Арест муниципального имущества

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы Фото: DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Банковская ячейка

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Депозит нотариуса

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Что означает арест недвижимого имущества и счет?

Здравствуйте.

Наложение ареста на имущество регламентировано статьей 80 Федерального закона об исполнительном производстве:

Статья 80. Наложение ареста на имущество должника

1. Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.
2. По заявлению взыскателя о наложении ареста на имущество должника судебный пристав-исполнитель принимает решение об удовлетворении указанного заявления или об отказе в его удовлетворении не позднее дня, следующего за днем подачи такого заявления.
3. Арест на имущество должника применяется:
1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации;
2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества;
3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.
4. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).
(в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 389-ФЗ)
5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73.1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны:
(в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 205-ФЗ)
1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
2) наименования каждых занесенных в акт вещи или имущественного права, отличительные признаки вещи или документы, подтверждающие наличие имущественного права;
3) предварительная оценка стоимости каждых занесенных в акт вещи или имущественного права и общей стоимости всего имущества, на которое наложен арест;
4) вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом;
5) отметка об изъятии имущества;
6) лицо, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение имущество, адрес указанного лица;
7) отметка о разъяснении лицу, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение арестованное имущество, его обязанностей и предупреждении его об ответственности за растрату, отчуждение, сокрытие или незаконную передачу данного имущества, а также подпись указанного лица;
8) замечания и заявления лиц, присутствовавших при аресте имущества.
6. Акт о наложении ареста на имущество должника (опись имущества) подписывается судебным приставом-исполнителем, понятыми, лицом, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение указанное имущество, и иными лицами, присутствовавшими при аресте. В случае отказа кого-либо из указанных лиц подписать акт (опись) в нем (в ней) делается соответствующая отметка.
7. Копии постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника, акта о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), если они составлялись, направляются сторонам исполнительного производства, а также в банк или иную кредитную организацию, профессиональному участнику рынка ценных бумаг, в регистрирующий орган, дебитору, собственнику государственного или муниципального имущества, другим заинтересованным лицам не позднее дня, следующего за днем вынесения постановления или составления акта, а при изъятии имущества — незамедлительно.
8. Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.

Статья 81. Наложение ареста на денежные средства, находящиеся в банке или иной кредитной организации

1. Постановление о наложении ареста на денежные средства должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию.
2. В случае, когда неизвестны реквизиты счетов должника, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию постановление о розыске счетов должника и наложении ареста на средства, находящиеся на счетах должника, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 389-ФЗ)
3. Банк или иная кредитная организация незамедлительно исполняет постановление о наложении ареста на денежные средства должника и сообщает судебному приставу-исполнителю реквизиты счетов должника и размер денежных средств должника, арестованных по каждому счету.
4. Судебный пристав-исполнитель незамедлительно принимает меры по снятию ареста с излишне арестованных банком или иной кредитной организацией денежных средств должника.
5. Положения настоящей статьи применяются также в отношении денежных средств должника, находящихся на специальном счете профессионального участника рынка ценных бумаг.
6. Если денежные средства отсутствуют либо их недостаточно, банк или иная кредитная организация приостанавливает операции с имеющимися денежными средствами на счетах должника и (или) продолжает дальнейшее исполнение постановления о наложении ареста по мере поступления денежных средств на счета должника до исполнения в полном объеме указанного постановления или до снятия ареста судебным приставом-исполнителем.

Судебная практика по делам о банкротстве физических лиц: какие имеются особенности и спорные моменты?

Судебная практика по банкротству юрлиц демонстрирует ежегодный рост численности подобных дел. При этом спорных моментов в делах о признании несостоятельности остается немало.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-31-84 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Судебная практика на текущий момент: особенности и проблемы

Институт банкротства физических лиц действует относительно недавно. Судебная практика по данному вопросу формируется достаточно активно, и численность дел регулярно растет. Большой вклад вносят разъяснения Верховного суда по практике применения норм 127-ФЗ.

Комментарии и постановления Верховного суда позволили сформулировать ряд важных выводов, которые не были установлены законом и выступают предметом споров, вызывают неоднозначную трактовку судьями и порождают противоречивые решения.

Так, согласно пп. 10, 11 Постановления №45 должнику вменяется в обязанность объявить о своем банкротстве в случаях:

  1. Задолженность превысила 500 тыс. р.
  2. Выплата по одному из кредитных обязательств делает невозможным исполнение обязательств перед другими кредиторами.

Но многие граждане восприняли это положение весьма буквально и посчитали, что они не смогут объявить себя банкротом, пока сумма задолженности не достигнет 500 тыс. р. На самом деле указанная величина является условной и разъясняет только те ситуации, когда должник обязан заявить о своей несостоятельности. Тогда как практически процедура банкротства может быть инициирована должником независимо от суммы задолженности. Для этого предъявляются доказательства финансовой несостоятельности гражданина (исполнительные документы, сведения о превышении суммы долга над стоимостью имущества и пр.).

Финансовые организации и уполномоченные инстанции могут инициировать процедуру признания гражданина банкротом только в случае, если сумма долга превысит 500 тыс. р., а просрочка – 3 месяца. Согласно пояснениям судов, кредиторы не могут инициировать процедуру банкротства поручителя, даже если его долг подтвержден документально. Но поручитель заявить о своем банкротстве вправе.

Основными проблемными моментами в процедуре банкротства являются:

  1. Допускается ли банкротство физлиц, у которых отсутствует имущество.
  2. Какие основания дают суду право на отказ в списании проблемной задолженности.
  3. Особенности банкротства граждан с открытой ипотекой и правового статуса залогового кредитора.
  4. Как подлежит реализовывать имущество, которое находится в совместной собственности супругов.
  5. Как проходит процедура банкротства в отношении обоих супругов.
  6. Какая недвижимость подлежит реализации при наличии в собственности должника нескольких квартир.
  7. Когда вводится ограничительная мера по запрету на выезд за границу.

Верховным судом были вынесены такие рекомендации для судов в делах о банкротстве:

  1. При превышении стоимости имущества должника относительно размера долгов перед кредиторами это не препятствует признанию физлица банкротом.
  2. Если должнику установили запрет на пересечение границы, то суд должен учесть, позволит ли эта мера ускорить выполнение требований кредиторов или введение запрета необязательно.
  3. Отсутствие имущества у должника не служит основанием для отказа в банкротстве. Но должник должен доказать свою способность погасить судебные издержки и выплатить вознаграждение управляющему.
  4. Если должник не проживает на единственной жилплощади в собственности, это не позволяет ее изымать и реализовывать.
  5. Дела супругов-банкротов допускается объединить в одно.
  6. Если кредитор-залогодержатель не включит свои требования в реестр (в частности, речь идет о кредиторе по ипотеке), то он утрачивает залоговый статус, и его требования будут погашены на общих основаниях.

В то же время по некоторым вопросам однозначных рекомендаций для судов от Верховного суда пока не поступало.

Отказ в банкротстве физического лица

Суд может отказать должнику в признании банкротом как на этапе подачи заявления, так и в ходе самой процедуры.

Несмотря на то что суды нередко занимают сторону должников и весьма лояльны к ним, в судебной практике есть и случаи отказов в банкротстве. Они могут быть связаны с невыполнением законодательных требований:

  1. Отсутствие документов, которые бы подтвердили наличие задолженности.
  2. Отсутствие выплаты вознаграждения финансовому управляющему.
  3. Неподтверждение должником готовности оплатить судебные расходы.
  4. Отсутствие необходимых сведений в заявлении на банкротстве (в частности, СРО, из членов которой предстоит выбрать управляющего).

Примером подобного дела может выступать дело №А53-35204/2018 от 2018 года, которое рассматривалось в Ростове-на-Дону. Суд отказался принимать заявление от потенциального банкрота, так как им не были предоставлены документы, подтверждающие:

  1. Финансовую состоятельность для оплаты судебных расходов.
  2. Внесение денег на судебный депозит для выплаты вознаграждения управляющему.

Помимо прочего, у должника отсутствовало имущество для погашения задолженности.

Также суд вынес отказ по делу № А40-264328/2018 «Ф» от 2018 года. В этом случае должник подал заявление без приложения большинства документов, которые обязательны по нормам 127-ФЗ. Это служит подтверждением, что подача заявления о своей финансовой несостоятельности требует существенной подготовки и проработки.

Отказать в банкротстве суд может не только самим должникам, но и его кредиторам и уполномоченным органам. Например, ФНС в деле № А58-10384/2018 отказали в приеме заявления, так как инстанция не приложила комплект документов и не внесла вознаграждение управляющему.

А вот отсутствие имущества в собственности не является поводом для отказа в приеме заявления и прохождении процедуры. Для примера рассмотрим дело №А13-16684/2015 от 2016 года. В нем гражданка указала размер своих ежемесячных доходов и остаток по счету в 92 р. Суд принял решение, что реструктуризация невозможна и перешел к этапу реализации. Движимое и недвижимое имущество у гражданки отсутствовало, но суд признал ее банкротом и списал все долги без фактической реализации и их погашения. Это лишний раз подтверждает, что отсутствие имущества – не причина для отказа от банкротства.

По определению ВС №305-ЭС16–15411 от 2016 года суд может отменить процедуру признания финансовой несостоятельности при наличии признаков злоупотребления права на банкротство. Речь идет о ситуациях, когда должник злоупотребляет своим правом на банкротство или стремится уклониться от долга. Иначе говоря, речь ведется о фиктивном и преднамеренном банкротстве.

Так, по результатам банкротства суд может принять решение о неосвобождении гражданина от долгов. Примерами таких прецедентов являются:

  1. По постановлению Московского АС от 2017 года №Ф05-5018/2017 за должником сохранили обязательства поручительства, так как на момент их оформления он не обладал нужным доходом и не мог исполнить свои обязательства перед банком в полной мере.
  2. По постановлению Северо-Западного АС от 2017 года № Ф07-1599/2017 задолженность сохранили за банкротом, который при подаче заявления указал ложные сведения о подписанных сделках за последние 3 года.
  3. По постановлению Северо-Западного АС от 2017 года №Ф07-3110/2017 за гражданином сохранили обязательства по налоговой задолженности, так как она сформировалась из-за указания недостоверных данных по декларации.
  4. По постановлению Уральского АС от 2016 года № Ф09-8211/16 не было применено правило об освобождении от обязательств, так как должник уклонялся от исполнения запросов суда и управляющего.
  5. В деле №А45-24580/2015 от 2015 года суд отказал в освобождении от долгов банкрота. Дело в том, что за три года он получил кредиты в банках на сумму более 600 тыс. р. Ежемесячные платежи по ним составляли 23,6 тыс. р., а зарплата должника – 17,8 тыс.р. Суд счел, что гражданин изначально взял на себя невыполнимые обязательства.

Судебная практика по ипотеке при банкротстве физлиц

Особенность банкротства ипотечных заемщиков состоит в том, что залоговое имущество подлежит изъятию и продаже, даже если речь идет о единственном жилье.

Практически все дела о банкротстве граждан заканчиваются изъятием ипотечной квартиры и ее реализации для погашения требований перед кредиторами. Но есть некоторые исключения, когда банки из-за своих ошибок лишались права требования в отношении залогового жилья.

Например, в деле А33-14963/2016 Сбербанк включил свои требования в реестр, но забыл указать на свой привилегированный статус залогодержателя. Он неоднократно жаловался в суд на необходимость исправления его положения в реестре как залогодержателя. В результате дело завершилось отказом Сбербанку в требованиях, и он участвовал в процессе на общих основаниях без привилегированного статуса. Ипотечное жилье было признано единственным для должника и было исключено из конкурсной массы. В результате квартиру должник сохранил, а его долги списали.

В деле № А41-25058/2016 Сбербанк и вовсе пропустил сроки для включения в реестр. Квартира также сохранилась за банкротом, с которого списали все долги.

Но обычно банки не допускают подобных ситуаций и своевременно подают документы в суд. Статус залогодержателя позволяет им получить 80% от стоимости проданной недвижимости в залоге, тогда как остаток идет на погашение иных издержек.

Если квартира не является предметом залога, то ее невозможно изъять, если должник докажет, что это его единственное жилье. Это правило соблюдается беспрекословно.

Например, в деле №А81-4514/2015 суд постановил, что единственное жилье не подлежит реализации и продаже и должно быть исключено из конкурсной массы, тогда как управляющий пытался это опротестовать. Он ходатайствовал перед судом включить квартиру в конкурсную массу, так как должник там фактически не живет, а проживает с родителями. При этом суд отказал управляющему, сославшись на то, что квартира родителей не является его собственностью, а арендуется по договору социального найма у муниципалитета.

Ранее у заемщиков был шанс сохранить ипотеку и получить списание по другим долгам. Но, согласно разъяснениям последнего Постановления ВС №48, такой вариант стал крайне невыгоден банкам-залогодержателям, которые утрачивают права требования на залог. То есть по результатам прохождения должником процедуры они могут лишиться квартиры и выплат за нее.

Таким образом, судебная практика по банкротству физических лиц регулярно пополняется новыми делами и решениями. Постепенно процедура унифицируется и стандартизируется, что увеличивает ее популярность среди должников и снижает их опасения при подаче заявления. При вынесении решений в делах о банкротстве суды руководствуются не только нормами 127-ФЗ, но и Гражданско-процессуальным кодексом и разъяснениями от Верховного суда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Екатерина Алейникова Юрист. Автор статей. Практика в сфере госзакупок, недвижимости, ДТП, споров со страховыми компаниями Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *