Что нужно чтобы сдать квартиру посуточно?

Инструкция: как сдавать квартиру в посуточную аренду

Какой должна быть квартира

Сдача квартиры в посуточную аренду отличается от классической схемы. Для успеха у арендаторов квартира прежде всего должна быть удачно расположена, причём не обязательно в центре. Она может быть в районе крупного университета, медицинского учреждения, стадиона. Тем, кто часто приезжает в командировки, будет удобно жить поблизости от крупных выставочных или бизнес-центров, туристам — рядом с театрами и музеями, абитуриентам — в районе, где располагается несколько вузов. Если рядом есть стадион или спортивный комплекс, вашу квартиру облюбуют спортсмены.

Требования к самой квартире для посуточной аренды выше — в частности, к её внешнему виду. Она должна быть ухоженной, комфортной, чистой, уютной, не перегруженной мебелью. В ней недопустимы старые диваны с дачи. Естественно, в ней не должно быть ваших личных вещей.

Обычно подобные квартиры рассматриваются как альтернатива гостинице, поэтому важно, чтобы в ванной были туалетные принадлежности, а кровать была застелена. На кухне должны быть микроволновая печь, холодильник и чайник. Лучше, если будет проведён интернет (в идеале — Wi-Fi). У вас обязательно должен быть чек-лист по покупке всего необходимого.

Каковы основные издержки

Квартиру нужно будет подготовить: возможно, сделать косметический ремонт, провести туда интернет. И закупить в неё стандартный набор вещей — постельное бельё, технику, посуду. Сумма затрат на ремонт и наполнение зависит от предпочтений владельца квартиры. У меня на квартиру-студию ушло 160 тысяч ₽.

Регулярно придётся тратиться на гигиенические принадлежности для гостей и минимальный набор продуктов, платить за интернет и коммунальные услуги — это от 3 до 10 тысяч ₽ в зависимости от размера квартиры.

Стоимость приведения квартиры в порядок после гостей зависит от площади жилья и вашего умения договориться с горничной. У меня уборка стоит 500–700 ₽. Что касается прачечной, обычно это 350 ₽ за стирку и глажку одного комплекта белья.

В самом начале я всё делала сама: была и горничной для своих квартир, и менеджером. Когда у меня был всего один объект, вся квартира была завешана простынями и наволочками, которые вечно сушились дома и которые потом нужно было до утра гладить.

Даже если вы только начали работать и запустили на рынок всего один объект, можно использовать труд помощников, хотя это не так выгодно, как при большем «масштабе операции». Например, консьержка в вашем подъезде может стать помощником по заселениям, блюстителем порядка и горничной одновременно. Найдя такого многофункционального человека, можно сэкономить.

Гости и помощники

Вам придётся постоянно вести поиск клиентов. Если вы не отдаёте свою квартиру (или квартиры) в управление, не привлекаете помощников, вам нужно будет непрерывно отслеживать другие объекты и проводить некий анализ — снижать или повышать цену, исходя из сезона, событий, праздников и так далее. Это большая работа.

Рейтинг, отзывы, хорошие фотографии, правильные настройки на площадках бронирования — основное, что нужно для привлечения клиентов. Чтобы ваше объявление было более заметным на объектах размещения, можно попросить своих знакомых забронировать у вас жильё на ближайшие даты и потом написать отзывы. Например, на Booking нужно, чтобы у вас было 5 отзывов — тогда квартиру будет лучше видно.

Сейчас для приёма звонков, общения с гостем, передачи информации горничным и решения технических задач у меня есть помощники. Всю уборку осуществляют горничные.

Если вы нанимаете менеджера, который будет выставлять квартиру(ы) на площадку для бронирований, курировать сопутствующие вопросы, включая уборку, то он берёт процент от прибыли — обычно это 20–30%. Скажем, я сейчас занимаюсь своими объектами недвижимости и выборочно беру в управление квартиры других людей.

Площадки

Самая популярная площадка для размещения объявлений о посуточной аренде — это Booking: порядка 70% заказов приходят именно с этого агрегатора. Также объявления размещают на Airbnb, Tripadvisor, Holiday lettings (последняя, правда, используется исключительно иностранцами). Можно ещё присмотреться к Homeway и таким доскам объявлений, как «Яндекс Недвижимость», Avito и «Циан».

На площадках важно размещать «правильные» объявления с «правильными» ценами. Нужно смотреть, какие объекты есть поблизости и по какой цене сдаются они. Имеет значение качество фотографий, которые вы размещаете на этих ресурсах. Лучше, если фотосъемка будет профессиональная. Если вы сами в состоянии сделать хорошие фото квартиры, для начала они тоже подойдут. Однако важно сделать всё аккуратно: например, полотенца должны лежать красиво, на столе должна стоять приятная глазу посуда.

Комиссии у агрегаторов разные. Самая высокая — как раз у Booking — 18%. Airbnb берёт всего 3%, и это один из самых низких показателей.

Безопасность и соседи

Желательно застраховать квартиру — это обойдётся в сумму в районе 1500 ₽ в год.

Обезопасить себя можно также официальным договором с гостем и страховой суммой: при въезде вы берёте залог, пишете расписку и указываете это в договоре. Если с квартирой всё в порядке, при выезде вы возвращаете эти деньги.

Вообще важно «фильтровать» гостей: не со всех досок объявлений приходит хороший контингент.

Иностранцев обязательно нужно регистрировать в Федеральной службе миграционного контроля. За это отвечаете вы, потому что именно к вам приезжают гости. Сделать это может собственник или его помощник по доверенности.

Естественно, нужно договариваться с соседями и учитывать их интересы. Дайте им свой телефон, чтобы они могли связаться с вами напрямую, если услышат шум или будут чем-то недовольны.

Сколько можно заработать

При такой схеме сдачи квартир можно не иметь другой работы, если у вас в портфеле 4–5 объектов.

В среднем заполняемость такой квартиры — 70% (то есть 20 дней в месяц). Идеально, если показатель составит 85–90% (26–28 дней в месяц). Стоимость аренды за сутки обычно начинается от 1500 ₽, в высокий сезон студии можно найти по 5000 ₽ в сутки. А когда проходят массовые мероприятия, цена даже на маленькие квартиры заоблачная.

Уровень дохода, соответственно, во многом зависит от месяца. Если речь о высоком сезоне (май-сентябрь), то маленькая студия в Санкт-Петербурге, которая обычно приносит 20–22 тысячи ₽ в месяц, может генерировать доход в 50 тысяч ₽ и выше.

В целом сдавать квартиру посуточно в 1,5–2 раза выгоднее, чем иметь дело с классической помесячной арендой. В Москве эта разница в цене тоже заметна. Например, в августе 2 ночи в квартире на Соколе (37 кв. метров) будут стоить 8260 ₽. Квартира на той же улице с похожей площадью сдаётся в длительную аренду за 55 тысяч ₽ в месяц.

https://www.sravni.ru/text/2018/6/14/kak-zashhitit-svoe-zhiljo-na-vremja-otpuska/

Налоги

С этого бизнеса нужно обязательно платить налоги. Можно платить НДФЛ 13% как физическое лицо. Если квартира у вас в собственности, можно оформить ИП и платить 6% по упрощённой схеме. Индивидуальные предприниматели также могут купить патент — в этом случае подавать налоговую декларацию не нужно.

https://www.sravni.ru/text/2018/5/23/kak-platit-nalogi-esli-sdajosh-kvartiru-v-arendu/

Советы:

  • Обустраивая квартиру, подумайте, в какое жильё вы сами поехали бы отдыхать: в чистое, уютное, со свежим бельём, мягкими подушками, с минимальным набором еды (кофе, чай, печенье, каша, конфеты). Если вам будет комфортно, значит, будет хорошо и гостям.

  • Обязательно составьте чек-лист по покупке всего необходимого.

  • Застрахуйте квартиру. Заключите с арендатором официальный договор. Договоритесь с соседями и оставьте им свои контакты.

  • Анализируйте рынок: смотрите на близлежащие объекты и цены на них. Подстраивайте своё предложение под сезон и события.

При посуточной аренде жилья заключается краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения. Главное — указать в нём основные условия: местонахождение жилого помещения, его кадастровый номер, общую и жилую площадь, количество комнат; срок найма в днях или часах; размер платы; порядок расчётов; права и обязанности сторон; лиц, которые имеют право пользования помещением.

При посуточной аренде жилья оно, как правило, сдаётся с мебелью и бытовой техникой. Для предупреждения спорных ситуаций стоит в договоре найма указать список находящегося в квартире имущества, которое передаётся в пользование нанимателю, определить ответственность за его сохранность, обязать внести гарантийную сумму. И составить акт приёма-передачи квартиры.

При возврате квартиры от нанимателя к наймодателю также составляется акт приёма-передачи, где в случае порчи обстановки или имущества стороны делают соответствующие отметки и описывают характер повреждений. Это очень важно! В такой ситуации указанный акт послужит основанием для полного или частичного удержания залоговой суммы по договору, а также для предъявления претензий по компенсации ущерба, если он эту залоговую сумму превысит.

Многим обывателям не ясно, что такое регрессивный иск. Поэтому, любой человек, имеющий отношения со страховой компанией, должен четко понимать этот тезис, чтобы при возникновении такой ситуации не впадать в панику, а среагировать грамотно и вовремя.

Регрессивное требование

Регрессивный иск – это вид требования обратного характера, по которому организация или физическое лицо уплатившее кредитной организации долг за должника просят о возмещении затрат.

Условия для предъявления требования:

  1. Иск подаётся от лица, которое произвело возмещение ущерба нанесенное потерпевшему, не за себя, а за другого человека.
  2. Если один участник долговых отношений оплатил сумму за всех членов группы.
  3. Поручитель, который полностью погасил задолженность перед кредитной организацией, вместо должника.
  4. В тех случаях, когда работник предприятия кому-либо нанес ущерб, а работодатель его возместил.
  5. Когда человек нанес кому-то вред, а страховщик его выплатил.

Особое внимание следует уделит регрессивным искам в страховой сфере.

Чтобы схема было более доступной для понимания, можно рассмотреть пример:

Лицо, застрахованное в компании, попадает в аварию, после чего фирма возмещает ущерб. В тех случаях, когда человек сам является виновником ДТП, организация выплачивает деньги потерпевшей стороне.

Однако, иногда сумма долга превышает сумму, на которую застраховано лицо, и чтобы возместить свои затраты страховое агентство подает требование на имя своего клиента. Но и здесь можно наблюдать подводные камни. Нечестные компании часто завышают сумму компенсации и поэтому для независимой проверки нужно обращаться в профильные организации.

В некоторых ситуациях, страховая компания может предъявить требование на возмещение полной суммы уплаченной ею страховой компенсации:

  1. Авария возникла в следствии вины лица, находившегося в алкогольном опьянении, или после воздействия наркотических средств любого типа или иных дурманящих препаратов. Неадекватное состояние в таком случае привело к появлению ДТП. Если у представителей власти на момент прибытия на место происшествия возникли подозрения на счет состояния опьянения виновника, то его должны послать на специальную медицинскую экспертизу. Если такая процедура не будет произведена, то документально состояние водителя установить будет невозможно.
  2. При намеренном причинении ущерба. В тех случаях, когда застрахованный человек осознавая последствия совершал противоправные действия. Такое поведение классифицируется как преступление и виновнику придется отвечать не только в материальном виде, но и понести иные наказания в соответствии с законами РФ. Например, при отсутствии прав. Пример: водитель по умыслу произвёл наезд на пешехода. Ему придется произвести выплаты по регрессивному иску и нести уголовную ответственность.
  3. При управлении средством передвижения, в момент аварии, без законных на то оснований. Если лицо, управлявшее средством, не было внесено в список допущенных, то компания возместившая ущерб имеет право подать регрессивный иск. Такое же требование можно предъявить виновнику, у которого на момент аварии, не было действующих водительских прав.
  4. ДТП произошло не в период действия договора.
  5. Виновник скрылся с места происшествия. Это правонарушение, позволяющее требовать возмещение трат на покрытие ущерба.
  6. При отсутствии или просрочке технического паспорта транспорта, на момент возникновения страхового случая.
  7. Не предоставление документов об аварии в установленные сроки – 5 дней (самый распространенный промежуток). Помимо устного оповещения в страховой компании следует заполнить европротакол. Если разбирательства на месте происшествия были произведены при присутствии инспектора ГБДД, то сроки могут увеличиваться.
  8. Человек виновный в нанесении ущерба приступил к его устранению или утилизации пострадавшего автомобиля, не получив согласия от страховой фирмы. Такое правило действует в течении 15 дней с момента наступления страхового случая. Такая же ситуация ждет, тех нарушителей, которые не предоставят свое ТС на экспертизу, проводимую организацией.

Нередко, иски регрессивного характера предъявляются к еще одним участникам дорожного движения – пешеходам. Часто, причиной ДТП становятся сами пешеходы.

И хоть исходя из ст. №1079 Гражданского Кодекса РФ следует, что ущерб, причинённый здоровью или жизни пешехода должен возмещать водитель автомобиля в независимости от того, кто виноват, но по статье 1064 того же кодекса следует, что сумма вреда, нанесенного имуществу возлагается на пешехода, если он причина аварии.

Это особенно понравилась страховым компаниям. Они предъявляют людям иски, которые в сравнении с выплатами по здоровью, намного выше. Однако требования могут и отклонить.

Если пешехода признали виновником ДТП – это еще не доказывает, что именно он причинил ущерб имуществу и это следует доказывать отдельно, а если суд признал пешехода виновным в административном нарушении, то это исключает предъявление ему иска по Гражданскому кодексу.

На какую сумму подается иск?

Факторы, влияющие на сумму требования:

  1. Объем нанесенного вреда пострадавшему лицу, включая физический и имущественный.
  2. Размер затраченных средств на экспертную оценку и проведение страховой компанией расследование обстоятельств аварии.
  3. Затраты на комплексное ведение страхового дела.

Например, гражданин Воронин управлял транспортным средством, в ОСАГО которого он не указан в качестве допущенного к управлению лица. После расследования и комплекса экспертиз, была установлена его вина в аварии и ущерб, нанесенный автомобилю пострадавшего человека и его здоровью, составил 33000 рублей.

На ведение процесса страхового разбирательства и расследования затрачено – 7300 рублей (2300 ведение дела и 5000 экспертные оценки). Поэтому сумма регрессивного иска составит 33000+7300= 40300.

Для того, чтобы подать требование страховому агентству, нужно соблюсти несколько не маловажных правил, не выполнение которых будет способствовать отказу о возмещении компенсации:

  1. В соответствии с данными экспертной оценки, проведенной ранее и руководствуясь документами со сведениями об аварии, необходимо произвести оплату ущерба причиненного пострадавшей стороне в установленном ранее порядке.
  2. Составить и обратиться в суд с регрессивным иском.

К кому можно предъявить требование:

  1. Непосредственно виновнику нанесшему вред пострадавшему.
  2. К технику оператору, который проводил диагностические процедуры и техническую аттестацию ТС для выдачи специальной карты необходимый для ТО.

Способ избежать выплат по регрессивному требованию

Схема действий:

  1. Производить эксплуатация транспортного средства в соответствии с правилами страхования, т.е.: пользоваться машиной только в срок, указанный в полисе ОСАГО, не допускать к управлению людей, не имеющих право пользования ТС. Предоставлять вовремя данные о ДТП.
  2. В случае любого вида опьянения, не садить за управление автомобилем. Не покидать место происшествия.
  3. Все факты,имеющие отношение к страховому делу, необходимо предоставлять страховой компании вовремя и в полном объеме. Не проводить ремонт и не утилизировать машину, ранее указанного срока (в каждой организации по-своему), если на это не было получено официальное разрешение.

Можно ли потратить материнский капитал на уже имеющуюся ипотеку?

Материнский (семейный) капитал является мерой государственной поддержки российских семей, в которых с 2007 по 2021 год родился (был усыновлен) второй ребенок или последующие дети. Согласно ФЗ №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», получить наличные деньги по сертификату на маткапитал нельзя. Средства можно использовать только на три конкретные цели: на улучшение жилищных условий (приобретение или строительство жилого помещения, погашение ипотеки), на образование детей в любом образовательном учреждении на территории РФ, на формирование накопительной части трудовой пенсии матери.

Можно ли использовать сертификат на погашение имеющейся ипотеки?

Да, средства материнского капитала можно направить как на уплату первоначального взноса по жилищному кредиту или займу, так и на оплату основного долга и процентов по кредиту (займу) на приобретение или строительство жилья. Погасить материнским капиталом можно в том числе имеющуюся ипотеку.

В этом случае распорядиться средствами материнского капитала можно, не дожидаясь достижения трехлетнего возраста второго ребенка, а сразу после его рождения (усыновления). Кроме того, воспользоваться маткапиталом можно независимо от даты заключения кредитного договора. Можно ли построить дом на маткапитал? Подробнее

Что для этого нужно сделать?

Чтобы перевести средства маткапитала на ипотечный счет, необходимо подать заявление в пенсионный фонд. Можно лично прийти в отделение или МФЦ либо отправить заявление через портал госуслуг или личный кабинет пенсионного фонда. Также потребуется предоставить следующий пакет документов:

— копию кредитного договора (договора займа);

— копию договора об ипотеке (если заключался);

— справку из банка (на шаблоне для пенсионного фонда) о размерах остатка основного долга и невыплаченных процентов;

— свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием кредитных средств (если оно приобреталось по договору купли-продажи или уже введено в эксплуатацию);

— копию договора участия в долевом строительстве (если квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве);

— копию разрешения на строительство индивидуального жилого дома (если индивидуальный жилой дом еще не введен в эксплуатацию);

— нотариально заверенное обязательство оформить жилье в общую собственность на всех членов семьи в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Последний документ нужен в связи с тем, что жилье, приобретаемое с использованием материнского капитала, обязательно должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи (и родителей, и всех детей). Однако при покупке жилья в ипотеку распределить доли можно только после ее погашения. Нотариальное обязательство является гарантией для пенсионного фонда, что заемщик это сделает.

Кроме того, в территориальный орган пенсионного фонда или МФЦ нужно лично предоставить следующие документы:

— сертификат на материнский капитал или его копию;

— паспорт гражданина РФ (или другой документ, подтверждающий личность);

— СНИЛС родителя, получившего сертификат;

— свидетельство о регистрации по месту пребывания (при подаче документов не по месту жительства);

— свидетельство о рождении (усыновлении) каждого ребенка;

— разрешение органа опеки и попечительства о расходовании средств материнского капитала на погашение ипотеки (при подаче документов опекуном (попечителем) или приемным родителем);

— свидетельство о браке либо паспорт супруга (если на него оформлена ипотека).

Из-за чего могут отказать в переводе маткапитала на ипотечный счет?

Специалисты пенсионного фонда рассматривают заявление в течение 30 дней. Они могут отказать в переводе средств маткапитала на ипотечный счет, если есть проблемы с документами. Среди частых причин отказов – то, что кредит не является нецелевым, т. е. в нем не указано, что он выдавался на приобретение или строительство жилого помещения. Также причиной отказа может стать несоответствие дат подписания договора купли-продажи и даты оформления ипотечного кредита.

Если пенсионный фонд примет заявление, следующим шагом является подача заявления в банк на погашение ипотеки маткапиталом. Если средств маткапитала хватает только на списание части кредита, следует согласовать с банком новый график платежей. В зависимости от кредитного договора с помощью маткапитала можно сократить срок выплаты кредита либо уменьшить размер ежемесячных платежей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *