Акт приема передачи квартиры от застройщика дольщику

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

При покупке квартиры в новостройке необходимо пройти ряд обязательных процедур, одной из которых является подписание акта приема-передачи. Прежде чем подписать этот документ, будущему владельцу следует обратить внимание на некоторые важные нюансы, дабы избежать дальнейших возможных проблем с застройщиком при регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке: основные положения

В законодательстве Российской Федерации четко регламентируются любые юридически значимые процедуры, это же относится и к приемке квартиры в новостройке. Здесь задействован ряд законодательных актов.

Любые сделки с недвижимым имуществом оформляются при наличии акта приема-передачи и договора купли-продажи.

В некоторых случаях акт может быть частью договора, исключение составляет покупка недвижимости в новостройке, когда этот документ составляется отдельно.

Ряд федеральных законов также регламентирует порядок действий при покупке новостройки. Например, прием жилплощади в доме после окончания строительства должен осуществляться в срок до 7-ми дней. Однако фактически процедура на вполне законных основаниях может растянуться до полугода ввиду всевозможных бюрократических затруднений.

Кроме того, при регистрации права собственности в Росреестре акт приема-передачи — документ, обязательный к предъявлению.
С юридической стороны эта процедура не должна вызывать особых сложностей, однако некоторые нюансы все же имеются.

Обратите внимание!

Прежде чем приступить к оформлению и подписанию акта, нужно ознакомиться с рядом документов, предоставляемых застройщиком. Компании необходимо подтвердить документально, что построенный дом был принят государственной комиссией по жилищным вопросам.

Кроме того, важно удостовериться, что дом имеет официально зарегистрированный почтовый адрес. Отсутствие данных подтверждений ставит под сомнение законность совершаемой сделки. Если же документация присутствует, можно переходить к процедуре проверки приобретаемого имущества.

В нее входит осмотр жилого помещения как самим покупателем, так сторонними специалистами.

Любые выявленные в ходе осмотра дефекты должны быть задокументированы.

Оформляется лист осмотра с указанием в нем всех пунктов, не соответствующих заявлениям застройщика. Сюда могут входить:

  • дефекты внутренней и внешней отделки;
  • отсутствие либо ненадлежащая установка коммуникаций;
  • несоответствие помещения по части заявленной площади;
  • отсутствие лифтов либо их неисправность;
  • другие существенные недочеты.

Обратите внимание!

Перечисленные несоответствия должны быть устранены застройщиком в оговоренные сроки, после чего прием жилья производится снова.

В крайнем случае, если по каким-то причинам подписать акт нужно как можно быстрее, лист с недочетами и сроками их устранения необходимо приложить к документу.

Если акт приема-передачи жилого помещения не будет оформлен, это может повлечь за собой ряд неприятных последствий как для покупателя, так и для застройщика. Во-первых, поскольку фактической передачи квартиры не было, дольщик имеет право обратиться с иском в суд. Кроме того, при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (пожар, затопление и т.д.), при которых пострадает приобретаемое имущество, ответственность за его ремонт и восстановление будет нести на себе застройщик, поскольку пока именно он является собственником жилья. Если же при этом пострадали третьи лица, например, соседи, возмещение ущерба будет также возложено на плечи фактического владельца, то есть строительной компании.

Подписание акта приема-передачи квартиры в новостройке

Чтобы осуществить приемку жилого помещения в новостройке, необходимо составить и подписать 2 документа:

  • лист осмотра жилого помещения, или по-другому смотровой лист (в случае наличия существенных несоответствий);
  • непосредственно акт приема-передачи.

Прежде чем подписывать смотровой лист, необходимо убедиться, что в нем присутствует следующая информация:

  • паспортные данные и реквизиты заинтересованных сторон;
  • полный юридический адрес жилого помещения;
  • недочеты, выявленные в процессе осмотра жилья;
  • сроки их устранения;
  • ответственность, которую несет застройщик в случае невыполнения этих предписаний в заявленные сроки.

Обратите внимание!

Акт приема-передачи также подлежит документальному оформлению с указанием полных реквизитов и паспортных данных сторон, описанием приобретаемого имущества (адрес, метраж, стоимость, отсылки на гарантийные письма, а также на листы осмотра, место и дата составления, подписи сторон).

Оба документа составляются в двух экземплярах и обычно не требуют заверения нотариусом, однако по желанию сторон их можно заверить нотариально.

Те недочеты, которые не были перечислены в акте приемки, дольщику необходимо будет устранять за свой счет. Доказать вину застройщика будет весьма проблематично.

Если же компания не устранила имеющиеся недостатки в установленные в листе осмотра сроки, на нее может быть возложена следующая ответственность:

  • выплата компенсации расходов собственнику жилья для устранения недочетов в полном объеме;
  • уменьшение конечной стоимости недвижимого имущества с учетом суммы, которая понадобится для приведения жилого помещения в порядок.

Акт приема-передачи вместе со смотровым листом подлежит юридически грамотному оформлению и подписанию с обязательной печатью застройщика, иначе в процедуре регистрации права собственности в Росреестре может быть отказано.

Образец акта приема-передачи квартиры akt-priema-peredachi-kvartiry-v-novostroyke.docx ≈ 14 КБ Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Предварительный акт приема передачи квартиры в новостройке

Зачастую еще до подписания основного акта застройщик может предложить подписать предварительный акт приема-передачи. Такая процедура инициируется еще до принятия дома государственной комиссией, когда уже имеется ряд разногласий между компанией и дольщиком.

Ключи от жилого помещения будут выданы только тогда, когда дом будет полностью сдан в эксплуатацию и принят госкомиссией, тогда же и будет подписан основной акт приема-передачи.

Решившись на подобный шаг, необходимо обратить внимание на два важных нюанса:

  • перечисленные вами в предварительном акте недочеты пересмотру и исправлению не подлежат, если имеется фраза о том, что указанные несоответствия являются исчерпывающими;
  • необходимо провести независимую проверку, действительно ли государственная комиссия еще не осуществляла приемку дома, в противном случае предварительный осмотр будет считаться основным и не подлежащим пересмотру.

Как восстановить акт приема-передачи квартиры?

Если по каким-то причинам вами был утерян акт приема-передачи квартиры, а его наличие необходимо, к примеру, для получения налогового вычета, восстановить документ все-таки можно. Во-первых, стоит обратиться непосредственно к застройщику и запросить дубликат. Во-вторых, если право собственности на недвижимое имущество уже было зарегистрировано в Росреестре, можно запросить копию бумаги там.

Однако в целом после вступления в право собственности наличие данного документа не является обязательным. Так, например, при перепродаже квартиры другим собственникам достаточно наличия договора купли-продажи, акт приемки будет не нужен.

Оставление иска без рассмотрения

Одним из видов судебного решения является определение об оставлении искового заявления без рассмотрения.

При подаче искового заявления в суд любой инстанции возможны несколько вариантов развития событий. Суд может принять иск для последующего изучения, возвратить его заявителю, оставить заявление без движения или отказать в его принятии.

Чтобы документ был принят к производству, необходимо:

  • установить стороны процесса;

  • верно определить подсудность и соблюсти процессуальные сроки;

  • составить документ в полном соответствии с требованиями и нормами оформления;

  • сделать копии по числу участников процесса;

  • приложить оригинал квитанции об уплате госпошлины.

Обратите внимание!

Суд может возвратить иск заявителю, если обнаружил ошибки или недочеты. В этом случае выносится определение с указанием на неточности, которые нужно устранить.

Если истец не исправит указанные недочеты в установленном порядке, такое заявление также остается без рассмотрения.

Но и в том случае, когда со стороны истца не было допущено нарушений, существуют обстоятельства, при которых документ может остаться без рассмотрения.

Основания оставления иска без рассмотрения

Рассмотрим, по каким причинам такое решение выносят суды общей юрисдикции и арбитражные суды.

Основания оставления иска без рассмотрения судами общей юрисдикции

Иск могут оставить без рассмотрения в случаях, если:

  • не соблюден досудебный порядок урегулирования споров;

  • истец является недееспособным лицом, о чем имеется судебное решение;

  • заявление подписано не уполномоченным на то лицом;

  • в производстве уже имеется дело с участием тех же сторон, возбужденное по тем же основаниям и имеющее тот же предмет спора;

  • стороны согласились на рассмотрение спора третейским судом. Условии —рассмотрение дела по существу в суде первой инстанции еще не началось, либо стороны пришли к соглашению до вынесения решения;

  • стороны не явились в суд по вторичному вызову, не попросив рассмотреть дело в их отсутствие;

  • истец не явился в суд по вторичному вызову, не попросив рассмотреть дело в его отсутствие, а ответчик не настаивает на рассмотрении дела по существу.

Основания оставления иска без рассмотрения арбитражным судом

Рассмотрение экономических споров хозяйствующих субъектов происходит в арбитраже. Суд может принять такое решение (помимо случаев, которые рассматривают гражданские суды), если:

  • в ходе рассмотрения фактов выясняется, что спор возник о праве;

  • заявлено требование, которое должно рассматриваться в деле о банкротстве;

  • исковое заявление подписано без указания должностного положения заявителя;

  • заявлено требование о взыскании судебных расходов.

Последствия оставления иска без рассмотрения

Если дело рассматривалось в суде общей юрисдикции, то в определении суд обязан указать меры по устранению причин, препятствующих разбирательству. После устранения этих обстоятельств стороны могут подать заявление на общих основаниях.

Когда суд вынес такое решение по причине неявки одной из сторон по повторному вызову, оно может быть отменено. «Виновная» сторона должна подать ходатайство и подтвердить наличие уважительных причин для неявки. Отказ суда в удовлетворении такого ходатайства обжалуется в частном порядке.

Последствия определения арбитражного суда об оставлении иска без рассмотрения в целом аналогичны. Как и в первом случае, суд обязан указать причину подобного решения, после устранения которой иск может быть подан заново.

Но когда заявление оставлено без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования споров (если он не предусмотрен законом), суд выносит решение о возврате госпошлины из бюджета.

Разбирательство может быть прекращено или приостановлено для устранения нарушений.

Определение судебного органа можно обжаловать. Однако при оспаривании в арбитражном суде взимается половина от размера государственной пошлины по искам неимущественного характера.

В интересах истца исправить указанные судом недочеты, чтобы впоследствии возобновить разбирательство по существу. При этом восстанавливаются процессуальные сроки с учетом периода, отведенного для предыдущего разбирательства.

Судебные расходы при оставлении иска без рассмотрения

К судебным издержкам относят следующие расходы:

  • связанные с оплатой услуг переводчиков, экспертов, представителей;

  • на оплату проезда и проживания свидетелей по делу;

  • на производство осмотра на месте;

  • почтовые, понесенные сторонами в связи с разбирательством;

  • иные, признанные судом необходимыми.

Учету с последующим возмещением подлежат расходы сторон, понесенные в связи с разбирательством дела по существу.

Поскольку оставление иска без рассмотрения не является решением в пользу какой-либо из сторон, а рассмотрение дела по существу не начато либо приостановлено, то в этом случае де-юре к судебным тратам относят только уплату госпошлины.

Обратите внимание!

Расходы по устранению указанных судом недочетов по исковому заявлению истец несет самостоятельно.

В случае окончания производства решением об оставлении иска без рассмотрения возмещению из средств бюджета подлежит сумма государственной пошлины, уплаченной истцом. Он должен приложить выданную судом справку и определение к заявлению на возврат госпошлины и подать их в налоговую инспекцию.

Если заявление оставлено без рассмотрения по причине повторной неявки истца в суд, и при этом он не заявлял ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие, ответчик может нести судебные расходы вплоть до вынесения определения.

В таком случае ответчик по делу может обратиться с иском о возмещении судебных расходов к истцу. Ответчику может быть отказано в этом, если истец повторно не явился в суд по причине смерти, или юридическое лицо, которое он представляет, ликвидировано.

Если же суд принял такое решение по причине повторной неявки ответчика, он автоматически утрачивает право на возмещение судебных трат.

Если заявление оставлено без рассмотрения, то ответчик имеет право на компенсацию своих расходов за счет заявителя.

В каждом конкретном случае вопросы возмещения тех или иных трат, связанных с судопроизводством, решаются индивидуально с участием опытных адвокатов. Юридическая практика показывает, что в ходе рассмотрения дела могут возникнуть такие изменения, последствия которых невозможно было предусмотреть заранее.

Энциклопедия решений. Существенные условия договора возмездного оказания услуг

Существенные условия договора возмездного оказания услуг

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. К ним отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Незаключенный договор не является основанием возникновения обязательств и не влечет правовых последствий (см. также п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 425, п. 2 ст. 432, ст. 433 ГК РФ).*(1)

Положениями главы 39 ГК РФ не предусмотрено, что в договоре возмездного оказания услуг должны быть согласованы какие-либо еще, кроме предмета, условия. Поэтому общим для всех разновидностей договора возмездного оказания услуг существенным условием является исключительно условие о предмете, то есть о существе (виде) оказываемой услуги. Как указал Президиум ВАС РФ в п. 1 информационного письма от 29.09.1999 N 48, договор возмездного оказания услуг может считаться заключенным, если в нем перечислены определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо указана определенная деятельность, которую он обязан осуществить. В том случае, когда предмет договора обозначен указанием на конкретную деятельность, круг возможных действий исполнителя может быть определен на основании предшествующих заключению договора переговоров и переписки, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, последующего поведения сторон и т.п. (см. также постановления АС Дальневосточного округа от 24.07.2015 N Ф03-2895/15, Девятого ААС от 11.01.2017 N 09АП-61685/16, АС Московского округа от 05.04.2016 N Ф05-4246/16, АС Западно-Сибирского округа от 12.01.2016 N Ф04-28142/15, АС Московского округа от 19.04.2016 N Ф05-3265/16).*(2) В зависимости от характера услуги согласование предмета может предполагать также необходимость определения объема подлежащих оказанию услуг, периодичности их оказания (постановления АС Северо-Кавказского округа от 13.04.2015 N Ф08-1706/15, Восьмого ААС от 17.02.2016 г. N 08АП-15330/15).

В правоприменительной практике можно встретить примеры отнесения к существенным для договора возмездного оказания услуг условий о цене и о сроке оказания услуг (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.03.2008 N А33-3123/07-Ф02-914/08; ФАС Дальневосточного округа от 23.12.2009 N Ф03-7845/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 28.07.2010 по делу N А45-25099/2009, от 02.02.2010 N А45-15189/2009; ФАС Дальневосточного округа от 28.01.2010 N Ф03-8023/2009, ФАС Уральского округа от 02.06.2011 N Ф09-2344/11, АС Московского округа от 13.10.2015 N Ф05-14026/15, от 30.09.2015 N Ф05-12544/15, от 01.12.2016 N Ф05-12111/16). Подобный подход, вероятно, основан на п. 1 ст. 781 и ст. 783 ГК РФ. Однако прямо из положений главы 39 ГК РФ он не вытекает. Поэтому, если иное не следует из закона, договора, существа отношений и переписки сторон, условия о сроках и цене оказания услуг не являются существенными и определяются в соответствии со ст. 314 и п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, п. 54 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8, постановления АС Северо-Кавказского округа от 11.02.2015 N Ф08-10730/14, АС Поволжского округа от 16.09.2015 N Ф06-390/15, АС Восточно-Сибирского округа от 13.01.2015 N Ф02-6102/14, АС Западно-Сибирского округа от 04.06.2015 N Ф04-19286/15, АС Уральского округа от 12.02.2016 N Ф09-11875/15).

Для отдельных разновидностей договора возмездного оказания услуг законом могут предусматриваться специальные требования, касающиеся в том числе условий, подлежащих согласованию сторонами (см., в частности, ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 10 Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», п. 2 ст. 58 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи», ч.ч. 2, 3 ст. 54 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» и др.).

______________________________

*(1) Напомним, что фактическое возникновение между сторонами отношений, связанных с оказанием услуг, даже в отсутствие согласованного сторонами условия о предмете может свидетельствовать о возникновении между сторонами договорного обязательства (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, постановления АС Северо-Западного округа от 19.02.2015 N Ф07-96/15, АС Западно-Сибирского округа от 07.04.2015 N Ф04-14285/14).

*(2) Здесь же отметим, что нередко суды, фактически воспроизводя формулировку, использованную в постановлении КС РФ от 23.01.2007 N 1-П, указывают, что «определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, федеральный законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается» (постановления АС Поволжского округа от 22.12.2016 N Ф06-14922/16, АС Московского округа от 27.01.2016 N Ф05-2466/15, АС Восточно-Сибирского округа от 29.08.2016 N Ф02-4361/16). Следует помнить, что приведенная формулировка относится к отношениям по договору об оказании юридических услуг и не должна экстраполироваться на отношения по любым разновидностям договора возмездного оказания услуг. Кроме того, остается актуальным разъяснение, приведенное в п. 1 уже упомянутого информационного письма Президиума ВАС РФ в от 29.09.1999 N 48, согласно которому стороны в силу статьи 421 ГК РФ вправе предусмотреть в договоре возмездного оказания услуг, что обязанности исполнителя включают в себя не только совершение определенных действий (деятельности), но и представление заказчику результата действий исполнителя, таких как письменные консультации и разъяснения по юридическим вопросам; проекты договоров, заявлений, жалоб и других документов правового характера и т.д.(см. также постановления АС Северо-Западного округа от 19.10.2016 N Ф07-8064/16, АС Северо-Кавказского округа от 21.04.2016 N Ф08-1616/16, АС Московского округа от 21.09.2015 N Ф05-12794/15).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *