Договор купли продажи квартиры с обременением, образец

Что это значит?

Квартира может быть выставлена на продажу с обременением. Это означает, что до тех пор, пока оно не будет снято, у собственника не будет возможности осуществлять свои права по распоряжению имуществом. Например, закладная банка не дает возможности продать квартиру пока не выплачен кредит.

Для того чтобы сделка состоялась нужно погасить ипотеку либо получить согласие банка на продажу квартиры и взять на себя обязательства заемщика.

Снять обременение можно:

  • в добровольном порядке, когда выполняется обязательство, которое обеспечивалось обременением;
  • в судебном порядке.

Все обременения регистрируются в Росреестре. Цель регистрации – информирование потенциального покупателя недвижимости об их наличии еще до заключения сделки. Запись об обременении недвижимости вносится в реестр при наличии записи об объекте в кадастре.

Она может быть актуальной, погашенной или архивной. Снятие обременений подлежит регистрации.

Виды ограничений

Существует множество ограничений на пользование недвижимостью. Все они описаны в ГК РФ, а также законе «О государственной регистрации недвижимости». Виды обременений недвижимости:

  • ипотека;
  • доверительное управление;
  • рента;
  • аресты и запрещения на заключение сделок;
  • аренда.

Для покупателя очень важно проверить есть на квартире обременения или нет. Для этого нужно изучить расширенную выписку из реестра. ЕГРН содержит всю информацию по обременениям на недвижимость в РФ.

Согласно Постановлению Правительства РФ N 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРН» в записи указывается кадастровый номер квартиры, номер и дата регистрации обременения, сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения, и лицах, права которых ограничиваются. Дополнительно могут указываться и сведения о наличии судебного спора относительно недвижимости.

Арест недвижимости

Квартира арестовывается по определению суда в целях обеспечения иска.

Арест не нужно путать с запрещением, которое накладывается полицией или прокуратурой.

Чаще всего арест накладывается в связи с невыполнением обязательств собственником квартиры (например, в связи с неуплатой налогов, алиментов и пр.) или в связи с судебным спором о разделе имущества.

Арест может быть снят путем:

  • устранения оснований для его наложения (выполнения обязательств);
  • после отмены определения суда, постановления пристава.

Согласно закону «Об исполнительном производстве» арестовать могут любое имущество должника, если долг более 3 тыс. рублей (ст. 80). Вид, объем и срок ограничения права пользования определяются судебным приставом. Заказав выписку из реестра, можно узнать дату и причину наложения ареста.

Если квартира арестована судом, то после выполнения обязательства нужно обратиться с заявлением в суд об отмене ареста, если приставами – то в соответствующий отдел ФССП. Если собственник квартиры считает арест незаконным, он также может обжаловать его в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

Оформление ипотеки

Если квартира покупалась в кредит, то она переходит в залог банка до полного погашения задолженности. Без согласия банка собственник не вправе продавать ее, а иногда и сдавать в аренду. При регистрации договора купли-продажи в Росреестре к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная.

В ЕГРН делается запись об обременении в пользу кредитора. Как только кредит гасится в полном объеме, бывший заемщик получает справку из банка и в реестре делается запись о снятии ограничения. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 дней с момента подачи заявления владельца закладной согласно закону «Об ипотеке».

Возможен и другой способ решения проблемы: покупатель квартиры переоформляет кредит на себя и к нему переходят все обязанности заемщика. Пока он не выплатит долг – ограничения не снимутся.

О том, как происходит купля-продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, мы писали в отдельном материале.

Пожизненная рента

Если заключается договор пожизненного содержания с собственником квартиры, то в случае ее продажи обязательства по договору ренты переходят на покупателя.

Это значит, что собственник будет иметь право проживать в своей квартире до самой смерти, а новая сторона по договору обеспечивать его содержание. Неисполненная рента – это и есть обременение. Без согласия рентополучателя продать квартиру будет невозможно. Для снятия обременения в Росреестр подается свидетельство о смерти рентополучителя.

Только убедившись в том, что рента исполнена, регистраторы изменят запись в реестре.

Как приобрести такое жилье?

Можно ли купить квартиру с обременением и как это сделать? Покупка жилья с обременением – более длительный процесс, чем покупка свободной недвижимости. Иногда он может растянуться на долгие месяцы. Для покупки квартиры необходимо:

  1. Найти квартиру.
  2. Запросить расширенную выписку из реестра, чтобы узнать вид обременения.
  3. Снять обременение:
    • если квартира в залоге у банка, необходимо погасить кредит или переоформить его на себя;
    • если жилье сдано квартирантам, дождаться окончания срока аренды или расторгнуть договор по соглашению сторон или в судебном порядке;
    • если недвижимость арестована, нужно обжаловать арест или дождаться снятия ареста (например, погасив долг за продавца квартиры в счет будущей оплаты квартиры);
    • если на квартиру заключен договор доверительного управления,необходимо дождаться его окончания либо расторгнуть его;
    • если оформлена рента, дождаться смерти владельца квартиры или взять на себя обязанности рентодателя.

Далее вносится запись в ЕГРН о снятии обременения и можно оформлять договор купли-продажи, рассчитываться с продавцом и регистрировать право собственности. Сроки снятия обременения зависят от каждой конкретной ситуации.

Быстрее всего снять обременение с ипотеки или с арендой – достаточно только погасить задолженность или попрощаться с квартирантами.

Сложнее всего обстоит дело с судебными арестами, запретами полиции. Для снятия обременений предстоит нанимать опытного адвоката и не факт, что ему удастся добиться отмены судебных определений или исполнительных документов. Покупатель может также не исполнять обязательство, которое обеспечено квартирой, а взять на себя обязанности продавца квартиры. Естественно не безвозмездно, а в счет оплаты ее стоимости.

Как продать?

Многие продавцы квартир даже не пытаются выставить их на продажу, думая, что подобные сделки невозможны. Однако сделки с обременением это отнюдь не редкость. Просто у них есть свои особенности, которые нужно знать заранее.

Для продажи квартиры нужно:

  1. Собрать документы для совершения сделки.
  2. Найти покупателя квартиры (через риэлтора или самостоятельно) и взять задаток.
  3. Добиться снятия обременения (погасив кредит или долг по арестованной квартире в счет задатка).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор и получить окончательную сумму за продажу квартиры.

В основном решать проблемы с обременением приходится заинтересованному покупателю, иначе продавцы давно бы с ними справились.

Но это не значит, что собственник квартиры полностью устраняется от решения проблемы. Если дело в судебном аресте или договоре аренды, то снять такое обременение возможно и самостоятельно.

Продавец может договориться с арендаторами и расторгнуть договор аренды досрочно. Без участия покупателя можно снять обременение и в связи с рентой и доверительным управлением. Если давно ведется судебный спор, собственник также должен максимально поспособствовать снятию ареста со своей недвижимости.

Необходимые бумаги

Для совершения сделки купли-продажи на квартиру с обременением требуется расширенный пакет документов. Для покупателя:

  1. паспорт;
  2. ИНН или СНИЛС;
  3. доверенность представителя (если есть);
  4. нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Для снятия обременения потребуется:

  1. заявление о снятии обременения;
  2. документы на квартиру;
  3. справка из банка, где зафиксирован факт выплаты кредита, а также кредитный договор;
  4. закладная на квартиру;
  5. свидетельство о смерти рентополучателя;
  6. постановление пристава, определение суда о снятии ареста.

Для продавца:

  • паспорт, ИНН или СНИЛС;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • нотариально заверенное согласие супруга (и);
  • расширенная выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что обременение снято;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Обременение снимается в основном перед сделкой. Арест или запрещение могут быть сняты и без подачи документов продавцом или покупателем квартиры, поскольку постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста и все распоряжения полиции в обязательном порядке направляется в Росреестр самими ведомствами. Если покупатель квартиры желает переоформить на себя договор ипотеки, ренты, то необходимо будет заключить новые соглашения.

Полный перечень документов, необходимых для купли-продажи квартиры, вы найдете в этой статье.

Составление купчей

Договор купли-продажи составляется в письменной форме согласно ст. 550 ГК РФ. При желании он может быть оформлен у нотариуса, что влечет дополнительные траты. После подписания купчую необходимо будет зарегистрировать в Росреестре.

Основные пункты договора купчей:

  • стороны (их может быть три, если залогодержатель участвует в сделке);
  • предмет (описание квартиры, четкий адрес, кадастровый номер);
  • цена сделки;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности;
  • ответственность сторон;
  • условия досрочного расторжения ДКП.

Договор купли-продажи может быть составлен в двух видах:

  1. В пользу продавца. Обременение в пользу продавца в основном применяется в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи. До тех пор пока покупатель не рассчитается за недвижимость, он будет ограничен в своих правах на распоряжение недвижимостью.
  2. В пользу покупателя. Обременение в пользу покупателя возможно в том случае, когда тот переоформляет на себя ипотеку, доверительное управление или ренту. В этом случае он уже не сможет свободно распоряжаться недвижимостью до момента выполнения своих обязательств по договору.
  • Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца
  • Скачать образец договора купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца
  • Во всех остальных случаях оформляется обычный договор купли-продажи. Если это трехсторонний договор с банком, то делается отметка о том, что после перехода к покупателю права собственности он становится на место залогодателя и принимает на себя все его права и обязанности по договору об ипотеке.

    Регистрация сделки

    Сделка с обременением регистрируется в течение недели в Росреестре. Снимается обременение в течение трех дней по заявлению всех участников сделки.

    При регистрации договора купли-продажи нужно будет заплатить госпошлину в 2 тыс. рублей.

    Особенности

    На практике сделки с обременением могут обернуться серьезными проблемами. Снятие ограничений может затянуться, а постановление пристава о снятии ареста могут обжаловать и отменить.

    Основные риски сделок с обременением:

    • необходимость принять на себя чужие обязательства, которые могут быть невыгодны покупателю или гасить чужие долги;
    • риск погашения кредита без перехода прав собственности при неправильном оформлении сделки;
    • признание договора недействительным, если покупатель не знал об обременении;
    • большие затраты на снятие ареста, запрещения (например, на услуги адвокатов) без гарантий перехода права собственности;
    • обжалование арендаторами, управляющими досрочное расторжение своих договоров.

    Самый опасный вариант – покупка недвижимости под арестом или запрещением. Если гасится задолженность за продавца квартиры, то это необходимо делать с соблюдением всех формальностей.

    Обязательно оформляется предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается, что сумма погашения включается в стоимость квартиры.

    • Стоит ли покупать такое жилье? Покупка ипотечной квартиры не представляет никакой проблемы. Сложности могут возникнуть только в отдельных случаях (например, в связи с арестом в сложном судебном процессе или проблемах с полицией). Чтобы избежать рисков стоит обратиться к юристу за консультацией. Для продавца квартиры риски совершения сделки минимальны. Он может решить проблему (погасить кредит или долг) и заодно получить оставшуюся сумму за квартиру.

      Все расходы по оформлению сделки обычно ложатся на счет покупателя. Для того чтобы купить квартиру с обременением нужно для начала его снять, либо переоформить на себя обязательство продавца. Погасить задолженность по ипотеке или другим обязательствам можно как за счет собственных средств, так и за счет покупателя.

      Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      Обязательный претензионный порядок по АПК РФ: сложные моменты

      Введение с 1 июня 2016 г. обязательного претензионного порядка, с одной стороны, предоставило сторонам возможность урегулировать спор без обращения в суд, предоставив должнику возможность либо узнать об имеющихся претензиях, либо предпринять реальные попытки для разрешения вопросов мирным путем. В остальных же ситуациях, претензионный порядок для должника является предупреждением перед обращением кредитора в суд, а также такой порядок предоставляет время предпринять меры к дальнейшему затягиванию процесса взыскания долга или выполнения иных требования истца. Необходимо также обратить внимание, что не во всех ситуациях претензионный порядок обязателен. Так, по спорам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов – претензионный порядок не требуется.

      Какие услуги юристов востребованы прямо сейчас. Что юрист может предложить клиенту или работодателю. Разберём на вебинаре 29 мая.

      Законом, а именно АПК РФ предусмотрено, что претензионный порядок составляет 30 дней с момента направления претензии. Обратите внимание, что именно с момента направления, а не получения, что упрощает возможность для обращения в суд. При этом, ст. 4 АПК РФ не является императивной, то есть предоставляет сторонам возможность предусмотреть иной претензионный порядок в договоре. Например, стороны, как правило, устанавливают меньший срок для претензионного урегулирования, а именно от 10 до 30 дней. Отмечу, что срок, меньше 30 дней должен быть разумным, и не может составлять 1-3 дня.

      Упрощением процедуры претензионного порядка будет установление возможности (закрепление юридической силы) направить претензии по адресам электронной почты ответчика. Для этого, необходимо указать такое условие в договоре и обязательно установить адреса электронной почты, которые будут считаться надлежащими для отправки и получения корреспонденции по договору. В таком случае, соблюдение претензионного порядка упрощается значительно, ведь отправка претензии с использованием Почты России не всегда эффективна и удобна.

      Однако, не всегда в договоре стороны стремятся упросить претензионный порядок, потому что, это может быть в будущем не выгодно обеим сторонам. В результате, нередко стороны (особенно это касается крупных контрагентов) стремятся максимально его урегулировать и ужесточить. Так, законом не исключена возможность увеличить срок для ответа на претензию, а кроме того, установить условия соблюдения претензионного порядка, такие как требования к содержанию претензии (например, с обязательными ссылками на нормативные акты, обстоятельства дела, требование), требования к оформлению претензии (например, указание телефонов, адресов, приложение всех документов), требования к направлению претензии (например, заказным письмом, с описью вложений, уведомлением). При этом, несоблюдение указанных правил будет являться основанием для возвращения искового заявления или оставления его без рассмотрения, поскольку стороны согласились и приняли такие правила в добровольном порядке.

      Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

      Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

      Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля

      Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

      Какие обязательные условия договора розничной купли-продажи товара определяются ГК?

      Итоги

      Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

      Основным законодательным актом, регулирующим правовые вопросы осуществления сделок, в том числе по купле-продаже какого-либо имущества, является Гражданский кодекс. Конкретно договорам такого рода посвящена глава 30 данного нормативного акта.

      Общее же понятие существенного условия договора приведено в абз. 2 п. 1 ст. 432 и включает в себя 3 группы условий:

      1. Позволяющие идентифицировать предмет, о котором идет речь в договоре (т. е. имущество, на которое направлено желание сторон совершить куплю-продажу).

      2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.

      3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

      Последняя группа относится к существенным условиям в силу того, что при невключении их в текст договора воля сторон сделки не будет совпадать, что препятствует принципу добровольности совершения сделок.

      Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:

      • Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
      • законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
      • законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
      • законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.

      По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).

      Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля

      Сделки по продаже и покупке автомобилей (равно как и иных транспортных единиц, относящихся к ведению ГИБДД) регулируются помимо ГК еще и ведомственным административным регламентом по регистрации автотранспортных средств, утвержденным приказом МВД от 07.08.2013 № 605 (далее также — Регламент). Вызвано данное обстоятельство особенностями контроля за предметом сделки (автомобилем) со стороны государства и необходимостью регистрации его в связи со сменой владельца.

      Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:

      • сведения о месте и дате составления договора;
      • сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
      • информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
      • регистрационный знак, если он имеется;
      • стоимость продажи транспортного средства;
      • идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.

      Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:

      • указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
      • способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
      • гарантийные обязательства;
      • комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).

      Примеры существенных условий договора купли-продажи автомобиля о предмете, цене и порядке оплаты, сроках передачи и др. вы можете найти в КонсультантПлюс.

      Получите пробный доступ к К+ и переходите в Готовое решение.

      Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

      В отношении договоров купли-продажи жилых помещений (они относятся к категории недвижимых объектов, сделки по их продаже и покупке регулируются § 7 главы 30 ГК) законодательством устанавливается 4 обязательных условия, которые следует включить в договор (иначе он не может считаться заключенным):

      1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

      2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

      3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).

      4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

      Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

      Какие обязательные условия договора розничной купли-продажи товара определяются ГК?

      Розничная купля-продажа — одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Даже рядовые граждане сталкиваются с ней практически ежедневно, однако очень редко она осуществляется в письменной форме. При этом ГК и в этом случае предусматривает существенные условия, без достижения договоренности о которых договор не может считаться заключенным надлежащим образом.

      К таковым относятся:

      • полная информация о товаре, выступающем в данном случае предметом договора (п. 1 ст. 495 ГК);
      • цена сделки, т. е. самого товара (п. 1 ст. 500 ГК);
      • заявленные любой из сторон условия, по которым должно быть достигнуто соглашение до момента заключения договора, например более длительный срок возврата, нежели установленный законом (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК).

      Таким образом, любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В силу п. 3 ст. 455 ГК в любом случае обязательным условием является лишь описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.

      Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
      Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *