АПК РФ отложение судебного заседания

Порядок административного обжалования

Акты должностных лиц любых контролирующих органов, а также действия (бездействие) инспекторов можно обжаловать в судебном и досудебном порядке. В первом случае подается исковое заявление в суд, во втором — жалоба направляется в орган, вынесший решение, вышестоящему должностному лицу или в вышестоящий орган, и такой порядок обжалования называют административным.

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ АДМИНИСТРАТИВНОГО ОБЖАЛОВАНИЯ

Досудебный порядок, в отличие от судебного, является более простым с точки зрения подготовки и оформления документов (составить и подать жалобу достаточно просто, а основания для ее возврата без рассмотрения минимальны). Административное обжалование является бесплатным для заявителя: государственная пошлина (иная плата) за рассмотрение подобных обращений не взимается, как это происходит, например, при обращении в судебные инстанции. Кроме того, вышестоящие органы или должностные лица не имеют права оставлять полученную жалобу без рассмотрения.

Поступающие в уполномоченные контрольные органы обращения юридических и физических лиц условно разделяются на заявления, предложения, ходатайства, запросы и жалобы.

Обращения в вышестоящие органы могут оказаться весьма эффективными, особенно если жалоба грамотно составлена. Несмотря на распространенные сомнения, многие жалобы удовлетворяются. Если этого не случится, не стоит отчаиваться, нужно посмотреть, как можно обратить ситуацию в свою пользу.

Во-первых, заявитель жалобы получает временное преимущество. В качестве примера можно рассмотреть обжалование постановления о привлечении к административной ответственности. Известно, что оспариваемое постановление следует обжаловать в административном или судебном порядке не позднее 10 дней после получения его копии.

Если этот срок пропущен, восстановить его непросто: потребуется заявлять отдельное ходатайство о восстановлении срока, предоставлять доказательства пропуска срока по уважительным причинам. Сочтет ли чиновник или суд причины уважительными — не известно. Кроме того, 10 дней мало, чтобы успеть проконсультироваться со специалистами, грамотно составить заявление в арбитражный суд, оформить документы, собрать необходимые доказательства, посоветоваться с экспертами и специалистами.

При обжаловании в 10-дневный срок «незаконного» постановления в вышестоящий орган заявитель жалобы получает временное преимущество, причем даже в том случае, если уверен в отказе. Пока жалоба будет рассматриваться (добавим несколько дней на почтовую доставку), можно подготовиться к судебному процессу. После отказа в удовлетворении жалобы обращаются в суд.

Если решение о наложении административного наказания обжаловалось в административном порядке, 10-дневный срок на обращение в суд начнет исчисляться не со дня получения копии постановления о привлечении к ответственности, а со дня вручения или получения решения вышестоящего органа по поступившей жалобе.

Во-вторых, исполнение наложенного взыскания на период административного обжалования может быть приостановлено. Для этого в тексте жалобы или в приложении лучше заявить мотивированное ходатайство.

В-третьих, появляется возможность выяснить позицию вышестоящего органа (должностного лица) по данному вопросу.

В-четвертых, из официального ответа по жалобе можно определить, какие аргументы представят суду контролеры, и грамотно обосновать свои контраргументы, заблаговременно подготовив доказательства.

К одному из самых главных недостатков административного обжалования относится следующее: спор рассматривает одна из сторон конфликта, и нередко такое обжалование не приносит положительных результатов. Вышестоящие органы или должностные лица, действуя в соответствии со сложившейся практикой и внутриведомственными документами (указаниями, инструкциями и пр.), зачастую признают юридически верными неправильные решения, действия (бездействие) нижестоящих органов и их должностных лиц.

Еще один существенный недостаток — ухудшение отношений с контролирующим органом или лично с чиновником.

В каждом конкретном случае принимать решение о целесообразности обжалования решений, действий (бездействия) контролирующих органов должен руководитель организации или предприниматель исходя из фактических обстоятельств дела.

Кроме того, индивидуальные предприниматели, организации и их должностные лица могут по своему выбору воспользоваться в любой последовательности одним из приведенных способов обжалования. Подача жалобы в административном порядке на решение, действия (бездействие) органа или должностного лица не исключает одновременной либо последующей подачи жалобы аналогичного содержания в суд или прокуратуру. Если чиновники контролирующего органа заявляют, что прежде чем обратиться в арбитражный суд, следует написать жалобу на имя вышестоящего должностного лица или организации и дождаться итогов рассмотрения, знайте: вас вводят в заблуждение.

Чтобы избежать ситуации, когда по одному и тому же спору возможно принятие двух решений (если жалобы поданы одновременно в судебном и административном порядке), законодатель предусмотрел последствия изменения заявителем выбора процедуры обжалования. Приоритет в принятии решения по жалобе отдается суду. Так, обращение лица с жалобой аналогичного содержания в суд, принятие ее к рассмотрению либо вынесение судебного решения является основанием для отказа в рассмотрении административной жалобы. Поэтому когда поступает жалоба, вышестоящий орган или должностное лицо, как правило, запрашивает у нижестоящего органа или должностного лица, принявшего решение, совершившего действия (бездействие), не только документы и сведения, необходимые для рассмотрения жалобы по существу, но и информацию, обращался ли заявитель с аналогичной жалобой в суд (тогда к делу приобщается копия определения суда о принятии жалобы к рассмотрению или судебное решение).

КАК ПОДАВАТЬ ЖАЛОБУ

Жалоба подается в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу в письменной форме. Подача жалобы телеграфом, факсимильной связью, а также электронной почтой не допускается.

Если заявитель хочет обжаловать постановление о привлечении к административной ответственности или действия (бездействие) руководителя контролирующего органа, следует обращаться в любой из вышестоящих органов, если действия (бездействие) инспекторов — к непосредственному руководству (руководителю данного контролирующего органа).

Если заявитель не знает, куда подавать и кому адресовать свою жалобу, прежде всего, необходимо изучить информационные стенды в том органе, который вынес решение или сотрудниками которого являются должностные лица, чьи действия (бездействие) вы намерены обжаловать.

СРОКИ ПОДАЧИ ЖАЛОБЫ

Для обжалования постановления о привлечении к административной ответственности установлен 10-дневный срок со дня вручения или получения копии постановления. В остальных случаях срок подачи жалобы (на решение, действие контролирующего органа, его должностного лица) составляет три месяца со дня, когда заявитель узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, свобод или законных интересов, о создании препятствий к их реализации либо незаконном возложении на него какой-либо обязанности.

Жалоба на бездействие уполномоченного органа или его должностного лица подается в течение трех месяцев со дня истечения установленного срока для принятия этим органом либо его должностным лицом решения о совершении действия, предусмотренного законом.

Жалоба считается поданной в срок, если она подана непосредственно в уполномоченный орган или отправлена по почте до истечения последнего дня срока, установленного законом. Если жалоба подается заявителем непосредственно в уполномоченный орган, датой подачи считается дата ее регистрации в этом органе. Если заявитель направляет жалобу по почте, подтверждением соблюдения срока ее подачи является штемпель, проставленный па конверте отделением связи отправления.

КАК ВОССТАНОВИТЬ ПРОПУЩЕННЫЙ СРОК

Пропущенный по уважительной причине срок для подачи жалобы заявитель может восстановить по письменному заявлению. Такое ходатайство включается в текст жалобы или оформляется в виде самостоятельного документа.

В любом случае должно быть документальное подтверждение причины, по которой пропущен срок обжалования.

При решении вопроса о возможности восстановления срока обжалования уважительными причинами для индивидуальных предпринимателей обычно признаются:

  • временная нетрудоспособность, вызванная заболеванием или травмой;

  • содержание под стражей;

  • тяжелые семейные или личные обстоятельства (например, смерть или серьезное заболевание родных, близких);

  • командировка;

  • форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, народные волнения, военные действия и пр.).

Для юридических лиц восстановить пропущенные сроки проблематично: ни командировка руководителя, который должен был подписать обращение, ни производственная травма штатного юриста, который должен был подготовить жалобу, не являются уважительными причинами при пропуске срока обжалования. Восстановить пропущенный срок можно, представив доказательства возникновения форс-мажорных обстоятельств, подтвердив факт изъятия каких-либо документов сотрудниками уполномоченного органа и пр.

Возможность признания причины уважительной определяется в каждом конкретном случае лицом, рассматривающим жалобу. Восстановление пропущенного срока выражается в фактическом принятии жалобы к рассмотрению. Если же в восстановлении срока обращения будет отказано, причины и мотивы разъясняются заявителю в письменной форме.

СОСТАВЛЕНИЕ ЖАЛОБЫ

Предприниматели и руководители организаций при подготовке жалоб часто стремятся сэкономить не только на госпошлине, но и услугах специалистов. Между тем самостоятельно и грамотно составить обращение, привести ссылки на законодательство и судебные акты, а также подготовить доказательную базу способны далеко не все бизнесмены и штатные сотрудники организаций. Некоторые заявители «ухитряются» составлять обращения таким образом, что непроизвольно подтверждают свою вину или информируют контролеров об имевшихся нарушениях.

В результате следуют отказы в удовлетворении жалоб или, что еще хуже, контролирующий орган получает в свое распоряжение дополнительные доказательства вины заявителя.

Как составить жалобу самостоятельно

Если вы решили составить жалобу самостоятельно, воспользуйтесь предлагаемыми рекомендациями:

1. В начале документа следует указать, кому и от кого он поступил, а также наименование органа (должность сотрудника), решение, действия (бездействие) которого обжалуется.

2. Указывается дата составления.

3. В названии не обязательно должно присутствовать слово «жалоба», чтобы ваше обращение было принято и рассматривалось. Однако название «жалоба» позволит чиновникам уже на этапе первичной обработки документов идентифицировать ее как таковую, а не как предложение, например, по улучшению работы данного ведомства.

Отметим, что в ходе первичной обработки определяется суть обращения и исполнители (подразделение или должностное лицо). Чтобы не затягивать решение вопроса, лучше, если обращение будет именоваться в соответствии с принятой классификацией документов, поступивших от организаций и граждан.

4. Написав слово «жалоба», желательно указать ее предмет (существо обжалуемого решения, действий (бездействия). Например, «о признании недействительным постановления о привлечении к административной ответственности», «на действия… в связи с незаконно возложенной обязанностью о…», «на бездействие руководителя…», «на незаконные действия сотрудников милиции».

5. Четко, лаконично и по существу изложите суть проблемы, спора, назвав обстоятельства, на основании которых вы считаете, что обжалуемым решением, действиями (бездействием) нарушены ваши права, свобода и законные интересы, созданы препятствия к их реализации или незаконно возложена какая-либо обязанность. Не пренебрегайте указанием дат совершения вами, вашими контрагентами или должностным лицом контрольного органа действий (бездействия). Если вы обращались с заявлениями, ходатайствами, указывайте даты их подачи в контролирующий орган, приводите и даты получения предписаний, постановлений и пр. При этом помните, что многословный и бессистемно составленный документ труден для восприятия. Чиновник работает, прежде всего, с документами, он должен установить законность обжалуемого решения, действий (бездействия), но при этом не обязан вникать в суть проблем вашей компании.

6. Если вы ссылаетесь на какие-либо документы, следует в тексте жалобы привести их отдельные реквизиты (например, название, дата, номер) и указать: «копия прилагается» или «см. приложения». Во всех подробностях приводить полные реквизиты и содержание этих бумаг излишне.

7. Обосновывать свои требования ссылками на закон, судебную практику необязательно, но желательно.

8. Отдельно сформулируйте свои требования и просьбы: «прошу отменить (изменить) постановление», «прекратить административное дело», «направить дело на новое рассмотрение», «отменить (смягчить, снизить) наказание (взыскание, штраф)», «освободить от ответственности».

9. В конце жалобы или в сопроводительном письме укажите наименование, реквизиты прилагаемых документов и количество листов.

Обращение подписывается заявителем — индивидуальным предпринимателем, а от имени юридических лиц могут обратиться их органы, действующие в пределах полномочий, предоставленных нормативными правовыми актами или учредительными документами.

10. Обращение составляется в двух экземплярах. Один экземпляр направляется по почте, передается непосредственно в уполномоченный орган или вручается должностному лицу на личном приеме. Второй — остается у заявителя, как и документальные доказательства, что жалоба отправлена или передана в уполномоченный орган, его должностному лицу. Подобные доказательства могут сыграть немаловажную роль в разрешении спора и будут свидетельствовать, что процессуальные сроки были соблюдены и контролирующие органы были, как минимум, проинформированы о нарушении.

Некоторые детали вопроса

Если к жалобе не приложены доказательства, ее все равно обязаны принять к рассмотрению. Некоторые из документов и их копии уже имеются в распоряжении нижестоящего органа и он в соответствии с существующим порядком передаст все материалы в вышестоящий орган или должностному лицу, рассматривающему жалобу. Кроме того, если у чиновников возникнет необходимость в получении дополнительных доказательств (например, для рассмотрения дела по существу) или в изучении подлинников, вы по первому требованию должны представить бумаги, нужные для ознакомления. В противном случае чиновники смогут отказать в удовлетворении жалобы в связи с непредоставлением заявителем необходимых доказательств.

Элементарные правила при представлении оригиналов для проверки подлинности

Во-первых, попросите, чтобы устный запрос обрел, как это и положено по закону, официальную письменную форму, с указанием перечня, срока и места представления запрашиваемых документов, целей и предполагаемых сроков их возврата.

Во-вторых, с каждого документа снимите копию и заверьте ее нотариально либо у должностного лица, которое принимает документы.

В-третьих, передавайте документы по акту, где указаны: основания для передачи документов, дата, реквизиты и полное наименование лица, которое передает документы, наименование органа, которому передаются документы, и Ф. И. О., должность лица, которому бумаги непосредственно вручаются. Естественно, в акте следует привести название и полные реквизиты документов, а при необходимости кратко изложить их содержание. Впрочем, приведенные сведения можно указать и в сопроводительном письме, например: «На ваш запрос №… от… о предоставлении документов для… направляем следующие документы…» Когда по запросу передаются копии, это следует указать отдельно.

Если оригиналы в контролирующем органе будут утеряны или испорчены, у вас на руках останутся доказательства, что бумаги действительно существовали и их порча или утрата произошла не по вашей вине.

РЕШЕНИЯ, ПРИНИМАЕМЫЕ ПО ЖАЛОБАМ

Отказано в удовлетворении жалобы

По результатам рассмотрения жалобы в ее удовлетворении может быть отказано. В данном случае признается правомерным обжалуемое решение, действия (бездействие) органа или его должностного лица.

Жалоба удовлетворена

Когда жалоба удовлетворяется, отменяется решение, приятое нижестоящим органом или его должностным лицом, либо признаются неправомерными их действия (бездействие). Жалоба может быть удовлетворена полностью или частично. Когда отменяется постановление о привлечении к административной ответственности, производство по делу об административном правонарушении прекращается либо назначается дополнительная проверка (например, если для доказательства вины правонарушителя собрано недостаточно документальных свидетельств или нарушена процедура привлечения к ответственности).

Удовлетворяя жалобу, вышестоящий орган или должностное лицо либо признает неправомерными действия (бездействие) нижестоящего органа (должностного лица) и одновременно определяет перечень действий, которые должны быть совершены в целях устранения допущенных нарушений, либо самостоятельно совершает такие действия, если это относится к его компетенции.

Отказ в рассмотрении жалоб

Отказы в рассмотрении жалоб возможны:

  • если не соблюдена письменная форма подачи обращения, нарушены сроки обжалования;

  • если документ не подписан заявителем или подписан лицом, не имеющим соответствующих полномочий на осуществление представительства;

  • если в нем нет указания на предмет обжалования, орган (должностное лицо), чьи действия обжалуются, а также на лицо, от имени которого подана жалоба.

В этих случаях заявителю в обязательном порядке направляется письменный отказ (с указанием причин) в рассмотрении жалобы. Решение об отказе в принятии жалобы к рассмотрению может быть обжаловано в общем порядке. Кроме того, получив разъяснения причин отказа и устранив недостатки, заявитель вправе вновь обратиться с аналогичной жалобой.

Обжалование решения

В решении по жалобе обязательно разъясняется порядок дальнейшего обжалования решения, действий (бездействия) уполномоченных органов и их должностных лиц со ссылкой на соответствующие нормы законодательства, которыми предусмотрена возможность подобного обжалования.

Вторичное обжалование решений, действий (бездействия) контролирующих органов и их должностных лиц осуществляется в судебных инстанциях. Впрочем, заявитель вправе обратиться и в прокуратуру.

Ответственность должностных лиц

Во многих случаях о нарушениях, допущенных нижестоящими органами и их должностными лицами, вышестоящие органы узнают именно из жалоб, поступивших от юридических и физических лиц. К провинившемуся чиновнику может быть применена дисциплинарная ответственность: замечание, выговор, предупреждение о неполном должностном соответствии, освобождение от замещаемой должности гражданской службы, увольнение с гражданской службы.

Кроме того, должностные лица могут быть привлечены к административной, уголовной или материальной ответственности.

Как оспорить арбитражное решение

При несогласии с решением Арбитражного суда, истец или ответчик вправе обжаловать это решение. Процесс обжалования заключает в себе определенный порядок, в том числе, составление жалоб и другой документации.

Основания

Решение арбитражного суда допускается оспорить при наличии оснований:

  • ссылка на правовые акты, которые были нарушены в процессе рассмотрения дела;
  • нарушения процедуры действий, отказ на рассмотрение приведенных доказательств, свидетелей;
  • ошибки в принятом постановлении, неточности в указании данных.

При вынесении арбитражем решения не в свою пользу, истец или ответчик может оспорить его в установленном порядке. При составлении искового заявления обязательно указываются основания — наличие нарушений, неверное толкование правовых норм и иные аспекты, которые могут существенно повлиять на пересмотр дела.

Для выявления веских оснований и правильного составления искового заявления рекомендуется обратиться за квалифицированной помощью юриста. Индивидуальное рассмотрения дела поможет в короткие сроки оспорить решение арбитражного суда.

Оспорить решение арбитражного суда можно в апелляционном, кассационном или надзорном порядке. Каждый из перечисленных видов обжалования отличается определенными сроками предъявления жалобы, процедурой ее подачи и рассмотрения, другими параметрами.

Апелляция

Обжалование решений, не вступивших в законную силу

Если вы полностью или частично не согласны с вынесенным решением, вы вправе обратиться в арбитражный апелляционный суд с жалобой через арбитражный суд, принявший решение в первой инстанции. В ней необходимо изложить причины своего несогласия. Вышестоящий суд рассмотрит ваше дело заново, но только в пределах обжалуемой части, т.е. по вопросам, которые вы заявите в апелляционной жалобе.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд в письменной форме. Она подписывается лицом, подающим жалобу, или его представителем, уполномоченным на подписание жалобы. Апелляционная жалоба также может быть подана через интернет посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда.

С тем, как написать, и что должна содержать апелляционная жалоба можете ознакомитьтся в статье.

К апелляционной жалобе прилагаются:

  • копия оспариваемого решения;
  • квитанция об уплате госпошлины в установленном порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочкиуплаты государственной пошлины, обуменьшенииее размера;
  • документы, подтверждающие, что прочие участники процесса получили копию жалобы;
  • доверенность, если жалоба подается представителем заинтересованного лица;
  • к апелляционной жалобе на определение арбитражного суда о возвращении искового заявления должны быть также приложены возвращенное исковое заявление и документы, которые прилагались к нему при подаче в арбитражный суд.

Общий срок для подачи апелляционной жалобы — 1 месяц. Важно помнить, что он отсчитывается со дня принятия решения судом. Сокращенные сроки обжалования установлены для решений, вынесенных по делам о привлечении к административной ответственности — 10 дней.

Кассация

Обжалование решений, вступивших в законную силу

Следующая инстанция, куда можно обратиться по пересмотру решения арбитражного суда, является кассационная. Жалоба подается в Федеральный Арбитражный суд округа на решение, которое уже вступило в законную силу, при этом, должны быть соблюдены следующие условия:

  • ранее решение должно быть рассмотрено в апелляционной инстанции;
  • арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи жалобы.

Срок кассационного обжалования составляет два месяца со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта.

Кассационная жалоба подается в Федеральный арбитражный суд округа на решение, вступившее в законную силу.

Порядок составления жалобы, уведомления остальных участников и оплаты госпошлины практически не отличается от подачи апелляции. Арбитражный суд даёт оценку тому, были ли соблюдены в рамках рассмотрения дела нормы: правовые и процессуальные. Если между решением суда и тем, как фактически сложились обстоятельства рассматриваемого дела, существует несоответствие, то оспариваемый судебный акт подлежит отмене. При этом новое решение не будет вынесено – в этом отличие от апелляционной инстанции. Скорее всего дело будет направлено на новое рассмотрение. Впрочем, кассационная инстанция также может принять решение о прекращении дела.

Необходимо отметить, что:

  • апелляционному обжалованию не подлежат решения, принятые Высшим Арбитражным судом РФ по первой инстанции, поскольку они вступают в законную силу немедленно;
  • в кассационном порядке не могут быть обжалованы решения Высшего Арбитражного суда РФ, поскольку это решение вышестоящего процессуального органа.

Пересмотр решения в порядке надзора

После обжалования предыдущих инстанций, следующим этапом пересмотра дела является суд надзорной инстанции. В этом случае пересмотру подлежат судебные акты, которые были вынесены всеми инстанциями по конкретному делу. Пересмотр дела в надзорной инстанции проводится в несколько этапов:

  • сначала заявление о пересмотре дела в порядке надзора подается в Высший Арбитражный Суд РФ, срок подачи – не более трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего оспариваемого судебного акта;
  • в случае, если заявление будет принято к рассмотрению, дело передается в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для рассмотрения по существу.

Процедура подачи жалобы в надзорные органы сходна с оспариванием в Судебной коллегии. Если раньше заявление рассматривали три судьи в открытом заседании, то теперь судья Верховного суда РФ единолично решает дальнейшую судьбу надзорной жалобы.

Подводя итоги, можно подчеркнуть, что в Арбитражном процессуальном кодексе нашей страны предусмотрено достаточно много возможностей для того, чтобы обжаловать решение арбитража. Однако данные инструменты окажутся полезными лишь в руках профессионала – арбитражного юриста. Если прибегать к ним без достаточного уровня подготовки, то результатом станет лишь потерянное время и потраченное впустую средства. Хотим напомнить, что все специалисты компании «ЮРАКС» являются практикующими арбитражными юристами и адвокатами.

Вы можете изучить судебными дела нашей компании.

Предлагаем вам ознакомиться с услугами юридической компании «ЮРАКС»:

Раздел для юридических лиц:

  • Арбитражный суд
  • Арбитражные споры
    • Взыскание дебиторской задолженности с юридических лиц
    • Договорные споры между юридическими лицами
    • Споры с гос.органами (административный процесс)
    • Споры о защите интеллектуальной собственности
    • Банкротство
    • Корпоративные споры
    • Представление интересов в судах послед. инстанций

Информацию о наших услугах для юридических лиц можно посмотреть на дополнительном сайте ЮРИСТ ДЛЯ БИЗНЕСА

Наши юристы полностью сохраняют конфиденциальность и действуют только в интересах своего клиента.

Цены на наши услуги разумны и фиксированы.

Бесплатно проанализируем Вашу ситуацию и предоставим варианты решения!

Юрист от компании «ЮРАКС» всегда готов Вам помочь!

Дежурный юрист юридической компании «ЮРАКС» всегда готов Вам помочь :

Как правильно оформить договор аванса при купле-продаже квартиры

Договор аванса является обязательным документом при покупке/продаже квартиры. Сделки по купле-продаже недвижимости совершаются каждый день, причем в большом количестве. Весь процесс по переходу права собственности «из рук в руки» чаще всего совершается с помощью риэлторов и агентств недвижимости. Сопровождение ими сделки – это, как правило, удобно и надежно.

Но все-таки далеко не все договора по купле-продаже квартир заключаются с поддержкой агентства, и поэтому обычному продавцу (как и покупателю) необходимо знать все этапы этого процесса, подводные камни и нюансы. Да и если рядом находится риэлтор, всегда полезно почитать все подписываемые документы. Одним из важных нюансов при продаже квартиры выступает предоплата за нее. Далее мы подробно поговорим о том, как правильно оформить аванс при продаже или покупке квартиры.

Если дело дошло до предоплаты за жилье, то это значит, что вопрос о купле-продаже практически решен: продавец нашел своего покупателя. Долгие поиски этого покупателя, включая бесконечные объявления, звонки, просмотры, увенчались успехом, и совсем скоро объект недвижимости перейдет в другие руки. Предоплата за квартиру говорит о намерениях сторон в ближайшем будущем заключить договор купли-продажи. И теперь закономерно встает вопрос – какую форму предоплаты предпочесть продавцу? Ведь существует две формы: аванс и задаток.

Что выбрать в качестве предварительной оплаты при продаже: аванс или задаток?

Этот вопрос – краеугольный камень во взаимоотношениях продавца и покупателя, поскольку сами понятия несут в себе довольно серьезные отличия по ответственности сторон.

Задаток – это сумма, вносимая в качестве предоплаты за квартиру, заключающая в себе жесткие финансовые обязательства для сторон, в случае, если одна из них откажется от сделки, практически не зависимо от причин (за исключением уж совсем форс-мажорных). Момент выплаты задатка регулируется законодательством достаточно четко: при отказе от выполнения условий договора задатка, его размер остается у «пострадавшей» стороны. Таким образом, если в отказ пошел покупатель, то сумма задатка остается у продавца, если же собственник передумал продавать объект, то он возвращает задаток покупателю, да еще выплачивает ему второй размер задатка, в качестве компенсации за причиненные неудобства.

Что касается аванса – то это принципиально другая форма предоплаты. Он законодательно никак не регулируется, и в большинстве своем никакой финансовой ответственности при срыве сделки не несет. Аванс определяет лишь взаимоотношения сторон по оплате квартиры, и никаких других нагрузок в себе не заключает. Фактически, это только оплата за жилье, и если продавец передумает продавать объект недвижимости, то он просто-напросто возвращает аванс потенциальному покупателю и все. Таким образом, аванс – это более выгодная форма оплаты за квартиру для продавца, нежели задаток. Хотя, если продавец абсолютно точно уверен в намерении продать свое имущество, именно по той цене, которая оговорена с покупателем, и его все устраивает, то можно соглашаться и на задаток.

Договор аванса: основные моменты и хитрости

Если для расчета выбран аванс, то необходимо заключить договор именно об авансе за квартиру. Что же в нем предусмотреть?

​Договор аванса изначально не слишком гуманно относится к покупателю, но таковы законы рынка. В отличие от задатка, в этом договоре можно предусмотреть какие угодно пункты по возврату аванса в случае не совершения сделки. Наибольшее распространение получила такая форма договора, которая заключает в себе штрафные санкции для покупателя в «случае чего», и абсолютно освобождает продавца от какой-либо ответственности.

В договоре для безопасности продавца прописывается, что если отказ от сделки исходит от владельца квартиры, то он просто возвращает полученный аванс покупателю, и все. Покупатель не теряет при этом денежные средства, но лишается потраченного времени. Поэтому этот вопрос остается лишь на совести продавца. А вот для покупателя гибридный договор аванса представляет ловушку, поскольку, как правило, там есть пункт о штрафных санкциях, по которым при отказе от приобретения объекта, покупатель лишается своей предоплаты в большинстве случаев. Конечно, наряду с этим пунктом обязательно включают внушительный перечень уважительных причин по отказу покупателя. И если такая причина произошла, то аванс продавец обязан вернуть. К уважительным причинам можно отнести ситуации, о которых покупатель не знал до совершения сделки – например, не включение детей в список при приватизации, участие недееспособных лиц и некоторый ряд других.

Если договор аванса подписывается с участием риэлтора, то в него обязательно включается эта третья сторона, ведь если он будет заключен между покупателем и продавцом, то агент может остаться без комиссионного вознаграждения. Поэтому аванс, как правило, берет себе риэлтор, но в некоторых случаях и продавец.

Заключая договор об авансе, продавец должен предусмотреть в нем все эти важные пункты, которые обезопасят его в дальнейшем от отказа покупателя и дадут возможность довольно свободно отказать от сделки, в случае каких-либо причин.

Следует помнить и о том, что договор аванса должен содержать в себе все значительные и существенные условия, которые будут отражены в основном документе купли-продажи квартиры. В этот список относят: точные данные и характеристики объекта (включая поименование технического паспорта), окончательную и уже неизменную сумму продажи, перечень выполнения обязательств, касающихся квартиры (такие как выписка, получение ипотеки и тому подобных причин, которые мешают переводу собственности из одних рук в другие одномоментно), сроки заключения основного договора, расходы по сделки, условия по взаиморасчетам и т.д. Договор аванса должен урегулировать все спорные вопросы, которые могут возникнуть между сторонами.

Скачать образец договора аванса при покупке квартиры.

Но заключение договора об авансе иногда касается не только непосредственно участников сделки. Бывает, что в их взаимоотношениях участвует негласно третья сторона – банк. Это происходит в том случае, если покупатель берет ипотеку. И тогда у банка могут быть свои претензии по этому поводу. Конечно, стоит отметить, что чаще всего кредитные учреждения подстраиваются под законы рынка, но не всегда это происходит безоговорочно. Поэтому в некоторых случаях банк будет против заключения договора об авансе. И тогда решать, иметь ли дело с этим конкретным покупателем или нет, исключительно продавцу.

Регистрировать ли договор аванса у нотариуса?

Договор аванса можно не регистрировать у нотариуса, но для подстраховки это сделать необходимо. Стоит это достаточно недорого, да и затраты на нотариуса логично оплачивает покупатель, поэтому расходов для продавца – никаких. Договор, заверенный у нотариуса, это уже не просто бумажка. Нотариус кстати поможет решить спорные вопросы, возникшие между сторонами, пропишет пункты грамотно, а также он будет являться свидетелем передачи суммы аванса, что также немаловажно. Кстати, обеспечить сторонних свидетелей при подписании договора и выплаты предоплаты покупателем, необходимо в любом случае.

Какую сумму аванса взять с покупателя?

Размер аванса законодательно никак не урегулирован и никаких рекомендаций по этому поводу нет. Все зависит непосредственно от возможностей покупателя и от требований продавца. Сумма аванса представляет собой круглую сумму и может составлять как 30 тысяч рублей, так и 5 % от полной стоимости квартиры. Главное, чтобы эта сумма была такого размера, с которым покупатель не захочет расстаться, а значит и от сделки не откажется.

Если продается квартира эконом варианта, то стоит предположить, что ее покупатели – люди, не имеющие в доступе свободные денежные средства, и, скорее всего, покупка осуществляется на средства от продажи предыдущего жилья. А значит, что и 30 тысяч для них достаточно большие деньги. А, например, на квартиры элитного класса, аванс чаще всего составляет 5-10 %, поскольку у людей, их приобретающих, такие средства находятся в свободном обороте.

Следует учесть и нужды продавца. Если он продает объект недвижимости с целью дальнейшего приобретения жилья, аванс ему необходим, чтобы передать его, в свою очередь, для покупки новой квартиры, и здесь сумма для продавца уже имеет большое значение.

Но, в общем и целом, не стоит стремиться получить непомерно большой аванс за продаваемую жилплощадь, ведь общая сумма продажи все равно перейдет продавцу, только несколько позднее. С другой стороны, запросив большую предоплату, продавец может напугать потенциального клиента, который подумает о мошенничестве и желании скрыться с его деньгами безвозвратно.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *