Действия при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

Каков порядок действий при покупке квартиры

Все предлагаемое на продажу жилье можно разделить на две группы: жилье первичного и вторичного рынков. Первичный рынок составляют предложения квартир во вновь строящихся домах, вторичный – квартир в домах, которые были построены ранее и уже какое-то время эксплуатировались.

Оба сектора имеют некоторые преимущества. Квартиры вторичного рынка, например, можно не только увидеть собственными глазами, но и поселиться в них сразу же после приобретения. Цены на квартиры вторичного рынка зависят от состояния, качества ремонта, района расположения, планировки, площади квартиры и нередко бывают выше цен на вновь построенное жилье.

Серьезной проблемой приобретения квартир на вторичном рынке считается мошенничество. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать, как дополнительно проверить квартиру перед покупкой. Но обо всем по порядку. Покупка квартиры на вторичном рынке: основные этапы и подробности.

1. Каковы ваши финансовые возможности?

Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр. Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать. Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир. Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать. Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.

Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.

Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр. Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе. Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.

2. Ищем сами или обращаемся к профессионалам?

Еще на этапе определения нужной квартиры, вам придется ответить на важный вопрос: нужна ли вам помощь в поиске и покупке квартиры? Можно всем заняться самому, а можно привлечь профессионала, который основную часть работы возьмет на себя. Это поможет сберечь силы и нервы, но обойдется в ощутимые деньги.

3. Выбор агентства недвижимости

На что обращать внимание, выбирая агентство? В первую очередь, на срок его работы и отзывы клиентов – то, что вы можете оценить еще до знакомства с агентством. Положительные рекомендации и опыт – определяющие факторы, которые позволят остановиться именно на этом посреднике. Далее можно оценивать дополнительные факторы: страхование сделки, практика защиты клиентов в суде, качество и полноту договора с клиентом. Хорошо, если агентство готово консультировать клиента по поводу подготовки документов, а на любой его вопрос дает ясные ответы. Если у агентства есть статус партнера с ипотечным банком, это также дополнительный положительный аргумент.

Стоит обратить внимание на численность сотрудников агентства, уровень их подготовки, качество рекламы. Если агентство окажется готовым поменять вам, если это понадобится, риэлтора, то это тоже неплохо. Поинтересуйтесь объемом письменной отчетности агентства перед клиентом: актами проведенных работ и оказанных услуг, актами осмотра квартир и пр.

Выбор риэлтора

Руководители крупных агентств недвижимости, как правило, сами предоставляют риэлторов, исходя из их загруженности. Частный риэлтор может показаться более привлекательным, однако, уровень гарантий и количество услуг его могут оказаться значительно ниже. Специальные сайты по недвижимости предоставляют базы риэлторов, из которых можно выбрать специалиста по следующим критериям: стаж работы, наличие дополнительных сертификатов, специализация, наиболее знакомые городские районы, стаж работы именно в этом агентстве и т. д.

4. Поиск подходящих квартир

Всего два варианта поиска квартиры:

  • размещение рекламного объявления о покупке квартиры;
  • поиск объявления о продаже подходящей вам квартиры.

Для размещения можно использовать самые разные рекламные издания:

  • доски объявлений по недвижимости;
  • специализированные сайты и печатные издания;
  • рекламные листовки и пр.

Искать квартиру нужно не только в источниках, в которые вы размещали рекламу о покупке. Используйте также специализированные сайты с их базами предложений, печатные издания, базы данных агентств и т. д.

Осматриваем подходящие варианты

Итак, появились первые варианты, из которых можно выбирать. Не ленитесь осматривать все, что вам предложено! Делайте это внимательно и дотошно, вникая в каждую деталь. Помните, что продавец не заинтересован говорить вам правду. Его задача – быстрее продать квартиру, поэтому, кроме восторженных отзывов о ней, от продавца вы ничего не услышите. Все, что вы увидите сами, будет не только основой для решения о покупке, но также аргументами при обсуждении окончательной цены. Тщательно фиксируйте даже малейшие недостатки!

Ваша внимательность и педантичность может помочь вам приобрести квартиру по цене значительно ниже заявленной. Первый осмотр квартиры лучше проводить до обеда.

Порядок осмотра

Сначала осмотрите двор. Отметьте наличие детских площадок, скамеек, цветочных клумб и пр. Отметьте чистоту двора и место, где установлены контейнеры для мусора. Внимательно осмотрите фасад здания и вход в подъезд. В подъезде не направляйтесь сразу к лифту. Посмотрите, насколько он чистый и светлый. Удобно ли проходить с большими предметами, коляской? В каком состоянии почтовые ящики? Пройдите пару этажей по лестнице. Посмотрите состояние подъезда, мусоропровода.

В квартире вначале тщательно исследуйте коммуникации: покрутите вентили, посмотрите вытяжку, пощелкайте тумблерами электрощита. Обращайте внимание на состояние труб, отсутствие следов ржавчины. Если есть сомнения в чем-то, пригласите в следующий раз того, кто поможет разобраться. Откройте шторы и посмотрите, какой уровень освещенности. Сравните планировку квартиры с планом БТИ на предмет отсутствия перепланировки. Если осмотр проводится зимой, проверьте батареи. Если не предполагается ремонт сразу же после заселения, осматривайте квартиру более тщательно: попросите открыть окна, отодвинуть мебель. Осмотрите столярку и полы.

Прислушайтесь: слышно ли соседей за стеной. После осмотра все подробно запишите. Это особенно необходимо сделать, если выбираете из нескольких квартир. Подробная запись поможет определить наиболее подходящий вариант.

5. Как правильно торговаться

Итак, окончательный вариант определен, теперь нужно установить окончательную цену. Даже если вы располагаете необходимой суммой, обязательно нужно торговаться! Процедура эта имеет свои правила:

Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.

Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену. Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.). Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.

Обычно продавец готов немного уступить. Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге. Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.

Перед покупкой проверьте, в порядке ли документы, а именно:

Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.

Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.

Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.

Каким образом можно дополнительно защитить приобретаемую недвижимость

Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье.

6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности

Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.

На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

7. Покупка квартиры по ипотеке

Ипотечный кредит нужен, когда собственных средств на покупку квартиры не хватает. Нужную сумму можно взять, ознакомившись с условиями, в большинстве банков, предлагающих ипотечные программы. Ипотека требует комиссии за оформление и обязательное страхование.

Банки, как правило, требуют страхования квартиры. Страховать ее от уничтожения и повреждения придется заемщику за свои деньги. Иногда банк требует также страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае его смерти или другом страховом случае, долг банку выплатит страховая компания.

Рекомендуем обратить внимание на калькулятор «Сколько времени нужно копить на квартиру», который поможет вам рассчитать примерное время, необходимое на накопление нужной суммы.

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения? на сайте Недвио

Хорошо жить на природе, неподалеку от леса или водоема. Однако, при выборе участка земли, важно смотреть какого он назначения по документам. Ведь зачастую за низкой ценой может скрываться совсем не то, что ожидаешь.

Так, например если в документах указано «земля сельхозназначения», появляются определенные ограничения:

  1. на участке запрещается строить большие дома;
  2. разрешено возводить исключительно небольшие постройки для хранения оборудования или инвентаря;
  3. разрешаются любые работы, связанные с сельским хозяйством: развитие огорода, пастбище скота и другое;
  4. такие земли под особым наблюдением у государства — оформить дом или прописку практически нереально.

Сами по себе с/х земли выведены в «особый тип» государством не случайно. Обычно, это места с уже исследованным высоким уровнем экологии и плодородности почв. Недопустимо если на таких территориях появится промышленное предприятие или огоромный жилкомплекс.

Если вы все же выбрали такой участок, хотите его приобрести и построить на нем дом. Что же можно сделать?

Для начала следует разобраться к какому типу относится этот участок:

  1. Земли для сельхозработ. Они отводятся исключительно для ведения хозяйства, развития огорода, выращивания культур, животных и другого. Дополнительно есть разрешение на постройку небольшого здания для инвентаря. Запрещается загрязнять грунт или возводить другие постройки.
  2. Земли для сельского хозяйства, отведенные под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Здесь позволяется строить дом, гараж и другие постройки. Разрешена постройка домов, сходных по типу на дачные.

Все действия, не согласовывающиеся с договором и разрешением, несут последствия согласно административному или уголовному кодексу.

Как узнать, разрешено ли на участке строительство дома?

При оформлении документов для сельскохозяйственных работ, в договоре указываются подробные нюансы. Есть специальная таблица или перечень пунктов, которые разрешены на данной территории. Исходя из этой информации, можно планировать работы на отведенной земле. Зачастую используются коды от 1.1 до 1.18. По запросу возможно представление в виде таблицы с полным объяснением.

Для территорий, отведенных под подсобное хозяйство, разрешено возводить дачные дома и гаражи. Однако, следует соответствовать следующим правилам:

  • дом должен быть правильной классификации;
  • постройка должна быть предназначена и используема для проживания одной семьи;
  • запрещается использовать в качестве гостиницы;
  • запрещается возводить многоэтажные дома;
  • разрешено строить только в отведенных местах, нельзя строить дом посреди поля;
  • количество этажей не больше 3-х.

Следуя данным правилам, собственник может «спать спокойно».

Последствия нецелевого использования отведенной земли

Государство строго следит за целевым пользованием земель. И если речь идет об участках сельхозназначения, то подразумевается, что собственник будет возделывать эти земли, выращивать сельхозкультуры или разводить скот.

При нецелевом использовании территории последует немалый штраф. Причем заплатить его придется не только владельцу, но и всем юридическим и должностным лицам, которые были уличены в незаконном использовании земли. Незаконное строительство наказуемо штрафами в процентном соотношении. Законом для каждого из положений граждан есть соответствующие минимумы.

Также могут конфисковать землю. Суд имеет право назначить снос построек, если был причинен вред имуществу, окружающей среде или третьим лицам.

Сельхозземля. Если не строить дом, то что? Альтернативные решения

Законодательством на землях с/х назначения разрешено возводить объекты, предназначенные для ведения сельского хозяйства. По этом принципу можно возводить небольшие постройки, указывая в документах данное назначение.

Однако, если на территории в течение 3-х лет не будет зафиксировано ведение сельскохозяйственных работ, то власти имеют право конфисковать территорию. Также, необходимо регулярно сдавать отчетность о продвижении работ, пройти соответствующую госрегистрацию.

Возведение здания на территории под дачу

Один из простых и выгодных способов обустроить загородную территорию. Постройка дома для постоянного проживания одной семьи не требует разрешения от местных органов самоуправления. Не учитывается срок постройки.

Важная вещь, которую следует учесть – Устав дачного общества. В нем описано:

  • ограничения для постройки;
  • расположение относительно проезжей части;
  • расположение, относительно соседних построек и оград.

На данной земле разрешается строить только по единице типовых объектов. Жилой дом – только один. Построен еще один – административное правонарушение, наказуемое большим штрафом. Для постройки еще одного дома необходимо указать в регистрации его другое предназначение (летний дом, дом для гостей и другое). Характеризовать его как жилой запрещено.

Строительство дома на земле под колхозно-фермерское хозяйство (КФХ)

Такие наделы продают обычно крупными площадями, от 3 гектар. Возводить разрешается только постройки для проведения сельскохозяйственной деятельности. При возведении коттеджей, необходимо доказать местным органам власти его помощь в сельском хозяйстве.

Зачастую данный тип земли используется для построек больших крытых помещений для содержания животных. Может быть отведен для выращивания зерновых культур, овощей и другого.

Ферма не должна быть большой. Для отчета достаточно иметь несколько голов кроликов или 20 голов птиц. Правительство требует регулярную отчетность о ведении сельского хозяйства в виде правильно оформленных документов.

Для постройки загородного дома необходимо следовать всем правилам и нормам. Необходимо заполнить и оформить большое количество документов. По истечению 5 лет проживания будут начисляться налоги.

Мы так много говорили об ограничениях, связанных со строительством на таком типе территорий, что возникает вопрос, а где, собственно, плюсы? Почему вообще вопрос «можно ли строить дом» и такие идеи вообще рассматривается не только профессиональными фермерами?

Плюсы земель с/х назначения:

  • дешевая цена сотки;
  • маленькие налоги, наличие льготного периода (налоговых каникул);
  • прекрасная экология, плодородные почвы, нетронутые леса и свежий воздух — полезно для здоровья;
  • возможность легально и спокойно заниматься растениеводством, животноводством;
  • незастроенная местность — можно все распланировать так, как тебе удобно;
  • тихая обстановка и другие многочисленные возможности.

Разберем и сложности.

Минусы земель с/х назначения:

  • большие ограничения в постройках и деятельности на территории, отведенной под сельскохозяйственную деят-ть;
  • здесь запрещены многоэтажные здания, возведение зданий одинакового типа;
  • нарушение кодексов, несоблюдение условий договора и лишняя застройка территории наказуема большими штрафами;
  • нужно регулярно подтверждать целевое использование земли, обязательно иметь небольшое количество животных, птиц или отвести землю под сад, огород и другое.

В целом можно сказать, что при правильном взаимодействии с проверяющими структурами, строительство своего дома на таких участках не станет проблемой. И этот подтверждает тренд последних 10 лет: покупка участков такого типа все используются зачастую для постройки дач, коттеджей в сельской местности. Оформление всех соответствующих документов для постройки осуществляется в органах местного самоуправления.

Земельный кодекс РФ

«– Ты знаешь, что такое компромисс?
– Это когда обходят закон?
– Нет, когда уступают друг другу и таким образом приходят к соглашению»

Харпер Ли. Убить пересмешника

Разногласия …Претензии…Суд…Решение (в пользу одной из сторон) …Враги. Можно этого избежать? Да, и даже если досудебные меры примирения не дали результатов, в суде, на любой стадии, вплоть до исполнительного производства, можно завершить дело на взаимоприемлемых для всех сторон условиях, подписав мировое соглашение.

Мировое соглашение – это гражданско-правовая сделка, возможная по делам искового производства, вступающая в силу немедленно после утверждения судом, на условиях, оговоренных сторонами, без права его расторжения и признания недействительным (можно лишь обжаловать определение об утверждении мирового соглашения).

📌 Реклама Отключить

В силу правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 24.02.2004 N 1-О,»мировое соглашение представляет собой соглашение сторон о прекращении спора на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок, что является одним из процессуальных средств защиты субъективных прав.»

Выгоды его очевидны, даже, если истец на 100% уверен в решении и наличии всех доказательств, компромисс с ответчиком дает больше шансов на исполнение решения, т.е. не только «фактический» выигрыш в суде, но и реальное взыскание. Возможность сохранения партнерских отношений, самостоятельное и возможно более справедливое распределение судебных издержек (при этом осуществляется возврат истцу 50% суммы государственной пошлины), любые уступки друг другу, ускорение исполнения, избавление от статуса «должника» с арестом имущества, штрафами и т.д., возможность замены обязанности оплаты задолженности неимущественными обязательствами должника –все это преимущества заключения мирового.

📌 Реклама Отключить

Мировое соглашение может быть оглашено устно с занесением в протокол судебного заседания (стороны расписываются в протоколе) или составлено в письменной форме и подписано сторонами (у представителей должны быть специально оговоренные полномочия).

Последствиями заключения мирового соглашения является прекращение производства по делу, невозможность обращения в суд по тому же спору, возможность принудительного исполнения на условиях, определенных мировым соглашением.

Мировое соглашение утверждает соответствующий суд, в производстве которого находится дело (первой, апелляционной или кассационной инстанций). Мировое соглашение не может быть утверждено в предварительном заседании (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.08.2004 N 82, Постановление Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 N 50
«О примирении сторон в арбитражном процессе»), необходимо перейти в основное судебное заседание. При заключении мирового соглашения на стадии исполнения судебного акта оно утверждается судом первой инстанции.

📌 Реклама Отключить

Для утверждения мирового соглашения обязательны следующие условия:

1. Явка в судебное заседание или наличие письменного заявления с просьбой о рассмотрении вопроса в отсутствие стороны (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.09.2009 N 17447/08)

2. Необходимые полномочия лица на подписание мирового соглашения:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 N 09АП-24454/2013-ГК по делу N А40-137268/12 «не следует наличия у лиц, подписавшего мировое соглашение, полномочий на заключение мирового соглашения, так как не указаны фамилии лиц, подписавших мировое соглашение, и их должностное положение», Апелляционное определение Московского городского суда от 10.01.2013 по делу N 11-454 «на момент подписания мирового соглашения представитель истца по доверенности не имел права выполнять процессуальные действия от имени истца ввиду отмены доверенности»)

📌 Реклама Отключить

3. Недопустимость внесения исправлений в текст мирового соглашения судом

Законом не предусматривается возможность утверждения мирового соглашения в части, изменение или исключение из мирового соглашения каких-либо условий. Следовательно, суд, рассматривая вопрос об утверждении мирового соглашения, не вправе утверждать такое соглашение в части, изменять или исключать из него какие-либо условия, согласованные сторонами. Вместе с тем суд вправе предложить сторонам исключить из мирового соглашения отдельные условия, противоречащие закону или нарушающие права и законные интересы других лиц (Постановление Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 N 50 «О примирении сторон в арбитражном процессе»)

Также суд, не являясь участником мирового соглашения, не имеет права разъяснения условий мирового соглашения (Апелляционное определение Московского областного суда от 10.06.2013 по делу N 33-12475/2013″стороны сами определяют условия, на которых они заключают мировое соглашение, следовательно, условия соглашения не могут быть сторонам неясны»)

📌 Реклама Отключить

4. Обязательное решение вопроса по распределению судебных расходов

Стороны вправе сами определить как будут распределяться судебные расходы (50% государственной пошлины, представительские расходы…), либо данный вопрос разрешает суд Постановление ФАС Московского округа от 14.12.2009 N КГ-А41/12908-09 по делу N А41-24934/09

Процессуальное законодательство не предъявляет жестких требований по условиям мирового соглашения. В ГПК РФ содержится минимум норм, посвященных данному вопросу, правда АПК РФ (глава 15) регламентирует процедуру более полно.

В мировом соглашении должны содержаться обязательные условия, при отсутствии которых оно не будет утверждено:согласованные сторонами сведения об условиях, на которых оно заключается (например в Постановлении ФАС Поволжского округа от 06.05.2013 по делу N А57-14898/2012 указано «оспариваемое мировое соглашение не содержит условий о взаимных уступках прав и обязанностей лиц, его подписавших); о конкретных обязанностях сторон друг перед другом, сроках и размерах их исполнения (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 N 09АП-12198/2013 по делу N А40-38083/10-101-165Б «не содержит положений о порядке и сроках исполнения обязательств должника в денежной форме»)

📌 Реклама Отключить

Отсутствие некоторых условий никак не влияет на утверждение мирового соглашения. И может быть включено по желанию сторон: условия о способах оплаты, реструктуризации долга, иные условия, не противоречащие федеральному закону.

Основное правило по действительности мирового соглашения, которое не может быть изменено договоренностями сторон – условия мирового соглашения не должны противоречить законодательству, а также нарушать права и законные интересы других лиц (п.6. ст.141 АПК РФ, п.2. ст.39ГПК РФ)

Итак, не будет утверждено мировое соглашение, если:

1. Нарушен закон:

В результате подписания мирового соглашения не должны нарушаться нормы законодательства, например в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16.12.2013 по делу N А79-1618/2013 суд указал, что мировое соглашение, подписанное истцом и ответчиком, противоречит статье 36 ЗК РФ («законность основания возникновения такого права не проверена судом, что не соответствует земельному законодательству»)

📌 Реклама Отключить

2. Нарушены права и законные интересы третьих лиц

В результате подписания мирового соглашения не должны нарушаться права третьих лиц, например согласно Определению Санкт-Петербургского городского суда от 15.08.2012 N 33-11300/12 мировым соглашением «нарушены прав третьего лица, как участника долевой собственности, на преимущественную покупку доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение». Тем более, мировое соглашение не должно заключаться с намерением причинить вред третьим лицам (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2004 N 2212/04 –»не законно при уменьшении конкурсной массы с лишением кредиторов прав на получение задолженности»). Участники мирового соглашения не имеют права, в нарушение закона «распоряжаться правами других лиц или возлагать на них дополнительные обязанности» (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2004 N А56-13166/04)

📌 Реклама Отключить

3. Не соблюдены условия, обязательные при заключении гражданско-правового договора

Например, отсутствие доказательств соблюдения процедуры одобрение участников по крупной сделке повлечет отказ в утверждении (ПостановлениеФАС Московского округа от 09.10.2013 по делу N А40-31667/13-64-301)

4. Мировое соглашение является инструментом злоупотребления правом

Для исключения ситуации использования конструкции «мирового соглашения» в целях прикрытия иной сделки, суд должен установить «наличие у истца субъективного права, у ответчика — обязанности, а также факт неисполнения этой обязанности, повлекшего нарушение права истца, т.е обязательно должны быть установлены фактические обстоятельства дела» (Постановление ФАС ЗСО от 12.03.2014 по делу А03-9375/2013)

📌 Реклама Отключить

5. Мировое соглашение создает неопределенность, содержитнеясные выражения, не позволяющие однозначно толковать порядок исполнения или иные условия, либо просто констатирует факты

На необходимость четких неоспоримых формулировок указывает, например Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 20.12.2005 N 97 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с заключением, утверждением и расторжением мировых соглашений в делах о несостоятельности (банкротстве)», в Постановлении президиума Нижегородского областного суда от 02.02.2006 по делу N 44-г-3-05 сказано, что мировое соглашение не должно содержать «неопределенных формулировок, допускающих двойственное толкование». Президиум ФАС Московского округа от 19.09.2013 по делу N А40-54260/12-87-518 отклонил ходатайство об утверждении мирового соглашения, в связи с тем, что намерения сторон сводились к констатации фактов.

📌 Реклама Отключить

6. Не полностью прекращается спор о праве

Цель подписания мирового соглашения – решение конфликта. Утвержденное судом мировое соглашение по своей природе является таким «процессуальным способом урегулирования спора, который основывается на примирении сторон на взаимоприемлемых условиях, что влечет за собой ликвидацию спора о праве в полном объеме» (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 N 13903/10 по делу N А60-62482/2009-С7). И если мировое соглашение «не соответствует целям и задачам, на которые направлена примирительная процедура, нет определенности в правоотношениях относительно предмета спора на основе выраженного сторонами волеизъявления, что исключает ликвидацию спора в полном объеме, то мировое соглашение не может быть утверждено»(Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2014 по делу N А45-598/2013).

📌 Реклама Отключить

7. Стороны ставят в зависимость последствия исполнения мирового соглашения от наступления определенных событий

Согласно Апелляционному определению Московского областного суда от 10.01.2013 по делу N 33-25673) условие мирового соглашения по выплате денежной суммы поставлено в зависимость как от определения виновного лица, нарушившего условия мирового соглашения, так и от наличия у ответчика препятствий к проезду к земельному участку, что недопустимо

8. Не возможно реальное исполнение

Мировое соглашение не может быть утверждено без проверки его на исполнимость (в добровольном или принудительном порядке). Например, следует отказ в утверждении, если не оговорена процедура исполнения (Постановление президиума Челябинского областного суда от 17.04.2002г.) или невозможно исполнить мировое соглашение принудительно в случае отказа (уклонения) сторон в добровольном порядке (Определение Пензенского областного суда от 03.06.2008 по делу N 33-1020)

📌 Реклама Отключить

9. Одновременно с утверждением мирового соглашения происходит отказ от исковых требований

В большинстве случаев суды не усматривают противоречия закону в мировых соглашениях, которые содержат условие о частичном отказе от исковых требований, и утверждают их (постановления ФАС Московского округа от 08.02.12 по делу № А41-15572/11, от 26.03.12 по делу № А40-152520/10-52-1299, от 05.07.12 по делу № А40-70272/11-104-557, определение ФАС Северо-Западного округа от 20.02.12 по делу № А56-22326/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 13.07.2011 по делу N А82-9564/2010).

Есть примеры определений об утверждении мирового соглашения, по условиям которого истец полностью отказывается от исковых требований, а ответчик обязуется в течение конкретного срока выплатить истцу определенную сумму (постановление ФАС Московского округа от 11.06.08 по делу № А40-68710/07-50-587)

📌 Реклама Отключить

Однако позднее суды указывают, что полный отказ от исковых требований с заключением мирового соглашения невозможен, так как «отказ от иска и утверждение мирового соглашения влекут различные правовые последствия»(Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2013 по делу N 11-3747), кроме того отказ от иска не может быть условием мирового соглашения, поскольку они являются «самостоятельными основаниями для прекращения производства по делу» (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.11.2012 по делу N 11-24191)

10. Условия, выходящие за пределы спора

До недавнего времени тенденции судебной практики в этом вопросе однозначно сводились к отказу в удовлетворении мировых соглашений с нестандартными, выходящими за пределы спора, условиями. Например, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 октября 2009 г. N Ф04-5938/2009 «мировое соглашение направлено на создание дополнительных прав и обязанностей сторон, поэтому утверждению не подлежит», включение в мировое соглашение обязательств сторон, а также сделок в отношении имущества, не относящихся к предмету спора, не может быть допустимым (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.05.2010 N А75-7714/2009″условия мирового соглашения должны касаться существа спора, заявленных требований по делу и выход за рамки предмета рассматриваемого спора недопустим», Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2013 по делу N 11-36894 «условия мирового соглашения выходят за рамки исковых требований»

📌 Реклама Отключить

Однако в 2012г. ВАС РФ (Постановление Пленума от 07.06.2012 N 247/12 по делу N А55-18249/2010, Определение ВАС РФ от 26.11.2012 N ВАС-11606/12 по делу N А72-1244/201) указывает о необходимости учитывать принципы свободы договора, и возможность сторон включать в мировое соглашение любые не противоречащие закону условия.

В Определении ВАС РФ от 30.08.2012 N ВАС-8035/12 отмечено, что «такое основание для отказа в утверждении мирового соглашения, как содержание в нем условий, выходящих за рамки рассматриваемого спора, при отклонении ходатайства об утверждении мирового соглашения процессуальным законом не предусмотрено»

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 30.10.2012 N 8035/12 по делу N А50-5161/2011 формулирует правовую позицию, по которой мировой соглашение, являясь гражданско-правовой сделкой, в связи с чем наличие условий, выходящих за пределы рассматриваемого спора, не может являться основанием для отказа суда в утверждении такого соглашения, поскольку стороны вправевключать в мировое соглашение любые не противоречащие закону или иным правовым актам условия.

📌 Реклама Отключить

Дальнейшие судебные решения поддерживают право сторон на заключение мировых соглашений с условиями по усмотрению сторон.(Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 по делу N А41-21203/13)

11. Условие об ответственности за неисполнение мирового соглашения

Включение в текст мирового соглашения условия о санкциях за неисполнение мирового соглашения ранее признавалось судами как несоответствующее закону (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.10.2002 N Ф04/3720-472/А75-2002, N Ф04/3720-535а/А75-2002, законодательством мировое соглашение приравнивается к решению суда, за неисполнение которого не предусмотрена ответственность в виде начисления процентов)

Однако в последние годы судебная практика исходит из позиции возможности включения в условия мирового соглашения пунктов об ответственности за ненадлежащее исполнение мирового соглашения (Постановление ФАС Центрального округа от 25.03.2013 по делу N А35-5783/2011 «суд правомерно утвердил мировое соглашение, так как включение в условия мирового соглашения пункта, предусматривающего ответственность должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий достигнутого мирового соглашения, не может расцениваться как нарушение прав и законных интересов стороны соглашения»,
Постановление ФАС Поволжского округа от 06.12.2005 N А12-12216/05-С20, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.09.2013г. по делу N А70-10604/2012, ). Суды лишь отмечают о необходимости указания данного условия об ответственности именно в тексте мирового соглашения (Постановление ФАС Поволжского округа от 07.04.2014 по делу N А55-20825/2013)

📌 Реклама Отключить

12. Условия по прощению долга

В мировом соглашении допускается прощение долга, при этом прощение долга не квалифицируется как дарение, если отсутствует безвозмездность (отсутствие какой-либо выгоды) сделки. Об отсутствии намерения кредитора одарить должника может свидетельствовать, взаимосвязь между прощением долга и получением другой стороны имущественной выгоды по какому-либо обязательству между теми же лицами. Например, согласно Постановлению ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2001 N А05-4012/01-239/17″Соглашение о зачете требований и прощении долга, заключенное сторонами во исполнение мирового соглашения, не может быть признано договором дарения, поскольку действительная воля сторон по соглашению направлена на урегулирование вопроса по исполнению должником своего обязательства перед кредитором в более короткие сроки, а не на то, чтобы одарить должника.»

📌 Реклама Отключить

Прощение долга допускается под отменительными условиями, непосредственно указанными в мировом соглашении (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2012 по делу N А72-3994/2012 прощение долга по штрафам при оплате основной задолженности)

Не допускается прощение долга в случаях, когда у кредитора нет прав «простить», например конкурсным кредитором, признанным несостоятельным (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.04.2011 N Ф03-1207/2011 по делу N А59-2167/2009)

Таким образом, мировое соглашение – эффективное средство окончить существующий спор на взаимовыгодных для обоих сторонах условиях. Нужно лишь помнить, по каким условиям нельзя договариваться (наличие или отсутствие данных условий приведет к отказу в утверждении мирового соглашения, либо приведет в последствии к отмене определения об его утверждении), а какие необходимы для его действительности.

Стоимость завещания у нотариуса

Нужно ли нотариальное заверение завещания

Совершение завещания позволяет гражданину распорядиться имуществом на случай своей смерти. Для вступления данного документа в законную силу необходимо его нотариально удостоверить. Составить текст распоряжения можно самостоятельно или предоставить это нотариусу. Однако в любом случае нотариус должен проверить законность совершения завещания и зарегистрировать его в установленном порядке, иначе такой документ будет являться недействительным или может быть оспорен.

Роль нотариуса при заверении завещания заключается в проверке следующих фактов:

  1. Дееспособность гражданина.
  2. Добровольность волеизъявления (завещание не должно быть составлено под влиянием других лиц).
  3. Правильность указания данных наследников, а также имущества.
  4. Законность подписания завещания — если гражданин самостоятельно не способен поставить подпись в завещании, в силу определенных обстоятельств, то в присутствии нотариуса это может сделать другой гражданин.
  5. Если завещание составлено самостоятельно, нотариус проверяет не противоречат ли его условия закону или собственной логике.

Информация Нотариус разъясняет завещателю и свидетелям о необходимости соблюдать тайну завещания, а также положения закона, касательно прав на обязательную долю наследства других граждан, установленную законом (ст. 1149 ГК РФ).

Сколько стоит завещание у нотариуса?

Завещание имеет юридическую силу только после его удостоверения у нотариуса. Данное юридическое действие облагается госпошлиной, которая составляет 100 рублей. Указанная сумма подразумевает оплату проверки законности составления завещания и его регистрацию в реестре наследственных дел.

Составление текста завещания не входит в стоимость оплаты госпошлины, так как закон не обязывает нотариуса составлять сам документ. Наследодатель может сделать это самостоятельно или с помощью специалиста. Исходя из этого, стоимость нотариальных услуг технического характера устанавливается нотариальными конторами самостоятельно, в зависимости от региона. В среднем, цена за составление завещания и консультацию составляет 2400 рублей.

Существует два вида завещания — открытое и закрытое. За удостоверение закрытого завещания установлен нотариальный тариф в размере 100 рублей. Закрытое завещание подразумевает его оглашение наследникам не позднее 15 дней с момента предоставления свидетельства о смерти наследодателя. За совершение нотариусом такого действия, Налоговым кодексом установлена госпошлина в виде 300 рублей.

Законом предусмотрена возможность отменить или изменить условия написанного ранее завещания. Сделать это наследодатель может путем составления нового распоряжения или документа, который будет изменять или отменять некоторые пункты прежнего завещания. Также может быть составлено распоряжение об отмене завещания. За все указанные действия оплачивается:

  • госпошлина, как за удостоверение завещания — 100 рублей;
  • сумма за техническую работу— в среднем 500 рублей (в зависимости от региона).

Стоимость оформления завещания на квартиру в 2019 году

Тариф за удостоверение завещания по любым объектам недвижимости един и составляет 100 рублей, так как от вида наследуемого имущества не зависит стоимость завещания. Однако для оформления в наследство квартиры необходимо понести некоторые расходы. Делать это не обязательно, можно просто указать в завещании на адрес объекта. Однако во избежание проблем при получении имущества наследниками стоит предоставить нотариусу все документы на объект недвижимости.

К сведению Для этого необходимо получить выписку из ЕГРН о правах на недвижимое имущество. Так как актуальной выписка является 30 дней, то скорее всего наследодателю придется изготовить новую. В 2019 году стоимость ее получения составляет 300 рублей.

Также, если наследственное имущество находится в совместной собственности, например, с супругой, и завещатель собирается передать квартиру третьему лицу, то лучше составить соглашение о выделении долей. Это стоит сделать, поскольку при принятии наследства супруга будет иметь право на половину доли квартиры по закону, т.к. является собственником. Однако в судебном порядке она может увеличить свою часть, если докажет, что за ее счет были внесены существенные улучшения в жилье. Во избежание таких разногласий между наследниками, завещатель и супруга могут составить соглашение об определении долей у нотариуса. Средняя цена такого соглашения составляет:

  • 500 рублей — за удостоверение соглашения;
  • 5000 рублей — за составление документа.

Сколько стоит оформить завещание на дом и землю

Если наследодатель желает передать дом с земельным участком своим наследникам, то необходимо указать в завещании на объект передаваемого имущества с его характеристиками. Для этого предоставляется выписка из ЕГРН на дом, а также выписка на земельный участок.

Если гражданин передает по завещанию дом на земельном участке или отдельно участок, который был давно получен в собственность и не состоит на кадастровом учете, то лучше зарегистрировать его должным образом, во избежание в будущем проблем при регистрации наследниками такого имущества.

Внимание Для постановки участка на кадастровый учет следует провести его межевание. Стоимость данной услуги составляет в среднем 10000 рублей в регионах и зависит от местоположения и размера участка. В крупных городах, как Москва или СПБ стоимость составит около 30000 рублей.

Цена составления завещательных документов на другое имущество

Если передается недвижимое имущество, то наследодатель обязан обратиться к нотариусу и оплатить соответствующую госпошлину. Однако, если объектом наследства являются денежные средства, то можно передать их правопреемникам с помощью завещательного распоряжения (ст. 1128 ГК РФ). Такой документ составляется в банке, в котором хранятся средства наследодателя. Завещательное распоряжение имеет силу завещания, а его составление не облагается никакими платежами.

Остальные затраты при оформлении наследства могут возникнуть только у наследников имущества. Гражданин вправе распоряжаться имуществом завещателя только после получения свидетельства о праве на наследство. За выдачу такого свидетельства законодательством установлена государственная пошлина, которая составляет:

  • 3% от стоимости имущества, но не более 100000 рублей — если наследником являются близкие родственники (супруги, родители, дети (также и усыновленные), братья или сестры (в т.ч. сводные);
  • 6% от стоимости имущества, но не более 1 миллиона рублей — если наследство принимают остальные граждане.

Вызов нотариуса на дом для оформления завещания — стоимость

Если завещатель не способен самостоятельно обратиться в нотариальную контору, в связи с тяжелым состоянием, то возможно вызвать его на дом. Законодательством не установлена обязанность нотариуса выезжать на дом по просьбе не способного передвигаться лица, поэтому не все они могут предоставить такую услугу.

Дополнительной госпошлины за выездное оформление также не установлено. Нотариусы, которые предоставляют такую услугу, самостоятельно устанавливают стоимость проезда к гражданину. В среднем ее цена составляет:

  • 5000 рублей — при выезде к физическим лицам;
  • 2000 рублей — при выезде к нетрудоспособным и инвалидам.

Важно Согласно ч. 4 ст. 1127 ГК РФ, если гражданин находится в опасной для жизни ситуации, намеревается совершить завещание и имеются лица, которые имеют право его удостоверить без нотариуса, то они обязаны принять всевозможные меры для приглашения нотариуса к завещателю, если имеется такая возможность.

Какие документы нужны для оформления

После удостоверения завещания, оригинал документа оставляет себе наследодатель, а копия, в обязательном порядке, остается у нотариуса. Также нотариус обязан внести электронный образ документа в единую информационную систему нотариата. Данный сервис существует для регистрации завещания и возможности его восстановления в случае утери. А также, если наследники не знают было ли составлено завещание и у какого нотариуса, то такую информацию можно выяснить через любого другого нотариуса с помощью данного реестра.

Для оформления завещания необходимо предоставить нотариусу следующий пакет документов:

  1. Документ, удостоверяющий личность завещателя.
  2. Данные наследников.
  3. Документы, позволяющие идентифицировать завещанное имущество.

Для меньшей вероятности оспорить завещание в будущем, можно также предоставить справку об отсутствии психических заболеваний. В некоторых случаях нотариус сам может потребовать предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера, если сомневается в вменяемом состоянии наследодателя.

Госпошлина за завещание

Существуют обстоятельства, когда при оплате госпошлины за удостоверение завещания применяются некоторые льготы:

  • инвалиды 1 и 2 группы оплачивают половины стоимости всех нотариальных действий;
  • освобождаются от уплаты госпошлины граждане при завещании имущества в пользу государства.

Указанные льготы распространяется только на госпошлину. Закон не обязывает применять их за совершение действий технического характера, однако на практике, в основном, нотариусы снижают стоимость услуг для данных граждан.

Большая часть льгот распространяется на наследников (ст. 333.38 НК РФ). За выдачу свидетельства о праве на наследство от уплаты госпошлины освобождаются:

  • Граждане при наследовании недвижимого имущества, в случае, если наследники были зарегистрированы вместе с наследодателем в момент его смерти, а также продолжают проживать на момент принятия наследства.
  • Наследники, получающие имущество лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей.
  • Граждане, получающие в наследство имущество, составляющее денежные вклады, суммы оплаты труда, страховые суммы и выплаты по правам интеллектуальной собственности.

Информация Если наследники не достигли совершеннолетия, а также граждане, которые являются недееспособными, освобождаются от всех выплат государственной пошлины за выдачу свидетельства, независимо от объекта наследуемого имущества.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *