечением третьих лиц. К таким организациям относятся ВТБ и Россельхозбанк.

Сбербанк и ряд других банков требуют присутствия гарантов только до момента оформления залогового имущества. После этого поручителя исключают из сделки.

Однако даже те кредиторы, которые оформляют ипотеку с участием третьих лиц, чаще всего идут на этот шаг только в некоторых случаях. Например, если у заемщика недостаточно положительных характеристик для одобрения крупного займа.

Возможные риски для поручителей

Перед тем как соглашаться выступить поручителем в ипотечном кредите, необходимо учесть все возможные риски:

  1. Финансовые потери. Если заемщик в процессе разбирательств будет признан неплатежеспособным, все материальные обязательства переходят к тому, кто за него поручился. Помимо основного долга, ему придется выплатить проценты по кредиту, штрафы за просрочки платежей и судебные неустойки.
  2. Потеря имущества. Когда поручитель не может погасить долг по ипотеке, банк получает право забрать его недвижимость и другие ценности в счет погашения кредита.
  3. Сложности с получением банковских займов. Даже когда заемщик вовремя погашает ежемесячные платежи, банки могут отказать поручителю в получении кредита. Прямого запрета не существует, однако наличие кредитных обязательств влияют на решения финансовых организаций.

Права поручителя

Кроме обязанностей, у поручителя есть ряд прав, которыми он может воспользоваться при необходимости.

Если поручитель выплатил часть или всю сумму долга, он может взыскать с заемщика-должника весь объем потраченных денег.

Если банк перекладывает финансовую ответственность с заемщика на гаранта, он может отказаться от погашения займа, в результате чего кредитор будет вынужден подать в суд. По решению суда у основного заемщика будет изъято имущество для покрытия долга. Благодаря такому шагу поручитель может избежать выплаты ипотеки.

Вопросы и ответы

Благодаря основной информации можно получить общее понятие о поручительстве в ипотечном кредитовании. Однако существует еще ряд нюансов, с которыми следует разобраться еще до того, как выступить с поручительством.

Кто может быть поручителем по ипотеке?

Большинство банков предъявляют стандартные требования как к самим заемщикам, так и третьим лицам, которые участвуют в ипотечном соглашении. В списке основных характеристик, которым должны соответствовать поручители:

  • гражданство России — у клиента должен быть действующий паспорт;
  • постоянная регистрация (гарант должен быть прописан на территории страны);
  • минимальный возраст — 21 год, максимальный — может достигать 75 или 85 лет (зависит от того, какими особенностями обладает ипотечная программа, и какие требования выдвигает кредитор);
  • наличие регулярного дохода — подтвердить его можно справкой формы 2-НДФЛ, налоговой декларацией или документом по форме банка;
  • официальное трудоустройство — оно подтверждается несколькими способами (трудовой книжкой или наличием контракта).

Какие документы нужны?

Чтобы выступить в роли поручителя по ипотеке следует предоставить в банк пакет документов. Чаще всего этот перечень совпадает со списком бумаг, которые должен предоставить заемщик:

  • паспорт гражданина РФ, в котором имеется штамп постоянной регистрации (можно также приложить справку о наличии прописки);
  • заявление (бланк предлагают в отделениях банка);
  • военный билет (его может заменить справка об освобождении от прохождения службы);
  • при наличии детей от 0 до 14 лет необходимо предоставить их свидетельства о рождении;
  • брачный контракт в случае его наличия;
  • трудовая книжка (необходима также ее копия);
  • СНИЛС;
  • свидетельство о заключении брака (или же о разводе);
  • в случае смерти супруга предъявляют свидетельство, подтверждающее этот факт;
  • аттестат о полученном образовании или же диплом;
  • документ, который подтверждает присвоение ИНН;
  • справка о доходах в любой удобной форме.

Иногда кредитор может запрашивать дополнительные документы. Полный перечень бумаг можно получить в отделении банка, в котором будет оформляться ипотека.

Можно ли прекратить поручительство по ипотеке?

Некоторые люди, выступающие гарантами, задаются вопросом о том, можно ли снять с себя эти обязательства (в том числе при истечении срока поручительства). Все эти условия указаны в ст. 367 ГК России:

  1. Полное досрочное погашение займа.
  2. Изменение любых условий кредитования, которые были внесены без предварительного согласования с поручителем.
  3. Истечение срока действия договора о поручительстве.
  4. Перевод основного долга другому заемщику. Гарант может отказаться от подписания договора, если он не согласен поручиться за нового должника.

Важно! Смерть основного заемщика не является причиной аннулирования финансовых обязательств по кредиту. При добровольном отказе родственников от наследства ипотека также переходит к гаранту.

В некоторых случаях от роли поручителя можно отказаться и по другим причинам. Однако чтобы снять свои обязательства, в банк нужно направить письменное заявление, с ним должны быть согласны все заинтересованные лица сделки (заемщик и кредитор).

Можно ли заменить поручителя?

Замена гаранта может произойти по нескольким причинам:

  1. По желанию самого поручителя.
  2. При переходе основного долга другому заемщику.

И в том, и в другом случае перед заменой необходимо согласование этого действие с другими участниками сделки. Свои права банк четко прописывает в договоре.

Отразится ли ипотека в кредитной истории поручителя?

Помимо других возможных рисков гаранта, можно назвать влияние поручительства на кредитную историю. Когда существуют просрочки по ежемесячным платежам, то в черный список кредитных организаций попадает и гарант.

Может ли поручитель взять ипотеку на себя?

Прямого запрета на такое действие нет — клиент банка может оформить на себя кредит на любые цели, однако чаще всего организации отказывают в такой услуге. Объясняется это тем, что на человека, выступающего гарантом, накладываются финансовые обязательства перед банком. В случае неплатежеспособности основного заемщика погашать заем будет поручитель. В качестве исключения можно назвать клиентов банка с высоким уровнем дохода. В таком случае ипотеку часто одобряют.

На каких условиях будет одобрена ипотека с поручителем?

Перед подачей документов на оформление ипотеки следует детально изучить программы кредитования нескольких банков. При этом нужно обратить внимание на несколько характеристик:

  • срок займа;
  • процентная ставка;
  • размер первоначального взноса.

Максимальным сроком погашения ипотеки можно назвать период в 30 лет. Оформить кредит на такой срок предлагают Альфа-Банк, Сбербанк, Промсвязьбанк, Россельхозбанк и Райффайзенбанк. Чуть меньший срок (25 лет) предлагает УБРиР.

Наиболее низкой процентной ставкой отличается Промсвязьбанк (от 8,6%) и УБРиР (от 8,9%). Чуть выше переплата по кредиту будет в Альфа-Банке (от 8,99%), Райффайзенбанке (от 10,25%). В Сбербанке размер ставки зависит от вида недвижимости. При покупке у партнеров-застройщиков можно приобрести квартиру с переплатой всего 7,5%, однако во всех других случаях ставка повышается до 9,2%.

Особенность состоит в том, что при отказе от оформления страховки жизни уровень переплаты по кредиту увеличивается на 1%.

Без первоначального взноса при некоторых условиях можно оформить ипотеку в Промсвязьбанке. Минимальный первый взнос предлагает внести ВТБ (от 10%). Чуть большая сумма для первого внесения требуется в Альфа-Банке, Сбербанке, Райффайзенбанке, Россельхозбанке — всего 15%.

Какого возраста может быть поручитель? Пенсионер может быть поручителем?

Согласно стандартным требованиям финансовых организаций, выступить гарантом может каждый гражданин РФ, достигший 21 года. Что касается верхнего возрастного порога, то у каждого банка есть свои условия. В большинстве программ кредитования позволяют привлекать в качестве гаранта людей, чей возраст на момент окончания ипотеки будет составлять не более 75 лет. Однако и это правило имеет исключения. В отдельных случаях поручителем можно быть до наступления 85-летнего возраста.

Ипотека — длительный кредит, на выплату которого часто уходит около 20 лет. Перед тем как соглашаться выступить гарантом в этой сделке, необходимо изучить свои права и обязанности. В сложных ситуациях следует выбрать альтернативное решение, например, ипотека без присутствия поручителей или сделка на правах созаемщика.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *